Jordbruksarrendes giltighet mot ny ägare
Hej jag har arenderat jordbruksmark på min arrende gård i 20 år (ej fastigheter).
I fjol delades gården upp i 2 delar mellan sönerna.
Mitt arrende skulle löpa som vanligt sas det.
Nu skall den ena delen av gården styckas av o säljas!
Har han rätt till det då mitt arrändekontrakt ej har löpt ut eller saks upp!
Har inte jag förköpsrätt?
Hur går jag till väga nu?
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Reglerna kring jordbruksarrende hittar du i Jordabalken (JB).
Arrendeavtalet
Det finns flera olika former av arrende och i ditt fall verkar det vara ett jordbruksarrende, då du arrenderar jordbruksmark. Ett arrendeavtal skall vara skriftligt, JB 8:3.
Avtal om jordbruksarrende gäller för viss tid, JB 9:2. En upplåtelse av jordbruksarrende kan som längst vara 25 år, JB 7:5.
Ett jordbruksarrende måste sägas upp för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Om arrendetiden är minst fem år skall arrendet sägas upp minst ett år innan arrendetidens utgång. Om arrendetiden är mindre än fem år skall arrendet sägas upp minst åtta månader före arrendetidens utgång. Om inte arrendet sägs upp anses det förlängt med den tid som motsvarar arrendetiden, dock som längst 5 år, JB 9:3. En uppsägning av jordbruksarrende skall ske skriftligen, JB 8:8. Grunderna för att säga upp ett arrende står i JB 9:8.
Vad jag förstår så har du arrenderat jordbruksmarken i 20 år och arrendekontraktet har varken sagts upp eller kommer inte att ha löpt ut innan försäljningen av jordbruksmarken aktualiseras. Försäljningen medför inte att arrendekontraktet automatiskt sägs upp utan ägaren har att säga upp avtalet minst ett år innan arrendetiden enligt kontraktet löper ut. Alltså har du rätt till att arrendera jorden fram till dess att arrendetiden löpt ut, under förutsättning att ägaren sagt upp avtalet. Dock är det så att en upplåtelse av ett arrende som längst kan gälla i 25 år och därför kommer du som längst att kunna arrendera jordbruksmarken i ytterligare 5 år.
Arrendets giltighet mot ny ägare
Upplåtelse som avser arrende gäller mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde har ägt rum före överlåtelsen, JB 7:13.
Detta innebär att under förutsättning att avtalet mellan dig och ägaren av jordbruksfastigheten är skriftligt så gäller arrendet även mot köparen av fastigheten. Samma regler om uppsägning m.m. gäller då för den nye köparen och aktualiseras först vid utgången av innevarande arrendetid.
Förvärvsrätt av arrenderad mark
Det finns ingen förköpsrätt för en arrendator av ett jordbruksarrende. Dock är det så att den som har ett jordbruksarrende med bostadsfastighet eller bostadsarrende kan anmäla intresse att köpa marken till inskrivningsmyndigheten. Denna intresseanmälan får betydelse vid en överlåtelse av jordbruksfastigheten genom att arrendatorn under vissa förutsättningar får köpa marken genom ett hembudsförfarande (arrendatorn har då en förköpsrätt och fastigheten erbjuds först arrendatorn innan den erbjuds till allmänheten). Men eftersom du inte har någon fastighet på jordbruksarrendet, vad jag förstår det, så har du ingen möjlighet att göra en sådan intresseanmälan.
Sammanfattning och råd
Eftersom du inte har någon förköpsrätt så har du inte möjlighet att hävda någon rättighet att köpa den arrenderade jordbruksfastigheten. Dock så gäller arrendet mot den nye köparen och du har rätt att arrendera jorden fram till dess att arrendetiden enligt kontraktet löper ut. Köparen av jordbruksfastigheten måste säga upp avtalet för att det skall kunna upphöra vis arrendetidens slut. Dock är det viktigt att du är medveten om att arrendetiden är maximalt 25 år för jordbruksarrende. Detta innebär inte att avtalet blir automatiskt ogiltigt efter det att maximitiden överskridits utan det innebär enbart att båda parter har rätt att säga upp arrendet.
Om du vill läsa mer om arrende kan du göra detta här; http://www.arrendenamnden.se/Jordbruksarrende/Arrendeavtalet/
Om du har några vidare funderingar eller om svaret är otydligt i någon del är du välkommen at kontakta mig på; kristina.hildegun@gmail.com
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Vänligen
