Riva arrendatorns hus efter upplåtelsetidens slut?

2016-05-30 i Arrende
FRÅGA |Hej, min far äger en holme/ liten ö men det är ett annat par som hyr holmen och nu vill de sälja deras bostad på holmen. De skrev avtalet med den tidigare ägaren och betalar inte mer än 50kr per år eftersom hyran inte har höjts sedan kontraktet skrevs. Har vi någon rätt att kräva att få ta över bostaden gratis/ kräva att bostaden rivs?Mvh Maja
Elias Lundin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utifrån de omständigheter som uppges bör det vara fråga om arrende, jfr 8:1 och 12:1 2 st jordabalken. Som jag förstår situationen har paret som hyr huset på holmen, arrendatorerna, uppfört sitt hus på din fars fastighet. I och med att det inte är din far som har uppfört huset står huset på ofri grund, dvs. det är inte tillbehör till fast egendom (2:4 1 st JB). Paret är därmed ägare till huset och ni har inte rätt att ta över bostaden gratis. Ni har heller inte rätt att själva rivet huset i och med att det är brottsligt, s.k. olovligt förfogande, enligt 10:4 brottsbalken. Däremot har ni rätt kräva att huset rivs genom Kronofogdens försorg. Mer information om hur ni söker om särskild handräckning hos Kronofogden kan göras här: https://www.kronofogden.se/Sarskildhandrackning.html.Hoppas att du fick svar på din fråga. Hör gärna av dig om du har fler frågor!Vänliga hälsningar,

Kan en markägare höja arrendeavgift hur som helst?

2016-04-30 i Arrende
FRÅGA |Kan en markägare höja arrendeavgigt hur som helst för en fritidshusägsre
Nicole Cai |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag utgår ifrån att fråga handlar om bostadsarrende då inget annat än ett fritidshus nämnts i själva frågan. Men du är naturligtvis välkommen att ställa kompletterande frågor ifall det skulle röra sig om någon annan arrendeform. Reglerna om bostadsarrende anges bl.a. i 10 kap. Jordabalk (1970:994). Enligt 10:3 JB ska jordägaren eller arrendatorn som vill ändra arrendevillkoren för en ny arrendeperiod meddela motparten detta i den ordning som gäller uppsägning enligt 8:8 JB. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska ske senast ett år före arrendetidens utgång. I 10:6 JB anges att arrendeavgiften vid förlängning ska utgå med skäligt belopp. Blir det tvist om vilka villkor som ska gälla vid en förlängning av arrendeavtalet kan tvisten bli föremål för arrendenämndens prövning, se 10:6a § och 9:10 JB. Om arrendeavgiften inte kan bestämmas av jordägare och arrendator ska hänsyn tas till arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalet och omständigheterna i övrigt. Det är dock svårt att i lagen närmare precisera vad som ska anses utgöra skälig arrendeavgift. När det gäller att avgöra arrendeavgiftens storlek kan man dock få viss ledning genom att jämföra med vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arrenden. I normala fall anses det inte oskäligt att arrendeavgiften är av den storleksordningen att den får förränta markvärdet. Hoppas att rådgivningen har varit behjälplig.

Fråga om giltighet av ett muntligt avtal för lägenhetsarrende samt skäligt vederlag för en biluppställningsplats

2016-03-18 i Arrende
FRÅGA |Kan man ta ut hyra för uppställningsplats för bil med enbart muntligt avtal, det finns alltså inget skrivet? Vad är skälig hyra i så fall?
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Ifråga om upplåtelser av jord är det Jordabalken (JB) som utgör tillämplig lagstiftning. En upplåtelse om nyttjande av jord mot vederlag betraktas rättsligt sett som ett s.k. lägenhetsarrende såvitt nyttjandet inte avser jordbruks-/anläggnings- eller bostadsändamål, JB 8:1. Ett avtal om lägenhetsarrende ska upprättas skriftligen om inte annat överenskommes, således går det att som du säger att ta ut vederlag för upplåtande av en uppställningsplats för bil genom ett muntligt avtal. Värt att notera är att den legala uppsägningstiden för lägenhetsarrende är fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen, såvitt ingen annan uppsägningstid är avtalad, JB 8:5. Härav kan det ändå vara att rekommendera att upprätta ett skriftligt avtal där såväl uppsägningstid som arrendeavgift finns stipulerad. När det kommer till skälighet beträffande hyresbeloppet är detta beroende av ett antal faktorer där rådande marknadsvärde för uppställning av bil bör vara vägledande. Som ett exempel har Fastighetsägarna i Norr AB rekommenderat en prissättning om mellan 250-300:- för parkeringsplats i anknytning till bostad för Östersundsområdet. Behöver du hjälp att upprätta ett avtal enligt ovan är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Lawline för fortsatt vägledning. Oss når du enklast genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,

Jordbruksarrendes giltighet mot ny ägare

2016-01-26 i Arrende
FRÅGA |Hej jag har arenderat jordbruksmark på min arrende gård i 20 år (ej fastigheter).I fjol delades gården upp i 2 delar mellan sönerna.Mitt arrende skulle löpa som vanligt sas det.Nu skall den ena delen av gården styckas av o säljas!Har han rätt till det då mitt arrändekontrakt ej har löpt ut eller saks upp!Har inte jag förköpsrätt?Hur går jag till väga nu?Tack på förhand!
Kristina Svensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna kring jordbruksarrende hittar du i Jordabalken (JB). ArrendeavtaletDet finns flera olika former av arrende och i ditt fall verkar det vara ett jordbruksarrende, då du arrenderar jordbruksmark. Ett arrendeavtal skall vara skriftligt, JB 8:3. Avtal om jordbruksarrende gäller för viss tid, JB 9:2. En upplåtelse av jordbruksarrende kan som längst vara 25 år, JB 7:5. Ett jordbruksarrende måste sägas upp för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Om arrendetiden är minst fem år skall arrendet sägas upp minst ett år innan arrendetidens utgång. Om arrendetiden är mindre än fem år skall arrendet sägas upp minst åtta månader före arrendetidens utgång. Om inte arrendet sägs upp anses det förlängt med den tid som motsvarar arrendetiden, dock som längst 5 år, JB 9:3. En uppsägning av jordbruksarrende skall ske skriftligen, JB 8:8. Grunderna för att säga upp ett arrende står i JB 9:8.Vad jag förstår så har du arrenderat jordbruksmarken i 20 år och arrendekontraktet har varken sagts upp eller kommer inte att ha löpt ut innan försäljningen av jordbruksmarken aktualiseras. Försäljningen medför inte att arrendekontraktet automatiskt sägs upp utan ägaren har att säga upp avtalet minst ett år innan arrendetiden enligt kontraktet löper ut. Alltså har du rätt till att arrendera jorden fram till dess att arrendetiden löpt ut, under förutsättning att ägaren sagt upp avtalet. Dock är det så att en upplåtelse av ett arrende som längst kan gälla i 25 år och därför kommer du som längst att kunna arrendera jordbruksmarken i ytterligare 5 år. Arrendets giltighet mot ny ägare Upplåtelse som avser arrende gäller mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde har ägt rum före överlåtelsen, JB 7:13. Detta innebär att under förutsättning att avtalet mellan dig och ägaren av jordbruksfastigheten är skriftligt så gäller arrendet även mot köparen av fastigheten. Samma regler om uppsägning m.m. gäller då för den nye köparen och aktualiseras först vid utgången av innevarande arrendetid. Förvärvsrätt av arrenderad mark Det finns ingen förköpsrätt för en arrendator av ett jordbruksarrende. Dock är det så att den som har ett jordbruksarrende med bostadsfastighet eller bostadsarrende kan anmäla intresse att köpa marken till inskrivningsmyndigheten. Denna intresseanmälan får betydelse vid en överlåtelse av jordbruksfastigheten genom att arrendatorn under vissa förutsättningar får köpa marken genom ett hembudsförfarande (arrendatorn har då en förköpsrätt och fastigheten erbjuds först arrendatorn innan den erbjuds till allmänheten). Men eftersom du inte har någon fastighet på jordbruksarrendet, vad jag förstår det, så har du ingen möjlighet att göra en sådan intresseanmälan. Sammanfattning och rådEftersom du inte har någon förköpsrätt så har du inte möjlighet att hävda någon rättighet att köpa den arrenderade jordbruksfastigheten. Dock så gäller arrendet mot den nye köparen och du har rätt att arrendera jorden fram till dess att arrendetiden enligt kontraktet löper ut. Köparen av jordbruksfastigheten måste säga upp avtalet för att det skall kunna upphöra vis arrendetidens slut. Dock är det viktigt att du är medveten om att arrendetiden är maximalt 25 år för jordbruksarrende. Detta innebär inte att avtalet blir automatiskt ogiltigt efter det att maximitiden överskridits utan det innebär enbart att båda parter har rätt att säga upp arrendet. Om du vill läsa mer om arrende kan du göra detta här; http://www.arrendenamnden.se/Jordbruksarrende/Arrendeavtalet/ Om du har några vidare funderingar eller om svaret är otydligt i någon del är du välkommen at kontakta mig på; kristina.hildegun@gmail.comHoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen

Innebörd av arrenderätt

2016-05-20 i Arrende
FRÅGA |Vi ska titta på ett fritidshus på söndag. I annonsen står det "Upplåtelseform: Arrenderätt". Jag förstår absolut inte vad som menas med det! Är det vi som (ev.) husägare som hyr tomten, eller har vi rätt att hyra ut?Mvh Caroline
Jakob Melander |Hejsan tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Med arrenderätt så menas rätten för arrendatorn att disponera jordägarens mark. Detta innebär att ni inte kommer att äga marken utan istället arrendera denna från jordägaren, dvs. betala en arrendeavgift för att få lov att disponera marken.Med vänliga hälsningar,

Sommarstuga och telefoni abonnemang

2016-04-09 i Arrende
FRÅGA |Jag har köpt en sommarstuga av en äldre dam. Damen har tillgång till sommarstugan under april - oktober. Sedan 5 år tillbaks har hon kvar sitt fasta telefonabonnemang. Jag har provat att säga upp detta men företagets X jurister säger att abonnenten själv måste säga upp sitt abonnemang. Vad har jag för möjligheter att bli av med hennes fasta telefoni abonnemang i min helägda fastighet?Det skall sägas att damen i fråga tillbringar 2-4 veckor i sommarstugan årligen. Vi har inget avtal som säger att telefonabonnemanget skall finnas kvar i stugan.
Terese Vestergård |Hej och tack för din fråga!Erat avtal emellan er och damen framgår tyvärr inte av din fråga, men jag kommer utgå från att det är ett bostadsarrende eller hyresavtal. Svaren blir lite olika.Bostadsarrende är en vanlig form av avtal för sommarstugor. Det innebär att ni är jordägare och den äldre damen är arrendator och avtalet kommer generellt att tolkas till hennes fördel. Erat avtal regleras av 10 kap. Jordabalken (JB). Det finns inget skrivet om avtal som arrendatorn skriver för sin egen del till sitt arrende i lagen. Det innebär att detta då förmodligen regleras av avtalet i sig eller en form av brukande som får anses normalt och skett under lång tid. Er hyresgäst har haft detta telefoni avtalet med företaget X under fem år, vilket ni passivt accepterat tills nu. Detta ger arrendatorn en fördel till att få behålla sitt avtal hos Telia förutsatt att hon betalar det. Bostadsarrenden är giltiga i 5 år om inget annat avtalats, hur en korrekt uppsägning ska ske regleras i 8 kap. 8§ JB. I 10 kap. 6a§ JB står det skrivet om konflikter angående uppsägning och avtalstolkning, den hänvisar er konflikt angående bostadsarrendet till arrendenämnden, vilket är en specialdomstol. De kommer se över ert avtal och besluta vad som är i enlighet med detta. Ni har som nämnt inte skrivit något om abonnemang, men det kanske finns ett villkor i avtalet som beskriver underhåll och funktion som man kan tolka in denna situation i?Hyresavtal förekommer för sommarstugor. Dessa avtal kan gälla för bestämd tid, 12 kap. 3§ JB. Det är ert ansvar att underhålla sommarstugan i fullt bruk så att den kan användas, 12 kap. 11§ 2st JB. Vad detta innebär är att den ur en allmän uppfattning ska ses som användbar. Om ni då har ett avtal där sommarstugan är uppsagd till oktober, är sommarstugan eran igen för att kunna hyra ut eller bruka. Det borde då inte ses som användbart för er eller andras hyresgästers del, t.ex. om ni vill hyra ut under vintern, när den förra hyresgästen fortfarande har fast telefoniavtal. Om detta hyresavtal föreligger borde ni kunna säga upp avtalet hos Telia då ni är ägare igen av sommarstugan. Alternativt kan ni ta kontakt med hyresgäst föreningen och begära medling.Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning för att säga upp telefoni avtalet, rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger (här)” Jag hoppas du har fått svar på din fråga!Med varma hälsningar

Markanvändning inom detaljplanerat område.

2016-03-16 i Arrende
FRÅGA |Hej! 1969 utlovade kommunfullmäktige i Vittsjö utökning av tomt. Vi fick disponera kommunal mark i anslutning till vår tomt, förutsatt att denna hölls i ordning. Vittsjö kommun har sedan dess gått samman med Hässleholms kommun, och där hävdar man att ett sådant avtal gäller endast i 25 år, då det klassas som allmän platsmark. Vi åläggs nu att ta bort rabatter och växter efter 47 års nyttjande.Kan detta vara möjligt, och vad menas med "utan tidsbestämning" enligt en kommun? Är verkligen utan tidsbestämning tidsbestämd?Med vänlig hälsningPercy Olsson
Jesper Lublin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline,I mina ögon gäller frågan bebyggelse inom en kommun. Markens användning regleras då av en detaljplan, se 1 kap. 3 § PBL. Med detaljplan likställs bl.a. stadsplaner och byggnadsplaner enligt äldre lagstiftning, se 17 kap. 4 § PBL. I fråga om upplåtelser som skett före den 1 juli 1987 gäller den äldre lydelsen vilken avsåg upplåtelser av mark inom stadsplan.Som svar på din fråga så finns det en tidsbegränsning på 25 år för upplåtelse av fast egendom inom stadsplanerat område. Alltså kommunen kan bara upplåta mark i som längst 25 år åt gången, tiden kan dock förlängas men i ditt fall så verkar er markanvändning uppsagd.Bakgrunden till att kommunen kan göra så här är för att detaljplanerade områden ofta behöver genomföra förändringar enligt lagstiftaren. Att tidsbegränsningen finns handlar om att samhällsutvecklingen i området ska kunna gå framåt. Tyvärr kan då ibland den enskilda personens (ditt) intresse behöva stå åt sidan.Hoppas detta har gett dig svar, är något oklart så kommentera gärna nedan.Med vänlig hälsning,

Historisk översikt över arrendeavtal för viss fastighet

2015-11-16 i Arrende
FRÅGA |Ägare till tidigare arrendeavtal!Hej!Om jag skulle vilja ta reda på vilka som historiskt haft arrendeavtal för en viss fastighet, är det möjligt, finns det någon form av registrering av detta?
|Hej!Tack för din fråga och tack för att du vänder dig till oss på Lawline. Det av lantmäteriet tillhandahållna fastighetsregistret har en inskrivningsdel. Inskrivningsdelen innehåller inte bara information om lagfarter, tomträtter och inteckningar, utan där finns också andra uppgifter om till exempel arrenden. Alla arrendeavtal behöver emellertid inte ha registrerats i registret, och hur gamla uppgifter som sparats för just din fastighet är omöjligt för mig att svara på. Det du kan göra är att kontakta lantmäteriet och begära ut de uppgifter som finns om din fastighet. Hur du gör finns beskrivet på deras hemsida som jag bifogar länkar till.Hur du får tillgång till fastighetsinformation:http://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Fastighetsinformation/Fastighetsregistret/Sa-far-du-tillgang-till-Fastighetsregistret/För äldre inskrivningshandlingar: http://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Fastighetsinformation/Bestalla-aldre-inskrivningshandlingar/#faq:Jag-ska-kopa-eller-salja-en-fastighetJag hoppas att jag med detta har besvarat din fråga, har du fler frågor är du alltid välkommen att kontakta oss på Lawline igen. Med vänliga hälsningar