Exekutiv försäljning fast egendom, arrende, hus på ofri grund

2017-11-13 i Arrende
FRÅGA
Jag arrenderar en del av en fastighet av en privatperson sedan många år tillbaka. (arrendeavgiften är satt till "0 kr" men jag ska liksom ansvara för att sköta den del av tomten som jag arrenderar). Jag fick löfte om att bygga ett fritidshus på tomten vilket också framgår av arrendeavtalet. Huset är i dagsläget inte helt färdigt och det är därför inte registrerat någonstans ännu. Privatpersonen jag arrenderar av har blivit föremål för utmätning och Kronofogden ska därför sälja tomten på auktion. Kronofogden har sagt att de även ska sälja mitt hus och fogden har dessutom tagit sig in i huset utan min tillåtelse. Jag undrar: Hur står sig min arrenderätt mot Kronofogdens "rätt" att beslagta och sälja tomten? Hur står sig min rätt till mitt hus ("hus på ofri grund"?) mot Kronofogdens rätt att sälja det bara för att det står på den här tomten? Spelar det någon roll om min arrenderätt/mitt hus finns registrerat någonstans? Jag kan självfallet visa upp själva arrendeavtalet i original.
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga är fastighetsrättslig och processrättslig. Nyttjanderättsavtal regleras i 7 - 15 kap jordabalken, (JB) och utmätning/exektuiv försäljning regleras i utsökningsbalken (UB). I din fråga uppkommer ett gränsdragningsproblem, om nyttjanderättsavtalet är benefikt eller inte eftersom du skriver att arrende avgiften är satt till 0 kr. Jag kommer att gå igenom vad som gäller juridiskt och sedan avsluta med ett svar och en rekommendation.

Arrende och var det regleras

Arrende i allmänhet regleras i JB 8 kap. Enligt de allmänna reglerna har jordägaren rätt att säga upp avtalet innan avtalets utgång endast om arrendatorn förverkat arrenderätten enligt JB 8 kap. 23 §.

Arrenderätten är förverkad, och jordägaren har möjlighet att säga upp avtalet i förtid i följande situationer:

Arrendatorn betalar inte arrendeavgiften inom en månad från förfallodagen. Arrendatorn vanvårdar arrendestället och rättar sig inte efter jordägarens tillsägelse. Arrendatorn använder arrendestället för annat ändamål än det som är avtalat och rättar sig inte efter jordägarens tillsägelse. Arrendatorn upplåter arrenderätten helt eller delvis i andra hand i strid med jordabalkens bestämmelser. Arrendatorn åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som inte följer av jordabalken och som det objektivt sett är av synnerlig vikt för jordägaren att arrendatorn fullgör.'

Ringa betydelse

Arrenderätten är inte förverkad när det handlar om bagatellartade förseelser eller klart ursäktliga misstag från arrendatorns sida.

Rättelse sker innan jordägaren säger upp

Är arrenderätten förverkad på grund av att arrendatorn inte har betalat arrendeavgiften i tid, vanvårdat arrendestället eller använt det för annat ändamål än det som har avtalats, kan arrendatorn inte skiljas från arrendestället om han eller hon slutar att missköta sig innan jordägaren har sagt upp avtalet.

Tidsbestämda avtal utan uppsägningstid

Tidsbestämda avtal upphör utan uppsägning vid avtalstidens utgång om avtalet inte innehåller en bestämmelse om uppsägningstid. Vid tidsbestämda avtal kan parterna fritt avtala hur lång uppsägningstiden ska vara. Det avtalade uppsägningstiden gäller då även när jordägaren eller arrendatorn säger upp avtalet innan arrendatorn har tillträtt arrendestället.

Uppsägningen ska enligt huvudregeln vara skriftlig. Alternativt kan den vara muntlig, men den gäller då bara om mottagaren erkänner den skriftligen. Uppsägningen ska delges enligt 8 kap 8 § JB. En ansökan hos domstol där jordägaren yrkar att avtalet ska upphöra eller att arrendatorn ska avhysas, gäller som uppsägning när domstolen har delgivit arrendatorn den. På samma sätt gäller en ansökan om avhysning hos kronofogdemyndigheten som uppsägning när myndigheten har delgivit arrendatorn den.

Benefikt arrende avtal

Ifall där en nyttjanderätt upplåts men inget vederlag (betalning) utgår för nyttjanderätten (arrendet i detta fall) är det fråga om en s.k. benefik upplåtelse. I detta fall föreligger en nyttjanderätt beträffande vilken reglerna om arrende, hyra och tomträtt inte är direkt tillämpliga. I vissa fall kan dock dessa regler vara analogiskt tillämpliga vid en domstolsprocess.

Utmätning och nyttjanderätt

Utmätt fast egendom säljs normalt på offentlig auktion, som administreras av Kronofogden 12 kap 1 § UB. Inför den exekutiva försäljningen upprättar Kronofogden en sakägarförteckning med de fordringar och andra rättigheter som personer har i fastigheten 12 kap 25 § UB I Sakägarförteckningen antecknas först fordringar som har särskild förmånsrätt enligt förmånsrättslagen (exv. Panträtt i fastigheten). Vidare antecknas den fordran som föranlett exekutionen (exekutionsfordringen). Dessutom antecknas nyttjanderätt, förutsatt att rättigheten är inskriven eller grundar sig på skriftlig handling. I sakägarförteckningen medtas också kostnaderna för det exekutiva förfarandet UB 12 kap 26 § st.2. Nämnda rättigheters företräde i förhållande till varandra beror på tidpunkten för inskrivningen. Är en rättighet oinskriven, blir den placerad efter de inskriva rättigheterna. I vissa fall måste rättighetsinnehavaren själv gå på auktionen och se till att nyttjanderättsavtalet kommer med i sakägarförteckningen.

När fastigheten sålts fördelar Kronofogden köpeskillingen i enlighet med sakägarförteckningen, den som står först får betalt osv. Kronofogden får inte sälja fastigheten till lägre belopp än att det täcker alla fordringar med bättre rätt än exekutionsfordringen, inklusive kostnaderna för försäljningen, det s.k skyddsbeloppet UB 12 kap 29 § och 32 §.

Allmänt om förhållandet till nya ägare

Generellt har en nyttjanderättshavare bra skydd när en fastighet överlåts frivilligt till en ny ägare. I de flesta fall står sig hans rätt mot en ny ägare. Skyddet är däremot sämre när en fastighet säljs exekutivt. Det uppstår då en konflikt dels med den nye ägaren och dels med upplåtarens borgenärer. Existensen av en nyttjanderätt kan påverka fastighetens värde negativt vid en försäljning och därigenom påverka borgenärernas säkerhet negativt. Om det finns flera nyttjanderätter knutna till en fastighet får dessa en prioritetsordning vid exekutiva auktioner baserad på datum för inskrivning.

Enligt JB 7 kap 16 ska nyttjanderätter bestå vid exekutiv försäljning, om försäljningen skett med förbehåll för rättighetens bestånd eller om rättigheten annars är skyddad enligt JB 12 kap. Som huvudregel skyddas bara skriftligt upplåtna nyttjanderätter. Vid exekutiv försäljning blir andra förhållanden avgörande för rättighetens bestånd, det viktigaste är rättighetens förhållande till andra sakrätter (panträtter och bruksrätter).Ju sämre rättigheten ligger till desto större risk att den uppoffras i konflikten med borgenärerna. Tiden för upplåtelsen i sig har endast begränsad betydelse och det som är viktigt är frågan om nyttjanderätten har inskrivits i fastighetsregistret och i så fall när detta skett. Inskrivna nyttjanderätter har bättre läge i förhållande till panträtt och

andra inskrivna rättigheter som konkurrerar ju tidigare inskrivningen söktes enligt JB 17 kap 1 §, 1 kap 6 § 2st. Tidsföljden för inskrivning blir avgörande för rättighetens bestånd vid exekutiv auktion.

Om nyttjanderätten inte är inskriven blir läget sämre. I detta fall står nyttjanderätten tillbaka mot andra inskrivna rättigheter. Även en utmätningssökande utan förmånsrätt går före en nyttjanderättshavare om inte denne sökt inskrivning före utmätning. Finns det flera rättigheter som inte är inskrivna så avgör tiden för upplåtelse vilka som har företräde vid exekutiv auktion enligt JB 7 kap 23 §. (källa: Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8u, s331-333)

Nyttjanderättens ställning vid försäljning

Vid exekutiv försäljning har även oinskrivna rättigheter ett visst skydd. Tex om en fastighet säljs under hand istället för på auktion, då ska skriftliga rättigheter som följer fastigheten bestå enligt UB 12 kap 57 §.

Ska fastighetens säljas på exekutiv auktion så kungörs auktionen innan den äger rum och även en tid för ett bevakningssammanträde sätts ut. Vid detta sammanträde kan berörda parter bevaka sin rätt eller sitt anspråk enligt UB 12 kap 20 § och bland annat kända nyttjanderättshavare ska ha särskild underrättelse enligt UB 12 kap 21 §. Efter bevakningssammanträdet upprättas själva sakägarförteckningen (en förteckning över alla anspråk/rättigheter knutna till fastigheten) De finns krav på att dessa rättigheter måste grunda sig på inskrivning eller skriftliga avtal som är tillgängliga för auktionsförrättare. Anspråken tas upp i den ordning som de har företräde enligt UB 12 kap 26 §.

Än annan möjlighet är att fastigheten säljs i samband med ägarens konkurs på konkursförvaltarens begäran, i dessa fall finns ingen exekutionsfordran som är bättre ställd än e rättigheter som tagits upp i sakägarförteckningen se UB 12 kap 26 § sista stycket. Det som blir oroande är att varje borgenär som har en fordran med panträtt kan eller bättre förmånsrätt kan begära att fastigheten säljs för hans fordran som då blir en exekutionsfordran, s.k. anslutningsrätt UB 12 kap 13 §. Den panträtten kan eventuellt ha ett bättre läge än nyttjanderätten.

I sakägarförteckningen anges också ett lägsta bud som avges för att fastigheten ska kunna säljas. Detta lägsta bud ska i allmänhet täcka det s.k. skyddsbeloppet vilket utgörs av sammanlagt belopp av fordringar med bättre rätt än exekutionsfordringen dels kostnader för förfarandet enligt den s.k. täckningsprincipen UB 12 kap 29 § och 32 §. Inteckningar inom skyddsbeloppet ska normalt stå kvar i fastigheten enligt UB 12 kap 34 §, detsamma gäller andra motsvarande inskrivna rättigheter med förmånligare läge i sakägarförteckningen. Dessa skyddas utan särskilt förbehåll enligt UB 12 kap 33 st 1. Hamnar nyttjanderätten utanför skyddsbeloppet riskerar nyttjanderättshavaren att denne rätt faller bort. Den kan möjligen civilrättsligt vända sig mot sin avtalspart för ersättning av uppkomna ekonomiska skador.

Det avgörande blir alltså om en rättighet kan förbehållas vid försäljningen. Nyttjanderätter ska utan vidare förbehållas om det saknas anledning att anta att rättigheten belastar fastigheten tull beaktansvärd skada för innehavare av fordran med bättre rätt enligt UB 12 kap 22 2 st. Då sker en s.k. oskadlighetsprövning. Förbehåll blir särskilt aktuellt då det utgår periodiskt vederlag som hyra eller arrendeavgift som kompenserar ägarens olägenhet av att rättigheten utövas. Det har i äldre regler betraktas som att rättigheten bör räddas om den vid en normal ekonomisk bedömning inte utgör en bagatellartad nackdel för ägare. (SOU 1968:64 s 103 ff och prop 1971:20 s 193)

En knäckfråga i fallet blir då om nyttjanderättshavarens vederlag i arbete utgör ett sådant vederlag istället för tex arrendeavgift eller hyra. Detta är problematiskt eftersom avtalet preliminärt framstår som en benefik nyttjanderätt och då uppstår gränsdragningsproblematik.

Nyttjanderättens skydd efter exekutiv försäljning

Särskilt hyresgäster i hyreshus skyddas efter en exekutiv försäljning men i vissa fall kan även arrendatorer skyddas, även om rättigheten inte har förbehållits vid auktionen. Tillträdet utgör inte något absolut skydd i sig. Har däremot nyttjanderätten fallit vid auktionen ska nyttjanderättshavaren uppsägs inom en månad, annars gäller nyttjanderätten även mot den nya fastighetsägaren enligt UB 12 kap 46 § 2st. Om nyttjanderättshavaren sägs upp kan han göra gällande det besittningsskydd (direkt eller indirekt) han har enligt de allmänna reglerna om hyra och arrende, det krävs då sakliga skäl för uppsägning, för att uppsägning ska medföra avflyttning och obilliga resultat undviks vilket exempelvis innebär en hyresgäst ställs utan lägenhet.I vissa fall kan dock hyres- eller arrendeavtalet omförhandlas i förhållande till exempelvis hyrans eller arrendeavgiftens storlek. Uppsägningstid gäller dock enligt tillämpliga bestämmelser JB 8 kap 4 § och 12 kap 6 § innan eventuella nya villkor träder i kraft.

Hus på ofri grund och exekutiv fösäljning

Ett hus på ofri grund kategoriseras som lös egendom på annans fastighet.(SOU 1988:66, s. 25.) Som utgångspunkt har kronofogdemyndigheten att visa att egendomen tillhör gäldenären (UB 4 kap 17 §). Om egendomen finns i gäldenärens besittning, d.v.s. den rätte ägaren har ännu inte hämtat egendomen eller fått exklusiv tillgång till den, så ska egendomen presumeras tillhöra gäldenären om det inte framgår att den tillhör någon annan (UB 4 kap 18 § 1 st.). I ett sådant läge övergår bevisbördan till gäldenären och/eller ägaren till egendom att visa att egendomen inte tillhör gäldenären. Om det finns skriftliga avtal så bör det vara möjligt att bevisa.

Svar

Ja, det spelar stor roll om din rättighet finns inskriven någonstans. Om den inte finns inskriven i fastighetsregistret ska du visa ditt avtal på bevakningssammanträdet hos KFM före den exekutiva auktionen. Om du kan bevisa att din lösa egendom på ofri grund tillhör dig och inte fastighetsägaren kan det vara möjligt att förhindra att din egendom utmäts.

Rekommendation

Det går inte med säkerhet att ge dig bra vägledning utan att granska nyttjanderättsavtalet. Jag rekommenderar därför att du anlitar en jurist eller advokat inom fastighetsrätt som granskar ditt avtal.

Du bör ta reda på när ett bevakningssammanträde hos KFM sätts ut om fastigheten ska säljas på exekution och ta med en kopia på ditt arrendeavtal samt originalet för att bevaka din rättighet i sakägarförteckningen om du inte har skrivit in din nyttjanderätt hos Lantmäteriet. Om din nyttjanderätt ropas ut på auktionen kan det avskräcka potentiella köpare från att köpa fastigheten. Du kan hamna i ett läge där din arrenderätt övergår till en ny ägare men att villkoren för upplåtelsen omförhandlas Du kan även i värsta fall bli uppsagd från din nyttjanderätt

Hoppas att du fått svar på din fråga! jessica.konduk@lawline.se

Vänligen

Jessica Konduk
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Arrende (221)
2021-09-06 Vilken rätt har jag att höja avgift för arrende?
2021-08-31 Krav för uppsägning av arrendeavtal
2021-08-16 Avtalsvillkor vid bostadsarrende
2021-06-30 Kan en bostadsrättsförening säga upp en medlems parkering?

Alla besvarade frågor (95724)