Andrahandsuthyrning av parkeringsplats

2013-08-22 i Arrende
FRÅGA |Om en privatperson hyr en parkeringsplats från en bostadsrättsförening kan den under några omständigheter hyra ut den platsen i sin tur eller är det upp till brf att besluta?
| Hej och tack för din fråga.En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som äger en eller flera fastigheter. En parkeringsplats utomhus på mark utgör ett lägenhetsarrende enligt 8:1 jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). Enligt 8:19 jordabalken har privatpersonen (arrendatorn) inte rätt att hyra ut parkeringsplatsen utan tillåtelse av bostadsrättsföreningen(jordägaren). Det är upp till styrelsen i den aktuella bostadsrättsföreningen att utforma regler kring uthyrning av parkeringsplatser. Avtalsfrihet råder på området och det är således inte lagstyrt. Så länge styrelsen behandlar sina medlemmar lika genom sina policys har de rätt att tillåta eller förbjuda andrahandsuthyrning av parkeringsplatser. Om inte reglerna framgår tydligt av hyreskontraktet bör du vända dig till bostadsrättsföreningen för att få klarhet i frågan. Med vänliga hälsningar

Säga upp arrendeavtal i förtid

2013-07-30 i Arrende
FRÅGA |Hej, undrar om ett arrendeavtal får sägas upp innan dess utgång om avtalsparterna är överens? Har sökt få svar på denna fråga utan framgång. Tacksam om frågan blir besvarad.
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om parterna kan komma överens om att arrendeavtalet skall upphöra i förtid kan jag inte se något hinder för en sådan överenskommelse. I avsaknad av tvingande lagregel står det parterna fritt att ändra sitt avtal, och någon sådan lagregel finns ej på detta område.

Bostadsarrende vid överlåtelse

2013-06-10 i Arrende
FRÅGA |Hej. Vad händer med ett bostadsarrende när fastigheten säljs och får ny ägare? Kan bostadsarrendet sägas upp när nuvarande avtalstid går ut? Stugan saknar taxeringsvärde, därmed tyvärr ännu ej inskriven i inskrivningsmyndighet.
|Hej,Tack för din fråga.Bostadsarrende är en form av bruksrätt och regleras i 7, 8 och 9 kap. jordabalken (JB). Vid överlåtelse av fastighet som är belastad med bruksrätt är utgångspunkten att köp bryter legostämma, dvs överlåtelsen går före nyttjanderätten. Observera att detta inte gäller vid arvs- och bolagsskifte där istället alla rättigheter gäller mot nye ägaren. Köp bryter legostämma är en gammal rättsprincip. Dock finns det undantag till denna utgångspunkt i form av inskrivning, förbehåll i från fastighetsägaren, ond tro hos fastighetsägaren, skriftligt avtal om hyra samt fastighetsägarens passivitet i vissa lägen.  Om något undantagsfall skulle vara aktuellt innebär detta rättighetshavare vars rätt består mot ny ägare kliver in i avtalet som det såg ut vid tidpunkten för upplåtelsen. För det fall bruksrätten inte skulle fortsätta gälla kan det vara värt att komma ihåg besittningsskyddet som ibland kan gälla vissa arrenden och innebära en rätt till förlängning/nytt avtal. Besittningskyddet utgör dock inget sakrättsligt skydd.

Underhåll av jordbruksarrende

2013-01-26 i Arrende
FRÅGA |Jordbruksarrende. Vem är skyldig att stå för kostnaden för att laga en bro till arrendestället? Jordägaren eller arrendatorn? Har någon rätt att stänga av bron om den anses farlig? Har det någon betydelse vem som skadat/miss-skött underhållet? Vad gäller om person eller maskin skadas p.g.a en dålig bro? Tacksam för svar!
|Hej, tack för din fråga. Jordbruksarrende regleras i Jordabalkens 9 kap. vilket du finner här; https://lagen.nu/1970:994#K9. Av 15 § framgår att det är arrendatorn som är skyldig att vårda och underhålla arrendestället.  Om arrendatorn inte gör vad som åligger denne och detta resulterar i försämring av marken har jordägaren rätt till ersättning vid avräkning enligt 23 § samma lag. Beträffande skadoaspekten  är detta svårt att svara på med den information du lämnat. Det jag kan säga är att det beror på avtalet. Det blir även skillnad om det är kommun som arrenderar ut. I de fallet kan det fortfarande finnas ett ansvar för kommunen. Sammantaget går det inte med säkerhet att svara på med den info du givit.För svar på frågan om att stänga av bron, finns det korrektiv mot försumlig arrendator. Av 32 § JB framgår att jordägaren omedelbart kan återtaga stället. Det krävs ganska långtgående misskötsel för att denna paragraf skall kunna tillämpas och är således troligtvis inte aktuell i detta fall. Lycka tillJacob Sandelin 

Fälla träd som arrendator

2013-07-30 i Arrende
FRÅGA |Arrenderar en tomt för sommarboende, äger huset. En stor björk bakom huset håller på att dö och risk finns för att den skall falla över huset. Är Jordägaren skyldig att ta ner trädet eller faller ansvaret på mig som arrendator?
|Hej!Tack för din fråga.Arrende är en slags nyttjanderätt som ligger mycket nära äganderätt. Detta innebär att arrendatorn har betydande förfoganderätt över egendomen. Utgångspunkten är att man ska följa vad som uttrycks i arrendeavtalet. Om där inte framgår huruvida man har rätt att fälla ett träd så bör det vara så att arrendatorn har rätt att fälla träd inom arrendeområdet. Det skulle exempelvis vara en skillnad om trädet stod utanför tomtgränsen eller utanför gränsen för arrendeområdet.Vänligen,

Bruksrätter vid överlåtelse

2013-07-08 i Arrende
FRÅGA |Hej! Min mor äger en fastighet. På denna fastighet har hon upplåtit ett arrende, gratis, till min syster, där min syster har byggt ett litet boningshus. Vad kommer att hända med fastigheten vid arvsskiftet när min mor avlider? Aktualiseras "köp bryter legostämma", förskott på arv eller något annat?
|Hej,Tack för din fråga.Arrende utgör en bruksrätt och regleras i jordabalkens 7 till 11 kapitel. Vid överlåtelse av fastighet som är belastad med bruksrätt är utgångspunkten att köp bryter legostämma, vilket innebär att överlåtelsen går före nyttjanderätten. Köp bryter legostämma är en gammal rättsprincip. Dock finns det undantag till denna utgångspunkt i form av inskrivning, förbehåll i från fastighetsägaren, ond tro hos fastighetsägaren, skriftligt avtal om hyra samt fastighetsägarens passivitet i vissa lägen. Om något undantagsfall skulle vara aktuellt innebär detta att rättighetshavare vars rätt består mot ny ägare kliver in i avtalet som det såg ut vid tidpunkten för upplåtelsen. För det fall bruksrätten inte skulle fortsätta kan det vara värt att komma ihåg besittningsskyddet som ibland kan gälla vissa arrenden och innebära en rätt till förlängning/nytt avtal. Besittningskyddet utgör dock inget sakrättsligt skydd.Observera att köp bryter legostämma inte gäller vid arvs- och bolagsskifte där istället alla rättigheter (såsom de såg ut vid upplåtelsen) gäller mot nye ägaren  Detta innebär att arrendeavtalet troligtvis kommer att fortlöpa även efter din mors bortgång.

Uppsägningstid för jordbruksarrende

2013-04-04 i Arrende
FRÅGA |Hej! Jag har per telefon sagt upp en muntligt avtal den 5 juni 2012. Det gäller ett arrende på 2 ha jordbruksmark som har utarrenderats gratis av mina föräldrar. Min andra förälder gick bort den 14 augusti 2009. Enligt ök med arrendatorn skickar jag ett papper på en skriftlig bekräftelse på det uppsagda avtalet. Han påstår att uppsägningstiden är 8 månader. Min fråga är om när avtalet upphör att gälla. Visst är det ok att skicka en bekräftelse?
Amanda Harrysson |Hej!Tack för din fråga.Jordbruksarrenden regleras i Jordabalken (JB) 9 kap. Enligt JB 9:3 måste ett jordbruksarrende sägas upp för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Om arrendetiden är minst 5 år, ska avtalet sägas upp minst ett år innan arrendetidens utgång. Om arrendetiden är mindre än 5 år, ska uppsägning ske minst 8 månader före arrendetidens utgång. Om uppsägning inte sker i tid, anses det förlängt med tid som motsvarar arrendetiden, dock längst 5 år. Om arrendetiden t.ex. var 4 år och du inte sagt upp avtalet 8 månader före utgången av det fjärde året, förlängs alltså arrendet med ytterligare 4 år. Tyvärr är den muntliga uppsägningen inte giltig, då uppsägning av jordbruksarrende enligt JB 8:8 ska ske skriftligen. Om uppsägningen sker muntligen, krävs det att arrendatorn bekräftar uppsägningen skriftligen för att den ska gälla. Eftersom bekräftelsen är skriftlig torde dock denna gälla som giltig uppsägning.

Delgivning vid uppsägning av lägenhetsarrende

2012-11-16 i Arrende
FRÅGA |Hej! Hur är förfarandet vid uppsägning av lägenhetsarrende? Jag har hört att det måste gå via delgivningsman.
Elin Sjörén |Hej, Förfarandet vid uppsägning av lägenhetsarrende är detsamma som i de flesta fall av arrendeavtal. I jordabalkens 8 kap. 8 § föreskrivs att arrendeavtal ska sägas upp skriftligt, om inte skriftligt erkännande på uppsägningen lämnas. Dessutom uppställer samma bestämmelse krav på att uppsägningen delges den som uppsägningen rör. Därmed inte sagt att det krävs en delgivningsman. Delgivningslagens bestämmelser för olika delgivningssätt är tillämplig på arrendeavtal, med undantag för bestämmelserna i 34-38 §§ samt 48 §. 34-38 §§ berör delgivning som sker till någon annan än den som är egentlig delgivningsmottagare (såsom att någon i den egentliga mottagarens hushåll blir delgiven istället). 48 § handlar om delgivning som sker genom att dokumentet som ska delges tillhandahålls på en myndighet under en bestämd tid och att delgivningsmottagaren således kan ta del av informationen därifrån. Dessa sätt är alltså inte tillåtna vid en delgivning om uppsägning av lägenhetsarrende. Alla andra sätt som föreskrivs i delgivningslagen är dock tillåtna – däribland delgivning genom exempelvis post eller bud (se 16 § i delgivningslagen). Det viktiga är att man kan försäkra sig om att delgivningsmottagaren verkligen tagit del av uppsägningen. Jordabalken återfinns här: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.htm Delgivningslagen hittas här: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/20101932.htm Med vänlig hälsning