Pantsättning, säkerhetsupplåtelse, arrende och kontraktsbrott
Jag arrenderar ett vattenområdet av en kommun som är jordägare. Jag vill utveckla min verksamhet och banken kan ge mig bättre möjligheter och villkor om de kan ta arrendet som säkerhet. Jag har ställt frågan till min kontaktperson hos kommunen som efter att ha lyft frågan ej kan göra detta. Det är ett avtal som sträcker sig till 2019.
Vad vi önskar är att banken får ta arrendeavtalet som säkerhet. Detta görs genom att jag skriver under en pantsättning till banken samt att kommunen bekräftar att de har vetskap om denna pantsättning.
Om det skulle hända något får banken ta över arrendeavtalet och de har rätt att ange en ny motpart under förutsättning att kommunen har godkänt denna part.
Förutom detta har kommunen som part i andra gemensamma avtal ej uppfyllt sina delar och detta har påverkat min verksamhet märkbart samt att jag själv fått bekosta deras ej uppfyllda arbete.
Kommunen är min viktigaste part och jag kan inte driva min verksamhet framåt som det är och har varit senaste 18 månaderna. Får de neka mig att involvera banken och hur får jag dem att uppfylla/kompensera mig för sina ej uppfyllda åtaganden?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Arrende är en nyttjanderätt och regleras generellt i jordabalken (JB) 8 kap medan pantsättning regleras i 6 kap. Om ditt arrendeavtal är av typen anläggningsarrende blir även 11 kap tillämpligt.
Pantsättning
Pantsättning kan enbart göras av fastighetsägaren enligt 6 kap 2 § JB. En nyttjanderättstagare, exempelvis en hyresgäst eller arrendator, kan alltså inte pantsätta sin nyttjanderätt eftersom en hyresrätt för hyrestagaren saknar ett reellt marknadsvärde.
Hyresrätten/arrenderätten utgör för nyttjanderättsupplåtaren ett kontinuerligt inflöde av hyresbetalningar. Detta flöde kan pantsättas till en kreditgivare som säkerhet. Oftast pantsätts i dessa sammanhang inte bara befintliga, utan även framtida fordringar. Vid en pantsättning av en nyttjanderätt handlar det alltså om att en rättighet att få betalt pantsätts; det är inte själva hyresobjektet (lägenheten, jaktmarken eller vattenområdet etc) som pantsätts och sedan kan realiseras.
Säkerhetsöverlåtelse
Säkerhetsöverlåtelse är inte en renodlad pant utan är ett förtäckt pantavtal. Syftet med säkerhetsöverlåtelse är att ge borgenären en säkerhet för sin kredit vid kreditgivning. Vid kreditgivningen tecknar borgenären och gäldenären ett avtal som innebär att den egendom som ska utgöra säkerhet för krediten överlåts till borgenären, dvs äganderätten övergår från låntagaren till långivaren. Överlåtelsen är en slags säkerhet för borgenärens kredit.
En förutsättning för avtalet är att äganderätten sedan ska återgå till gäldenären när borgenären har fått betalt till fullo. Säkerhetsöverlåtelse är inte lagreglerad utan har framkommit genom praxis och har betraktats mer som köpeavtal än som renodlade pantavtal.
När avtalspart inte fullgör sina skyldigheter
Du bör granska ditt arrendeavtal för att se om det finns några ansvarsklausuler. De brukar ange att jordägaren ska hållas skadeslös för eventuellt skadestånd och därmed sammanhängande kostnader som kan drabba jordägaren på grund av arrendatorns verksamhet och nyttjande av Arrendestället. Om inga ansvarsbegränsande klausuler finns i avtalet och skada uppstår inom ett avtalsförhållande ska den skadeorsakande parten ersätta den skada som har vållats den skadelidande. Har ni inte avtalat särskilt om det i kontraktet regleras detta av skadeståndslagen. För att kunna bedöma er rätt till skadestånd för kommunens avtalsbrott måste en närmare granskning av ert avtal ske.
Andra avtal än arrende brukar regleras enligt t.ex. avtalslagen, köplagen och lagen om offentlig upphandling, det kan bero på vilket typ av avtal det är fråga om. Allmänt gäller dock att man har rätt till ersättning för den skada man lider om en avtalspart bryter mot ett avtal. I dessa situationer får man i första hand förhandla med sin avtalspart och i andra hand stämma denne i tingsrätten, förutsatt att inga skiljedomsklausuler förekommer i avtalen. Det är i dessa lägen bäst att anlita en jurist för att bedöma kontraktsbrotten och storleken på ersättningen.
Svar
Ja, jordägaren kan neka pantsättning av sin fastighet men den kan inte hindra dig att ta lån där du ställer din egendom som säkerhet om sådan finns på den arrenderade marken. Du kan däremot få lån mot en säkerhetsöverlåtelse om banken anser att din egendom (tex. en byggnad eller anläggning) på den arrenderade marken är en säker kredit.
Du kan ansöka om medling hos arrendenämnden gällande villkor i ditt arrendeavtal och du kan göra stämningsansökan hos tingsrätten angående ersättning för skador i andra avtal. I allmänhet har du rätt till ersättning när en avtalspart bryter mot avtalet.
Rekommendation
Du bör kontakta din bank för att fråga om de kan göra en säkerhetsöverlåtelse istället för pantsättning, förutsatt att du känner dig bekväm med detta.
Du kan vända dig till arrendenämnden för medling vid tvist med jordägaren om du anser att de bryter mot arrendeavtalet. Övriga avtal hanteras oftast av tingsrätten. Om du har en företagsförsäkring är det möjligt att den täcker vissa juridiska kostnader, se dina försäkringsavtal eller kontakta ditt försäkringsbolag.
Jag rekommenderar att du anlitar en jurist för att undersöka dina möjligheter till skadestånd om jordägaren inte uppfyller sina avtal. Om du vill anlita en av våra jurister eller har någon följdfråga är du välkommen att mejla mig, jessica.konduk@lawline.se
Jag hoppas att du fått svar på din fråga!
Vänligen.
