Om arrendators misskötsel och avtalets längd
Hej! Jag funderar på hur reglerna ser ut när en person som arrenderar missköter sig, anlägger vägar utan tillåtelse, hyr ut marken i tredje hand? Och hur länge kan man egentligen ha ett arrendekontrakt? Om en person utnyttjar ett senilt par och skriver kontrakt på 50 år. Var kan jag läsa om arrendelagar och finns något liknande fall jag kan läsa om?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Reglerna om arrende finns att hitta i 8-11 kap i Jordabalken beroende på vilket typ av arrende det är fråga om. Det finns fyra olika typer av arrende, nämligen jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. I 8 kap finns regler som gäller för arrende i allmänhet.
I 8:23 finns bestämmelser om arrenderättens förverkande (se https://lagen.nu/1970:994#K8P23S1). Där framgår det ett antal olika situationer, så kallade förverkandegrunder, då jordägaren har rätt att säga upp avtalet med arrendatorn. Som exempel på dessa är om arrendatorn vanvårdar arrendestället, nyttjar arrendestället för annat ändamål än det som var avsett, överlåter arrenderätten eller nyttjanderätt i strid mot jordabalkens bestämmelser eller i övrigt åsidosätter avtalsenlig skyldighet. Det som ligger arrendatorn till last måste dock vara värre än av endast ringa betydelse.
Bestämmelsen om arrendatorns vanvård innebär att platsen ska hållas i samma tillstånd som när arrendatorn tillträdde, varken i sämre eller bättre skick. Att anlägga en väg utan tillåtelse skulle möjligen kunna tolkas in under denna bestämmelse, beroende på hur vägens anläggande har gått till. Vad gäller arrendatorns uthyrning av marken, så finns bestämmelsen i 8:19 som reglerar detta. Där framgår det att arrendatorn inte får upplåta nyttjanderätt i arrendestället eller del av detta utan jordägarens tillåtelse. Arrendatorn har dock rätt att hyra ut ledigt utrymme i byggnad eller upplåta visst område till t.ex. upplagsplats om det kan ske utan olägenhet för jordägaren. Om arrendatorn hyr ut marken i strid mot dessa regler, det vill säga på ett otillåtet sätt utan jordägaren samtycke, så blir arrenderätten förverkad enligt 8:23 och jordägaren har rätt att säga upp arrendeavtalet. Om avtalet sägs upp på detta vis så upphör det att gälla på den nästkommande fardagen enligt 8:4. Fardag är ett gammalt uttryck som avser den dag då ett arrende ska sluta gälla, och har traditionellt sett varit den 1 oktober. Vilket datum som helst kan dock gälla som fardag om det finns fastställt i arrendeavtalet.
Angående frågan om för hur lång tid ett arrendeavtal kan slutas, så finns det både minimitider och maximitider för hur lång tid ett arrendeavtal ska gälla. Anledningen till att det finns minimitider i lagen är att arrende generellt tar sikte på ett långvarigt användande av ett område och att det därför tagits hänsyn till att arrendatorn ska kunna känna sig säker under åtminstone en relativt lång framtid. Dessa tider varierar en del mellan de olika arrendetyperna, men normalt gäller att ett arrende ska gälla för minst fem års tid. Vad gäller maximitiden så är den 25 år inom detaljplanelagt område och annars 50 år, alternativt arrendatorns livstid om det har avtalats (7:5 JB).
Som jag tidigare nämnt, så kan du alltså läsa själv om reglerna kring arrende i främst Jordabalkens 8-11 kapitel. En länk till detta har du https://lagen.nu/1970:994#K8P1S1. Det är ont om liknande rättsfall som du efterfrågar, men jag har funnit ett avgörande från Högsta Domstolen där en arrendator hyrt ut marken utan jordägarens lov. Det kan du vid intresse läsa i denna länk https://lagen.nu/dom/nja/1988s583.
Med vänliga hälsningar,
