Bostadsarrende
Bakgrund: Vi är fem syskon som sedan 1981 är ägare till ett fritidshus som står på ofri grund. Arrendet stod fram till dess på vår mor. Hon meddelade 1982, i brev till "Jordägaren" (Försvarsmakten, Stockholms Kustartilleriförsvar), att fritidshuset övergått till oss barn. Något nytt arrendekontrakt har inte upprättats sedan 1981. Arrendet har löpt på i 5-årsperioder fram till 2015. Vårt arrende är nu uppsagt för villkorsändring av ny jordägare.
Frågan:
På Jordägarens förslag till nytt avta står endast en av oss fem som "Arrendator". Vi vill att alla fem står på arrendet. Jordägaren vill i nuläget inte skriva in oss alla. Juridiskt är det, vad vi förstår, till nackdel för dem som inte står med i avtalet. Vi har ju inga rättigheter till arrendet om det skulle bli en tvist mellan den som står på kontraktet och övriga.
Kan Jordägaren neka till att samtliga står på arrendet? Måste vi anlita juridisk hjälp för att få igenom vår begäran?
MvH
Lene Bellander
Delägare i fritidshus.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att ni vänder er till Lawline!
Vi förstår er fråga som att ni fem syskon har stått som arrendatorer sedan 1981 när ni fick ta över arrendekontraktet av er mor. Vi förutsätter alltså i vårt svar att det inte är er mor som har stått på arrendekontraktet fram till 2015.
I det här fallet fråga om ett bostadsarrende enligt 10:1 1 st. jordabalken (JB) (se https://lagen.nu/1970:994#K10P1S1). Vidare så framstår det som att jordägaren sagt upp arrendekontraktet i enlighet med 10:3 JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10P3S1). Vid uppsägning av bostadsarrende har arrendatorn något som kallas för besittningsskydd enligt 10:5 1 st JB (https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1). Besittningsskyddet innebär att arrendatorn har rätt till förlängning av arrendekontraktet så länge bostadsarrendet inte har förverkats m.m, se 10:5 1 st. 1-6 p. JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1).
Då samtliga syskon står på arrendekontraktet innebär det att samtliga syskon har besittningsskydd. Om jordägaren ändrar villkoren så att endast en av er står som arrendator innebär det att övriga fyra syskons besittningsskydd åsidosätts. En sådan ändring är, under nu angivna förhållanden, därför inte tillåten enligt 10:5 1 st. JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1).
Om jordägaren trots vetskap om detta motsätter sig ert krav kan det vara aktuellt att vända sig till ett professionellt juridiskt ombud för vidare hjälp.
För det fall er mor fortfarande står på arrendekontraktet är huvudregeln att jordägaren måste samtycka vid en överlåtelse av arrenderätten, enligt 10:7 JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10P7S1). Detta innebär att jordägaren har större möjlighet att påverka vem som blir den nya arrendatorn efter er mor då jordägaren kan välja att återta arrendestället mot skälig ersättning för arrenderättens värde. Väljer jordägaren att inte utnyttja denna möjlighet bör jordägaren skäligen kunna nöjas med er alla som arrendatorer istället.
Det här svaret är framtaget i samarbete med Lawline och Juriststudenternas rådgivning (JR). JR är en ideell grupp juriststudenter verksamma under Juridiska föreningen vid Umeå Universitet.
