Sälja stuga på arrenderad mark

2016-07-20 i Arrende
FRÅGA |Vår stuga ligger på mark som vi arrenderar av kommunen. Arrendet löper på 5 år. Nu vill vi sälja stugan, vad gäller?
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En stuga som står på arrenderad mark är att betrakta som lös egendom, detta går att utläsa motsatsvis ur 1 kap. 1 § Jordabalken (JB) (https://lagen.nu/1970:994#K1P1S1) då denna bestämmelse beskriver vad som är att bedöma som fast egendom. Konsekvensen av detta är att de speciella forumreglerna som gäller vid en överlåtelse av fast egendom inte är tillämpliga vid en överlåtelse av er stuga. Utöver det finns det inte heller några regler som säger att köpet måste registreras, det finns ingen inskrivningsmyndighet för lös egendom. En muntlig överenskommelse mellan er och köparen är därför bindande enligt rättsgrundsatsen om att avtal skall hållas, det stadgas i 1 kap. 1 § Avtalslagen (https://lagen.nu/1915:218#P1S1). Det är dock ur bevissynpunkt värt att tänka på att ändå upprätta en skriftlig handling på överlåtelsen.Vid en överlåtelse av en fastighet på arrenderad mark gäller arrendeavtalet normalt mot den nya ägaren om arrendeavtalet är skriftligt och tillträdet till arrendestället skett före överlåtelsen, se 7 kap. 13 § JB (https://lagen.nu/1970:994#K7P13S1). Fastigheten måste alltså i realiteten ha tagits i besittning, det räcker inte att t.ex. hyresgästen fått nycklarna till bostaden, utan personen måste även använda sig av lägenheten. Arrendeavtalet fortsätter alltså att gälla mot den nya fastighetsägaren enligt vad som är skrivet i avtalet.Jag hoppas att ovanstående har gett svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Vad menas med att avtalet inte får inskrivas?

2016-07-03 i Arrende
FRÅGA |Hej,Företaget jag jobbar på ska arrendera ett utrymme för att ställa en kylmaskin där. I avtalsförslaget från fastighetsägaren står: Detta avtal får inte inskrivas.Vad betyder det?
Sara Bengtsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Formuleringen du beskriver innebär att avtalet inte får inskrivas i fastighetsregistret. Fastighetsregistret är Sveriges officiella register över hur marken i Sverige är indelad samt vem som äger vad. I registret kan man t.ex. finna information om inteckningar, fastighetsförvärv, samfälligheter, lagfarter och nyttjanderätter. Syftet med registret är att fastighetsköp, inteckningar etc. ska offentliggöras för allmänheten. Detta minskar exempelvis risken för dubbeldispositioner och allt för höga pantsättningar. Mer information om fastighetsregistret finner du på Lantmäteriets hemsida.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Innebörd av arrenderätt

2016-05-20 i Arrende
FRÅGA |Vi ska titta på ett fritidshus på söndag. I annonsen står det "Upplåtelseform: Arrenderätt". Jag förstår absolut inte vad som menas med det! Är det vi som (ev.) husägare som hyr tomten, eller har vi rätt att hyra ut?Mvh Caroline
Jakob Melander |Hejsan tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Med arrenderätt så menas rätten för arrendatorn att disponera jordägarens mark. Detta innebär att ni inte kommer att äga marken utan istället arrendera denna från jordägaren, dvs. betala en arrendeavgift för att få lov att disponera marken.Med vänliga hälsningar,

Sommarstuga och telefoni abonnemang

2016-04-09 i Arrende
FRÅGA |Jag har köpt en sommarstuga av en äldre dam. Damen har tillgång till sommarstugan under april - oktober. Sedan 5 år tillbaks har hon kvar sitt fasta telefonabonnemang. Jag har provat att säga upp detta men företagets X jurister säger att abonnenten själv måste säga upp sitt abonnemang. Vad har jag för möjligheter att bli av med hennes fasta telefoni abonnemang i min helägda fastighet?Det skall sägas att damen i fråga tillbringar 2-4 veckor i sommarstugan årligen. Vi har inget avtal som säger att telefonabonnemanget skall finnas kvar i stugan.
Terese Vestergård |Hej och tack för din fråga!Erat avtal emellan er och damen framgår tyvärr inte av din fråga, men jag kommer utgå från att det är ett bostadsarrende eller hyresavtal. Svaren blir lite olika.Bostadsarrende är en vanlig form av avtal för sommarstugor. Det innebär att ni är jordägare och den äldre damen är arrendator och avtalet kommer generellt att tolkas till hennes fördel. Erat avtal regleras av 10 kap. Jordabalken (JB). Det finns inget skrivet om avtal som arrendatorn skriver för sin egen del till sitt arrende i lagen. Det innebär att detta då förmodligen regleras av avtalet i sig eller en form av brukande som får anses normalt och skett under lång tid. Er hyresgäst har haft detta telefoni avtalet med företaget X under fem år, vilket ni passivt accepterat tills nu. Detta ger arrendatorn en fördel till att få behålla sitt avtal hos Telia förutsatt att hon betalar det. Bostadsarrenden är giltiga i 5 år om inget annat avtalats, hur en korrekt uppsägning ska ske regleras i 8 kap. 8§ JB. I 10 kap. 6a§ JB står det skrivet om konflikter angående uppsägning och avtalstolkning, den hänvisar er konflikt angående bostadsarrendet till arrendenämnden, vilket är en specialdomstol. De kommer se över ert avtal och besluta vad som är i enlighet med detta. Ni har som nämnt inte skrivit något om abonnemang, men det kanske finns ett villkor i avtalet som beskriver underhåll och funktion som man kan tolka in denna situation i?Hyresavtal förekommer för sommarstugor. Dessa avtal kan gälla för bestämd tid, 12 kap. 3§ JB. Det är ert ansvar att underhålla sommarstugan i fullt bruk så att den kan användas, 12 kap. 11§ 2st JB. Vad detta innebär är att den ur en allmän uppfattning ska ses som användbar. Om ni då har ett avtal där sommarstugan är uppsagd till oktober, är sommarstugan eran igen för att kunna hyra ut eller bruka. Det borde då inte ses som användbart för er eller andras hyresgästers del, t.ex. om ni vill hyra ut under vintern, när den förra hyresgästen fortfarande har fast telefoniavtal. Om detta hyresavtal föreligger borde ni kunna säga upp avtalet hos Telia då ni är ägare igen av sommarstugan. Alternativt kan ni ta kontakt med hyresgäst föreningen och begära medling.Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning för att säga upp telefoni avtalet, rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger (här)” Jag hoppas du har fått svar på din fråga!Med varma hälsningar

Arrendetid för anläggningsarrende

2016-07-12 i Arrende
FRÅGA |Vad är längsta tid för arrende av anläggning.
Bartu Bugdayli |Hej och tack för din fråga. Enligt 7 kap. 5 § jordabalken (1970:994) är upplåtelse av anläggningsarrende inte bindande för längre tid än 50 år. Är det så att arrendet ligger i ett område som omfattas av en detaljplan är avtalet som längst bindande i 25 år. Är det staten som är upplåtare aktualiseras inte tidsbegränsningarna. Tiden räknas från avtalets ingående och inte tillträdesdagen. Att arrendetiden gått ut innebär inte att avtalet blir ogiltigt i sig, utan parterna får rätten att säga upp avtalet.Hoppas att svaret var till din hjälp. Har du fler frågor är du välkommen att ställa en ny till Lawline. Hälsningar

Riva arrendatorns hus efter upplåtelsetidens slut?

2016-05-30 i Arrende
FRÅGA |Hej, min far äger en holme/ liten ö men det är ett annat par som hyr holmen och nu vill de sälja deras bostad på holmen. De skrev avtalet med den tidigare ägaren och betalar inte mer än 50kr per år eftersom hyran inte har höjts sedan kontraktet skrevs. Har vi någon rätt att kräva att få ta över bostaden gratis/ kräva att bostaden rivs?Mvh Maja
Elias Lundin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utifrån de omständigheter som uppges bör det vara fråga om arrende, jfr 8:1 och 12:1 2 st jordabalken. Som jag förstår situationen har paret som hyr huset på holmen, arrendatorerna, uppfört sitt hus på din fars fastighet. I och med att det inte är din far som har uppfört huset står huset på ofri grund, dvs. det är inte tillbehör till fast egendom (2:4 1 st JB). Paret är därmed ägare till huset och ni har inte rätt att ta över bostaden gratis. Ni har heller inte rätt att själva rivet huset i och med att det är brottsligt, s.k. olovligt förfogande, enligt 10:4 brottsbalken. Däremot har ni rätt kräva att huset rivs genom Kronofogdens försorg. Mer information om hur ni söker om särskild handräckning hos Kronofogden kan göras här: https://www.kronofogden.se/Sarskildhandrackning.html.Hoppas att du fick svar på din fråga. Hör gärna av dig om du har fler frågor!Vänliga hälsningar,

Kan en markägare höja arrendeavgift hur som helst?

2016-04-30 i Arrende
FRÅGA |Kan en markägare höja arrendeavgigt hur som helst för en fritidshusägsre
Nicole Cai |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag utgår ifrån att fråga handlar om bostadsarrende då inget annat än ett fritidshus nämnts i själva frågan. Men du är naturligtvis välkommen att ställa kompletterande frågor ifall det skulle röra sig om någon annan arrendeform. Reglerna om bostadsarrende anges bl.a. i 10 kap. Jordabalk (1970:994). Enligt 10:3 JB ska jordägaren eller arrendatorn som vill ändra arrendevillkoren för en ny arrendeperiod meddela motparten detta i den ordning som gäller uppsägning enligt 8:8 JB. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska ske senast ett år före arrendetidens utgång. I 10:6 JB anges att arrendeavgiften vid förlängning ska utgå med skäligt belopp. Blir det tvist om vilka villkor som ska gälla vid en förlängning av arrendeavtalet kan tvisten bli föremål för arrendenämndens prövning, se 10:6a § och 9:10 JB. Om arrendeavgiften inte kan bestämmas av jordägare och arrendator ska hänsyn tas till arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalet och omständigheterna i övrigt. Det är dock svårt att i lagen närmare precisera vad som ska anses utgöra skälig arrendeavgift. När det gäller att avgöra arrendeavgiftens storlek kan man dock få viss ledning genom att jämföra med vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arrenden. I normala fall anses det inte oskäligt att arrendeavgiften är av den storleksordningen att den får förränta markvärdet. Hoppas att rådgivningen har varit behjälplig.

Fråga om giltighet av ett muntligt avtal för lägenhetsarrende samt skäligt vederlag för en biluppställningsplats

2016-03-18 i Arrende
FRÅGA |Kan man ta ut hyra för uppställningsplats för bil med enbart muntligt avtal, det finns alltså inget skrivet? Vad är skälig hyra i så fall?
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Ifråga om upplåtelser av jord är det Jordabalken (JB) som utgör tillämplig lagstiftning. En upplåtelse om nyttjande av jord mot vederlag betraktas rättsligt sett som ett s.k. lägenhetsarrende såvitt nyttjandet inte avser jordbruks-/anläggnings- eller bostadsändamål, JB 8:1. Ett avtal om lägenhetsarrende ska upprättas skriftligen om inte annat överenskommes, således går det att som du säger att ta ut vederlag för upplåtande av en uppställningsplats för bil genom ett muntligt avtal. Värt att notera är att den legala uppsägningstiden för lägenhetsarrende är fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen, såvitt ingen annan uppsägningstid är avtalad, JB 8:5. Härav kan det ändå vara att rekommendera att upprätta ett skriftligt avtal där såväl uppsägningstid som arrendeavgift finns stipulerad. När det kommer till skälighet beträffande hyresbeloppet är detta beroende av ett antal faktorer där rådande marknadsvärde för uppställning av bil bör vara vägledande. Som ett exempel har Fastighetsägarna i Norr AB rekommenderat en prissättning om mellan 250-300:- för parkeringsplats i anknytning till bostad för Östersundsområdet. Behöver du hjälp att upprätta ett avtal enligt ovan är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Lawline för fortsatt vägledning. Oss når du enklast genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,