Krav på underskrifter vid arrendeavtal

2010-08-19 i Arrende
FRÅGA |Är ett arrendeavtal giltigt som ej är påskrivet av någon av parterna?
Emma Bengthsson |Hej! För att ett avtal om arrende ska vara giltigt krävs att det är upprättat skriftligen enligt jordabalken 8 kap 3 § se https://lagen.nu/1970:994#K8P3S1 här. I paragrafen stadgas dock ingenting om underskrifter utan man får istället söka svar i praxis. Det finns ett rättsfall, NJA 1971 s 412, där Högsta domstolen slog fast att det i det fallet räckte med att jordägaren hade skrivit under för att avtalet skulle anses giltigt. Detta genom att arrendatorn genom brukning och betalning ansetts acceptera avtalsförhållandet. Det framgår också av praxis att det inte ställs särskilt höga krav på kontraktets innehåll. Om dock ingen av parterna har skrivit under så kan kontraktet knappast anses giltigt. Med vänlig hälsning, Emma Bengthsson

Arrendators rätt att förvärva arrendestället

2010-05-13 i Arrende
FRÅGA |Hej, har ett permanentboende på ett arrende som vi betalar för, kan vi bli uppsagda om markägaren vill sälja till någon annan, eller har vi förköpsrätt?
Bo Olsson |Hej, I lagen (1985:658) om arrendators rätt att förvärva arrendestället finns regler om hembud för bostadsarrende. https://lagen.nu/1985:658 Du ska då anmäla ditt intresse till inskrivningsmyndigheten. Till anmälan ska bifogas arrendeavtalet och ett bevis på att bostadshuset har taxeringsvärde. Intresseanmälan ska då antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Då har du rätt till förköp till fastigheten. Vänligen,

Besittningsskydd vid bostadsarrende

2010-03-28 i Arrende
FRÅGA |Hej Min far har haft en sommarstuga som gått i arv till mig. Vi har sammanlagt haft stugan i ca 40 år. Den står på en arrenderad tomt. Inga skrivna avtal finns eller har funnits. Vi har betalt arrendeavgiften i alla år, det finns även el till stugan. Ägaren till marken har sålt till byggnadsföretag. Nu har jag fått en uppsägning från byggnadsföretaget om ett år. Har jag några rättigheter, eller måste jag flytta om ett år? Ansvarar jag för att stugan ska rivas/ta s bort?
Natalie Lindgren |Hej, En upplåtelse av en rätt till nyttjande av jord för annat ändamål en jordbruk utgör ett bostadsarrende, se 10:1 jordabalken https://lagen.nu/1970:994#P10S2M2 Avtal om bostadsarrende skall slutas på en period om fem år eller livstid. Med tanke på att sommarstugan och arrendet har funnits inom familjen i 40 år måste du ha övertagit ett arrende på livstid. Normalt sett har arrendatorn ett besittningskydd på arrendet enligt 10:5 jordabalken men detta kan åtsidosättas om markägaren kan visa att hans intresse till marken väger tyngre än ditt. Så är fallet om markägaren vill bygga ett permanentboende där arrendator har en sommarstuga, tyvärr har du förmodligen ingen rätt till förlänging av arrendet. Vad det gäller själva stugan har du endast en skyldighet att erbjuda stugan till inlösen av markägaren, om denne inte går med på erbjudandet har du rätt att föra bort egendomen om du vill men du har ingen skyldighet att riva ner stugan, se 8:21 jordabalken. Hälsningar

Arrende utan formenligt avtal

2010-02-01 i Arrende
FRÅGA |Min fru ärver en fastighet med 3 st sommarstugor på tillhörande mark, stugorna ägs av andra personer och står på ofrigrund. Inga avtal finns, kan vi säga upp stugägarna, be dom flytta sina stugor, alternativt köpa ut dessa?
Enar Essle |Hej, en första fråga för att över huvudtaget kunna göra en bedömning om stugägarna har rätt till en eventuell uppsägningstid är om de erlägger någon form av vederlag för nyttjandet. Om nyttjandet sker helt utan motprestation har jag svårt att direkt se något hinder för att anmoda stugägarna att snarast flytta på sina stugor. Om det förekommer någon form av motprestation, inte nödvändigtvis i pengar utan till exempel en arbetsprestation, är det möjligt att situationen blir en annan. Det är inte ovanligt att sommarstugor står på en fastighet tillhörande någon annan. Det är sedvanligt att använda sig av bostadsarrende och det ter sig naturligt att se denna situation som arrende. Denna typ av nyttjanderättsavtal har dock ett formkrav, avtalet ska vara skriftligt (Jordabalken, JB 8:3). Nu när det verkar som att ett sådant inte finns blir frågan om man ändå kan tillämpa arrendebestämmelserna, i detta fall bestämmelser om bostadsarrende (JB 10 kap). Generellt bör en sådan lösning inte vara att föredra. Formkrav för avtal i lagstiftning är ofta en markering av lagstiftaren att parterna ska företa ett visst handlingsmönster. Dessutom finns särskilda bestämmelser i fråga om ersättning till arrendatorn (den som hyr marken) om ett sådant avtal inte kommer till stånd (JB 8:3). I fråga om motprestation utgår även lagstiftningen ifrån vederlag i form av pengar, en arrendeavgift (JB 8:12). En möjlig lösning är att tillämpa hyreslagen (JB 12 kap). Detta innebär också vissa svårigheter då denna lag egentligen inte är konstruerad för denna situation. Den förutsätter att hus eller del av hus upplåts mot ersättning (JB 12:1), vilket det inte är fråga om här. Dock förutsätter JB 12 kap inget skriftligt avtal varför det skulle kunna finnas skäl att tillämpa bestämmelser om uppsägningstid om tre månader (JB 12:4), dessutom kan arbetsprestation kan utgöra ”ersättning” (NJA 1978 s 389). Visserligen gäller uppsägningstiden för bostadslägenhet med en tanke att bestämmelsen ska ge ett visst skydd utifrån sociala behov av bostad. Alltså finns det även vissa problem med att tillämpa JB 12 kap när det förutsätts att arrendeavtal upprättas för en situation som denna. Om det över huvudtaget föreligger ett nyttjanderättsavtal med viss juridisk akrobatik kommer detta nyttjanderättsavtal i regel att gälla även mot din fru då ni har vetskap om detta (JB 7:14). Jag kan tyvärr inte ge dig ett fullgott svar på din fråga utifrån de omständigheter jag känner till och rekommenderar dig att kontakta en kvalificerad jurist. På advokatsamfundets hemsida kan du enkelt söka efter en byrå nära dig. http://www.advokatsamfundet.se/templates/FramedPage.aspx?id=3836

Arrendators rättigheter vid uppsägning av bostadsarrende

2010-08-16 i Arrende
FRÅGA |hej, vi äger ett hus på ofri grund. Kan markägaren säga upp arrendet vid avtalets utgång och vad händer med huset?
Emma Bengthsson |Hej! Det du beskriver är ett bostadsarrende, det vill säga ett bostadshus på annans mark. Ett sådant kan ingås på viss tid eller på livstid. Om det ingås på viss tid ska det vara i minst fem år enligt 10 kap 2 § jordabalken (JB) se https://lagen.nu/1970:994#K10P2S1 här. En bostadsarrendator har som huvudregel besittningsskydd vilket innebär att jordägaren inte får säga upp avtalet vid dess utgång utan att detta ska förlängas på ytterligare fem år. I 10 kap 5 § JB stadgas dock att besittningsskyddet kan brytas i vissa situationer. Dessa är bland annat misskötsamhet från arrendatorns sida eller när jordägaren har särskilda skäl till att vilja ha tillbaka marken. Om det nu är så att jordägaren har rätt att säga upp arrendet så finns det regler i 8 kap 21 § JB om vad som ska hända med huset som arrendatorn har uppfört. Först och främst ska byggnaden erbjudas jordägaren till inlösen. Om jordägaren inte inom en månad har förklarat sig villig till detta måste arrendatorn föra bort egendomen inom tre månader eller överlåta den till en tillträdande arrendator. Vid bortförande ska marken återställas i tjänligt skick. Hoppas att svaret var till hjälp! Med vänlig hälsning, Emma Bengthsson

Arrendeavtal

2010-04-11 i Arrende
FRÅGA |Hej Har låtit en granne utnyttja vår jordbruksmark för sina djur tom i år. Det finns ett löst formulerat arrende kontrakt på 5 + 5 år som min mor skrivit under 1988. Grannen som skrev under har avlidit för ca 10 år sedan.Har sålt egendomen sept 2009 och nu hävdar sönerna att de har ett giltigt kontrakt och vill inte släppa stödrätten till nya ägaren Vad gäller?
Oscar Rydén |Hej! Saken gäller här upplåtande av mark för brukande, ett så kallat arrendekontrakt. Detta regleras i Jordabalkens (JB) 7 – 11 kap. Arrendeavtal är antingen ordnat som jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende. Uppdelningen är av vikt då olika regler gäller för de olika situationerna. Spontant verkar föreliggande arrende vara ett jordbruksarrende (detta förutsätter att djurskötseln hänför sig till jordbruk), men om detta kan jag inte uttala mig vidare om. Kan inte arrendeformen hänföra sig till någon av de tre formerna anses det vara en mer oreglerad form kallad lägenhetsarrende. Detta är dock typiskt sett bil-/båtplatser och dylika arrangemang. Förutsatt att det rör sig om ett jordbruksarrende gäller följande: Avtal om jordbruksarrende gäller för viss tid (JB 9 kap. 2 §). För att ett jordbruksarrende ska upphöra måste det sägas upp innan arrendetiden gått ut. Görs inte detta förlängs avtalet automatiskt med tid som motsvarar arrendeavtalets ursprungliga giltighetstid, dock längst fem år (JB 9 kap. 3 §). Grunderna för att säga upp ett arrendeavtal finns i JB 9 kap. 8 §. Vad gäller arrendeavtalets giltighet mot ny ägare är lagen tydlig. JB 7 kap. 13 § stadgar att skriftligt arrendeavtal som åtföljts av tillträde innan överlåtelse gäller mot ny ägare. Den nye ägaren är därmed hänvisad till de vanliga reglerna om uppsägning av arrende, vilket kan effektueras tidigast vid utgången av innevarande arrendetid. Mvh

Jordbruksstöd vid arrende

2010-03-25 i Arrende
FRÅGA |Vad betyder följande mening i ett arrendekontrakt i klartext (lätt svenska): "Vid arrendets upphörande återgår rätten till jordbruksstöd till markägaren". Det jag undrar över är - har markägaren rätt att få tillbaka sina stödrätter? Tacksam för snabbt svar. :)
Tobias Andersson |Hej! Arrende definieras i Jordabalkens 8 Kapitels 1 § (se https://lagen.nu/1970:994) som upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag. Alltså i princip att mark hyrs ut mot betalning. Texten som du bifogat verkar i klartext innebära att när arrendet upphör, alltså när hyrestiden är slut, så har inte längre den som arrenderar, hyr, marken rätt att få jordbruksstöd. När hyrestiden är slut är det istället ägaren till marken som har rätt att få jordbruksstödet. Hoppas detta svar hjälpt! Lycka till! Med vänlig hälsning Tobias Andersson

Förändring av arrendekostnad

2010-01-22 i Arrende
FRÅGA |Jag äger en stuga på en tomt som jag arrenderar i 5-årsintervaller. Vid nästa byte av intervall vill arrendatorn höja arrendet från ca 5000 kr/år till 15 000 kr/år. Jag undrar om arrendatorn får höja så mycket? Finns det någon lag om detta?
Bo Olsson |Hej! Om ni inte kommer överens om den nya avgiften vid en villkorsändring ska denna bestämmas till ett skäligt belopp. Detta stadgas i 10 kap. 6 § Jordabalken. Se https://lagen.nu/1970:994#K10P6S1 .Det är inte höjningen i sig som ska bedömas som skälig utan avgiften för arrendet i sig. Om det förra arrendet var för lågt kan en höjning med 200% vara skäligt. Om detta är skäligt i ditt fall kan jag dock inte svara på eftersom jag inte vet vad som är skäligt arrende i just ditt område. Om ni inte kan komma överens så ska markägaren lämna tvisten till arrendenämnden eftersom det är han som vill ändra villkoren i arrendet. Gör han inte det senast två månader innan arrendeperiodens slut så förlängs avtalet med oförändrade villor i fem år. Vänligen