Benefikt Bostadsarrende och förverkande
Hej! Jag tog den 1 augusti 2014 som gåva över en sommarstuga från min mor. Gåvobrev är upprättat och registrerat hos lantmäteriet. Även ett avtal om nyttjanderätt för min mor och min syster upprättades. Nyttjanderätten är inte inskriven hos i fastighetsregistret. Bredvid sommarstugan står en "lillstuga". Enligt skriftliga överenskommelser (brev) med min mor, ställer jag ut saker/mindre möbler som tillhör min mor (hon är väldigt tydlig med att jag bara fått fastigheten, ej inventarier/lösöre = hennes egendom) i lillstugan. Sedan hösten 2014 har hon via brev ständigt lovat att hon ska rensa/tömma lillstugan. Det har dock inte skett. För ca 2 år sedan skedde en överenskommelse via brev, att hon har tid på sig till juni 2019 att tömma lillstugan. Den är i stort behov av översyn eftersom golvet/grunden inte är stabil. Förra sommaren lyckades vi gjuta ett nytt fundament utan att tömma stugan. Det är dock inte möjligt att göra något åt golvet så länge stugan är full med saker/möbler. Min fråga är om min mors nyttjanderätt ger henne rätt att "blockera" mina möjligheter att använda stugan/underhålla den?
Ett utdrag ur avtalet finns nedan (HE är min mor).
"Nyttjanderätt
ME upplåter härmed till min mor HE samt min syster KEL en rätt för dem att för all framtid, nyttja byggnader på fastigheten med därtill hörande tomt. [...] Med nyttjanderätten följer att HE behåller sina nycklar till fastigheten. [...] Om möjligt ska maj~juni hållas fritt för HE att nyttja fastigheten."
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga är fastighetsrättslig och handlar om nyttjanderätt. Jag förutsätter i mitt svar att "lillstugan" inte utgör hus på ofri grund utan att den är någon slags tillbyggnad till fastigheten som du har tagit över.
Beroende hur ni har avtalat om nyttjanderätten kan det vara möjligt för din mor att blockera din nyttjanderätt men hon kan eventuellt förverka sin nyttjanderätt om hon orsakar skada på din egendom genom försumlighet. Det finns flera olika nyttjanderättsformer i svensk lag, det som är troligen är fallet för dig är nyttjanderättsformen bostadsarrende. Ett annat tänkbart alternativ är att det rör sig om någon slags hyresrätt om du får mottar betalning för hyra i så fall regleras frågan i jordabalkens (JB) 12 kapitel. Om det är så att din mor inte betalar något i gengäld för nyttjanderätten så rör det sig troligen om ett så kallat benefikt bostadsarrende. Jag kommer fortsättningsvis utgå från att det rör sig om ett benefikt bostadsarrende. Om vederlag inte utgår för nyttjanderätten är det en benefik upplåtelse då föreligger en nyttjanderätt beträffande vilken reglerna om arrende, hyra och tomträtt inte är direkt tillämpliga. I vissa fall kan dock dessa regler vara analogiskt tillämpliga vid domstol/ prövning vid arrendenämnden
Om bostadsarrende
Din fråga har två olika aspekter äganderätten och nyttjanderätten. Du har genom gåvobrev övertagit äganderätten till fastigheten men din mor och syster har en avtalad nyttjanderätt att bruka fastigheten det framstår som att det är en partiell nyttjanderätt. Om ni inte har avtalat särskilt om vem som ska ansvara för underhåll av sommarstugan och lillstugan får man se till lagens regler om arrende, dessa finns i jordabalkens 7 – 10 kapitel. Eftersom du nämner att det rör sig om en sommarstuga tolkar jag det som att det är ett bostadsarrende. Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelse som sker för annat ändamål än jordbruk och som berättigar arrendatorn att uppföra eller bibehålla bostadshus på marken. Avtal om bostadsarrende ska träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid. Uppsägning skall alltid ske för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Bostadsarrende är förenat med besittningsskydd i form av en rätt till förlängning av arrendeavtalet vid arrendetidens utgång men det finns situationer då bestittningsskyddet upphör t.ex. vid förverkande.
Reglerna om bostadsarrende återfinns främst i 10 kap JB men även de allmänna bestämmelserna om arrende i 8 kap JB och reglerna om nyttjanderätt i 7 kap JB blir tillämpliga. För bostadsarrende saknas lagstadgade regler för arrendeställets skick, vård och underhåll och parterna får fritt avtala om detta. Om ni inte har reglerat underhållsskyldighet eller andra frågor avseende fastighetens skick i avtalet mellan er och jordägaren är utgångspunkten att arrendestället hyrs ut i befintligt skick och att det också är så arrendestället ska lämnas tillbaka när arrendetiden gått ut. Enligt allmänna rättsprinciper anses att arrendatorer är skyldig att vårda arrendestället men frågor om vem som är skyldig att stå för underhållskostnader brukar normalt regleras i de enskilda arrendeavtalen. Arrendator är alltså den som arrenderar mark eller annat från jordägaren.
Förverkande och uppsägning av arrende
Om arrendatorer vanvårdar arrendestället och inte vidtar rättelse efter tillsägelse kan arrenderätten bli förverkad och jordägaren blir då berättigad att säga upp avtalet 8 kap 23 § andra punkten JB och enligt 10 kap 5 § första punkten . Enligt praxis, NJA 2004 s 288 ska uppsägningstiden vid benefika nyttjanderätter vara skälig. Vad som är skälig uppsägningstid kan växla från fall till fall beroende på omständigheterna, t.ex. om nyttjanderättshavaren lagt ned kostnader för att utnyttja den upplåtna egendomen och hur lång tid upplåtelsen bestått när uppsägning kommer i fråga. Skälig uppsägningstid bör i vart fall inte understiga 6 månader. Arrenderätten är inte förverkad när det handlar om bagatellartade förseelser eller klart ursäktliga misstag från arrendatorns sida. Är arrenderätten förverkad på grund av att arrendatorn inte har betalat arrendeavgiften i tid, vanvårdat arrendestället eller använt det för annat ändamål än det som har avtalats, kan arrendatorn inte skiljas från arrendestället om han eller hon slutar att missköta sig innan jordägaren har sagt upp avtalet.
Uppsägningen ska enligt huvudregeln vara skriftlig. Alternativt kan den vara muntlig, men den gäller då bara om mottagaren erkänner den skriftligen. Uppsägningen ska delges enligt JB 8 kap 8 §. En ansökan hos domstol där jordägaren yrkar att avtalet ska upphöra eller att arrendatorn ska avhysas, gäller som uppsägning när domstolen har delgivit arrendatorn den. På samma sätt gäller en ansökan om avhysning hos kronofogdemyndigheten som uppsägning när myndigheten har delgivit arrendatorn den. Tvist om nyttjanderättsavtal mellan jordägare och arrendatorer medlas av arrendenämnden genom skriftlig ansökan enligt JB 8 kap 30 §. http://www.arrendenamnden.se/Sa-gar-det-till/
Svar:
Avtalstolkning ingår inte i denna tjänst och man kan inte heller tolka endast en del av avtalet korrekt, därför kommer jag inte tolka ditt utdrag av avtalet här.
Din mor kan i viss mån blockera dina möjligheter till underhåll/användande av lillstugan beroende på vad ni har avtalat om underhåll. Är frågan om underhåll inte behandlad i avtalet anses din mor som arrendatorer normalt skyldig att vårda arrendestället och se till att det åtminstone vid arrendetidens slut lämnas tillbaka i samma skick som det var när arrendetiden påbörjades. Om hon är grovt försumliga avseende vården av arrendestället riskerar hon att få arrenderätten förverkad och kan då bli uppsagd från arrendet. Det går inte med säkerhet att ge dig bra vägledning utan att granska nyttjanderättsavtalet. Jag rekommenderar därför att du anlitar en jurist eller advokat inom fastighetsrätt som granskar ditt avtal. Är arrenderätten förverkad är du berättigad att säga upp avtalet inom 6 månader från det att du fått kännedom om kontraktsbrottet och avtalet upphör då att gälla den fardag som närmast inträffar enligt JB 8 kap 4 § 1st och 3st och 8 kap 24 §. Jag tolkar det som att arrenderätten förverkas om din mor inte tömmer lillstugan innan juni 2019 eftersom ni har kommit överens om att hon har tills dess på sig att tömma lillstugan. Du bör då inom 6 månader från detta säga upp arrendet.
Rekommendation:
Om din mor inte tömmer lillstugan enligt överenskommen tid kan du ta ärendet vidare till arrendenämnden men tänk över att detta kan leda till att er relation blir lidande. Du kan då ansöka direkt till arrendenämnden via blankett på deras hemsida eller anlita en jurist som hjälper till med detta. Man kan även ansöka om villkorsändring av arrendeavtal hos arrendenämnden. Då kan ni i avtal reglera vem som ska ansvara för underhåll för olika byggnader på fastigheten.Om du vill anlita en av våra jurister kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
