Arrendeavtal
Har arrenderat en tomt i 20 år där jag har uppfört en sommarstuga.
För 4 år sedan sade jordägaren upp avtalet skriftligt för att göra avgiftshöjning.
Ärendet gick till arrendenämnden som bestämde avgiften och sa att övriga punkter är oförändrade (de tog inte ställning till dem).
Jag har sedan dess vid upprepade tillfällen pratat med jordägaren och begärt nytt avtal.
Jordägaren och hans advokat hävdar att vi har ett avtal.
Hur kan vi ha ett avtal när den är skriftligen uppsagd och jag inte har skrivit på något nytt ?
Hälsningar Pentti Bexar
Lawline svarar
Hej,
Tack för att Du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Inledningsvis skall sägas att det finns diverse nyttjanderätter som ej faller in under jordabalkens(JB) regler. Dock gäller i ditt fall att den upplåtelse det är fråga om är att betrakta som en sådan nyttjanderätt som faller in i JB. Jag kommer nedan att redogöra för vad som är stadgat i lag avseende denna typ av nyttjanderätt och avslutningsvis ge dig ett konkret svar på din fråga.
Arrendet Du beskriver är ett bostadsarrende enligt 10 kap 1 § JB, se https://lagen.nu/1970:994. Uttrycket bostadshus i detta lagrum, innebär inte att det behöver vara fråga om arrendatorns huvudsakliga bostad eller ett vinterbonat hus. Det får emellertid inte vara fråga om hur enkla hus som helst. En sommarstuga torde dock i regel falla in under 10 kap. 1 § JB! Du, som bostadsarrendator har ett långtgående besittningsskydd, vilket rent konkret innebär att Du i normalfallet har rätt till en förlängning av avtalet även om markägaren säger upp det vid avtalstidens slut. Detta brukar kallas att arrendatorn har ett "direkt besittningsskydd"! Denna kan dock avtalas bort av parterna! Om så har skett i ert fall framgår inte av uppgiften, därför utgår jag ifrån att så inte är fallet!
I regel förlängs ett arrendeavtal på fem år, men då även denna bestämmelse är dispositiv, så står det parterna fritt att avtala om annat. Avtalet mellan er skall alltså utgöra kärnan för hur ert förhållande skall se ut, och om något ej finns med i det personliga avtalet, så skall jordabalkens bestämmelser avseende arrende tillämpas. Om ni ej reglerat något gällande en avgift för arrendet, så skall denna avgift i normalfallet bestämmas utifrån avtalets utformning samt objektiva kriterier, såsom bland annat arrendeställets läge. Er tvist avsåg primärt avigiftens storlek, vilket ni sedan fick fastställt av Arrendenämnden. Det råder såldes ej längre någon tvist avseende detta!
Min bedömning är, utifrån de uppgifter Du angett, att Arrendenämnden tolkat det som att den uppsägning av avtalet som jordägaren gjorde, ej var korrekt. För att en sådan uppsägning skall kunna accepteras innan ett avtal löpt ut krävs att arrendet förverkas, se 8 kap. 23 § JB https://lagen.nu/1970:994. I detta lagrum uppställs en rad olika förutsättningar som kan göra att det är berättigat med en uppsägning innan avtalstidens slut. Se gärna den uppställning som finns i det ovannämnda lagrummet! Alternativt kan det vara så att Du som arrendator sagt upp ditt besittningsskydd i ert avtal. Då Du inte nämnt något om detta, så utgår jag ifrån att så inte är fallet och att uppsägningen därför inte var "giltig".
Med tanke på att Arrendenämnden tog ställning till ett villkor i ert ursprungliga avtal, nämligen den avseende priset, så måste Arrendenämnden ha utgått ifrån att det förelåg ett giltigt avtal mellan er annars är det i praktiken meningslöst att ta ställning till denna typ av avgift. Med det sagt, så gör jag den bedömningen att det fortfarande föreligger ett giltigt avtal mellan er. Om Du inte är nöjd med innehållet i avtalet står det dig fritt att förhandla med din motpart om innehållet.
Hoppas Du fått svar på din fråga! Om Du har några frågor i övrigt är Du välkommen att höra av dig till mig. Jag nås bäst via email: Anes.Sabic@lawline.se.
Med vänlig hälsning,
