Bruksrätter vid överlåtelse

2013-07-08 i Arrende
FRÅGA |Hej! Min mor äger en fastighet. På denna fastighet har hon upplåtit ett arrende, gratis, till min syster, där min syster har byggt ett litet boningshus. Vad kommer att hända med fastigheten vid arvsskiftet när min mor avlider? Aktualiseras "köp bryter legostämma", förskott på arv eller något annat?
|Hej,Tack för din fråga.Arrende utgör en bruksrätt och regleras i jordabalkens 7 till 11 kapitel. Vid överlåtelse av fastighet som är belastad med bruksrätt är utgångspunkten att köp bryter legostämma, vilket innebär att överlåtelsen går före nyttjanderätten. Köp bryter legostämma är en gammal rättsprincip. Dock finns det undantag till denna utgångspunkt i form av inskrivning, förbehåll i från fastighetsägaren, ond tro hos fastighetsägaren, skriftligt avtal om hyra samt fastighetsägarens passivitet i vissa lägen. Om något undantagsfall skulle vara aktuellt innebär detta att rättighetshavare vars rätt består mot ny ägare kliver in i avtalet som det såg ut vid tidpunkten för upplåtelsen. För det fall bruksrätten inte skulle fortsätta kan det vara värt att komma ihåg besittningsskyddet som ibland kan gälla vissa arrenden och innebära en rätt till förlängning/nytt avtal. Besittningskyddet utgör dock inget sakrättsligt skydd.Observera att köp bryter legostämma inte gäller vid arvs- och bolagsskifte där istället alla rättigheter (såsom de såg ut vid upplåtelsen) gäller mot nye ägaren  Detta innebär att arrendeavtalet troligtvis kommer att fortlöpa även efter din mors bortgång.

Uppsägningstid för jordbruksarrende

2013-04-04 i Arrende
FRÅGA |Hej! Jag har per telefon sagt upp en muntligt avtal den 5 juni 2012. Det gäller ett arrende på 2 ha jordbruksmark som har utarrenderats gratis av mina föräldrar. Min andra förälder gick bort den 14 augusti 2009. Enligt ök med arrendatorn skickar jag ett papper på en skriftlig bekräftelse på det uppsagda avtalet. Han påstår att uppsägningstiden är 8 månader. Min fråga är om när avtalet upphör att gälla. Visst är det ok att skicka en bekräftelse?
Amanda Harrysson |Hej!Tack för din fråga.Jordbruksarrenden regleras i Jordabalken (JB) 9 kap. Enligt JB 9:3 måste ett jordbruksarrende sägas upp för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Om arrendetiden är minst 5 år, ska avtalet sägas upp minst ett år innan arrendetidens utgång. Om arrendetiden är mindre än 5 år, ska uppsägning ske minst 8 månader före arrendetidens utgång. Om uppsägning inte sker i tid, anses det förlängt med tid som motsvarar arrendetiden, dock längst 5 år. Om arrendetiden t.ex. var 4 år och du inte sagt upp avtalet 8 månader före utgången av det fjärde året, förlängs alltså arrendet med ytterligare 4 år. Tyvärr är den muntliga uppsägningen inte giltig, då uppsägning av jordbruksarrende enligt JB 8:8 ska ske skriftligen. Om uppsägningen sker muntligen, krävs det att arrendatorn bekräftar uppsägningen skriftligen för att den ska gälla. Eftersom bekräftelsen är skriftlig torde dock denna gälla som giltig uppsägning.

Delgivning vid uppsägning av lägenhetsarrende

2012-11-16 i Arrende
FRÅGA |Hej! Hur är förfarandet vid uppsägning av lägenhetsarrende? Jag har hört att det måste gå via delgivningsman.
Elin Sjörén |Hej, Förfarandet vid uppsägning av lägenhetsarrende är detsamma som i de flesta fall av arrendeavtal. I jordabalkens 8 kap. 8 § föreskrivs att arrendeavtal ska sägas upp skriftligt, om inte skriftligt erkännande på uppsägningen lämnas. Dessutom uppställer samma bestämmelse krav på att uppsägningen delges den som uppsägningen rör. Därmed inte sagt att det krävs en delgivningsman. Delgivningslagens bestämmelser för olika delgivningssätt är tillämplig på arrendeavtal, med undantag för bestämmelserna i 34-38 §§ samt 48 §. 34-38 §§ berör delgivning som sker till någon annan än den som är egentlig delgivningsmottagare (såsom att någon i den egentliga mottagarens hushåll blir delgiven istället). 48 § handlar om delgivning som sker genom att dokumentet som ska delges tillhandahålls på en myndighet under en bestämd tid och att delgivningsmottagaren således kan ta del av informationen därifrån. Dessa sätt är alltså inte tillåtna vid en delgivning om uppsägning av lägenhetsarrende. Alla andra sätt som föreskrivs i delgivningslagen är dock tillåtna – däribland delgivning genom exempelvis post eller bud (se 16 § i delgivningslagen). Det viktiga är att man kan försäkra sig om att delgivningsmottagaren verkligen tagit del av uppsägningen. Jordabalken återfinns här: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.htm Delgivningslagen hittas här: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/20101932.htm Med vänlig hälsning

Jordbruksarrende - ägaren avlider

2012-10-13 i Arrende
FRÅGA |Ensamstående markägare avlider, jordbruksmarken är utarrenderad till ett pris av 120:-/ha. Kan dödsboet säga upp avtalet i förtid, löper till 2017
Lars Bålman |Tack för din fråga. Som jag förstår det handlar det om en typ av arrende som kallas jordbruksarrende. Denna typ regleras i 9 kap. jordabalken (1970:994). Enligt 1 § ska det handla om arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande. Av 5 § följer att för det fall arrendatorn avlider före arrendetidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom sex månader från dödsfallet, om ej annat avtalats. 8 kap. gäller alla typer av arrende. Av 4 § framgår bland annat följande: Om arendeavtal uppsäges [...] upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Fardag är den 14 mars.

Bostadsarrende vid överlåtelse

2013-06-10 i Arrende
FRÅGA |Hej. Vad händer med ett bostadsarrende när fastigheten säljs och får ny ägare? Kan bostadsarrendet sägas upp när nuvarande avtalstid går ut? Stugan saknar taxeringsvärde, därmed tyvärr ännu ej inskriven i inskrivningsmyndighet.
|Hej,Tack för din fråga.Bostadsarrende är en form av bruksrätt och regleras i 7, 8 och 9 kap. jordabalken (JB). Vid överlåtelse av fastighet som är belastad med bruksrätt är utgångspunkten att köp bryter legostämma, dvs överlåtelsen går före nyttjanderätten. Observera att detta inte gäller vid arvs- och bolagsskifte där istället alla rättigheter gäller mot nye ägaren. Köp bryter legostämma är en gammal rättsprincip. Dock finns det undantag till denna utgångspunkt i form av inskrivning, förbehåll i från fastighetsägaren, ond tro hos fastighetsägaren, skriftligt avtal om hyra samt fastighetsägarens passivitet i vissa lägen.  Om något undantagsfall skulle vara aktuellt innebär detta rättighetshavare vars rätt består mot ny ägare kliver in i avtalet som det såg ut vid tidpunkten för upplåtelsen. För det fall bruksrätten inte skulle fortsätta gälla kan det vara värt att komma ihåg besittningsskyddet som ibland kan gälla vissa arrenden och innebära en rätt till förlängning/nytt avtal. Besittningskyddet utgör dock inget sakrättsligt skydd.

Underhåll av jordbruksarrende

2013-01-26 i Arrende
FRÅGA |Jordbruksarrende. Vem är skyldig att stå för kostnaden för att laga en bro till arrendestället? Jordägaren eller arrendatorn? Har någon rätt att stänga av bron om den anses farlig? Har det någon betydelse vem som skadat/miss-skött underhållet? Vad gäller om person eller maskin skadas p.g.a en dålig bro? Tacksam för svar!
jacob sandelin |Hej, tack för din fråga. Jordbruksarrende regleras i Jordabalkens 9 kap. vilket du finner här; https://lagen.nu/1970:994#K9. Av 15 § framgår att det är arrendatorn som är skyldig att vårda och underhålla arrendestället.  Om arrendatorn inte gör vad som åligger denne och detta resulterar i försämring av marken har jordägaren rätt till ersättning vid avräkning enligt 23 § samma lag. Beträffande skadoaspekten  är detta svårt att svara på med den information du lämnat. Det jag kan säga är att det beror på avtalet. Det blir även skillnad om det är kommun som arrenderar ut. I de fallet kan det fortfarande finnas ett ansvar för kommunen. Sammantaget går det inte med säkerhet att svara på med den info du givit.För svar på frågan om att stänga av bron, finns det korrektiv mot försumlig arrendator. Av 32 § JB framgår att jordägaren omedelbart kan återtaga stället. Det krävs ganska långtgående misskötsel för att denna paragraf skall kunna tillämpas och är således troligtvis inte aktuell i detta fall. Lycka tillJacob Sandelin 

Bostadsarrende

2012-11-08 i Arrende
FRÅGA |Kan man ärva ett arrendekontrakt? Äger en jordbruksfastighet på vilken en tomt med 49 års arrendekontrakt finns. Ägaren av arrendekontraktet är nu avliden.På tomten finns en stuga som den avlidne och ett av barnen ägde tillsammans. frågan är: Gäller arrendekontraktet fortfarande? Går det att säga upp (9 år återstår av kontraktet
Angelica Hage |Hej och tack för din fråga. Reglerna om bostadsarrende finns i 10 kap Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K10) Enligt 10 kap. 7 § JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10) är det möjligt att överta arrende genom arv. Ett krav för detta är dock att jordägaren godtar den nya arrendatorn. Ett godtagande skall ske om jordägaren ”skäligen kan nöjas” med den nya arrendatorn. Med detta menas att övertagaren objektivt sett ska vara godtagbar vilket vanligtvis anses uppfyllt om övertagaren kan uppfylla avtalsvillkoren för arrendet, varvid stor vikt läggs vid att kunna betala arrendeavgiften. Regler kring vem som har arvsrätt och övriga förutsättningar för själva arvsskiftet återfinns i Ärvdabalken (se. https://lagen.nu/1958:637) Bostadsarrende ska träffas för bestämd tid och uppsägning ska alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Uppsägningen ska ske senast ett år före arrendetidens utgång och om detta inte sker förlängs avtalet även då på fem år, se 10 kap 3 § JB. – Jordägaren kan inte säga upp arrendatorn på förfallodagen, utan måste göra det ett år innan denna dag inträder. Det är möjligt att säga upp arrendet i förtid men bostadsarrendatorn har då ett s.k. direkt besittningsskydd, d.v.s. rätt till förlängning mot jordägarens vilja. Detta besittningsskydd kan dock brytas, se 10 kap 5 § JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1). Bostadsarrendatorn har t.ex. inte rätt till förlängning om han har misskött sig mer än bagatellartat, eller om jordägaren kan visa att han ska använda området till annat ändamål – t.ex. bebyggelse av annat slag, jordbruk, industri etc. – och hans intresse påtagligt överväger arrendatorns. Se vidare https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1. Det ska även observeras att bostadsarrendatorn inte har rätt till besittningsskydd ifall det inte finns något bostadshus på marken. Enligt 10 kap 4 § JB har bostadsarrendatorn inte heller någon rätt till förlängning ifall arrenderätten är förverkad (se 8 kap 23 § JB när den är förverkad https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1). Vidare kan man även i arrendeavtalet ha kommit överens om att besittningsskyddet inte ska gälla, och detta är giltigt ifall arrendenämnden har godkänt det. Sammanfattningsvis gäller i princip att jordägaren kan säga upp bostadsarrendet men det innebär inte med säkerhet att arrendatorn försvinner från fastigheten om det föreligger direkt besittningsskydd. Då har bostadsarrendatorn som sagt rätt till förlängning, och normalt ska den nya avtalstiden vara på fem år (se 10 kap 6 § JB https://lagen.nu/1970:994#K10P6aS1). Och som sagt uppsägningen ska ske senast ett år före arrendetidens utgång och om detta inte sker förlängs avtalet även då på fem år. Jordägaren kan inte säga upp arrendatorn på förfallodagen, utan måste göra det ett år innan denna dag inträder. Vänligen

Grund för förverkande av jordbruksarrende att avverka skog?

2012-10-10 i Arrende
FRÅGA |Har en jordbruksfastighet som är utarrenderad. Arrendatorn har genom skogsbolag avverkat och sålt träd i betesmarker utan tillåtelse. Kan detta anses vara grund för förverkande av arrenderätten? Otillåtet upplåtande av nyttjanderätt?
Amanda Harrysson |Hej! Tack för din fråga! Bestämmelser om arrende återfinns i Jordabalken (JB), som du hittar här: https://lagen.nu/1970:994. Enligt JB 9 kap 35 § får arrendatorn inte avverka skog på fastigheten. Om det i avtalet ingår skogsmark i arrendet, får arrendatorn nyttja marken i enlighet med avtalet. Har arrendatorn inte enligt avtalet rätt att avverka skogen får denne alltså heller inte göra detta. Arrendatorn får ej heller upplåta nyttjanderätt (skogsavverkning kan anses som nyttjanderätt) utan tillåtelse från fastighetsägaren enligt JB 8 kap 19 §. I JB 8 kap 23 § uppräknas de omständigheter som utgör grund för förverkande av arrenderätten. Som jag ser det kan avverkandet av skog i detta fall hamna under två av dessa punkter; - 8 kap 23 § 1 st. 3 p: Arrendatorn har nyttjat arrendestället för annat ändamål än som avsågs vid upplåtelsen, eller om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller om detta innehåller annan bestämmelser om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och vidtar inte rättelse efter tillsägelse. - 8 kap 23 § 1 st. 4 p: Arrendatorn har i strid med bestämmelserna i JB upplåtit nyttjanderätt. Oberoende av vilken punkt du väljer att åberopa leder det till samma resultat: arrenderätten är förverkad och du som fastighetsägare har rätt att säga upp arrendeavtalet. Avtalet slutar att gälla den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen, se JB 8 kap 4 § 1 st. Vänligen Amanda Harrysson