Fråga om fiskearrende

2015-04-28 i Arrende
FRÅGA |Vår fiskareförening driver en fiskehamn som bysamfälligheten har upplåtit marken till för "all framtid". Hamnen byggdes 1944 enligt kungliga mark och vattenbyggnadsstyrelsens förslag. 1950 beslöt Byn att ta ut arrende för fiskebodarna, fiskareföreningen skrev då till Mark vattenbyggnadsstyrelsen och dom svarade att "ingen annan än fiskareföreningen hade rätt att ta ut avgifter". Dom skrev också att "marken snarast bör avstyckas och lagföras för föreningen. Varvid styrelsen emotser avskrifter av avstycknings och lagfartshandlingar". Detta har dock aldrig blivit gjort. Nu anser bysamfälligheten att avtalet förfallit då all framtid är 49år och att vi måste skriva ett nytt avtal där dom vill införa avgifter för föreningen samt diverse bestämmelser som skulle gynna bysamfälligheten.Frågan är: Är all framtid 49år och förfaller ett sådant avtal med automatik? Vad menade Kungliga mark och vattenbyggnadsstyrelsen med att vi skulle avstycka och lagföra området?Med vänlig hälsning nils
Fredrik Holst |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Din huvudsakliga fråga är “Är all framtid 49 år och förfaller ett sådant avtal med automatik?”. Som jag förstår det är det ett arrendeavtal mellan er fiskareförening som arrendatorer och bysamfälligheten som markägare. Det finns olika typer av arrende, som alla har olika rättsverknignar. För att kunna göra en utredning krävs först och främst att vi avgör vilken typ av arrende det rör sig om. De arrendetyper som existerar är; jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och jakt och fiskearrende. Detta är något som borde vara specificerat i ert avtal. De arrendetyper som ligger närmast till hands är dels ett fiskearrende enligt lag (1957:390) om fiskearrenden alternativt ett anläggningsarrende. Om anläggningsarrende kan du läsa i jordabalken 11 kapitlet. För att ett fiskearrende ska föreligga krävs enligt 1 § lagen om fiskearrende att: I fråga om avtal, varigenom någon mot vederlag upplåter fiskerätt åt annan (…) om upplåtelsens ändamål är yrkesfiske eller annat fiske som är av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning” Om ert avtal uppfyller ovan stipluerade krav föreligger ett fiskearrende. För tolkningen av “annat fiske som är av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning” kan sägas följande: Avgörande är huruvida inkomsten av fisket mera varkaktigt faktiskt är av väsentlig betydelse för försörjningen eller inte. Detta krav gäller inte om det är yrkesfiske som ni bedriver – något som verkar vara fallet eftersom ni driver en fiskehamn. I 2 § lagen om fiskearrende förekskrivs att “avtalet ska upprättas skriftligen. I handlingen skola samtliga villkor upptagas. Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan”. Innebörden av denna paragraf är att det föreligger ett strikt krav på skriftlighet. Längden på upplåtelse av fiske kan antingen ske på minst fem år, eller på arrendatorns livstid (3 §). Frågan är hur “för all framtid” ska tolkas mot bakgrund av detta krav. I 3 § 2 st framkommer att: “ om fiskearrende upplåttits på längre tid än den i 7:5 1 st jordabalken föreskrivna längsta tiden för nyttjanderättens bestånd, äger fjärde stycket nämnda paragraf motsvarande tillämpning”. Den längsta föreskriva tiden i 7:5 1 st jordabalken är femtio år från det avtalet slöts. Skrivelsen i paragrafen är: “ Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är inte bindande längre än femtio år från det avtalet slöts”. Rättsverkningen av att avtalet har föreskrivits på längre tid än femtio år är att fastighetesägaren har möjlighet att frånträda avtalet sedan denn tid gått ut, detta efter att en uppsägning har skett (4 st). Det verkar vara ifrån nämnda paragraf som jordägaren har hämtat att “49 år är att se som livstid”. Givetvis har ni en möjlighet att sluta ett nytt avtal, men då krävs förhandlingar mellan partnerna för att få fram ett avtalsinnehåll som alla partnerna är överens om. Det är tingsrätten, och arrendenämnden, som handhar frågor av dessa slag. Om du behöver närmare hjälp med kontakten med jordägaren kan vi erbjuda det via vår egna juristbyrå; Lawline consulting.Vänligen,

Arrendeavtal

2015-02-22 i Arrende
FRÅGA |Har arrenderat en tomt i 20 år där jag har uppfört en sommarstuga.För 4 år sedan sade jordägaren upp avtalet skriftligt för att göra avgiftshöjning.Ärendet gick till arrendenämnden som bestämde avgiften och sa att övriga punkter är oförändrade (de tog inte ställning till dem).Jag har sedan dess vid upprepade tillfällen pratat med jordägaren och begärt nytt avtal.Jordägaren och hans advokat hävdar att vi har ett avtal.Hur kan vi ha ett avtal när den är skriftligen uppsagd och jag inte har skrivit på något nytt ?Hälsningar Pentti Bexar
Anes Sabic |Hej,Tack för att Du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Inledningsvis skall sägas att det finns diverse nyttjanderätter som ej faller in under jordabalkens(JB) regler. Dock gäller i ditt fall att den upplåtelse det är fråga om är att betrakta som en sådan nyttjanderätt som faller in i JB. Jag kommer nedan att redogöra för vad som är stadgat i lag avseende denna typ av nyttjanderätt och avslutningsvis ge dig ett konkret svar på din fråga.Arrendet Du beskriver är ett bostadsarrende enligt 10 kap 1 § JB, se https://lagen.nu/1970:994. Uttrycket bostadshus i detta lagrum, innebär inte att det behöver vara fråga om arrendatorns huvudsakliga bostad eller ett vinterbonat hus. Det får emellertid inte vara fråga om hur enkla hus som helst. En sommarstuga torde dock i regel falla in under 10 kap. 1 § JB! Du, som bostadsarrendator har ett långtgående besittningsskydd, vilket rent konkret innebär att Du i normalfallet har rätt till en förlängning av avtalet även om markägaren säger upp det vid avtalstidens slut. Detta brukar kallas att arrendatorn har ett "direkt besittningsskydd"! Denna kan dock avtalas bort av parterna! Om så har skett i ert fall framgår inte av uppgiften, därför utgår jag ifrån att så inte är fallet!I regel förlängs ett arrendeavtal på fem år, men då även denna bestämmelse är dispositiv, så står det parterna fritt att avtala om annat. Avtalet mellan er skall alltså utgöra kärnan för hur ert förhållande skall se ut, och om något ej finns med i det personliga avtalet, så skall jordabalkens bestämmelser avseende arrende tillämpas. Om ni ej reglerat något gällande en avgift för arrendet, så skall denna avgift i normalfallet bestämmas utifrån avtalets utformning samt objektiva kriterier, såsom bland annat arrendeställets läge. Er tvist avsåg primärt avigiftens storlek, vilket ni sedan fick fastställt av Arrendenämnden. Det råder såldes ej längre någon tvist avseende detta! Min bedömning är, utifrån de uppgifter Du angett, att Arrendenämnden tolkat det som att den uppsägning av avtalet som jordägaren gjorde, ej var korrekt. För att en sådan uppsägning skall kunna accepteras innan ett avtal löpt ut krävs att arrendet förverkas, se 8 kap. 23 § JB https://lagen.nu/1970:994. I detta lagrum uppställs en rad olika förutsättningar som kan göra att det är berättigat med en uppsägning innan avtalstidens slut. Se gärna den uppställning som finns i det ovannämnda lagrummet! Alternativt kan det vara så att Du som arrendator sagt upp ditt besittningsskydd i ert avtal. Då Du inte nämnt något om detta, så utgår jag ifrån att så inte är fallet och att uppsägningen därför inte var "giltig".Med tanke på att Arrendenämnden tog ställning till ett villkor i ert ursprungliga avtal, nämligen den avseende priset, så måste Arrendenämnden ha utgått ifrån att det förelåg ett giltigt avtal mellan er annars är det i praktiken meningslöst att ta ställning till denna typ av avgift. Med det sagt, så gör jag den bedömningen att det fortfarande föreligger ett giltigt avtal mellan er. Om Du inte är nöjd med innehållet i avtalet står det dig fritt att förhandla med din motpart om innehållet. Hoppas Du fått svar på din fråga! Om Du har några frågor i övrigt är Du välkommen att höra av dig till mig. Jag nås bäst via email: Anes.Sabic@lawline.se.Med vänlig hälsning,

Arrendeavtals fortsatta giltighet efter ägarbyte

2014-08-28 i Arrende
FRÅGA |Hej! Tar chansen att ställa en enkel gratisfråga. Står i begrepp att sälja vårt fritidshus. Vi äger tomten men arrenderar ytterligare mark i direkt anslutning. Arrendet löper 39 år till. Fråga: Följer arrendet med automatiskt till den nya ägaren?
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Vid överlåtelse av fastighet gäller arrendeavtalet normalt mot nya ägaren om arrendeavtalet är skriftligt och tillträdet till arrendestället skett före överlåtelsen, enligt 7:13 jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994 ). Arrendeavtalet fortsätter att gälla mot den nya fastighetsägaren enligt vad som är skrivet i avtalet.Vänligen,

Arrendes förverkande

2014-07-09 i Arrende
FRÅGA |Hej i början på 80-talet ärvde jag en liten jordbruksfastighet efter mina föräldrar. På fastigheten fanns några sommarstugor som byggdes av vänner till familjen och de betalade en liten avgift. 2003 sålde jag egendomen men styckade av 2 tomter till 2 av stugorna. Den ena stugan äger jag själv och den andra tomten arrenderar jag ut till den andra stugans ägare. Arrendet är på 49 år varav 23 år återstår. Arrendet omförhandlas vart 5:e år, I avtalet står också att jag har förköpsrätt eller godkännande av köparen. Nu vill arrendatorn sälja stugan, som är i mycket dåligt skick, med arrenderätt. Förra året värderades den till 235000 inkl arrenderätt av en mäklare på orten. Dyrt tyckte jag men arrenderätten var värd så mycket eftersom stugan ligger 10 m från en sjö. Förra sommaren fanns en intressent som ville köpa stugan av honom och tomten av mej men arrendatorn ändrade sej när mäklaren skulle skriva kontrakt. Nu har arrendatorn en ny köpare som vill köpa hans stuga för 500000 kr med arrenderätt. Denna köpare vill egentligen köpa tomten av oss också men tycker det blir för dyrt, Tomten har ett taxeringsvärde på 412000 och det vill jag inte gå under.Nu är fråganHur tar jag mej ur arrendesituationen? Måste jag köpa stugan till överpris och sälja med tomt, då kommer jag inte att få ut taxeringsvärdet när jag säljer tomt med stuga? Alt sänka priset på tomten till nye köparen förstås. Jag har också läst att arrendatorn måste erbjuda mej att ta tillbaka arrenderätten till skälig ersättning, men vad är i så fall skälig ersättning, 500 000 eller? Är det rätt att i det fall att arrendatorn skriver ett överlåtelseavtal utan att först fråga mej så är arrenderätten förverkad. Ska erbjudandet i så fall vara skriftligt?Tacksam för snabbt svar
Robert Lindström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Såsom jag förstår din fråga så vill du veta hur du kan gå till väga för att få arrendet avslutat. För att arrendet ska kunna avslutas innan den avtalade tiden krävs att arrendet förverkas enligt 8:23 jordabalken som du kan hitta här. Alternativt att arrendatorn avsagt sig sitt besittningsskydd och arrendenämnden lämnat dispens för att avsluta arrendet. För att ett arrende ska kunna förverkas krävs att någon av de förverkandegrunder som finns uppräknade i 8:23 är uppfyllda. Det finns inget i frågan som tyder på att så är fallet varför jag inte tänker gå djupare in på dessa förverkandegrunder.Eftersom du har en klausul i arrendeavtalet som stipulerar en förköpsrätt till stugan så kan du alltid köpa stugan av din granne och därefter avsäga dig besittningsskyddet till arrendet och därmed få det förverkat. Detta kräver dock, som du själv påpekat i frågan, att du först köper stugan vilket kan bli dyrt. Det som torde bli din räddning i detta fall är den andra klausulen som finns inskriven i arrendeavtalet nämligen att du måste godkänna en eventuell köpare. Beroende på hur denna klausul är formulerad så kan det vara så att du kan, mer eller mindre, tvinga din granne att sälja stugan till dig genom att inte godkänna någon annan köpare. Alternativt att du endast säljer till en köpare som kan tänka sig att avsluta arrendeavtalet och köpa tomten. Skulle arrendatorn åsidosätta sin skyldighet enligt klausulerna i avtalet så kan detta vara grund till förverkande av arrendet enligt 8:23 p. 5. och för att svara på frågan om erbjudandet som han ska ge dig måste vara skriftligt så beror detta på hur klausulen är formulerad i arrendeavtalet men om inget nämns om detta så är det inget krav på att erbjudandet ska vara skriftligt. Det är dock till arrendatorns fördel att den korrespondensen sker skriftligen då han har ett bättre bevisläge vid en eventuell framtida tvist.Jag hoppas du fått svar på din fråga.Bästa hälsningar,

Arrendators rätt att förvärva arrendeställe

2015-04-12 i Arrende
FRÅGA |Hej, min mor som har haft ett sommarhus på en arrendetomt sedan 1961 avled i februari. Min syster och jag är dödsbodelägare och intresserade att överta arrendet tillsammans. Arendet 1961 var på 49 år och hon skrev om det 2010 på fem år med samma villkor. Nu har vi fått ett nytt förslag av fastighetsägaren gällande från 1:a jan 16 där det finns en punkt 9 där det står att arrendet får ej inskrivas vilket ej varit reglerat i tidigare avtal. Det står också att det ersätter vår mors avtal som löper ut sista dec i år. Förstår genom andra frågor på er sida att detta innebär en intresseanmälan om att få köpa loss tomten vilket vi helst vill när nuvarande ägare säljer vilket troligen kommer att ske inom 5-10 år. Finns möjlighet för oss nu som dödsbodelägare att lägga in en sådan inskrivning eller finns annan väg att gå?
Daniel Nykvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Eftersom ett sommarhus typiskt sett används som bostad, även om det inte utgör den huvudsakliga bostaden, så anses arrendet som bostadsarrende, vilket framgår av Jordabalk (1970:994) 10:1 första stycket. Genom arv kan bostadsarrendet övergå till annan, så länge jordägaren kan nöjas. Detta krav innebär att den eller de som övertar arrenderätten genom arv objektivt sett ska kunna bedömas som kapabla att betala arrendeavgifterna i tid (Jordabalk 10:7 tredje stycket). Eftersom det rör sig om ett bostadsarrende så har du och din syster i egenskap av arrendatorer rätt att förvärva arrendestället, vilket framgår av Lag (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället 1 §. För att utnyttja denna rätt så måste ni göra en intresseanmälan. Sådan intresseanmälan kan göras om sommarstugan har åsatts ett taxeringsvärde. Det innebär att byggnadsbeståndets sammanlagda taxeringsvärde måste uppgå till minst 50 000 kronor för att komma i fråga för en sådan anmälan, vilket framgår av Fastighetstaxeringslag (1979:1152) 7:16 punkt 1. Intresseanmälan görs till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Till denna ska bifogas arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia (Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället 2 § första och andra styckena). En intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten innebär att jordägaren inte får överlåta arrendestället vare sig helt eller delvis genom köp eller byte utan att ni, i egenskap av arrendatorer som gjorde anmälan, har erbjudits att förvärva arrendestället, så kallat hembud (Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället 5 § första stycket). Denna intresseanmälan gäller fram till den inskrivningsdag som inträffar som inträffar närmast efter 10 år från den inskrivningsdag anteckningen om er anmälan gjordes. Om hembud görs under denna tid gäller anmälan dock alltid fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast 2 år från den dag hembudet gjordes (Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället 4 § första stycket).Som utgångspunkt är förbehåll som förbjuder inskrivning utan verkan i fråga om nyttjanderätt. Detta gäller dock inte arrende (Jordabalk 7:10 första stycket). Eftersom det är vanligt att jordägare har en klausul i arrendeavtal om inskrivningsförbud, och jordägares ställning är stark inom svensk rätt, så är det mycket osannolikt utifrån omständigheterna att en sådan bestämmelse skulle kunna jämkas när ni förhandlar om det kommande arrendeavtal som ska gälla från och med 2016. Därvid kommer ni inte att kunna göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten om att förvärva arrendestället när det nya avtalet träder i kraft. Eftersom du och din syster genom arv dock övertar arrenderätten så är samma avtal som er mor ingick gällande för er, inklusive frånvaron av förbehåll om inskrivningsförbud. Det innebär att ni torde kunna göra en gemensam intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten under 2015, innan ni accepterar det nya avtalet, varvid intresseanmälan blir fortsatt giltig för den angivna perioden även om det nya avtalet innehåller förbehåll om inskrivningsförbud. Notera dock att Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället genom sin ordalydelse verkar förutsätta att ni alltjämt kvarstår som arrendatorer för att ni ska kunna göra jordägarens hembudsplikt gällande. Om ni gör en intresseanmälan under 2015, men avtalet inte förnyas och därmed löper ut vid årsskiftet, så torde ni inte kunna kräva jordägaren att infria sin hembudsplikt efter sista december 2015 eftersom ni då inte längre är arrendatorer.Jag rekommenderar dock att du för att få större säkerhet kontaktar inskrivningsmyndigheten för att höra dig för om de kan bekräfta dels om inskrivningsförbehåll omintetgör möjligheten att göra en intresseanmälan om förvärv till inskrivningsmyndigheten, dels om du och din syster måste kvarstå som arrendatorer i ett förnyat kontrakt från och med 2016 för att kunna göra gällande jordägarens hembudsplikt om ni gör en intresseanmälan under 2015. Du kan hitta inskrivningsmyndighetens kontor för sommarstugans kommun genom Lantmäteriet hemsida under rubriken ”Kontakta Fastighetsinskrivningen”.Jag hoppas att detta svar i någon mån har klargjort situationen. Om något skulle vara fortsatt oklart så är du självklart välkommen att återkomma till mig. Med vänlig hälsning

Arrendeavtal vid försäljning av fastighet

2014-09-26 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi har en granne som ska sälja sin fastighet och flytta. Vi har varit intresserade att stycka av och köpa mark av honom. Nu kom vår granne med ett annat förslag, nämligen att vi arrenderar marken av honom och skriver ett avtal på 50 år, (istället för att stycka av och köpa marken). Nu till min fråga, vad händer om grannen säljer fastigheten? Följer arrende avtalet fastigheten eller upphör avtalet och vi förlorar vår "mark"? Kan tillägga att marken endast består av gräsmatta
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga!Frågor om arrendeavtal regleras i Jordabalkens (JB) 7 kap. I 7 kap 13 § framgår att om ett arrendeavtal är skriftligt och om tillträdet till det som arrenderas skett före överlåtelse till ny ägaren så gäller avtalet normalt även mot en ny ägare av fastigheten. Är ett arrendeavtal inte skriftligt krävs att säljaren gjort ett förbehåll om arrendet ( 7 kap.11 §), att köparen är i  ond tro (alltså visste om eller borde vetat om om arrendet) avseende arrendet eller inte inom 3 månader från överlåtelsen säger upp arrendeavtalet ((7 kap. 14 §) för att det ska vara giltigt mot en ny ägare.Ett skriftligt avtal kan alltså sägas följa fastigheten.Vänligen,

Jordägares rätt att ta ner träd på arrendatorns arrenderade mark

2014-07-15 i Arrende
FRÅGA |FRÅGAN ÄR BORTTAGEN PÅ FRÅGESTÄLLARENS BEGÄRAN
Robert Lindström |FRÅGESTÄLLAREN VILLE INTE HA SVARET PUBLICERAT. DET ÄR DÄRFÖR BORTTAGET.

Uppsägning av bostadsarrende

2014-05-05 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi arranderar ut mark till en stuga. Arrendet skulle varit betalt 14/3. Vi har inte fått några pengar. Har vi rätt att säga upp arrendet? 
Evelina Kassberg |Hej, och tack för din fråga. Arrendet du beskriver är ett bostadsarrende enligt 10 kap 1 § Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). Enligt 8 kap 23 § st 1 p 1 Jordabalken är arrenderätten förverkad om arrendatorn dröjer med betalningen i mer än en månad efter förfallodagen. I ert fall har det gått mer än en månad och ni har alltså rätt att säga upp arrendatorn. I 8 kap 23 § st 2 finns dock ett undantag att arrenderätten ej är förverkad om det är av ringa betydelse. Ringa betydelse är bagatellartade saker eller rena ursäktliga misstag som ej ska medföra att man förlorar sin arrenderätt. Betalar arrendatorn arrendeavgiften inom tolv dagar från uppsägningen, får man ej fullfölja uppsägningen enligt 8 kap 25 §. Ni har alltså rätt att säga upp arrendatorn så länge det inte är ej bagatellartad förseelse och arrendatorn inte betalar inom tolv dagar.Som bostadsarrendator har man dock ett direkt besittningsskydd, vilket betyder att arrendatorn har en rätt till förlängning av avtalet. Det finns dock en rad undantag från det direkta besittningsskyddet. Undantaget som är aktuellt för er är att om arrenderätten är förverkad på grund av bestämmelserna i 8 kap 23 § kan bostadsarrendatorn ej åberopa besittningsskyddsreglerna enligt 10 kap 4 § st 1 p 2.Så länge arrendatorn ej betalar arrendeavgiften inom tolv dagar kan alltså en uppsägnings fullföljas. Med vänlig hälsning,