Möjligt att avtala om förlängd arrendetid och hembud
Hej, har ärvt ett fritidshus på ofri grund. Betalar en arrendeavgift på 1 000.- /år och förser 5 andra fritidshus (utan avgift för de andra) med vatten från den brunn mina föräldrar lät borra för länge sedan.
Jag har 8 år kvar av 10 som avtalet med markägaren anger. Jag är 77 år och vill försöka leva lika länge, som mina föräldrar gjorde, (88 reps 92) dvs till medelvärdet 90.
Jag är god vän med markägaren sen barnsben och han är villig att förlänga avtalet. Jag ser helst till 100, således 33 år till, och att det gäller även för dödsboet efter mig.
Men markägaren är lite äldre än jag och har nog inga arvingar (han är förtegen om detta). Han, liksom jag, kan ju snabbt avlida. Han vill redan nu sälja hela sin egendom som består av ett mindre lantbruk och marken där mitt fritidshus ligger? Övriga 5 fritidshus ägs av markägaren.
Jag vill göra en komplettering av avtalet där det ska framgå:
1) Förlängning ett antal år.
Hur säkert blir den förlängningen för mig när markägaren säljer?
2) Min rätt att köpa tomtmarken.
Köpa till ett idag fastställt pris, av nuvarande eller den nya ägaren.
Tomten är inte avstyckad och huset har inget fastställt taxeringsvärde. Är det juridiskt möjligt att på förhand fastställa ett pris som den nya markägaren måste acceptera? Kan nuvarande markägaren kräva detta när han säljer?
Jag är pensionär med snål budget och har en tanke att kanske kunna köpa tomten, vinterbona stugan och sedan flytta dit.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga är om det går att formulera ett arrendeavtal som står sig om nuvarande fastighetsägare säljer. Du frågar också om det går att med bindande verkan avtala om att du har förköpsrätt till ett visst pris och att det avtalet även står sig mot en eventuell ny ägare som du ”godkänt”. För att besvara frågorna kommer jag fastställa gällande rätt och ge förslag på en lösning.
Gällande rätt
Reglerna om arrende finns i 7–11 kap. jordabalken (JB). Av 10 kap. 2 § JB följer att avtal om bostadsarrende ska träffas för viss tid, minst 5 år, eller för arrendatorns livstid. Det går alltså utan problem att avtala om ett arrende som löper 23 år ytterligare eller fram till dess att dödsfall sker.
Av 8 kap. 3 § JB följer att avtal om bostadsarrende ska upprättas skriftligen och samtliga avtalsvillkor ska anges i avtalet.
Av 7 kap. 10 § följer att det finns en rätt att skriva in arrendet i fastighetsregistret. När inskrivning skett är rättigheten tryggad vilket kan utläsas av 7 kap. 11–14 §§ eftersom förvärvaren omöjligen kan hävda att denne varit i god tro om arrendet. Om du inte skriver in arrendet i fastighetsregistret behöver nuvarande markägaren göra ett förbehåll om arrendets existens för att arrendet ska vara skyddat. Förbehållet görs lämpligen i köpekontraktet genom en klausul som anger att arrendet finns och dess omfattning.
Med andra ord finns mycket goda möjligheter för dig att avtala om ett nytt arrende som ger dig nyttjanderätt till fritidshuset till den dag du avlider. En ytterligare förutsättning som jag inte berört är att du ska ha tillträtt arrendet men det är ju en icke-fråga i det här fallet.
När det gäller din andra fråga, om det är möjligt att avtala om en förköpsrätt till ett visst pris så finns en särskilt lag som reglerar just detta, Lag (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendeställe (Larfa).
Enligt 1 § Larfa har arrendatorer rätt att förvärva arrendet om det rör sig om bostadsarrende eller jordbruksarrende. I ditt fall rör det sig om bostadsarrende.
Enligt 2 § Larfa behöver du då upprätta en intresseanmälan om ska bedömas av inskrivningsmyndigheten. Om denna bedömer att anmälan är befogad skrivs anmälan in i fastighetsregistret och fastighetsägaren måste då hembuda fastigheten till dig. Ett krav för detta är dock att huset åsatts ett taxeringsvärde.
Det går dessvärre inte att avtala om särskilt pris med bindande verkan och inte heller om ett specifikt datum då du får köpa loss tomten. Detta gäller särskilt gentemot en eventuell ny ägare.
Lösning.
Min bedömning är att du utan problem kan upprätta ett nytt arrendeavtal som gäller för din livstid eller för 23 år och få det inskrivet i fastighetsregistret. På så vis har du skydd oavsett vem som förvärvarar fastigheten. När det gäller ett framtida köp av fastigheten så är det bästa du kan göra att anmäla ditt intresse till inskrivningsmyndigheten. Gör du det med nuvarande ägare är det denne som måste erbjuda dig att köpa tomten vilket antagligen gör det lättare för dig att få ett bättre pris. Du kan även anmäla intresse efter en eventuell försäljning av fastigheten.
Det går dock inte att med bindande verkan avtala om ett särskilt pris.
Har du uppföljande frågor går det bra att ställa dem till mig på e-post emil.blomqvist@lawline.se
Med vänlig hälsning,
