Markanvändning inom detaljplanerat område.

2016-03-16 i Arrende
FRÅGA |Hej! 1969 utlovade kommunfullmäktige i Vittsjö utökning av tomt. Vi fick disponera kommunal mark i anslutning till vår tomt, förutsatt att denna hölls i ordning. Vittsjö kommun har sedan dess gått samman med Hässleholms kommun, och där hävdar man att ett sådant avtal gäller endast i 25 år, då det klassas som allmän platsmark. Vi åläggs nu att ta bort rabatter och växter efter 47 års nyttjande.Kan detta vara möjligt, och vad menas med "utan tidsbestämning" enligt en kommun? Är verkligen utan tidsbestämning tidsbestämd?Med vänlig hälsningPercy Olsson
Jesper Lublin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline,I mina ögon gäller frågan bebyggelse inom en kommun. Markens användning regleras då av en detaljplan, se 1 kap. 3 § PBL. Med detaljplan likställs bl.a. stadsplaner och byggnadsplaner enligt äldre lagstiftning, se 17 kap. 4 § PBL. I fråga om upplåtelser som skett före den 1 juli 1987 gäller den äldre lydelsen vilken avsåg upplåtelser av mark inom stadsplan.Som svar på din fråga så finns det en tidsbegränsning på 25 år för upplåtelse av fast egendom inom stadsplanerat område. Alltså kommunen kan bara upplåta mark i som längst 25 år åt gången, tiden kan dock förlängas men i ditt fall så verkar er markanvändning uppsagd.Bakgrunden till att kommunen kan göra så här är för att detaljplanerade områden ofta behöver genomföra förändringar enligt lagstiftaren. Att tidsbegränsningen finns handlar om att samhällsutvecklingen i området ska kunna gå framåt. Tyvärr kan då ibland den enskilda personens (ditt) intresse behöva stå åt sidan.Hoppas detta har gett dig svar, är något oklart så kommentera gärna nedan.Med vänlig hälsning,

Historisk översikt över arrendeavtal för viss fastighet

2015-11-16 i Arrende
FRÅGA |Ägare till tidigare arrendeavtal!Hej!Om jag skulle vilja ta reda på vilka som historiskt haft arrendeavtal för en viss fastighet, är det möjligt, finns det någon form av registrering av detta?
|Hej!Tack för din fråga och tack för att du vänder dig till oss på Lawline. Det av lantmäteriet tillhandahållna fastighetsregistret har en inskrivningsdel. Inskrivningsdelen innehåller inte bara information om lagfarter, tomträtter och inteckningar, utan där finns också andra uppgifter om till exempel arrenden. Alla arrendeavtal behöver emellertid inte ha registrerats i registret, och hur gamla uppgifter som sparats för just din fastighet är omöjligt för mig att svara på. Det du kan göra är att kontakta lantmäteriet och begära ut de uppgifter som finns om din fastighet. Hur du gör finns beskrivet på deras hemsida som jag bifogar länkar till.Hur du får tillgång till fastighetsinformation:http://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Fastighetsinformation/Fastighetsregistret/Sa-far-du-tillgang-till-Fastighetsregistret/För äldre inskrivningshandlingar: http://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Fastighetsinformation/Bestalla-aldre-inskrivningshandlingar/#faq:Jag-ska-kopa-eller-salja-en-fastighetJag hoppas att jag med detta har besvarat din fråga, har du fler frågor är du alltid välkommen att kontakta oss på Lawline igen. Med vänliga hälsningar

Kan ett företag köpa ett bostadsarrende?

2015-10-08 i Arrende
FRÅGA |Kan ett företag köpa ett bostadsarrende?
Joakim Wahlgren |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.Vid arrende av mark där bostadshus finns på marken rör det sig om ett bostadsarrende. Regler om denna arrendeform finns i 8 och 10 kapitlet i jordabalken som du hittar HÄR. Enligt huvudregeln i 10:7 1 stycket JB får inte arrendatorn upplåta nyttjanderätten till en annan utan jordägarens samtycke. I 10:7 2 stycket JB finns ett undantag från denna regel som ger arrendatorn rätt att efter den tidsbestämda avtalstidens slut överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren kan nöjas. Arrendatorn ska dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde innan arrenderätten överlåts. Jordägaren ska om han vill återtaga arrendestället lämna besked om detta inom en månad. Ett företag är om det är ett aktiebolag, handelsbolag, stiftelse eller föreningen en juridisk person och kan då sluta avtal, äga egendom, ha fordringar eller skulder och vara part i rättegång. Om det är en enskild firma är det personen som driver firman som ingår rättshandlingar. Det innebär att ett företag kan överta nyttjanderätten till ett bostadsarrende enligt ovan. Det förutsätter dock enligt ovan, jordägarens samtycke eller att denne erbjudits att själv återtaga arrendestället. Vidare kan företaget förvärva marken av jordägaren när förutsättningar för detta är uppfyllda. Hör gärna av er om jag kan hjälpa er med något annat eller om jag ska förtydliga mitt svar.Ha en fortsatt trevlig dag. Mail: Joakim.Wahlgren@lawline.seTelefon: 0735368144

Fastighetsskatt vid arrende

2015-08-20 i Arrende
FRÅGA |Hej. Jag arrenderar en sommarstugetomt och arrendet skrevs om för fem år sedan, detta genom en förhandling i arrendenämnden eftersom höjningen av arrendet var relativt hög. Vi blev i alla fall ense om avgiften.Sedan för stvå år sedan kom fakturan med avgiften + indexuppräkningen som det skulle vara, till hadde man lagt till en Fastighetsskatt.Vi är två som har klagat och väntar på tid hos arrendenämnden för förlikning.Min fråga är om jag som arrendator skall betala denna fastighetsskatt som är på markvärdet, jag betalar ju fastighetsskatt på huset som är mitt?Borde inte denna skatt varit med i grunden när avgiften fastslogs förra gången?
Fredrik Holst |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga,Bostadsarrende, som det rör sig om i ditt fall, regleras i jordabalkens (1970:994) 10 kapitel. Utgångspunkten för dessa typer av avtal, och arrendeavgiften, är att avtalsfrihet gäller (se 8:1 jordabalken). I och med att ni de facto har kommit överens (med arrendenämndes hjälp) om en arrendeavgift är det den som gäller. För att ett avtal om bostadsarrende som gäller för viss tid ska upphöra krävs det att man säger upp det vid arrendetidens utgång (se 10:3 jordabalken). En uppsägning av avtalet krävs för att man ska få till stånd en ändring av villkoren – och om avtalet inte sägs upp minst ett år innan det går ut löper det på med oförändrade villkor under en femårsperiod i taget. Till detta kommer att den som är skyldig att betala fastighetsskatt är fastighetens ägare (se 2 § lag om statlig fastighetsskatt). Sammanfattningsvis innebär det jag har skrivit ovan att det är den arrendeavgift som arrendenämnden fastslog att ni skulle betala, som ni är skyldiga att betala och att fastighetsskatten ska betalas av fastighetsägaren. Vanligtvis så är fastighetsskatten ”inbakad” i arrendeavgiften. Då den inte är det, och ni har en avtalad arrendeavgift, är ni inte betalningsskyldiga för fastighetsskatten. Har du några frågor kring mitt svar kan du kontakta mig på: fredrik.holst@lawline.se alternativt 0708 26 67 12. Med vänliga hälsningar,

Jordbruksarrendes giltighet mot ny ägare

2016-01-26 i Arrende
FRÅGA |Hej jag har arenderat jordbruksmark på min arrende gård i 20 år (ej fastigheter).I fjol delades gården upp i 2 delar mellan sönerna.Mitt arrende skulle löpa som vanligt sas det.Nu skall den ena delen av gården styckas av o säljas!Har han rätt till det då mitt arrändekontrakt ej har löpt ut eller saks upp!Har inte jag förköpsrätt?Hur går jag till väga nu?Tack på förhand!
Kristina Svensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna kring jordbruksarrende hittar du i Jordabalken (JB). ArrendeavtaletDet finns flera olika former av arrende och i ditt fall verkar det vara ett jordbruksarrende, då du arrenderar jordbruksmark. Ett arrendeavtal skall vara skriftligt, JB 8:3. Avtal om jordbruksarrende gäller för viss tid, JB 9:2. En upplåtelse av jordbruksarrende kan som längst vara 25 år, JB 7:5. Ett jordbruksarrende måste sägas upp för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Om arrendetiden är minst fem år skall arrendet sägas upp minst ett år innan arrendetidens utgång. Om arrendetiden är mindre än fem år skall arrendet sägas upp minst åtta månader före arrendetidens utgång. Om inte arrendet sägs upp anses det förlängt med den tid som motsvarar arrendetiden, dock som längst 5 år, JB 9:3. En uppsägning av jordbruksarrende skall ske skriftligen, JB 8:8. Grunderna för att säga upp ett arrende står i JB 9:8.Vad jag förstår så har du arrenderat jordbruksmarken i 20 år och arrendekontraktet har varken sagts upp eller kommer inte att ha löpt ut innan försäljningen av jordbruksmarken aktualiseras. Försäljningen medför inte att arrendekontraktet automatiskt sägs upp utan ägaren har att säga upp avtalet minst ett år innan arrendetiden enligt kontraktet löper ut. Alltså har du rätt till att arrendera jorden fram till dess att arrendetiden löpt ut, under förutsättning att ägaren sagt upp avtalet. Dock är det så att en upplåtelse av ett arrende som längst kan gälla i 25 år och därför kommer du som längst att kunna arrendera jordbruksmarken i ytterligare 5 år. Arrendets giltighet mot ny ägare Upplåtelse som avser arrende gäller mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde har ägt rum före överlåtelsen, JB 7:13. Detta innebär att under förutsättning att avtalet mellan dig och ägaren av jordbruksfastigheten är skriftligt så gäller arrendet även mot köparen av fastigheten. Samma regler om uppsägning m.m. gäller då för den nye köparen och aktualiseras först vid utgången av innevarande arrendetid. Förvärvsrätt av arrenderad mark Det finns ingen förköpsrätt för en arrendator av ett jordbruksarrende. Dock är det så att den som har ett jordbruksarrende med bostadsfastighet eller bostadsarrende kan anmäla intresse att köpa marken till inskrivningsmyndigheten. Denna intresseanmälan får betydelse vid en överlåtelse av jordbruksfastigheten genom att arrendatorn under vissa förutsättningar får köpa marken genom ett hembudsförfarande (arrendatorn har då en förköpsrätt och fastigheten erbjuds först arrendatorn innan den erbjuds till allmänheten). Men eftersom du inte har någon fastighet på jordbruksarrendet, vad jag förstår det, så har du ingen möjlighet att göra en sådan intresseanmälan. Sammanfattning och rådEftersom du inte har någon förköpsrätt så har du inte möjlighet att hävda någon rättighet att köpa den arrenderade jordbruksfastigheten. Dock så gäller arrendet mot den nye köparen och du har rätt att arrendera jorden fram till dess att arrendetiden enligt kontraktet löper ut. Köparen av jordbruksfastigheten måste säga upp avtalet för att det skall kunna upphöra vis arrendetidens slut. Dock är det viktigt att du är medveten om att arrendetiden är maximalt 25 år för jordbruksarrende. Detta innebär inte att avtalet blir automatiskt ogiltigt efter det att maximitiden överskridits utan det innebär enbart att båda parter har rätt att säga upp arrendet. Om du vill läsa mer om arrende kan du göra detta här; http://www.arrendenamnden.se/Jordbruksarrende/Arrendeavtalet/ Om du har några vidare funderingar eller om svaret är otydligt i någon del är du välkommen at kontakta mig på; kristina.hildegun@gmail.comHoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen

Kan man välja mellan att arrendera ut och hyra ut ett hus?

2015-10-28 i Arrende
FRÅGA |hej jag funderar på att arrendera ut mitt hus, en gammal bondestuga, marken är redan utarrenderad till en storbonde, är eet någon skillnad på att arrendera ut eller hyra ut? vilket är bäst?
Beatrice Walldov |Hej och tack för din fråga!Som jag har förstått det har du arrenderat ut marken som huset står på, men inte själva huset. Ett hus kan inte arrenderas ut, det kan endast hyras ut då arrende avser uthyrning av mark enligt 8 kap 1 § jordabalken (nedan förkortat JB). Det går alltså inte att välja mellan att arrendera ut sitt hus eller att hyra ut sitt hus. Under vissa omständigheter är det möjligt att arrendera ut mark där det står ett hus, detta kallas bostadsarrende (10 kap JB) och syftar till att arrendatorn (den som arrenderar marken) skall ha möjlighet att bygga hus på marken som denne hyr. Då arrenderar denne både marken och huset. Det går dock inte att arrendera ut hus och mark separat. Om avtalet med storbonden är ett bostadsarrende har denne besittningsskydd även till huset som står på marken. Detta innebär att om du vill att arrendevillkoren skall ändras mellan er måste du meddela detta inför en ny arrendeperiod enligt 10 kap 3 § JB vilket kommer leda till att du behöver vänta en tid innan förändringen träder i kraft. Om du enbart arrenderat ut marken till storbonden bör du som jordägare kunna hyra ut huset utan problem i detta avseende. Hoppas du är nöjd med ditt svar, om inte, eller om du har närmre funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Kvarstår nyttjanderätt vid överlåtelse av fastighet?

2015-08-28 i Arrende
FRÅGA |Jag har köpt en fastighet som belastas av en nyttjanderätt på del av fastigheten. nyttjanderätten har "överlåtits" från ursprunglig ägare till grannfastigheten, sommarstuga, till en ny ägare. Detta har skett innan jag har tillträtt. inget nytt avtal eller tillägg motsvarande finns vad jag vet. Kan detta vara riktigt och kan nyttjanderätten överlåtas till nästa sommarstugeägare utan mitt medgivande ?Vart kan man vända sig för att få en eventuell tvist avgjort ?
Felicia Idbrant |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline! Jag vet inte om du menar att tidigare fastighetsägare upplåtit nyttjanderätten före eller efter du blivit ägare av fastigheten (bara att du ännu inte har tillträtt) så jag besvarar frågan utifrån båda scenariona.Vid överlåtelse av fastighet som belastas av en nyttjanderätt regleras detta i jordabalken 7 kap 11 - 14 §§. Upplåtelse av nyttjanderätt sker genom avtal med fastighetens ägare. Huvudregeln är att nyttjanderätten försvinner när fastigheten överlåts till ny ägare. Om köparen däremot vet om att en nyttjanderätt till fastigheten föreligger är utgångspunkten istället att rättigheten ska bestå.Den som överlåter en fastighet som är belastad med en nyttjanderätt är skyldig att göra förbehåll om upplåtelsen om nyttjanderätten inte är inskriven i fastighetsregistret. Detta innebär att säljaren ska informera köparen om att en nyttjanderätt föreligger genom exempelvis köpekontraktet, se jordabalken 7 kap 11 § 1 st 1 mening.Om tidigare fastighetsägare i ditt fall upplåtit nyttjanderätten efter det att du tillträtt som fastighetsägare är denna inte längre fastighetsägare och kan således inte heller upplåta nyttjanderätt på fastigheten. I ett sådant fall föreligger det inte en giltigt nyttjanderätt. Om tidigare fastighetsägare däremot var ägare av fastigheten vid tidpunkten då upplåtelsen av nyttjanderätten skett är denna enbart gällande om du antingen visste om nyttjanderätten vid köpet eller om förbehåll om upplåtelse om nyttjanderätten förelåg. Enligt den information du gett i din fråga verkar det som att du varken visste om nyttjanderätten vid köpet eller att något förbehåll om nyttjanderätten förelåg. I ett sådant fall föreligger det således inte någon giltig nyttjanderätt.Slutligen kan du för att få en eventuell tvist avgjord vända dig till den tingsrätt dit fastigheten hör. Med vänliga hälsningar

Underhållskostnader vid bostadsarrende

2015-07-26 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi har en sommarstuga som står på arrendemark, vilket vi betalar årlig avgift för. Vid stugan finns en slänt med en gammal stödmur som behöver förbättras så att inte stugan rasar ner i sluttningen. Min fråga om det är vi som arrenderar marken som sommarstugan står på ska beskosta detta eller jordägaren?
Anna Backman |Hej, och tack för din fråga! Det finns flera olika typer av arrende men eftersom du skriver att ni har en sommarstuga på den arrenderade marken tolkar jag din fråga som att det i ert fall är fråga om bostadsarrende.Reglerna om bostadsarrende återfinns främst i 10 kap Jordabalken (nedan förkortat JB), som du hittar här, men också de allmänna bestämmelserna om arrende i 8 kap JB och reglerna om nyttjanderätt i 7 kap JB blir tillämpliga. Till skillnad från vad gäller jordbruksarrende saknas lagstadgade regler för arrendeställets skick, vård och underhåll vad gäller bostadsarrende utan parterna får fritt avtala om detta. Om ni inte har reglerat underhållsskyldighet eller andra frågor avseende fastighetens skick i avtalet mellan er och jordägaren är utgångspunkten att arrendestället hyrs ut i befintligt skick och att det också är så arrendestället ska lämnas tillbaka när arrendetiden gått ut. Enligt allmänna rättsprinciper anses ni som arrendatorer dessutom skyldig att vårda arrendestället men frågor om vem som är skyldig att stå för underhållskostnader brukar normalt regleras i de enskilda arrendeavtalen. Om ni som arrendatorer vanvårdar arrendestället kan arrenderätten bli förverkad och jordägaren bli berättigad att säga upp avtalet (8 kap 23 § JB).Av ovanstående följer att du först och främst får leta upp arrendeavtalet för att se om det reglerar arrendeställets skick och kostnader som uppstår för underhåll under arrendetiden. Är frågan inte behandlad i avtalet anses ni som arrendatorer normalt skyldiga att vårda arrendestället och se till att det åtminstone vid arrendetidens slut lämnas tillbaka i samma skick som det var när arrendetiden påbörjades. Om ni är grovt försumliga avseende vården av arrendestället riskerar ni att få arrenderätten förverkad. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,