Hur beräkna ersättningsbelopp vid inlösen av arrenderätt?
Hur går man tillväga för att avgöra skälig ersättning för arrenderättens" värde"? Äger en jordbruksfastighet på vilken en tomt med 7 års arrendekontrakt finns. (5 år återstår av kontraktet). Ägaren av arrendekontraktet vill överlåta till sin dotter. På tomten finns en stuga som arrendatorn äger. Om jag inte vill ha en ny arrendator utan vill lösa in huset, har jag tydligen möjlighet att lösa in arrenderätt och hus. (enl. jorabalken 10 kap. 7§) Frågan är:Hur avgörs "skälig ersättning för arrenderättens värde" och värdet på huset? Vem avgör? Arrendenämnden?
Lawline svarar
Hej!
Det stämmer som du säger, att du har rätt att lösa in arrenderätt och hus. Arrendatorn är nämligen skyldig att erbjuda dig detta innan han/hon överlåter arrendet till någon annan. Hur ersättningen ska beräknas anges inte i lagen. Som vägledning gäller dock att arrendatorn har rätt till en ersättning motsvarande vad arrenderätten är värd för honom/henne eller vad en annan arrendator skulle vara villig att betala för att få överta arrenderätten (alltså utöver arrendeavgiften i sig). Om byggnad ska lösas in får den räknas med i det totala värdet. Ett mycket enkelt räkneexempel, taget från lagkommentaren till jordabalken från 1970, är att om årsavgiften för arrendet är 400 kr samtidigt som årsavgiften för andra likvärdiga arrenderätter är 600 kr, så är arrenderättens värde 200 kr per år (alltså mellanskillnaden). Med andra ord kan värdet beräknas efter vad en arrendator kan tjäna genom att arrendera din mark jämfört med någon annans likvärdiga mark. Dessutom får man ta hänsyn till hur mycket som kvarstår av arrendetiden. I ditt fall handlar det om fem år och det totala värdet skulle med användning av siffrorna i exemplet därför bli 200x5=1000 kr.
Den här typen av uträkning behöver dock inte alls vara tillräcklig. Det kan tillkomma omständigheter som gör att just den här arrenderätten är värd mer. Till exempel bör de kostnader arrendatorn haft för att uppföra huset på tomten ersättas. Ersättningen ska dock inte vara så stor att den lockar arrendatorn att i vinstsyfte låta markägaren lösa in arrenderätten. Lagstiftarens avsikt har alltså inte varit att arrendatorn ska kunna tjäna några nämnvärda summor pengar på inlösen.
Med ledning av det ovanstående får ni försöka förhandla er fram till ett ersättingsbelopp. Om det är omöjligt att komma överens får tvisten tas till allmän domstol (tingsrätten). Ersättningen bestäms då baserat på parternas yrkanden och fastställs genom dom.
Med vänlig hälsning,
