Kvarstår nyttjanderätt vid överlåtelse av fastighet?
Jag har köpt en fastighet som belastas av en nyttjanderätt på del av fastigheten. nyttjanderätten har "överlåtits" från ursprunglig ägare till grannfastigheten, sommarstuga, till en ny ägare. Detta har skett innan jag har tillträtt. inget nytt avtal eller tillägg motsvarande finns vad jag vet. Kan detta vara riktigt och kan nyttjanderätten överlåtas till nästa sommarstugeägare utan mitt medgivande ?
Vart kan man vända sig för att få en eventuell tvist avgjort ?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline! Jag vet inte om du menar att tidigare fastighetsägare upplåtit nyttjanderätten före eller efter du blivit ägare av fastigheten (bara att du ännu inte har tillträtt) så jag besvarar frågan utifrån båda scenariona.
Vid överlåtelse av fastighet som belastas av en nyttjanderätt regleras detta i jordabalken 7 kap 11 - 14 §§. Upplåtelse av nyttjanderätt sker genom avtal med fastighetens ägare. Huvudregeln är att nyttjanderätten försvinner när fastigheten överlåts till ny ägare. Om köparen däremot vet om att en nyttjanderätt till fastigheten föreligger är utgångspunkten istället att rättigheten ska bestå.
Den som överlåter en fastighet som är belastad med en nyttjanderätt är skyldig att göra förbehåll om upplåtelsen om nyttjanderätten inte är inskriven i fastighetsregistret. Detta innebär att säljaren ska informera köparen om att en nyttjanderätt föreligger genom exempelvis köpekontraktet, se jordabalken 7 kap 11 § 1 st 1 mening.
Om tidigare fastighetsägare i ditt fall upplåtit nyttjanderätten efter det att du tillträtt som fastighetsägare är denna inte längre fastighetsägare och kan således inte heller upplåta nyttjanderätt på fastigheten. I ett sådant fall föreligger det inte en giltigt nyttjanderätt.
Om tidigare fastighetsägare däremot var ägare av fastigheten vid tidpunkten då upplåtelsen av nyttjanderätten skett är denna enbart gällande om du antingen visste om nyttjanderätten vid köpet eller om förbehåll om upplåtelse om nyttjanderätten förelåg. Enligt den information du gett i din fråga verkar det som att du varken visste om nyttjanderätten vid köpet eller att något förbehåll om nyttjanderätten förelåg. I ett sådant fall föreligger det således inte någon giltig nyttjanderätt.
Slutligen kan du för att få en eventuell tvist avgjord vända dig till den tingsrätt dit fastigheten hör.
Med vänliga hälsningar
