Bruksrätter vid överlåtelse

Question

Hej!

Min mor äger en fastighet. På denna fastighet har hon upplåtit ett arrende, gratis, till min syster, där min syster har byggt ett litet boningshus.
Vad kommer att hända med fastigheten vid arvsskiftet när min mor avlider? Aktualiseras "köp bryter legostämma", förskott på arv eller något annat?

Answer 1

Hej,

Tack för din fråga.

Arrende utgör en bruksrätt och regleras i jordabalkens 7 till 11 kapitel. Vid överlåtelse av fastighet som är belastad med bruksrätt är utgångspunkten att köp bryter legostämma, vilket innebär att överlåtelsen går före nyttjanderätten. 

Köp bryter legostämma är en gammal rättsprincip. Dock finns det undantag till denna utgångspunkt i form av inskrivning, förbehåll i från fastighetsägaren, ond tro hos fastighetsägaren, skriftligt avtal om hyra samt fastighetsägarens passivitet i vissa lägen. Om något undantagsfall skulle vara aktuellt innebär detta att rättighetshavare vars rätt består mot ny ägare kliver in i avtalet som det såg ut vid tidpunkten för upplåtelsen. För det fall bruksrätten inte skulle fortsätta kan det vara värt att komma ihåg besittningsskyddet som ibland kan gälla vissa arrenden och innebära en rätt till förlängning/nytt avtal. Besittningskyddet utgör dock inget sakrättsligt skydd.

Observera att köp bryter legostämma inte gäller vid arvs- och bolagsskifte där istället alla rättigheter (såsom de såg ut vid upplåtelsen) gäller mot nye ägaren  Detta innebär att arrendeavtalet troligtvis kommer att fortlöpa även efter din mors bortgång.