Arrendators rätt att förvärva arrendeställe

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!

Eftersom ett sommarhus typiskt sett används som bostad, även om det inte utgör den huvudsakliga bostaden, så anses arrendet som bostadsarrende, vilket framgår av Jordabalk (1970:994) 10:1 första stycket. Genom arv kan bostadsarrendet övergå till annan, så länge jordägaren kan nöjas. Detta krav innebär att den eller de som övertar arrenderätten genom arv objektivt sett ska kunna bedömas som kapabla att betala arrendeavgifterna i tid (Jordabalk 10:7 tredje stycket). Eftersom det rör sig om ett bostadsarrende så har du och din syster i egenskap av arrendatorer rätt att förvärva arrendestället, vilket framgår av Lag (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället 1 §. För att utnyttja denna rätt så måste ni göra en intresseanmälan. Sådan intresseanmälan kan göras om sommarstugan har åsatts ett taxeringsvärde. Det innebär att byggnadsbeståndets sammanlagda taxeringsvärde måste uppgå till minst 50 000 kronor för att komma i fråga för en sådan anmälan, vilket framgår av Fastighetstaxeringslag (1979:1152) 7:16 punkt 1. Intresseanmälan görs till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Till denna ska bifogas arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia (Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället 2 § första och andra styckena). En intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten innebär att jordägaren inte får överlåta arrendestället vare sig helt eller delvis genom köp eller byte utan att ni, i egenskap av arrendatorer som gjorde anmälan, har erbjudits att förvärva arrendestället, så kallat hembud (Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället 5 § första stycket). Denna intresseanmälan gäller fram till den inskrivningsdag som inträffar som inträffar närmast efter 10 år från den inskrivningsdag anteckningen om er anmälan gjordes. Om hembud görs under denna tid gäller anmälan dock alltid fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast 2 år från den dag hembudet gjordes (Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället 4 § första stycket).

Som utgångspunkt är förbehåll som förbjuder inskrivning utan verkan i fråga om nyttjanderätt. Detta gäller dock inte arrende (Jordabalk 7:10 första stycket). Eftersom det är vanligt att jordägare har en klausul i arrendeavtal om inskrivningsförbud, och jordägares ställning är stark inom svensk rätt, så är det mycket osannolikt utifrån omständigheterna att en sådan bestämmelse skulle kunna jämkas när ni förhandlar om det kommande arrendeavtal som ska gälla från och med 2016. Därvid kommer ni inte att kunna göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten om att förvärva arrendestället när det nya avtalet träder i kraft. Eftersom du och din syster genom arv dock övertar arrenderätten så är samma avtal som er mor ingick gällande för er, inklusive frånvaron av förbehåll om inskrivningsförbud. Det innebär att ni torde kunna göra en gemensam intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten under 2015, innan ni accepterar det nya avtalet, varvid intresseanmälan blir fortsatt giltig för den angivna perioden även om det nya avtalet innehåller förbehåll om inskrivningsförbud. Notera dock att Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället genom sin ordalydelse verkar förutsätta att ni alltjämt kvarstår som arrendatorer för att ni ska kunna göra jordägarens hembudsplikt gällande. Om ni gör en intresseanmälan under 2015, men avtalet inte förnyas och därmed löper ut vid årsskiftet, så torde ni inte kunna kräva jordägaren att infria sin hembudsplikt efter sista december 2015 eftersom ni då inte längre är arrendatorer.

Jag rekommenderar dock att du för att få större säkerhet kontaktar inskrivningsmyndigheten för att höra dig för om de kan bekräfta dels om inskrivningsförbehåll omintetgör möjligheten att göra en intresseanmälan om förvärv till inskrivningsmyndigheten, dels om du och din syster måste kvarstå som arrendatorer i ett förnyat kontrakt från och med 2016 för att kunna göra gällande jordägarens hembudsplikt om ni gör en intresseanmälan under 2015. Du kan hitta inskrivningsmyndighetens kontor för sommarstugans kommun genom Lantmäteriet hemsida under rubriken ”Kontakta Fastighetsinskrivningen”.

Jag hoppas att detta svar i någon mån har klargjort situationen. Om något skulle vara fortsatt oklart så är du självklart välkommen att återkomma till mig. Med vänlig hälsning