Arrendes förverkande
Hej i början på 80-talet ärvde jag en liten jordbruksfastighet efter mina föräldrar. På fastigheten fanns några sommarstugor som byggdes av vänner till familjen och de betalade en liten avgift. 2003 sålde jag egendomen men styckade av 2 tomter till 2 av stugorna. Den ena stugan äger jag själv och den andra tomten arrenderar jag ut till den andra stugans ägare. Arrendet är på 49 år varav 23 år återstår. Arrendet omförhandlas vart 5:e år, I avtalet står också att jag har förköpsrätt eller godkännande av köparen. Nu vill arrendatorn sälja stugan, som är i mycket dåligt skick, med arrenderätt. Förra året värderades den till 235000 inkl arrenderätt av en mäklare på orten. Dyrt tyckte jag men arrenderätten var värd så mycket eftersom stugan ligger 10 m från en sjö. Förra sommaren fanns en intressent som ville köpa stugan av honom och tomten av mej men arrendatorn ändrade sej när mäklaren skulle skriva kontrakt. Nu har arrendatorn en ny köpare som vill köpa hans stuga för 500000 kr med arrenderätt. Denna köpare vill egentligen köpa tomten av oss också men tycker det blir för dyrt, Tomten har ett taxeringsvärde på 412000 och det vill jag inte gå under.
Nu är frågan
Hur tar jag mej ur arrendesituationen? Måste jag köpa stugan till överpris och sälja med tomt, då kommer jag inte att få ut taxeringsvärdet när jag säljer tomt med stuga? Alt sänka priset på tomten till nye köparen förstås. Jag har också läst att arrendatorn måste erbjuda mej att ta tillbaka arrenderätten till skälig ersättning, men vad är i så fall skälig ersättning, 500 000 eller? Är det rätt att i det fall att arrendatorn skriver ett överlåtelseavtal utan att först fråga mej så är arrenderätten förverkad. Ska erbjudandet i så fall vara skriftligt?
Tacksam för snabbt svar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.
Såsom jag förstår din fråga så vill du veta hur du kan gå till väga för att få arrendet avslutat.
För att arrendet ska kunna avslutas innan den avtalade tiden krävs att arrendet förverkas enligt 8:23 jordabalken som du kan hitta här. Alternativt att arrendatorn avsagt sig sitt besittningsskydd och arrendenämnden lämnat dispens för att avsluta arrendet. För att ett arrende ska kunna förverkas krävs att någon av de förverkandegrunder som finns uppräknade i 8:23 är uppfyllda. Det finns inget i frågan som tyder på att så är fallet varför jag inte tänker gå djupare in på dessa förverkandegrunder.
Eftersom du har en klausul i arrendeavtalet som stipulerar en förköpsrätt till stugan så kan du alltid köpa stugan av din granne och därefter avsäga dig besittningsskyddet till arrendet och därmed få det förverkat. Detta kräver dock, som du själv påpekat i frågan, att du först köper stugan vilket kan bli dyrt.
Det som torde bli din räddning i detta fall är den andra klausulen som finns inskriven i arrendeavtalet nämligen att du måste godkänna en eventuell köpare. Beroende på hur denna klausul är formulerad så kan det vara så att du kan, mer eller mindre, tvinga din granne att sälja stugan till dig genom att inte godkänna någon annan köpare. Alternativt att du endast säljer till en köpare som kan tänka sig att avsluta arrendeavtalet och köpa tomten.
Skulle arrendatorn åsidosätta sin skyldighet enligt klausulerna i avtalet så kan detta vara grund till förverkande av arrendet enligt 8:23 p. 5. och för att svara på frågan om erbjudandet som han ska ge dig måste vara skriftligt så beror detta på hur klausulen är formulerad i arrendeavtalet men om inget nämns om detta så är det inget krav på att erbjudandet ska vara skriftligt. Det är dock till arrendatorns fördel att den korrespondensen sker skriftligen då han har ett bättre bevisläge vid en eventuell framtida tvist.
Jag hoppas du fått svar på din fråga.
Bästa hälsningar,
