Bostadsarrende - hugga ned träd på marken?
Vi arrenderar mark (vår tomt), men vi äger husen vi bor i. Det har nu visat sig att flertalet träd på arrendemarken är i dåligt skick och ett har t.om. fallit ner i grannens bil och gett stora skador. Vi är flera arrendatorer av marken i området, men vi äger alla husen. Efter kontakt med markägaren så säger deras jurist att ansvaret vilar på oss arrendatorer att ta bort träden. Detta ställer vi oss väldigt frågande till, hur kan vi ställas ansvariga för att ta ner träd på en mark (tomt) som vi arrenderar? Vi äger ju inte träden. I det arrendeavtal som finns står följande under underhåll i kontraktet (det enda stället i kontraktet där något sådant nämns):
"Arrendatorn ska väl vårda och underhålla arrendestället. Arrendatorn ska också tillse att byggnader som Arrendatorn bibehåller på arrendestället hålls i gott skick".
Vi tycker inte att man kan likställa: vårda och underhålla arrendestället med att vi även ska fälla träd på tomterna om det skulle behövas. Att underhålla och vårda är enligt oss att vi klipper gräsmattor och tar hand om tomtens skick, men trädvård är ju något helt annat enligt oss. Det finns ju ett värde i träd och eftersom vi inte äger marken så blir det väldigt märkligt om vi då ska börja kapa ner träd som vi inte äger.
Det ska även sägas att våra arrendeavtal inte är korrekta, eftersom vi i dagsläget äger fastigheterna men inte marken. Arrendeavtalet baserar sig på att vi arrenderar både bostad och mark vilket inte stämmer.
Gäller ens avtalet?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga samt stort tack för att du använt en av våra Expresstjänster!
Får ni/ska ni hugga ned träden?
Huvudregeln i svensk rätt är att en markägare har rätt att förfoga över sin mark hur hen än behagar. Det finns dock undantag till detta och det är när myndigheter måste lämna godkännande för att man ska få vidta vissa åtgärder. Detta gäller mark som kommunen tycker är särskilt skyddsvärd. Sådan mark styrs av områdets eventuella detaljplan som kommunen upprättat. Därav är det ett bra första steg att kika i detaljplanen för att se vad som är tanken med just den markbiten där skogen är samt vad området får användas till. En detaljplan anger vad som får finnas på ett visst område.
I Plan-och bygglagen anges det i 9 kap 12 § att marklov kan krävas för att man ska få lov att fälla träd inom ett visst område. Om det finns ett sådant krav på ert område så framgår det också av en eventuell detaljplan. Det kan nämligen vara så att markägaren inte får lov att fälla träden, då kommunen kanske har reglerat detta i detaljplanen – och i så fall kan han absolut inte tvinga er att hugga ned träden.
Som svar på frågan om markägaren kan tvinga er att fälla träden så beror det helt på markägarens eventuella tillstånd/icke tillstånd och en eventuell detaljplan som gäller för området inom kommunen. Huruvida markägaren kan tvinga er att fälla beror också främst på avtalet ni har, precis som du säger. Utifrån det du anger verkar inte avtalet ställa upp krav på att ni ska sköta så omfattande vård-åtgärder på tomten, vilket innebär att ni absolut bör kunna avstå från att hugga ned träden.
Vad gäller enligt avtalet?
Jag förstår avtalet som så att det rör arrende av mark och bostad, men när ni i själva verket endast arrenderar marken och sedan äger själva bostaden. Arrendetypen som ni har är ett s.k. bostadsarrende och regleras av 10 kap Jordabalken (JB).
För att ta reda på huruvida avtalet är giltigt eller inte får man kika på om det finns några formkrav på avtalen. 10 kap JB anger ingenting om hur avtalet ska se ut, utan reglerar främst hur lång avtalstiden kan vara och hur ett arrendeavtal kan sägas upp. Däremot innehåller 8 kap JB allmänna regler om arrende och 8 kap 3 § anger att avtal om bostadsarrende måste upprättas skriftligt. Det anges också att ”I handlingen skall samtliga avtalsvillkor anges. Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan.”
Det blir lite knepigt eftersom ert avtal avser arrende av själva bostaden också och inte endast marken. Jag antar att ni muntligt kommit överens om att ni endast arrenderar marken och inte bostaden, och att man därför skulle kunna påstå att ni muntligt har ändrat innehållet i arrendeavtalet. Eftersom ändringar i avtalet måste ske skriftligt är ändringen inte giltig, och ert arrende följer alltså avtalet. Således anses ni alltså arrendera både marken och bostaden.
Det är av yttersta vikt att ni så snart som möjligt får till en skriftlig ändring i avtalet, så att avtalet endast avser arrende av marken. Avtalet som ni har nu är giltigt, men verkar inte innehålla de regleringarna och klausulerna som ni egentligen avsett eftersom ni inte egentligen arrenderar bostaden.
Sammanfattning
Arrendeavtalet ni har gäller och är giltigt utifrån de uppgifter och omständigheter som du angett i din fråga. Däremot bör ni snarast få till en ändring av avtalet, en skriftlig ändring, så att avtalet endast omfattar arrende av marken och inte bostaden. Även om det endast är marken som ni arrenderar så kallas arrendeformen för bostadsarrende.
Vad gäller träden så anser jag heller inte att ni utifrån den avtalsklausulen kan tvingas att hugga ned dem. Avtalet omfattar inte så omfattande åtgärder på marken och dess träd. Detta är dock en fråga som kan diskuteras och det hela beror lite på vad ni båda har haft för tankar med avtalet när ni ingick det, vad syftet var, hur resten av avtalet är formulerat etc. Utgångspunkten vid avtalstolkning är nämligen att man utgår ifrån vad parterna menade med avtalet för att på så vis hitta den gemensamma partsviljan. Avtalstolkning är en ytterst skönsmässig bedömning vilket gör det svårt att utröna hur en domstol skulle tolka en viss formulering.
En av metoderna för avtalstolkning, som kan vara till din fördel, är det man kallar för oklarhetsregeln. Om avtalet är oklart på något sätt ska det tolkas till den som skrivit avtalets nackdel. Detta innebär att om man inte utifrån partsvilja eller avtalets ordalydelse kan komma underfund med vad som avses med avtalet, så ska man tolka avtalet till din fördel – alltså i så fall slipper ni att hugga ned träden.
Hoppas du har fått svar på din fråga! Om något i mitt svar är oklart eller om det är något som jag behöver förklara ytterligare så är du varmt välkommen att kontakta mig på cornelia.najafi@lawline.se, så ska vi försöka reda ut det hela.
Allt gott och lycka till!
