Besittningsskydd vid bostadsarrende

2012-03-17 i Arrende
FRÅGA |Hej! På en jordbruksfastighet byggde på 50-talet en person en sommarstuga med ett 50-årigt nyttjandeavtal och en viss årlig arrendeavgift. Avtalstiden har alltså gått ut och ingen förlängning har gjorts. Arvingar har övertagit stugan och arrendet Har stugägaren någon slags besittningsrätt av marken där stugan står?
Leo Andersson |Hej! För att kunna svara på frågan gäller det först att klassificera vilken typ av arrende det är frågan om. I frågeställningen står att det är fråga om en jordbruksfastighet, men det verkar som att syftet för den som arrenderat marken varit enbart för sommarstugan - dvs bostadsändamål. I sådant fall är det fråga om bostadsarrende som regleras i jordabalkens tionde kapitel (https://lagen.nu/1970:994#K10 ). Då bostadsarrendet är upplåten på bestämd tid, gäller enligt 10:3 JB att avtalet måste sägas upp för att upphöra vid avtalstidens utgång. En utebliven uppsägning resulterar enligt andra stycket att avtalet anses förlängt på fem år. Förutsatt att det inte gått längre än fem år (vilket isåfall skulle ha resulterat i ytterligare en förlängning på 5 år) sedan det ursprungliga avtalet löpte ut så finns det alltså fortfarande ett gällande avtal. För att kunna frånträda avtalet krävs alltså en uppsägning. Arrendatorn har dock ett direkt besittningsskydd, vilket innebär att han har rätt till förlängning av arrendet förutom i vissa fall som framgår av 10:5 JB. Då det inte framgår någon information som skulle kunna föranleda en rätt till uppsägning, får jag hänvisa till lagtexten för egen bedömning. Med vänliga hälsningar,

Arrendatorns rätt att förvärva arrendestället

2012-01-30 i Arrende
FRÅGA |Hej Finns det en lag som säger att man har rätt att friköpa en tomt om man har arrenderat den i 50 år (sommarstugetomt)
Maria Kronvall |Hej och tack för din fråga! En liknande fråga har berörts här på Lawline tidigare (http://lawline.se/answers/3050). Då kom vi fram till att det inte fanns någon sådan lag, men att frågan om sk ”historiska arrenden” var under utredning av regeringen. För att återknyta till den omnämnda utredningen kom man fram till att det inte fanns anledning att stifta lag om friköpsrätt av historiska arrenden (se proposition 2007/08:54 s 70). Det ska dock tydliggöras att utredningen främst behandlade frågan om jordbruksarrenden där arrendatorns släkt har brukat jorden under flera generationer, och således ej bostadsarrenden. En lag av intresse för dig är ”Lag om arrendators rätt att förvärva arrendestället”. Enligt lagens 2 § kan arrendatorn till inskrivningsmyndigheten inlämna en intresseanmälan om att hembudsförbehåll ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Anteckningen innebär enligt lagens 13 § att en ny ägare av fastigheten inte kan få lagfart för sitt köp eller byte, såvida inte bestämmelserna om hembud har iakttagits. Det är således fråga om en förköpsrätt för arrendatorn vid en eventuell försäljning från fastighetsägrens sida. Inskrivningsmyndigheten prövar om arrendeavtalet är förenat med företrädesrätt. För bostadsarrenden enligt 10:1 Jordabalken gäller att en intresseanmälan får göras om det på arrendestället finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde. Vidare kan anföras att intresseanmälan är personlig och således endast är giltig för den arrendator som har gjort anmälan. Delas arrendatorrätten av flera måste samtliga arrendatorer gemensamt göra en intresseanmälan. Sammanfattningsvis är svaret att jag inte har kunnat hitta någon lag om friköp av arrendestället efter en 50-årig tidsperiod, men att det finns en möjlighet att lämna in en intresseanmälan om förköpsrätt av arrendestället. Tillämplig lag: Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället - https://lagen.nu/1985:658 Jordabalken - https://lagen.nu/1970%3A994 Med vänlig hälsning,

Övertagande av arrende genom arv

2011-12-07 i Arrende
FRÅGA |Två st.har ett arrendekontrakt på tomtmark. De har ett sommarhus på tomten. En av dem dör. Kan någon ärva hans del?
Anton Karlsson |Hej, Enligt 10 kap. 7 § JB (se. https://lagen.nu/1970:994#K10) finns möjlighet att överta arrende genom arv. Ett krav är dock att jordägaren godtar den nya arrendatorn. Ett godtagande skall ske om jordägaren ”skäligen kan nöjas” med den nya arrendatorn. Med detta menas att övertagaren objektivt sett ska vara godtagbar vilket vanligtvis anses uppfyllt om övertagaren kan uppfylla avtalsvillkoren för arrendet, varvid stor vikt läggs vid att kunna betala arrendeavgiften. Regler kring vem som har arvsrätt och övriga förutsättningar för själva arvsskiftet återfinns i ÄB (se. https://lagen.nu/1958:637) Vänligen,

Underhåll av jordbruksarrende

2011-04-02 i Arrende
FRÅGA |Jordbruksarrende. Vem är skyldig att stå för kostnader för att dränera eller pumpa bort vatten på åkermark, arrendatorn eller jordägaren? Tacksam för svar!
Carina Persson |Hej! Enligt 9 kap 15 § jordabalken https://lagen.nu/1970:994 är arrendatorn skyldig att vårda och underhålla arrendstället.Det är således arrendatorn som skall dränera eller pumpa bort vattnet samt stå för kostnaderna. Vänliga hälsningar

Arrende

2012-02-27 i Arrende
FRÅGA |Hej, Kan jag fritt disponera en tomt som jag arrenderar? T.ex. anlägga en trädgård efter egna önskemål utan att tillfråga ägaren? Kan inte hitta denna information i JB. Mvh
Elin Schmid |Hej, Arrende är, liksom exempelvis hyra, en helnyttjanderätt och ger den som arrenderar marken exklusiv rätt till marken. Som du nämner anger inte Jordabalken några närmare regler om vad en arrendator får eller inte får göra med den arrenderade tomten. Det torde dock, som arrendeförhållandet i övrigt, först och främst regleras i avtalet mellan dig och jordägaren. Om inte avtalet anger vad du som arrendator får göra med tomten torde det stå dig fritt att anlägga en trädgård förutsatt att det inte innebär att du ändrar tomten på ett sätt som gör att den inte går att återställa, eller att tomten försämras. Eftersom förhållandet mellan dig och jordägaren är civilrättsligt så skulle jag rekommendera att du kontaktar jordägaren, för att eventuellt få dennes godkännande för dina planerade åtgärder. Det är inte osannolikt att du vid en förändring av marken skulle kunna åläggas att återställa marken vid ett eventuellt upphörande av arrendet, eller att arrendet skulle kunna anses förverkat vid för långtgående förändringar av tomten. Det är därför att rekommendera att du inhämtar jordägarens samtycke innan du vidtar eventuella bestående förändringar av tomten. Lycka till! Vänligen,

Friköp av tomträtt

2012-01-14 i Arrende
FRÅGA |Finns det någon lag/regel för hur en arrendetomt värderas när den skall friköpas?
Pernilla Skoglösa |Hej, Tack för din fråga! För tillfället finns inga regler som reglerar hur värderingen ska göras när det gäller friköp av tomträtter. Avtalsfrihet råder när det gäller villkoren för friköp, det är alltså upp till de inblandade parterna att komma överens om pris och övriga villkor. Ett sätt som brukar användas när friköpspriset ska bestämmas är att beräkna priset som en del av marktaxeringsvärdet. Är det en kommun som äger fastigheten framgår det ofta av kommunens hemsida vilken värderingsmetod som brukar tillämpas när det gäller friköp. Ibland sker en beräkning som baseras på avgäldsunderlaget, dvs ”hyran” för att nyttja tomten. En utredning pågår för närvarande där det bland annat utreds om lagregler bör införas som reglerar villkoren för friköp, särskilt avseende friköpspriset. Utredningen kommer dock att pågå till september 2013, så det dröjer länge innan eventuella lagregler införs. Här finner du mer information om detta: http://www.sou.gov.se/kommittedirektiv/2011/dir2011_60.pdf Mvh

Formkrav vid upplåtelse av arrende

2011-08-29 i Arrende
FRÅGA |Jag undrar vad som gäller vid överlåtelse av arrende. Är det som vid överlåtelse av fast egendom att det måste ske skriftligen, eller kan en utfästelse om att överlåta ett arrende vara giltigt?
Maja Karlsson |Hej, Svaret på din fråga är beroende av vilken typ av arrende det rör sig om. Jordabalken reglerar 4 typer av arrende: jordbruks, bostads, anläggnings och lägenhetsarrende. I jordabalkens 8 kap 3 § kan du läsa om formkraven, där står det bl.a. att de tre första nämnda arrendetyperna kräver skriftligt avtal, medan lägenhetsarrende kan vara muntligt. Lägenhetsarrende kan vara till exempel upplagsplats, idrottsplats, båtplats, tältplats, bilplats. Vänligen Maja Karlsson

Arrendetid i strid med jordabalkens regler

2011-01-26 i Arrende
FRÅGA |Enligt 11kap 2 § jordabalken träffas avtal om anläggningsarrende för viss tid. Enligt 7 kap 5 ½ är avtalstiden inom stadsplanelagt område maximerat till 25 år. Om man träffar ett avtal på 50 år vilken rätt har arrendatorn efter 25 år?
Mathias Gunnervald |Hej, Precis som du uppmärksammat finns i 7 kap. 5 § jordabalken en begränsning för hur lång tid du har möjlighet att upplåta arrende av fast egendom inom detaljplanerat område. Skulle avtal slutas på längre tid är avtalet inte bindande för period efter den stadgade tidsbegränsningen. I ditt exempel skulle med andra ord båda parterna ha möjlighet att frånträda avtalet efter 25 år. Vänligen,