Övertagande av arrende genom arv

2011-12-07 i Arrende
FRÅGA |Två st.har ett arrendekontrakt på tomtmark. De har ett sommarhus på tomten. En av dem dör. Kan någon ärva hans del?
Anton Karlsson |Hej, Enligt 10 kap. 7 § JB (se. https://lagen.nu/1970:994#K10) finns möjlighet att överta arrende genom arv. Ett krav är dock att jordägaren godtar den nya arrendatorn. Ett godtagande skall ske om jordägaren ”skäligen kan nöjas” med den nya arrendatorn. Med detta menas att övertagaren objektivt sett ska vara godtagbar vilket vanligtvis anses uppfyllt om övertagaren kan uppfylla avtalsvillkoren för arrendet, varvid stor vikt läggs vid att kunna betala arrendeavgiften. Regler kring vem som har arvsrätt och övriga förutsättningar för själva arvsskiftet återfinns i ÄB (se. https://lagen.nu/1958:637) Vänligen,

Underhåll av jordbruksarrende

2011-04-02 i Arrende
FRÅGA |Jordbruksarrende. Vem är skyldig att stå för kostnader för att dränera eller pumpa bort vatten på åkermark, arrendatorn eller jordägaren? Tacksam för svar!
Carina Persson |Hej! Enligt 9 kap 15 § jordabalken https://lagen.nu/1970:994 är arrendatorn skyldig att vårda och underhålla arrendstället.Det är således arrendatorn som skall dränera eller pumpa bort vattnet samt stå för kostnaderna. Vänliga hälsningar

överlåtelse av lägenhetsarrende

2010-12-16 i Arrende
FRÅGA |Hej. Jag har precis tagit över ett lägenhetsarrende. Det står en gammal tvättstuga på tomten somdet ej går att bo i utan det är bara en liten stuga som man kan vara i över dagen. Nu vill jag överlåta arrendet till en annan person men kommunen säger att det inte går. Kan dom neka att jag överlåter arrendet? Och varför? Mvh Anders Lindh
Disa Rodhe | Hej och tack för din fråga! Regler om arrende hittar du i 8-11 kap jordabalken (JB). Det finns olika typer av arrende: jordbruksarrende (jord upplåts till brukande), bostadsarrende (då det väsentliga för upplåtelsen är en rätt att uppföra eller bibehålla bostadshus för bostad för arrendator eller dennes närstående), anläggningsarrende (det väsentliga är en rätt att uppföra eller bibehålla en anläggning eller byggnad som har betydelse för arrendators bedrivande av näringsverksamhet). Lägenhetsarrende föreligger i övriga fall, se 8 kap 1 § st 2 JB. Då denna senare arrendetyp i ekonomiskt och socialt hänseende har liten betydelse råder i princip avtalsfrihet. Vad gäller överlåtelse av lägenhetsarrende saknas regler och kommunens rätt att neka överlåtelse återfinns antagligen i avtalet. Om ni inte har avtalat om överlåtelse får man falla tillbaka på allmänna obligationsrättsliga principer, t ex krav på borgenärens samtycke vid partsbyte på gäldenärssidan. I ditt fall skulle detta medföra ett krav på samtycke från kommunen. Jordabalken hittar du här: https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning,

Krav på underskrifter vid arrendeavtal

2010-08-19 i Arrende
FRÅGA |Är ett arrendeavtal giltigt som ej är påskrivet av någon av parterna?
Emma Bengthsson |Hej! För att ett avtal om arrende ska vara giltigt krävs att det är upprättat skriftligen enligt jordabalken 8 kap 3 § se https://lagen.nu/1970:994#K8P3S1 här. I paragrafen stadgas dock ingenting om underskrifter utan man får istället söka svar i praxis. Det finns ett rättsfall, NJA 1971 s 412, där Högsta domstolen slog fast att det i det fallet räckte med att jordägaren hade skrivit under för att avtalet skulle anses giltigt. Detta genom att arrendatorn genom brukning och betalning ansetts acceptera avtalsförhållandet. Det framgår också av praxis att det inte ställs särskilt höga krav på kontraktets innehåll. Om dock ingen av parterna har skrivit under så kan kontraktet knappast anses giltigt. Med vänlig hälsning, Emma Bengthsson

Formkrav vid upplåtelse av arrende

2011-08-29 i Arrende
FRÅGA |Jag undrar vad som gäller vid överlåtelse av arrende. Är det som vid överlåtelse av fast egendom att det måste ske skriftligen, eller kan en utfästelse om att överlåta ett arrende vara giltigt?
Maja Karlsson |Hej, Svaret på din fråga är beroende av vilken typ av arrende det rör sig om. Jordabalken reglerar 4 typer av arrende: jordbruks, bostads, anläggnings och lägenhetsarrende. I jordabalkens 8 kap 3 § kan du läsa om formkraven, där står det bl.a. att de tre första nämnda arrendetyperna kräver skriftligt avtal, medan lägenhetsarrende kan vara muntligt. Lägenhetsarrende kan vara till exempel upplagsplats, idrottsplats, båtplats, tältplats, bilplats. Vänligen Maja Karlsson

Arrendetid i strid med jordabalkens regler

2011-01-26 i Arrende
FRÅGA |Enligt 11kap 2 § jordabalken träffas avtal om anläggningsarrende för viss tid. Enligt 7 kap 5 ½ är avtalstiden inom stadsplanelagt område maximerat till 25 år. Om man träffar ett avtal på 50 år vilken rätt har arrendatorn efter 25 år?
Mathias Gunnervald |Hej, Precis som du uppmärksammat finns i 7 kap. 5 § jordabalken en begränsning för hur lång tid du har möjlighet att upplåta arrende av fast egendom inom detaljplanerat område. Skulle avtal slutas på längre tid är avtalet inte bindande för period efter den stadgade tidsbegränsningen. I ditt exempel skulle med andra ord båda parterna ha möjlighet att frånträda avtalet efter 25 år. Vänligen,

Bostadsarrende överlåtits utan jordägarens samtycke

2010-11-20 i Arrende
FRÅGA |En bostadsarrendator hyr en fritidstomt av mej och har en fritids stuga där sen 70 tale .nu är mannen gammal och har gett bort stugan som gåva till sin brorson , inget arv eller testamente utan gåva ,,, detta ägarbyte har skett utan min vetskap och utan att jag fått erbjudande att återta arrendestället (köpa stugan) jag har en kopia på gåvobrevet . den nya ägaren av stugan äger nu stunga men har ingen tomt till stungan som jag ser det, eftersom inget nytt kontrakt skrivits men nya ägaren . jag har som avsikt att säga upp arrendeavtalet och återta tomten. har ni något tips , synpunkt eller sista hand var letar jag på liknande rättsfall på egen hand .Och hur skall ett defenitivt uppsägande av arrendekontraktes skrivas så det blir rätt?? Finns det någon mall ? mvh min fråga är ,, kan arrendeavtalet helt sägas upp på grund av att jordabalkens regel att jordägaren skall ges möjlighet att köpa stugan.. vilka papper ska skrivas vid uppsägning
Mathias Gunnervald |Hej, Regler gällande arrende regleras i JB. Precis som du själv kommit fram till rör det sig om ett bostadsarrende, förutsatt att fritidshuset inte är av allt för simpelt slag. Exempel på ej godtagbara hus är jaktstugor, sjöbodar och husvagnar. Bostadsarrende regleras främst i 10 kap JB. Man bör för arrendeformen även beakta de allmänna bestämmelserna om nyttjanderätt i 7 kap. och om arrende i 8 kap. I 10 kap 7 § JB sägs att arrendatorn inte utan jordägarens samtycke får sätta annan i sitt ställe. I andra stycket anges att om arrendet är slutet på bestämd tid har arrendatorn rätt att överlåta arrenderätten till annan som jordägaren skäligen kan nöja sig med om arrendatorn först erbjudit jordägaren att återtaga marken, något som inte blir aktuellt i vårt fall. Enligt 8 kap 23 § 1 st 4 p är arrenderätten förverkad om arrendatorn i strid med bestämmelser i JB har satt annan i sitt ställe. För att säga upp arrendeavtalet måste du göra förverkandet gällande mot arrendatorn inom sex månader från det att du fått kännedom om situationen, 8 kap 24 § JB. Arrendatorn har förlorat sin rätt till en förlängning av avtalet då det sagts upp på grund av ett förverkande, 10 kap 5 § 1 st 1 p. Hur uppsägningen skall utformas finns reglerat i 8 kap 8 §. Bland annat ska den vara skriftlig och delges arrendatorn. Som i de flesta tvister är det även i en situation som denna viktigt med bevisning. Förslagsvis sker det genom ett dokument där arrendatorn bekräftar sitt mottagande av uppsägningen. En uppsägning som den aktuella leder till att avtalet upphör att gälla på den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen, 8 kap 4 § JB. Har arrendatorn uppfört byggnad på arrendestället ska byggnaden erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder arrendet. Om jordägaren ej är villig att överta byggnaden har arrendatorn tre månader på sig att föra bort alternativt överlåta egendomen. Efter dessa tre månader tillfaller byggnaden jordägaren utan lösen. Detta stadgas i 8 kap 21 § JB. Min bedömning är att du har goda möjligheter att få arrendeavtalet uppsagt. Det som troligtvis blir avgörande är den, tidigare nämnda, tidsfrist om sex månader i 8 kap 24 §. För en utformning av en uppsägning skulle jag råda dig att kontakta en verksam jurist alternativt välja ett färdigt koncept som erbjuds av jurister, mot en mindre summa pengar. Det finns idag ett flertal sådana alternativ tillgängliga på Internet. Vänligen,

Arrendators rättigheter vid uppsägning av bostadsarrende

2010-08-16 i Arrende
FRÅGA |hej, vi äger ett hus på ofri grund. Kan markägaren säga upp arrendet vid avtalets utgång och vad händer med huset?
Emma Bengthsson |Hej! Det du beskriver är ett bostadsarrende, det vill säga ett bostadshus på annans mark. Ett sådant kan ingås på viss tid eller på livstid. Om det ingås på viss tid ska det vara i minst fem år enligt 10 kap 2 § jordabalken (JB) se https://lagen.nu/1970:994#K10P2S1 här. En bostadsarrendator har som huvudregel besittningsskydd vilket innebär att jordägaren inte får säga upp avtalet vid dess utgång utan att detta ska förlängas på ytterligare fem år. I 10 kap 5 § JB stadgas dock att besittningsskyddet kan brytas i vissa situationer. Dessa är bland annat misskötsamhet från arrendatorns sida eller när jordägaren har särskilda skäl till att vilja ha tillbaka marken. Om det nu är så att jordägaren har rätt att säga upp arrendet så finns det regler i 8 kap 21 § JB om vad som ska hända med huset som arrendatorn har uppfört. Först och främst ska byggnaden erbjudas jordägaren till inlösen. Om jordägaren inte inom en månad har förklarat sig villig till detta måste arrendatorn föra bort egendomen inom tre månader eller överlåta den till en tillträdande arrendator. Vid bortförande ska marken återställas i tjänligt skick. Hoppas att svaret var till hjälp! Med vänlig hälsning, Emma Bengthsson