Nedbrunnen sommarstuga, säga upp arrendesavtal

Question

Hej. .Jag har övertagit en liten gård från min far. På gården ligger en sommarstuga som har ett långtidsarrende på 50år. Det är 15 år kvar på arrendet. För arrendet betalades en engångssumma på 100kr då arrendet upprättades. Stugan ägs av en person som aldrig är där, utan stugan har stått öde i många år (och förfallit). Jag har försökt att lösa ut arrendet utan att lyckas... han vill inte sälja huset till mig. För ganska exakt ett år sedan hyrde en god vän till ägaren stugan. Av okänd anledning brann den ner till grunden. Stugan är i dagsläget helt borta, det är bara grundmuren kvar.
Har jag rätt att säga upp arrendet? Han nyttjar ju i dagsläget inte arrendet till vad det är avsett för. Hur lång tid har han på sig att bygga upp ett nytt hus (om nu detta är hans avsikt) innan jag har rätt att säga upp arrendet.

Answer 1

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! 

Jag utgår från att den arrendeform som det rör sig om i din fråga är ett bostadsarrende (Jordabalken kapitel 8 § 1, hädanefter "JB"), och mitt svar kommer att baseras på detta. Jag sluter mig till att avtalet slöts 1978, och därmed är Jordabalkens bestämmelser om arrende tillämpbara.

Ett arrendeavtal ska vara skriftligt (JB 8:3), och i första hand så är det avtalet som reglerar hur eventuella konflikter mellan parterna ska hanteras. Avtalet får inte innehålla villkor som ger arrendatorn sämre rätt än de minimivillkor som lagen uppställer, och för vissa villkor behövs också dispens från arrendesnämnden för att de ska gälla (JB 8:2)

Ifall ert avtal inte reglerar den nu uppkomna situationen får man vända sig till lagens bestämmelser.

Regelverket kring arrenden är konstruerat för att ge arrendatorn ett rättsligt skydd och att förhindra att en arrendator plötsligt får se sitt arrendesavtal upphävt, och liksom bestämmelserna om hyra av lägenhet som man finner i JB kap 12 så har reglerna om (bostads)arrende en karaktär av social skyddslagstiftning, vilket specifikt behandlas i JB kap 10.

Med detta sagt så är det heller inte omöjligt att i förtid säga upp ett arrendesavtal: det kan enligt JB 8:23 förverkas av ett antal anledningar. Exempel på anledningar är betalningsdröjsmål med hyran, att arrendesstället används till något annat än vad som avtalats om eller om arrendatorn åsidosätter en avtalsenlig skyldighet. I ditt fall verkar vid första anblick den andra punkten i paragrafens uppräkning bli tillämplig - den handlar om arrendatorns vanvård av arrendestället. Med detta avses i första hand vanvård av jordbruksarrenden, men kan också läsas som att arrendatorn är skyldig att hålla arrendestället i samma skick som han tog emot det i.

För mig verkar det vara av central betydelse för bedömningen om det var så att sommarstugan stod på marken innan den arrenderades ut, samt om det är arrendatorn som kan läggas till last för att huset brann ned.

Huruvida punkt tre i JB 8:23 kan användas kan jag inte uttala mig om, den handlar om att arrendestället används till något annat än vad avtalet avsåg och att detta kan vara en förverkandegrund.

I JB 8:24 ges arrendatorn en möjlighet att rätta till situationen, vilket innebär att om han räddar läget innan jordägaren gör bruk av sin rätt att säga upp avtalet så försvinner denna rätt för den sistnämnde.

Det verkar alltså som att det blir en bedömningsfråga huruvida en förverkansgrund föreligger. Tyvärr räcker min egna erfarenhet och kunskap inte till för detta. Därtill kan det finnas fler förhållanden i situationen som kan komma att förändra den rättsliga bedömningen.

För att få genom din vilja att arrendeavtalet ska upphöra skulle jag rekommendera dig att vända dig till juridisk expertis på området.

vänligen