Förverkandegrunder för arrende, samt ändring av villkor
Kan man ändra/annullera ett befintligt arrendekontrakt om förändring sker på arrendetomten om t ex att arrondatorn vill dra fram el till stugan ( finns inte nu) och kan kraftbolaget göra detta utan vår tillåtelse ? Bör inte arrondatorn ställa frågan till jordägaren först ? Vill naturligtvis inte hindra utvecklingen men vad gäller ? Nedgrävd kraftkabel och mindre elskåp står ju på vår mark ! Har man möjlighet att höja arrendet p g a detta + utnyttjande graden kommer ju öka.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Min första tanke är att du förmodligen får bäst hjälp genom att ringa hyres- och arrendesnämnden och fråga om deras åsikt om det hela. Rimligtvis borde de ha ställts inför den här frågan tidigare och ha ett färdigt svar för hur de hanterar uppkommen tvist, om jordägaren och arrendatorn inte kan komma överens om anslutning till elnätet. Men i huvuddrag skulle jag säga att jag tror att arrendatorn får dra in el, och att detta kommer att avspeglas i arrendesavgiften.
Jag tar som utgångspunkt för mitt svar att din fråga handlar om att du arrenderar ut en sommarstuga, vilket skulle göra Jordabalkens (JB) regler om bostadsarrende tillämpliga. Därtill utgår jag från att de här frågorna inte regleras av ert arrendeavtal, för isåfall gäller vad som står i avtalet.
Din fråga kan brytas ned i två frågeställningar:
A: kan en arrendator på egen hand göra förändringar på den arrenderade marken?
Kort svar är ja, men med viss osäkerhet om hur långt rätten till detta går. En arrendator har stora möjligheter att förfoga över arrendestället, men om anslutning av elnät är att gå för långt vet jag inte.
B: om svaret på A är ja, kan villkoren ändras och i så fall hur ändras villkoren i arrendeavtalet?
Kort svar är ja, arrendesavgiften ska spegla ett marknadsvärde av arrendestället.
A:
Ett arrende räknas som en helnyttjanderätt, vilket innebär att arrendatorn har exklusiv rätt till marken. Arrenderätten kan dock förverkas (med följd att avtalet kan sägas upp) om arrendatorn missköter sig allvarligt, men om att ansluta el till fastigheten är en förverkansgrund vet jag inte, därav min hänvisning till hyres- och arrendesnämnden. Jag skulle dock inte tro att det är det.
De två förverkansgrunderna som jag inte utan vidare kan avfärda är JB 8:23 p. 3 om att arrendestället används till något annat än vad avtalet avsåg, och 10:5 p. 6 om när jordägaren har annan befogad anledning till att upplösa arrendeförhållandet.
B:
Huvudregeln är att arrendevillkoren gäller för den tid som avtalet gäller, och att de kan ändras i samband med att avtalet förnyas.
En begäran av ändring av villkoren för arrendet ska framställas skriftligen senast ett år innan arrendeperioden tar slut (JB 10:3)
Vid en ny arrendeperiod ska arrendeavgiften sättas till ett skäligt belopp, och kan inte parterna enas om vad detta ska vara ska värdet sättas till vad som motsvarar värdet av arrendestället (JB 10:6). Alltså skulle den kvalitetshöjning som elen innebär med största sannolikhet avspeglas i arrendeavgiften.
Mer om detta kan du läsa här:
http://www.arrendenamnden.se/Bostadsarrende/Villkorsandring/
Som sagt så rekommenderar jag dig att ringa din lokala hyres- och arrendesnämnd för att fråga vad de tycker om saken.
Vänligen,
