Vårt arrendeavtal har löpt på sedan 40-talet utan att sägas upp. Nu vill markägaren kasta ut oss. Vad gäller?
Hej!
Vi är en skytteförening som arrenderar en bit mark av en markägare, arrendet är sedan 40-talet och löpte då på 20 år med dåvarande markägaren till en kostnad av 0 (noll) kronor/år. Det har inte blivit skriftligen förnyat utan bara löpt på. Grundfrågan är egentligen, gäller arrendeavtalet fortfarande? Vad gäller om uppsägning?
Det har varit ett antal ägare sedan dess men nuvarande markägarens förvaltningsbolag vill inte ha oss kvar.
Vi har inte fått någon uppsägning skriftligt utan bara, -Jag vill inte ha er här, försvinn.
Har ni något förslag på hur vi kan gå vidare? Vi vill vara kvar.
Vi har lagt ner stora pengar och arbete under årens lopp på denna skjutbana.
MVH
XX
PS.
Krävs det djupare arbete/diskussioner behöver jag ha styrelsens godkännande om det ekonomiska.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Vad händer om ett arrendeavtal inte förnyas?
Bestämmelserna om arrende finns i jordabalken (JB), och specifikt anläggningsarrende regleras i JBs 11 kapitel. Hur ert arrendeavtal är formulerat kommer i mångt och mycket att avgöra svaren på dina frågor. Jag ska nedan förklara varför.
Arrendeavtal ska träffas för en avtalad period, i ert fall handlar det om en avtalstid om 20 år. Om inget annat avtalats så anses ett arrendeavtal förlängas vid avtalstidens slut, om inte uppsägning av avtalet har skett i rätt tid (rätt tid är helt enkelt vad avtalsparterna avtalat. Om det inte framgår att avtalsparterna avtalat någon tid för senaste uppsägning, så gäller sex månader innan avtalstidens slut som senaste uppsägningstidpunkt).
Då förlängs arrendeavtalet motsvarande arrendetiden, men max 5 år. Ert avtal har alltså inte förlängts 20 år i taget, utan fem år per förlängning. Detta framgår av JB 11 kap. 3 §.
Gäller ert arrendeavtal fortfarande?
Ja, så länge det inte blivit uppsagt av markägaren så gäller arrendeavtalet fortfarande.
Eftersom det förlängts såpass många gånger kan det dock vara krångligt att reda ut när avtalet går ut, men det borde gå genom att utgå från det ursprungliga arrendeavtalet från 40-talet. Det kan också vara en bra idé om det i avtalet är reglerat hur lång tid innan avtalstidens slut som uppsägning ska ske. Om inget är avtalat kring detta så gäller lagens bestämmelse om sex månader innan avtalstidens utgång.
Vad gäller kring uppsägningen?
I detta sammanhanget bör påpekas att uppsägningen måste ske skriftligen för att vara giltig, vilket framgår av JB 8 kap. 8 §. Markägaren ska också i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, se JB 11 kap. 6 §. Gör markägaren inte detta, är uppsägningen utan verkan.
Det finns också vid anläggningsarrende en sorts besittningsskydd (liknande det som finns för hyresgäster) som innebär att arrendatorn kan få ersättning för den förlust som denne lider på grund av att avtalet inte förlängs. Detta regleras i JB 11 kap. 5 §. För att denna ersättning krävs att markägaren vägrar förlänga avtalet eller att markägaren för förlängning av avtalet kräver en oskälig arrendeavgift (dvs en avgift som är för hög i jämförelse med vad som kan anses rimligt sett till andra liknande förhållanden) eller ställer krav som står i strid med god sed på marknaden.
Detta förutsätter också att arrendatorn inte åsidosatt sina förpliktelser gentemot markägaren, att markägaren inte har ett intresse att använda marken som vida överstiger arrendatorns intresse, eller att markägaren i annat fall har en befogad anledning att upplösa arrendeavtalet. Dessa frågor handlar om bedömningar som enbart kan göras med närmare vetskap om förhållandena i det enskilda fallet och därför tänker jag inte att gå närmare in på dem, utan jag nöjer mig med att förmedla att möjligheten till ersättning finns om det skulle bli aktuellt.
Om ni behöver ta ärendet vidare till en jurist så finns det på Lawline även en byråverksamhet med yrkesverksamma jurister som kan ta på sig att hjälpa dig. Om intresse finns för detta, så har du en länk här.
Jag hoppas du fått svar på din fråga och önskar dig lycka till!
