översikt av markägares, arrendators, och tilltänkt markköpares relation
Jag har läst jordsbalken 7 kap. 11 §§ men förstår inte. Jag har en gård och har utarrenderat mark ett år i taget till samme arrendator. Avtalet är muntligt. Jag har för avsikt att överlåta gården inom någon månad. Till arrendatorn har jag sagt att han kan ha kvar arrendet så länge jag äger gården men jag kan inte svara för hur en ny ägsre av gåtden ställer sig. Vad ska jag yytterligare göra för att alla parter skall slippa problem i form av tvist om arrendstorns fortsatta rätt till att arrendera marken? Det finns ännu ingen köpare av gården.
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga!
1 - I första hand så bör du för din egen skull vid överlåtelsen av fastigheten upplysa om arrendeförhållandet, eftersom att köparen har rätt till nedsättning av köpeskillingen om fastigheten besvärats med nyttjanderätt, och köparen varit i god tro om att den inte var det (JB 4:17 och 12)
2 - enligt JB 8:3 ska ett avtal om arrende vara skriftligt. Ifall arrendet redan är tillträtt och skriftligt avtal inte föreligger, så kan markägaren bli skyldig att utge skadestånd till arrendatorn ifall denne lider skada av att ett riktigt arrendeavtal senare inte blir av.
3 - Om arrendering skett genom skriftligt avtal och tillträde skett innan överlåtelsen, så gäller arrendet mot den nya ägaren, enligt JB 7:13.
Detta återkopplar till punkt 1 och 2 i mitt svar, att om du gör arrendeavtalet skriftligt så blir det alltså giltigt mot den nye markägaren, men du lider risk för ekonomisk skada. Om avtalet förblir muntligt så lider du istället risk för skadeståndsskyldighet enligt kravet på skriftliga avtal om arrenden.
4 - Man kan ponera över möjligheten att om du inte gör arrendeavtalet skriftligt, men gör ett förbehåll om det vid marköverlåtelsen, som JB 7:11 föreskriver, så skulle en nyttjanderätt (men inte arrende) föreligga som den nye ägaren behöver respektera. Om detta vet jag inte säkert.
5 - För olika typer av arrende föreligger olika regler för hur arrendena ska sägas upp. Eftersom att arrendet redan är tillträtt så förmodar jag att du bör iaktta reglerna för uppsägning av arrendeformen i fråga, för att undgå skadeståndsansvar enligt JB 8:3, punkt 2 i mitt svar.
Om du behöver ytterligare hjälp så går det bra att ställa en ny fråga, höra av sig till vår telefonrådgivning, eller om det endast är en mindre fråga använda kommentarsfältet här nedan.
Vänligen,
