Bostadsarrende

2012-11-08 i Arrende
FRÅGA |Kan man ärva ett arrendekontrakt? Äger en jordbruksfastighet på vilken en tomt med 49 års arrendekontrakt finns. Ägaren av arrendekontraktet är nu avliden.På tomten finns en stuga som den avlidne och ett av barnen ägde tillsammans. frågan är: Gäller arrendekontraktet fortfarande? Går det att säga upp (9 år återstår av kontraktet
Angelica Hage |Hej och tack för din fråga. Reglerna om bostadsarrende finns i 10 kap Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K10) Enligt 10 kap. 7 § JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10) är det möjligt att överta arrende genom arv. Ett krav för detta är dock att jordägaren godtar den nya arrendatorn. Ett godtagande skall ske om jordägaren ”skäligen kan nöjas” med den nya arrendatorn. Med detta menas att övertagaren objektivt sett ska vara godtagbar vilket vanligtvis anses uppfyllt om övertagaren kan uppfylla avtalsvillkoren för arrendet, varvid stor vikt läggs vid att kunna betala arrendeavgiften. Regler kring vem som har arvsrätt och övriga förutsättningar för själva arvsskiftet återfinns i Ärvdabalken (se. https://lagen.nu/1958:637) Bostadsarrende ska träffas för bestämd tid och uppsägning ska alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Uppsägningen ska ske senast ett år före arrendetidens utgång och om detta inte sker förlängs avtalet även då på fem år, se 10 kap 3 § JB. – Jordägaren kan inte säga upp arrendatorn på förfallodagen, utan måste göra det ett år innan denna dag inträder. Det är möjligt att säga upp arrendet i förtid men bostadsarrendatorn har då ett s.k. direkt besittningsskydd, d.v.s. rätt till förlängning mot jordägarens vilja. Detta besittningsskydd kan dock brytas, se 10 kap 5 § JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1). Bostadsarrendatorn har t.ex. inte rätt till förlängning om han har misskött sig mer än bagatellartat, eller om jordägaren kan visa att han ska använda området till annat ändamål – t.ex. bebyggelse av annat slag, jordbruk, industri etc. – och hans intresse påtagligt överväger arrendatorns. Se vidare https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1. Det ska även observeras att bostadsarrendatorn inte har rätt till besittningsskydd ifall det inte finns något bostadshus på marken. Enligt 10 kap 4 § JB har bostadsarrendatorn inte heller någon rätt till förlängning ifall arrenderätten är förverkad (se 8 kap 23 § JB när den är förverkad https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1). Vidare kan man även i arrendeavtalet ha kommit överens om att besittningsskyddet inte ska gälla, och detta är giltigt ifall arrendenämnden har godkänt det. Sammanfattningsvis gäller i princip att jordägaren kan säga upp bostadsarrendet men det innebär inte med säkerhet att arrendatorn försvinner från fastigheten om det föreligger direkt besittningsskydd. Då har bostadsarrendatorn som sagt rätt till förlängning, och normalt ska den nya avtalstiden vara på fem år (se 10 kap 6 § JB https://lagen.nu/1970:994#K10P6aS1). Och som sagt uppsägningen ska ske senast ett år före arrendetidens utgång och om detta inte sker förlängs avtalet även då på fem år. Jordägaren kan inte säga upp arrendatorn på förfallodagen, utan måste göra det ett år innan denna dag inträder. Vänligen

Grund för förverkande av jordbruksarrende att avverka skog?

2012-10-10 i Arrende
FRÅGA |Har en jordbruksfastighet som är utarrenderad. Arrendatorn har genom skogsbolag avverkat och sålt träd i betesmarker utan tillåtelse. Kan detta anses vara grund för förverkande av arrenderätten? Otillåtet upplåtande av nyttjanderätt?
Amanda Harrysson |Hej! Tack för din fråga! Bestämmelser om arrende återfinns i Jordabalken (JB), som du hittar här: https://lagen.nu/1970:994. Enligt JB 9 kap 35 § får arrendatorn inte avverka skog på fastigheten. Om det i avtalet ingår skogsmark i arrendet, får arrendatorn nyttja marken i enlighet med avtalet. Har arrendatorn inte enligt avtalet rätt att avverka skogen får denne alltså heller inte göra detta. Arrendatorn får ej heller upplåta nyttjanderätt (skogsavverkning kan anses som nyttjanderätt) utan tillåtelse från fastighetsägaren enligt JB 8 kap 19 §. I JB 8 kap 23 § uppräknas de omständigheter som utgör grund för förverkande av arrenderätten. Som jag ser det kan avverkandet av skog i detta fall hamna under två av dessa punkter; - 8 kap 23 § 1 st. 3 p: Arrendatorn har nyttjat arrendestället för annat ändamål än som avsågs vid upplåtelsen, eller om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller om detta innehåller annan bestämmelser om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och vidtar inte rättelse efter tillsägelse. - 8 kap 23 § 1 st. 4 p: Arrendatorn har i strid med bestämmelserna i JB upplåtit nyttjanderätt. Oberoende av vilken punkt du väljer att åberopa leder det till samma resultat: arrenderätten är förverkad och du som fastighetsägare har rätt att säga upp arrendeavtalet. Avtalet slutar att gälla den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen, se JB 8 kap 4 § 1 st. Vänligen Amanda Harrysson

Hur upplåter man fastighet utan att det rör sig om arrende?

2012-09-30 i Arrende
FRÅGA |Vi vill låta en jordbrukare låna vår jordbruksmark utan att betala för den med kontanta medel, vi vill istället för betalning att han håller marken i skick och håller rent i diken.Han får naturligtvis odla där. Hur formulerar man ett avtal utan att binda upp sig i arrendeavtal? Vi vill kunna ta tillbaka marken vid behov, naturligtvis med minst 6 månaders förvarning.
Sebastian Wallin |Hej och tack för er fråga! Genom att inte ta betalt för nyttjanderätten så ungår ni reglerna om arrende eftersom att det krävs att "vederlag" utgår (se 8:1 Jordabalken https://lagen.nu/1970:994) för att det ska röra sig om ett arrende. Genom att upprätta ett nyttjanderättsavtal där ni helt enkelt skriver att jordbrukaren får nyttja er marken mot att denne håller marken i skick och håller rent i diken kommer ni alltså undan reglerna som gäller för arrende. Gällande avtalstiden så kan ni fritt komma överrens om uppsägningstid och avtalstid, noterbart är dock att ni som längst får sluta avtal på 50 år åt gången (se 7:5 Jordabalken). Vänligen,

Villkorsändring vid bostadsarrende

2012-09-08 i Arrende
FRÅGA |Hej! Fick ett nytt arrendeavtal ca 1 månad innan det löpande arrendet gick ut. Om jag tolkat jordabalken rätt skall en tvist vara inlämnad senast 2 månader innan det löpande arrendets utgång. Alltså borde det gammla arrendet gälla fem år till. Eller kan man ha en tvist utan att arrendatorn fått ta del av det nya avtalet. Har jag rätt eller fel? (Det gäller ett bostadsarrende.)
Erik Lindgren |Hej, *Rättslig reglering* Bostadsarrende regleras i 10 kap jordabalken (JB). 10:3 1 st JB stadgar att begäran om villkorsändring skall ske senast ett år innan arrendetiden löper ut. Denna skall vidare uppfylla de formkrav som uppställs i 8:8 JB gällande bl.a. skriftlighetstvång m.m. (se https://lagen.nu/1970:994#K8P8). Vidare föreskrivs i andra stycket att avtalet skall fortsätta att gälla i 5 år till om detta inte sagt upp eller annat avtalats genom en s.k. villkorsändring. I 9 kap 6 a § JB stadgas att, för det fall det är fråga om förlängning av arrendeavtal eller villkorstvist, så skall 9:e kapitlets regler därom gälla. Av 9:10 st 2 JB framgår att tvist om villkorsändring måste hänskjutas till arrendenämnden senast två månader innan den löpande avtalstiden gått ut. Om så inte sker är en enligt begäran om villkorsändring utan verkan (se 9:10 st 3 JB). *Sammanfattning och slutsats* För att en villkorsändring skall gälla krävs alltså först och främst att ändringen kommunicerats i rätt tid, d.v.s senast 12 månader innan avtalstiden löpt ut. Har kommuniceringen av ändringen till den andra parten skett i rätt tid krävs vidare antingen att parterna är överens om denna, eller att arrendenämnd avgjort frågan till fördel för den som begärt ändringen. Har den part som önskar få till stånd en ändring i villkoren, då dessa är tvistiga mellan parterna, undlåtit att hänskjuta frågan till arrendenämnd senast två månader innan den löpande avtalstiden löpt ut, skall villkorsändringen lämnas utan avseende. Om ändringen inte skall träda i kraft och uppsägning inte skett skall avtalet förlängas till att gälla i ytterligare fem år med samma villkor som innan. Slutligen kan konstateras att det inte är möjligt att genomföra en villkorsändring om arrendatorn inte fått ta del av villkorsändrignen på så sätt som sägs i 8:8 JB. Jag hoppas att du i och med det ovan angivna fått svar på dina frågor. Om inte är du välkommen att ställa en ny fråga! Vänligen,

Jordbruksarrende - ägaren avlider

2012-10-13 i Arrende
FRÅGA |Ensamstående markägare avlider, jordbruksmarken är utarrenderad till ett pris av 120:-/ha. Kan dödsboet säga upp avtalet i förtid, löper till 2017
Lars Bålman |Tack för din fråga. Som jag förstår det handlar det om en typ av arrende som kallas jordbruksarrende. Denna typ regleras i 9 kap. jordabalken (1970:994). Enligt 1 § ska det handla om arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande. Av 5 § följer att för det fall arrendatorn avlider före arrendetidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom sex månader från dödsfallet, om ej annat avtalats. 8 kap. gäller alla typer av arrende. Av 4 § framgår bland annat följande: Om arendeavtal uppsäges [...] upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Fardag är den 14 mars.

Arrende - bostadsarrendators rättigheter

2012-10-07 i Arrende
FRÅGA |Hej. Funderar på att köpa en sommarstuga på arrendetomt med ett arrende som löper ut mars 2014 ett eventuellt problem är att markägaren har ett rykte öm att vara en krånglig människa. vad kan jag göra för att inte bli av med arrendet om markägaren vill säga upp arrendet?
Isabelle Jansson |Hej! Tack för din fråga. Frågor om arrende regleras i 10 kapitlet jordabalken (JB) https://lagen.nu/1970:994#K10P1S1. Ett sådant kan ingås på viss tid eller på livstid. Om det ingås på viss tid ska det vara i minst fem år enligt 10 kap 2 § JB. Som bostadsarrendator har du som huvudregel besittningsskydd vilket innebär att jordägaren inte får säga upp avtalet vid dess utgång utan att detta ska förlängas på ytterligare fem år. I 10 kap 5 § JB stadgas dock att besittningsskyddet kan brytas i vissa situationer. Dessa är bland annat misskötsamhet från arrendatorns sida eller när jordägaren har särskilda skäl till att vilja ha tillbaka marken. Se under vilka förutsättningar jordägaren kan säga upp arrendet här: https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1 Om jordägaren anser sig ha rätt att säga upp arrendet så måste han göra det inom ett år från det att arrendet går ut, annars anses arrendet vara förlängt i ytterliggare 5 år. I ditt fall skulle detta vara mars 2013. (https://lagen.nu/1970:994#K10P3S1) Sammanfattningsvis så råder jag dig att läsa igenom 10 kap 5 § JB och undersöka ifall jordägaren skulle kunna nyttja detta lagrum för att säga upp arrendet. I vilket fall anser jag att det bästa vore ifall du samtalar med jordägaren om vad han har för planer för arrendet när det går ut i mars 2014. Om jordägaren har lagen på sin sida kan du tyvärr inte göra något mot en eventuell uppsägning. Lycka till! Vänligen,

Förlängning av bostadsarrende

2012-09-26 i Arrende
FRÅGA |Jag har ett 50-årigt arrende som löper ut om ett år,nu har bolaget som äger marken erbjudit mig och mina barn ett-nyttjanderättsavtal för byggnad på ofri grund.denna är (liksom arrendeavtalet )avgiftsfritt, upplåtelsen gäller tills vidare och kan inte överlåtas.I första arrende kontraktet står att området är avsett att nyttjas såsom tomtplats för en på den samma uppförd sommarstuga.I det nya avtalet får den inte användas som fritids eller permanentbostad utan användas som rastplats.Har jag rätt att förlänga arrendet,det verkar inte bolaget vilja,Jag känner mig lite misstänksam!
Frida Karlsson |Hej! Av vad jag kan bedöma utifrån din fråga rör sig ditt arrendeavtal om ett bostadsarrende vilket innebär att du har ett ganska långtgående besittningsskydd. Det betyder att du normalt sett har rätt att förlänga arrendeavtalet. De situationer då du inte har rätt till förlängning regleras i Jordabalken 10 kap 5 § och om någon av punkterna där är tillämpliga i ditt fall kan de neka dig förlängning av arrendeavtalet. Jordabalken: https://lagen.nu/1970:994 Vänligen,

Uppsägning av arrende m.m.

2012-09-07 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi äger en jordbruksfastighet på vilken en tomt med 49-årskontrakt finns. Kontraktet löpte ut 2010, vi missade att säga upp det 12 mån innan. Har vi rätt att säga upp det nu eller måste vi vänta i ytterligare fem år? Måste skäl anges för uppsägningen? På tomten står en sedan 15 år tillbaka obrukbar friggebod, tomten är numer klar för gallring, dvs tomten är inte underhållen.
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga! Det är tyvärr svårt att ge något exakt svar på din fråga då denna inte avslöjar vilken slags nyttjanderätt kontraktet gäller (t.ex. servitut/arrende/hyra etc.). Det troligaste är att det rör sig om någon typ av arrende. Nedan ges några generella utgångspunkter som kan vara bra att känna till gällande nyttjanderätt i allmänhet och arrende i synnerhet. *Reglering* För det första kan noteras att frågor om nyttjanderätt i allmänhet regleras genom jordabalkens (JB) 7 Kap (se https://lagen.nu/1970:994#K7P1S1). I 5 § stadgas att upplåtelse av nyttjanderätt, undantaget tomträtt, endast är bindande för 50 år. Dock måste uppsägning ändå ske för att nyttjanderätten skall upphöra att gälla (se 7:4 JB). Är det fråga om någon annan nyttjanderätt än arrende eller hyra krävs däremot ingen formell uppsägning då den avtalade kontraktstiden löpt ut. Är det fråga om ett bostads- eller jordbruksarrende tillåts att förlängning sker med maximalt 5 år, för det fall arrendet inte sagts upp i rätt tid. Finns i arrendeavtalet reglerat hur lång tid arrendet skall fortlöpa om uppsägning inte skett i rätt tid, gäller det som föreskrivs i avtalet (observera dock att maximal förlängningstid alltid är 5 år). Uppsägning av ett arrende p.g.a. att arrenderätten skall anses förverkad kan enligt 8:23 JB ske t.ex. om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller eftersätter annan skyldighet enligt kontraktet och denna är av synnerlig vikt för jordägaren. En uppsägning som bygger på att arrenderätten ska anses förverkad måste dock ske inom sex månader sedan jordägaren fått kännedom om de förhållanden som skulle kunna ligga som grund för en sådan uppsägning. *Slutsats* I och med att ni som du säger missade att säga upp kontraktet är ni, åtminstone för det fall det rör sig om arrende tvungna att vänta 5 år från att kontraktet förlängdes p.g.a. utebliven uppsägning. Ni behöver inte ange några andra skäl i uppsägningen än att kontraktstiden löpt ut. Att tomten inte underhållits skulle förvisso kunna leda till slutsatsen att uppsägning skulle kunna ske p.g.a. att arrenderätten förverkats. I och med att detta i så fall måste ske senast 6 månader efter att ni blivit varse dessa förhållanden misstänker jag dock att detta inte längre är ett alternativ. Rör det sig slutligen om en annan nyttjanderätt än arrende, hyra, servitut eller tomträtt är det troligt att kontraktet upphörde att gälla 50 år från kontraktet skrevs. Uppkommer fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss igen! Vänligen,