Muntligt arrendeavtal
Hej,
Jag driver ett aktiebolag (en hudvårdssalong) och hyr en lokal som är en del av en större fastighet. Till fastigheten hör även en parkeringsplats (för flera bilar). Ett muntligt avtal gjordes med den förra hyresvärden. Detta avtal sade att företag som hyr lokal i fastigheten fick nyttja parkeringen som kundparkering i mån av plats. Den förra hyresvärden lät även trycka upp en skylt som sattes upp på parkeringen. Skylten talade om vilka företagskunder som hade rätt att nyttja parkeringen och hur länge de fick stå parkerade. Fastigheten har nu sålts och vi har därmed en ny hyresvärd. Han ämnar plocka ner nämnd skylt och har även meddelat oss hyrestagare att vi inte längre får nyttja parkeringen. Allternativt får vi omförhandla hyreskontrakten. Vad gäller? Kan vi hävda att det muntliga avtalet med den förra hyresvärden fortfarande gäller (han finns tillgänglig som vittne om tvist skulle uppstå)? Går det att hänvisa till någon lagparagraf i samband med diskussion med nuvarande fastighetsägare?
Med vänlig hälsning
/Josefin Tisell
Lawline svarar
Hej
Tack för att Du vänder Dig till Lawline!
Arrende regleras i 7 och 8 kap. jordabalken (JB) (1970:994) se här. I 8 kap. 3 § första stycket JB framgår att avtalen ska upprättas skriftligen om det gäller jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende. Hyra av parkeringsplatser på mark är däremot lägenhetsarrende. För lägenhetsarrende gäller att avtal upprättas skriftligen om inget annat överenskommit, se 8 kap. 3 § tredje stycket JB. Detta innebär att man även muntligen kan avtala om lägenhetsarrende. Det är dock enklast att alltid ha arrendeavtal på papper.
För att en nyttjanderätt, såsom lägenhetsarrende, ska vara giltig i förhållande till ny ägare är det upp till säljaren att göra förbehåll om att fastigheten är besvärad med nyttjanderätten när han säljer den. Om säljaren inte gör förbehåll om rättigheten, upphör den att gälla när den nye ägaren tar över fastigheten. Arrendeavtalet fortsätter att gälla mot ny ägare om det upprättats skriftligen och du börjat nyttja rätten, i det här fallet parkerat bilen, innan överlåtelsen av fastigheten skett (se 7 kap. 11 - 13 §§ JB).
Eftersom ert muntliga avtal om parkering inte är giltigt mot ny ägare, har du rätt till ersättning för skada som orsakats av säljarens försummelse att göra förbehåll om arrenderätten enligt 7 kap. 18 § JB. Av frågan framkommer inte vilka skador som orsakats av säljarens passivitet, av den anledningen bedöms en sådan ersättning inte vara aktuell.
Hoppas Du fick svar på Din fråga!
Mvh
