Arrendeavtal

2015-02-22 i Arrende
FRÅGA |Har arrenderat en tomt i 20 år där jag har uppfört en sommarstuga.För 4 år sedan sade jordägaren upp avtalet skriftligt för att göra avgiftshöjning.Ärendet gick till arrendenämnden som bestämde avgiften och sa att övriga punkter är oförändrade (de tog inte ställning till dem).Jag har sedan dess vid upprepade tillfällen pratat med jordägaren och begärt nytt avtal.Jordägaren och hans advokat hävdar att vi har ett avtal.Hur kan vi ha ett avtal när den är skriftligen uppsagd och jag inte har skrivit på något nytt ?Hälsningar Pentti Bexar
Anes Sabic |Hej,Tack för att Du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Inledningsvis skall sägas att det finns diverse nyttjanderätter som ej faller in under jordabalkens(JB) regler. Dock gäller i ditt fall att den upplåtelse det är fråga om är att betrakta som en sådan nyttjanderätt som faller in i JB. Jag kommer nedan att redogöra för vad som är stadgat i lag avseende denna typ av nyttjanderätt och avslutningsvis ge dig ett konkret svar på din fråga.Arrendet Du beskriver är ett bostadsarrende enligt 10 kap 1 § JB, se https://lagen.nu/1970:994. Uttrycket bostadshus i detta lagrum, innebär inte att det behöver vara fråga om arrendatorns huvudsakliga bostad eller ett vinterbonat hus. Det får emellertid inte vara fråga om hur enkla hus som helst. En sommarstuga torde dock i regel falla in under 10 kap. 1 § JB! Du, som bostadsarrendator har ett långtgående besittningsskydd, vilket rent konkret innebär att Du i normalfallet har rätt till en förlängning av avtalet även om markägaren säger upp det vid avtalstidens slut. Detta brukar kallas att arrendatorn har ett "direkt besittningsskydd"! Denna kan dock avtalas bort av parterna! Om så har skett i ert fall framgår inte av uppgiften, därför utgår jag ifrån att så inte är fallet!I regel förlängs ett arrendeavtal på fem år, men då även denna bestämmelse är dispositiv, så står det parterna fritt att avtala om annat. Avtalet mellan er skall alltså utgöra kärnan för hur ert förhållande skall se ut, och om något ej finns med i det personliga avtalet, så skall jordabalkens bestämmelser avseende arrende tillämpas. Om ni ej reglerat något gällande en avgift för arrendet, så skall denna avgift i normalfallet bestämmas utifrån avtalets utformning samt objektiva kriterier, såsom bland annat arrendeställets läge. Er tvist avsåg primärt avigiftens storlek, vilket ni sedan fick fastställt av Arrendenämnden. Det råder såldes ej längre någon tvist avseende detta! Min bedömning är, utifrån de uppgifter Du angett, att Arrendenämnden tolkat det som att den uppsägning av avtalet som jordägaren gjorde, ej var korrekt. För att en sådan uppsägning skall kunna accepteras innan ett avtal löpt ut krävs att arrendet förverkas, se 8 kap. 23 § JB https://lagen.nu/1970:994. I detta lagrum uppställs en rad olika förutsättningar som kan göra att det är berättigat med en uppsägning innan avtalstidens slut. Se gärna den uppställning som finns i det ovannämnda lagrummet! Alternativt kan det vara så att Du som arrendator sagt upp ditt besittningsskydd i ert avtal. Då Du inte nämnt något om detta, så utgår jag ifrån att så inte är fallet och att uppsägningen därför inte var "giltig".Med tanke på att Arrendenämnden tog ställning till ett villkor i ert ursprungliga avtal, nämligen den avseende priset, så måste Arrendenämnden ha utgått ifrån att det förelåg ett giltigt avtal mellan er annars är det i praktiken meningslöst att ta ställning till denna typ av avgift. Med det sagt, så gör jag den bedömningen att det fortfarande föreligger ett giltigt avtal mellan er. Om Du inte är nöjd med innehållet i avtalet står det dig fritt att förhandla med din motpart om innehållet. Hoppas Du fått svar på din fråga! Om Du har några frågor i övrigt är Du välkommen att höra av dig till mig. Jag nås bäst via email: Anes.Sabic@lawline.se.Med vänlig hälsning,

Arrendeavtals fortsatta giltighet efter ägarbyte

2014-08-28 i Arrende
FRÅGA |Hej! Tar chansen att ställa en enkel gratisfråga. Står i begrepp att sälja vårt fritidshus. Vi äger tomten men arrenderar ytterligare mark i direkt anslutning. Arrendet löper 39 år till. Fråga: Följer arrendet med automatiskt till den nya ägaren?
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Vid överlåtelse av fastighet gäller arrendeavtalet normalt mot nya ägaren om arrendeavtalet är skriftligt och tillträdet till arrendestället skett före överlåtelsen, enligt 7:13 jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994 ). Arrendeavtalet fortsätter att gälla mot den nya fastighetsägaren enligt vad som är skrivet i avtalet.Vänligen,

Arrendes förverkande

2014-07-09 i Arrende
FRÅGA |Hej i början på 80-talet ärvde jag en liten jordbruksfastighet efter mina föräldrar. På fastigheten fanns några sommarstugor som byggdes av vänner till familjen och de betalade en liten avgift. 2003 sålde jag egendomen men styckade av 2 tomter till 2 av stugorna. Den ena stugan äger jag själv och den andra tomten arrenderar jag ut till den andra stugans ägare. Arrendet är på 49 år varav 23 år återstår. Arrendet omförhandlas vart 5:e år, I avtalet står också att jag har förköpsrätt eller godkännande av köparen. Nu vill arrendatorn sälja stugan, som är i mycket dåligt skick, med arrenderätt. Förra året värderades den till 235000 inkl arrenderätt av en mäklare på orten. Dyrt tyckte jag men arrenderätten var värd så mycket eftersom stugan ligger 10 m från en sjö. Förra sommaren fanns en intressent som ville köpa stugan av honom och tomten av mej men arrendatorn ändrade sej när mäklaren skulle skriva kontrakt. Nu har arrendatorn en ny köpare som vill köpa hans stuga för 500000 kr med arrenderätt. Denna köpare vill egentligen köpa tomten av oss också men tycker det blir för dyrt, Tomten har ett taxeringsvärde på 412000 och det vill jag inte gå under.Nu är fråganHur tar jag mej ur arrendesituationen? Måste jag köpa stugan till överpris och sälja med tomt, då kommer jag inte att få ut taxeringsvärdet när jag säljer tomt med stuga? Alt sänka priset på tomten till nye köparen förstås. Jag har också läst att arrendatorn måste erbjuda mej att ta tillbaka arrenderätten till skälig ersättning, men vad är i så fall skälig ersättning, 500 000 eller? Är det rätt att i det fall att arrendatorn skriver ett överlåtelseavtal utan att först fråga mej så är arrenderätten förverkad. Ska erbjudandet i så fall vara skriftligt?Tacksam för snabbt svar
Robert Lindström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Såsom jag förstår din fråga så vill du veta hur du kan gå till väga för att få arrendet avslutat. För att arrendet ska kunna avslutas innan den avtalade tiden krävs att arrendet förverkas enligt 8:23 jordabalken som du kan hitta här. Alternativt att arrendatorn avsagt sig sitt besittningsskydd och arrendenämnden lämnat dispens för att avsluta arrendet. För att ett arrende ska kunna förverkas krävs att någon av de förverkandegrunder som finns uppräknade i 8:23 är uppfyllda. Det finns inget i frågan som tyder på att så är fallet varför jag inte tänker gå djupare in på dessa förverkandegrunder.Eftersom du har en klausul i arrendeavtalet som stipulerar en förköpsrätt till stugan så kan du alltid köpa stugan av din granne och därefter avsäga dig besittningsskyddet till arrendet och därmed få det förverkat. Detta kräver dock, som du själv påpekat i frågan, att du först köper stugan vilket kan bli dyrt. Det som torde bli din räddning i detta fall är den andra klausulen som finns inskriven i arrendeavtalet nämligen att du måste godkänna en eventuell köpare. Beroende på hur denna klausul är formulerad så kan det vara så att du kan, mer eller mindre, tvinga din granne att sälja stugan till dig genom att inte godkänna någon annan köpare. Alternativt att du endast säljer till en köpare som kan tänka sig att avsluta arrendeavtalet och köpa tomten. Skulle arrendatorn åsidosätta sin skyldighet enligt klausulerna i avtalet så kan detta vara grund till förverkande av arrendet enligt 8:23 p. 5. och för att svara på frågan om erbjudandet som han ska ge dig måste vara skriftligt så beror detta på hur klausulen är formulerad i arrendeavtalet men om inget nämns om detta så är det inget krav på att erbjudandet ska vara skriftligt. Det är dock till arrendatorns fördel att den korrespondensen sker skriftligen då han har ett bättre bevisläge vid en eventuell framtida tvist.Jag hoppas du fått svar på din fråga.Bästa hälsningar,

Byte av fastighetsägare vid arrende

2014-04-23 i Arrende
FRÅGA |Vad händer med mig om markägaren säljer sin mark var jag arrenderar en tomt på livstid? M v h Carina
|Hej och tack för din fråga! Vid överlåtelse av fastighet gäller arrendeavtalet normalt mot nya ägaren om arrendeavtalet är skriftligt och tillträdet till arrendestället skett före överlåtelsen, enligt 7:13 jordabalken (se här). Arrendeavtalet fortsätter att gälla mot den nya fastighetsägaren enligt vad som är skrivet i avtalet. Då ert avtal sträcker sig över din livstid (vilket är ok enligt 10:2 jordabalken) kommer arrendet att fortsätta gälla under denna tid. Ägarbytet påverkar således inte din arrenderätt!Vänligen,

Arrendeavtal vid försäljning av fastighet

2014-09-26 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi har en granne som ska sälja sin fastighet och flytta. Vi har varit intresserade att stycka av och köpa mark av honom. Nu kom vår granne med ett annat förslag, nämligen att vi arrenderar marken av honom och skriver ett avtal på 50 år, (istället för att stycka av och köpa marken). Nu till min fråga, vad händer om grannen säljer fastigheten? Följer arrende avtalet fastigheten eller upphör avtalet och vi förlorar vår "mark"? Kan tillägga att marken endast består av gräsmatta
|Hej, och tack för din fråga!Frågor om arrendeavtal regleras i Jordabalkens (JB) 7 kap. I 7 kap 13 § framgår att om ett arrendeavtal är skriftligt och om tillträdet till det som arrenderas skett före överlåtelse till ny ägaren så gäller avtalet normalt även mot en ny ägare av fastigheten. Är ett arrendeavtal inte skriftligt krävs att säljaren gjort ett förbehåll om arrendet ( 7 kap.11 §), att köparen är i  ond tro (alltså visste om eller borde vetat om om arrendet) avseende arrendet eller inte inom 3 månader från överlåtelsen säger upp arrendeavtalet ((7 kap. 14 §) för att det ska vara giltigt mot en ny ägare.Ett skriftligt avtal kan alltså sägas följa fastigheten.Vänligen,

Jordägares rätt att ta ner träd på arrendatorns arrenderade mark

2014-07-15 i Arrende
FRÅGA |FRÅGAN ÄR BORTTAGEN PÅ FRÅGESTÄLLARENS BEGÄRAN
Robert Lindström |FRÅGESTÄLLAREN VILLE INTE HA SVARET PUBLICERAT. DET ÄR DÄRFÖR BORTTAGET.

Uppsägning av bostadsarrende

2014-05-05 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi arranderar ut mark till en stuga. Arrendet skulle varit betalt 14/3. Vi har inte fått några pengar. Har vi rätt att säga upp arrendet? 
Evelina Kassberg |Hej, och tack för din fråga. Arrendet du beskriver är ett bostadsarrende enligt 10 kap 1 § Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). Enligt 8 kap 23 § st 1 p 1 Jordabalken är arrenderätten förverkad om arrendatorn dröjer med betalningen i mer än en månad efter förfallodagen. I ert fall har det gått mer än en månad och ni har alltså rätt att säga upp arrendatorn. I 8 kap 23 § st 2 finns dock ett undantag att arrenderätten ej är förverkad om det är av ringa betydelse. Ringa betydelse är bagatellartade saker eller rena ursäktliga misstag som ej ska medföra att man förlorar sin arrenderätt. Betalar arrendatorn arrendeavgiften inom tolv dagar från uppsägningen, får man ej fullfölja uppsägningen enligt 8 kap 25 §. Ni har alltså rätt att säga upp arrendatorn så länge det inte är ej bagatellartad förseelse och arrendatorn inte betalar inom tolv dagar.Som bostadsarrendator har man dock ett direkt besittningsskydd, vilket betyder att arrendatorn har en rätt till förlängning av avtalet. Det finns dock en rad undantag från det direkta besittningsskyddet. Undantaget som är aktuellt för er är att om arrenderätten är förverkad på grund av bestämmelserna i 8 kap 23 § kan bostadsarrendatorn ej åberopa besittningsskyddsreglerna enligt 10 kap 4 § st 1 p 2.Så länge arrendatorn ej betalar arrendeavgiften inom tolv dagar kan alltså en uppsägnings fullföljas. Med vänlig hälsning,

Om arrendators misskötsel och avtalets längd

2014-04-11 i Arrende
FRÅGA |Hej! Jag funderar på hur reglerna ser ut när en person som arrenderar missköter sig, anlägger vägar utan tillåtelse, hyr ut marken i tredje hand? Och hur länge kan man egentligen ha ett arrendekontrakt? Om en person utnyttjar ett senilt par och skriver kontrakt på 50 år. Var kan jag läsa om arrendelagar och finns något liknande fall jag kan läsa om?
Johan Olsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om arrende finns att hitta i 8-11 kap i Jordabalken beroende på vilket typ av arrende det är fråga om. Det finns fyra olika typer av arrende, nämligen jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. I 8 kap finns regler som gäller för arrende i allmänhet. I 8:23 finns bestämmelser om arrenderättens förverkande (se https://lagen.nu/1970:994#K8P23S1). Där framgår det ett antal olika situationer, så kallade förverkandegrunder, då jordägaren har rätt att säga upp avtalet med arrendatorn. Som exempel på dessa är om arrendatorn vanvårdar arrendestället, nyttjar arrendestället för annat ändamål än det som var avsett, överlåter arrenderätten eller nyttjanderätt i strid mot jordabalkens bestämmelser eller i övrigt åsidosätter avtalsenlig skyldighet. Det som ligger arrendatorn till last måste dock vara värre än av endast ringa betydelse. Bestämmelsen om arrendatorns vanvård innebär att platsen ska hållas i samma tillstånd som när arrendatorn tillträdde, varken i sämre eller bättre skick. Att anlägga en väg utan tillåtelse skulle möjligen kunna tolkas in under denna bestämmelse, beroende på hur vägens anläggande har gått till. Vad gäller arrendatorns uthyrning av marken, så finns bestämmelsen i 8:19 som reglerar detta. Där framgår det att arrendatorn inte får upplåta nyttjanderätt i arrendestället eller del av detta utan jordägarens tillåtelse. Arrendatorn har dock rätt att hyra ut ledigt utrymme i byggnad eller upplåta visst område till t.ex. upplagsplats om det kan ske utan olägenhet för jordägaren. Om arrendatorn hyr ut marken i strid mot dessa regler, det vill säga på ett otillåtet sätt utan jordägaren samtycke, så blir arrenderätten förverkad enligt 8:23 och jordägaren har rätt att säga upp arrendeavtalet. Om avtalet sägs upp på detta vis så upphör det att gälla på den nästkommande fardagen enligt 8:4. Fardag är ett gammalt uttryck som avser den dag då ett arrende ska sluta gälla, och har traditionellt sett varit den 1 oktober. Vilket datum som helst kan dock gälla som fardag om det finns fastställt i arrendeavtalet.Angående frågan om för hur lång tid ett arrendeavtal kan slutas, så finns det både minimitider och maximitider för hur lång tid ett arrendeavtal ska gälla. Anledningen till att det finns minimitider i lagen är att arrende generellt tar sikte på ett långvarigt användande av ett område och att det därför tagits hänsyn till att arrendatorn ska kunna känna sig säker under åtminstone en relativt lång framtid. Dessa tider varierar en del mellan de olika arrendetyperna, men normalt gäller att ett arrende ska gälla för minst fem års tid. Vad gäller maximitiden så är den 25 år inom detaljplanelagt område och annars 50 år, alternativt arrendatorns livstid om det har avtalats (7:5 JB). Som jag tidigare nämnt, så kan du alltså läsa själv om reglerna kring arrende i främst Jordabalkens 8-11 kapitel. En länk till detta har du https://lagen.nu/1970:994#K8P1S1. Det är ont om liknande rättsfall som du efterfrågar, men jag har funnit ett avgörande från Högsta Domstolen där en arrendator hyrt ut marken utan jordägarens lov. Det kan du vid intresse läsa i denna länk https://lagen.nu/dom/nja/1988s583.Med vänliga hälsningar,