Ändring av ersättning för utfartsrätt

2021-05-07 i Föreningar
FRÅGA |Vår samfällighetsförening bildades genom LM-förrättning för 6-7 år sedan och har som främsta syfte förvaltning av vårt interna vägnät. Vägnätet har inte direkt anslutning till det allmänna vägnätet utan infart från och utfart till detta sker via del av en annan vägförenings vägnät, ingen annan in-/utfart finns. Bägge vägnäten är gamla och avtal om kostnadsersättning/-fördelning för detta nyttjande har innan bildandet av vår Samfällighet reglerats i avtal direkt mellan de tidigare parterna.I samband med förrättningen fastslogs vårt nyttjande som en "utfartsrätt" och ett årligt indexreglerat belopp fastställdes som ersättning för denna.Överenskommelsen accepterades av bägge parter och inget besvär över fastställt belopp framfördes.Nu, många år senare, framför den andra förening besvär till oss och menar att ersättningsnivån är för låg och vill att vi, utöver det i förskott betalda årliga beloppet, ska vara med och bekosta diverse åtgärder.Vi själva, med mångårig egen dokumenterad erfarenhet av vad vi menar är rimliga kostnader för att "underhålla" väg av aktuell standard, hävdar att det belopp som betalas är rimligt och bör täcka kostnader för det slitage som vi genom vår "utfartsrätt" åsamkar vägen. Övriga förutsättningar och villkor är oförändrade.Parterna har svårt att enas om det finns grund för "omprövning" av villkor, och - hur en sådan i så fall formellt skulle begäras/gå till ? - vem som bekostar? - vad en sådan ytterst kan leda till? Tacksam för svar!
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Frågor om gemensamhetsanläggningar regleras i anläggningslagen (AL). Utfartsrätter Jag tolkar frågan som att er samfällighetsförening har getts rätt att nyttja den andra samfällighetens väg (50 a § AL). För en sådan upplåtelse ska ersättning betalas, antingen som en klumpsumma direkt eller genom årliga betalningar i förskott (50 a § andra stycket AL). Ersättningen ska vara skälig med hänsyn främst till den slitning av vägbanan som beräknas uppkomma genom att vägen används (50 a § andra stycket AL). Den ersättning som ska betalas för rättighetsupplåtelsen liksom hur ersättningen ska betalas, på en gång eller årligen i förskott, bestäms vid förrättningen. Vid större ändringar kan ersättningen för upplåtelsen behöva omprövas enligt 35 § (prop. 1996/97:92 s. 70). Ersättning i form av ett årligt förskott bör kunna indexuppräknas, vilket i så fall måste framgå av beslutet. Om parterna är överens om ersättningen kan denna överenskommelse läggas till grund för ersättningsbeslutet. Samfällighetsföreningen svarar för betalningen av ersättningen till den upplåtande samfälligheten. Ersättningen blir därmed en kostnad bland andra kostnader för föreningen och fördelas mellan medlemmarna i förhållande till andelstalen för driften (prop. 1996/97:92 s. 70).Ändra ersättningen Av olika anledningar kan ersättningen som utgår för nyttjandet av en väg efter hand behöva ändras, till exempel om trafiken väsentligt har ökat på vägen (och därmed ökat slitage). Sådana ändringar kan, som ovan har påpekats, åstadkommas genom en ny förrättning. Det går dock även att åstadkomma ändringar genom ett förenklat förfarande, nämligen genom att nå en överenskommelse om saken som sedan godkänns av Lantmäterimyndigheten. En sådan överenskommelse ska endast godkännas av Lantmäterimyndigheten om det är uppenbart att det inte strider mot anläggningslagen (54 a § AL). Detta innebär att den nya avgiften som bestäms måste vara skälig med hänsyn till slitaget. Fördelen med ett sådant förenklat förfarande är att man undkommer de kostnader som uppstår vid förrättning hos Lantmäterimyndigheten. En sådan kostnad fördelas på samtliga berörda parter. Sammanfattning och råd Det går att åstadkomma en ändring av villkoren, däribland den ersättning som ska utgå för utfartsrätten. Sådana ändringar kan antingen åstadkommas genom en ny förrättning, eller förenklat genom en överenskommelse som sedan Lantmäterimyndigheten ska godkänna. Vad en förrättning eller en överenskommelse ytterst landar i är att ersättningen bestäms till en skälig nivå utefter omständigheterna. Fördelen med ett förenklat förfarande är att det besparar er både tid och pengar. Huruvida det faktiskt finns en grund för omprövning och om en ny ersättning kommer att bestämmas vid en eventuell förrättning är svårt för mig att avgöra utifrån de givna förutsättningarna. Mitt råd till dig/er är därför att försöka nå en överenskommelse om vad ersättningen ska vara. Skulle detta inte leda till något kan ni ta det vidare till en ny förrättning. Skulle du behöva mer hjälp vidare kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om du är intresserad av detta eller har några frågor kring mitt svar får du mer än gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på er fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Styrelsen i min bostadsrättsförening nekar mig installation av markiser - Vad gäller?

2021-05-03 i Föreningar
FRÅGA |Hej !Jag har köpt en bostadsrättslägenhet med uteplats. Vid köpet fick jag av mäklareh ordningsregler där det bland annat i punt 11 sägs "Markiser, balkongskydd och dylikt sk följa färganvisning från föreningen. Föreningen har en hög ambition för fsader och en del av detta är en enhetlig färgsättning," Det framgår ingen stans att markisser inte får sättas upp. När jag nu frågar styrelsen om faärgsättningen får jag till svar att jag inte får sätta upp markiser för att detta kan skada fasaden. Skall inte detta framgå i ordningsreglerna? Jag kan också nämna att utredning pågår om inglasning av balkonger, Detta torde väl vara lika farligt för fasaden som uppsättning av markiser. Min fråga är kan bostadsrättsföreningen förbjuda mig att sätta upp markiser för att det kan skada fasaden trots attvdet inte framgår av ordningsreglerna ?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Mot bakgrund av ovanstående undrar du om styrelsen verkligen får (kan) neka dig tillstånd att sätta upp markiser samt huruvida den åberopade grunden, det vill säga risken för skada på fasaden, är godtagbar. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer enligt nedan.Bostadsrättslagen (BRL).Lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).Kompetensfördelningen mellan föreningsstämman och styrelsen, vad gäller?Sedvanliga spörsmål och frågor för stämman att ta ställning till är fastställande av resultat- och balansräkning, hur eventuella överskjutande medel enligt den fastställda balansräkningen ska disponeras samt beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen (6 kap. 10 § 1-3 p. EFL). Utgångspunkten i bostadsrättslagen är att beslut om väsentliga förändringar i fastigheten inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). En liknande bestämmelse finns i föreningslagen av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar (6 kap. 10 § 4 p. EFL). I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen. Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur detta ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter för föreningens andelsägare (medlemmar). Men givet ovanstående finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är alltså i mångt och mycket föreningen (med andra ord du själv tillsammans med övriga medlemmar genom ett stämmobeslut) som dikterar villkoren och den kompetensfördelning som ska gälla mellan styrelsen och stämman. Men om det skulle visa sig att stadgarna inte klargör rättsläget på ett tillfredsställande sätt ska bedömningen enligt min mening göras i förhållande till ingreppets art och den inplanerade åtgärdens omfattning. Generellt kan sägas att beslut om vissa mindre ombyggnationer samt rena reparations- och underhållsåtgärder torde ligga inom styrelsens behörighet. Enligt min mening bör därför inte den installation av markiser som du har för avsikt att genomföra omfattas av begreppet väsentliga förändringar varför ett stämmobeslut inte är behövligt i det här fallet. Annorlunda uttryckt är min bedömning att styrelsen har kompetens (rätt) att besluta om tillstånd ska ges.Om frågan hänskjutas till föreningsstämman, vad gäller?Gränsdragningsfrågor avseende styrelsens behörighet aktualiseras inte sällan i föreningsrättsliga sammanhang. Många gånger finns det tyvärr inga givna svar varför meningsskiljaktigheter och annat missnöje behöver överlämnas för avgörande till årsstämman. Vad era stadgar föreskriver utöver de ovan nämnda ordningsreglerna är för mig ovisst, men min uppfattning är att du behöver hänskjuta frågan till föreningsstämman. Om årets stämma redan har hållits kan du alltid, istället för att vänta ytterligare ett år, försöka kalla till en extra föreningsstämma och där kräva en votering. Men det förutsätter att du får ihop minst 10 % av rösterna i bostadsrättsföreningen. I bostadsrättslagen hänvisas för övrigt till bestämmelserna i 6 kap. EFL i vilket det sägs att varje medlem har rätt att få ett ärende behandlat vid föreningsstämman om denne skriftligen begär det hos styrelsen (9 kap. 14 § BRL och 6 kap. 15 § 1 st. EFL). En sådan begäran ska dock framställas på det sätt och inom den tid som eventuellt har bestämts i stadgarna. Detta betyder att envars rätt att få ett ärende behandlat på en årsstämma i en bostadsrättsförening kan vara villkorat med specifika tillvägagångssätt och/eller tidsfrister varför det återigen kan vara en god idé att mycket noggrant studera stadgarna. För att föreningsstämman sedan ska kunna anta ett förslag krävs i regel mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst (6 kap. 33 § 1 st. EFL). Notera att årsstämman fungerar som en sorts demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och kan i stor utsträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte står i strid med tvingande lagstiftning.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis kan konstateras att den springande punkten är huruvida installation av markiser är att betrakta som en väsentlig förändring. Men bedömning är dessvärre att så inte är fallet varför styrelsen tillsvidare ensamt kan besluta om detta. Att ordningsreglerna stipulerar att "markiser, balkongskydd och dylikt ska följa färganvisning från föreningen" förändrar inte den bedömningen. Formuleringen kan enligt min mening inte jämställas med att installation av markiser automatiskt skulle behöva godkännas i varje enskilt fall. Det handlar snarare om en anvisning från föreningens sida och vad som gäller för det fall styrelsen lämnar tillstånd till en viss åtgärd hänförlig till fasaden. Styrelsens kompetens och alla situationer som denna potentiellt kan tänkas omfatta har inte detaljreglerats i lag. Av förklarliga skäl torde inte heller en uttömmande uppräkning vara möjlig att författa genom interna föreskrifter. Det är återigen begreppet väsentliga förändringar som fäller avgörandet. Förslagsvis hänskjuter du spörsmålet till föreningsstämman genom att lämna in en motion till styrelsen.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Vad kan jag göra om min samfällighetsförening använder uttaxering trots att pengar finns i samfällighetens kassa?

2021-04-30 i Föreningar
FRÅGA |Hej! Min fastighet ingår i en vägsamfällighet med två grenar. I årets budgetförslag för gren ett fanns en uttaxering fastän medel fanns i kassan som täckte årets budgeterade utgifter och med ett överskott kvar till nästa års budget. Gren två hade inga budgeterade utgifter, men uttaxering. Pengar finns i kassan. (Ingen fondavsättning). Jag skrev till kassören och ordförande att uttaxeringen stred mot §40 Lag (1973:1150). På stämman lades budgeten fram utan att någon ändring gjorts och godkändes. Räkningar på taxeringen skickades ut.Kan man bestrida räkningen med förklaring varför betalning inte sker eller finns någon annan lösning? Många medlemmar känner inte till lagen om förvaltning och betalar räkningen.
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Relevant lag för frågeställningen:Lagen om förvaltning av samfälligheter (LFS).40 § Lagen om förvaltning av samfälligheter:I 40 § LSF står det att "om samfällighetsföreningens medelsbehov ej täckes på annat sätt, skall bidrag i pengar uttaxeras av medlemmarna." Detta ger uttryck för att en uttaxering är en sista utväg, om utgifterna för samfälligheten inte kan täckas på annat sätt. Det innebär alltså att om samfälligheten har pengar i kassan eller kan få pengar till kassan på annat sätt för att täcka sina utgifter, då får dem inte uttaxera sina medlemmar. Om det stämmer att din samfällighet har medel tillgängliga så bedömer även jag, precis som du, att det inte är förenligt med lagen om förvaltning av samfälligheter att ni uttaxeras, det står i strid med 40 §.Vad kan du göra när en uttaxering strider mot lagen om förvaltning av samfälligheter?Om du som medlem i samfälligheten anser att uttaxeringen strider mot LSF, t.ex. 40 §, som du anser i detta fallet. Då kan du väcka talan mot föreningen om rättelse, vilket du gör hos mark- och miljödomstolen. Du har enbart fyra veckor på dig att väcka talan från och med den dagen då debiteringslängden lades fram på föreningsstämman (46 § LSF). Därav är det av största vikt att agera snabbt om du anser att uttaxeringen är lagstridig, så att tidsfristen för att väcka talan inte hinner löpa ut.Givetvis kan du testa att först föra en dialog med styrelsen och förklara att uttaxeringen är i strid med lagen och då tydligt förklara på vilket sätt som den strider mot lagen. Om du har tur förstår då styrelsen och går då kanske självmant med på att ändra beslutet, varav du slipper driva frågan till domstol. Tänk bara på att du inte kan låta "förhandlingarna" med styrelsen dra ut på tiden om du vill kunna ta frågan vidare till domstol, då du då riskerar att missa tidsfristen för att väcka talan. Men så länge du har koll på tidsfristen ser jag det inte som några problem att försöka lösa det utanför domstolen först.Vad kan samfälligheten göra om du inte betalar uttaxeringen?Om du vägrar att betala uttaxeringen medans du tar frågan till domstol och du inte har ett beslut gällande att du får vänta med betalningen, då kan samfälligheten få hjälp av kronofogden att verkställa betalningen. Detta gäller dock bara om domstolen beslutat att du ska betala uttaxeringen trots att det pågår ett mål om saken i domstolen, om domstolen beslutar att du får avvakta med betalningen kan dem inte få hjälp av kronofogden att utkräva betalningenOm du inte tar frågan till domstol, utan bara vägrar att betala så kan samfälligheten ansöka om betalningsföreläggande hos kronofogden så fort uttaxeringen är förfallen till betalning.Det du riskerar är helt enkelt att samfälligheten kan ta hjälp av kronofogden för att driva in betalningen, vid det fall du vägrar betala utan ett giltigt beslut från domstolen om att du får avvakta med betalningen tills frågan är avgjord.Mina råd till dig:-Försök att föra en dialog med styrelsen om det finns tidsutrymme för det med hänsyn till tidsfristen för att föra frågan vidare till domstol. Förklara då tydligt för styrelsen varför du anser att uttaxeringen är lagstridig.-Om styrelsen inte lyssnar på dig kan du testa att försöka visa mitt svar t.ex., för att se om de lyssnar när det kommer ifrån en "utomstående" juridiskt kunnig person.-Om du inte lyckas få styrelsen att ändra beslutet genom dialog så rekommenderar jag dig att föra frågan vidare till mark- och miljödomstolen för att få den rättsligt avgjord.-Tänk på att om styrelsen går med på att ändra beslutet, så måste ändringen ske på ett formellt korrekt sätt, om det inte går att ordna innan tidsfristen för domstolen löper ut så kan det ändå vara smart att väcka talan vid domstolen. För om dem gått med på att ändra, men sedan ändrar dem sig igen så kan du inte längre angripa beslutet via domstolen om tidsfristen då har löpt ut. Så i mångt och mycke är det bra att få frågan rättsligt avgjord av domstolen.-Om du behöver fortsatt hjälp i ärendet på något vis så kan jag sätta dig i kontakt med en av mina duktiga kollegor som arbetar på juristbyrån, så kan hen hjälpa dig vidare på det sätt du önskar. Om du finner detta intressant så är det bara att mejla mig så sätter jag dig i kontakt med en av juristerna som kan ge dig en offert för vad det skulle kunna kosta dig.Hoppas du känner att du har fått svar på din fråga, om du har några följdfrågor eller om du vill få kontakt med en av våra jurister för fortsatt hjälp i ditt ärende så är du varmt välkommen att höra av dig på elin.englund@lawline.se för ändamålet.Stort lycka till, jag hoppas att det löser sig smidigt!Med vänlig hälsning,

Kan vi som bostadsrättsförening säga upp ett servitut som belastar vår fastighet?

2021-04-22 i Föreningar
FRÅGA |Fråga 1. Vår brf. är belastad med ett servitut på en tvättstuga. Grannfastighetens hyresgäster har tvättstuga i vår fastighet. Elförbrukningen har de eget abonnemang på. Vatten förbrukningen har vår fastighet abonnemang på. Vi läser av genom slavmätare varje år och skickar räkning till dem, endast vattenförbrukningen inte abonnemangsavgiften som vi får betala. Vi tycker dock att de skall betala åtminstone halva abonnemangsavgiften efter som vi betalar för den och de använder sig av vårt abonnemang. I avtalet finns inget reglerat om det. Vi har dock för avsikt att säga upp avtalet pga avtalsbrott och omförhandla avtalet. Fråga 2. Vi har ett avtal som reglerar ovanstående tvättstuga. Nu har de emellertid brutit flagrant mot avtalet.Kan vi säga upp avtalet och begära ny förhandling.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDin ärendebeskrivning bereder dessvärre vissa tolkningssvårigheter. Gällande "Fråga 1" uppger du att bostadsrättsföreningens fastighet belastas av ett servitut, men att avtalet med grannfastigheten inte reglerar den ersättning som föreningen vill ha. Samtidigt åberopas ett avtalsbrott som grund för den inplanerade uppsägningen, men vad den härskande fastigheten, det vill säga grannfastigheten, har gjort sig skyldig till framgår inte. I "Fråga 2" väcks liknande frågetecken. Där skriver du "Vi har ett avtal som reglerar ovanstående tvättstuga" och att motparten "flagrant brutit mot avtalet". Exakt vad som åsyftas med det nu sagda är tyvärr för mig något ovisst, men utgångspunkten nedan kommer dock bli att det handlar om ett och samma servitutsavtal. Vad för typ av överträdelse som grannfastighetens ägare har gjort sig skyldig till framstår däremot alltjämt som ganska oklart. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan. Jordabalken (JB).Lagen om införande av nya jordabalken (JP).Några servituträttsliga hållpunkterI sammanhanget kan det konstateras att du har uppgett att det föreligger ett giltigt servitut varför det inte torde rör sig om en sedvanlig (formlös) nyttjanderätt utan ett rättsligt bindande avtalsservitut träffat mellan bostadsrättsföreningen och ägaren till grannfastigheten (14 kap. 1 § JB). Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (den som ger annan markägare viss rätt till fastigheten) i vilket bland annat ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen (14 kap. 5 § JB). I övrigt uppställs inga egentliga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär alltså att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Brukligt är dock att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. Ett servitutsavtals giltighet gentemot en ny fastighetsägare är avhängigt vilket typ av avtal det handlar om. Ett muntligt träffat servitutsavtal mellan den härskande fastigheten (den som äger rätt till servitutet) och den tjänande fastigheten gäller i normalfallet endast mellan de ifrågavarande avtalsparterna. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har ej verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten (14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB). Och ett sådant muntligt servitut följer inte heller per automatik med en fastighet vid en överlåtelse, vilket innebär att den härskande fastighetens ägare inte har någon skyldighet att avtala om nya servitut. Men före tillkomsten av den nuvarande jordabalken (som är från 1970) kunde servitut upplåtas muntligt och sådana kan till dags dato fortfarande göras gällande (34 § JP). Det ska även påpekas att det förhållande att muntliga servitut inte kan skrivas in i fastighetsregistret hos inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) på grund av det nuvarande formkravet inte påverkar ett äldre servitutsavtals civilrättsliga giltighet, vilket stöds av rättspraxis på fastighetsrättens område (se bland annat hovrättsfallet RH 2003:13).Är det möjligt för er att säga upp eller ändra servitutet? Om ja, vad gäller?Utgångspunkten är att ett servitut inte kan sägas upp eftersom servitutet enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet fordrar således en uppsägning i princip en överenskommelse mellan avtalsparterna (fastighetsägarna). Det finns dock vissa regler som kan åberopas av den tjänande fastighetens ägare, alltså bostadsrättsföreningen, och därmed möjliggöra ett frånträdande av avtalet. Om ägaren till den grannfastigheten på något sätt överskrider sin rätt enligt avtalet eller åsidosätter några där manifesterade skyldigheter åligger det denne att återställa vad som har rubbats eller fullgöra vad som har eftersatts och sedan ersätta eventuell uppkommen skada (14 kap. 7 § JB). Om det inträffade skulle vara av väsentlig betydelse och motparten inte efter anmaning vidtar rättelse inom skälig tid har bostadsrättsföreningen i ett sådant läge rätt att häva servitutsavtalet och jämte detta kan även ägaren till grannfastigheten bli skyldig att utge skadestånd till föreningen (14 kap. 8 § JB). Likaså kan uteblivna nyttjanderättsavgifter, om några sådana skulle finnas upptagna i servitutsavtalet, som inte betalas inom en månad efter förfallodagen också rendera i ett hävande av servitutet i förening med en skadeståndsskyldighet (14 kap. 9 § JB).Utifrån din ärendebeskrivning är min bedömning dessvärre att ni varken kommer att kunna säga upp avtalet eller påkalla en omförhandling (om inte motparten självmant skulle gå med på detta vill säga). Som påpekats ovan är en upplåtelse i form av ett servitut tänkt att löpa för alltid och givet att den ersättning som bostadsrättsföreningen gör anspråk på inte finns avtalad i den ursprungliga servitutshandlingen har jag svårt att se hur uppsägningen och den därtill inplanerade omförhandlingen ska kunna genomföras. Du nämner dock ett "flagrant avtalsbrott", men vad som avses med detta eller på vilket sätt motparten har agerat klandervärt förtäljer inte din ärendebeskrivning. Om avtalsbrottet skulle vara av väsentlig betydelse för bostadsrättsföreningen och motparten beretts tillfälle att vidta rättelse men förhållit sig passiv kan servitutsavtalet naturligtvis hävas i enlighet med bestämmelsen i 14 kap. 8 § JB. Men om så verkligen är fallet kan jag av förklarliga skäl inte avgöra. Om du med avtalsbrott däremot menar att ägaren till grannfastigheten inte har betalat den nya avgiften som yrkats men som inte heller finns reglerad i det nuvarande avtalet blir svaret att detta inte är att betrakta som ett avtalsbrott. Det korta svaret på din faktiska fråga lyder därför att bostadsrättsföreningens möjlighet att kunna säga upp avtalet helt och hållet beror på vad som har hänt, det vill säga vad för typ av avtalsbrott det är fråga om.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Tolkning av 48 a § anläggningslagen

2021-05-06 i Föreningar
FRÅGA |Vår vägförening har beslutat om en avgift vid byggnation: Där hänvisar man till 48a § AL, som innehåller detta:----48 a § Om en fastighet som deltar i en gemensamhetsanläggning som avser väg tillfälligt använder anläggningen i väsentligt större omfattning än som får anses svara mot fastighetens andelstal för driftkostnaderna, är fastighetens ägare skyldig att till samfälligheten utge skälig ersättning för de kostnader som uppkommer till följd av den ändrade användningen.[S2]Vid tvist angående fråga som avses i första stycket skall talan väckas hos mark- och miljödomstolen. Lag (2010:998).-----Man vi tycker man har tolkat detta fel: 1. Man tar ut en schablon kostnad på 5.000sek Vid all nybyggnation eller markarbeten som kräver bygglov. Oavsett om detta ökar användandet av vägarna eller inte.2. Man kräver en deposition på 10.000sek som inte har någon bärighet i 48a§3. Man tar ingen hänsyn till andelstal när man kräver in avgiften.Vi har sökt och fått byggnadslov för tillbyggnad av garage. Och har därmed fått en faktura på 15.000:-Vi använder totalt 80m av föreningens vägnät.Lönar det sig att ta detta till domstol ?Vem är det isåfall som måste stämma/stämmas?
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Den tillämpliga lagen är, precis som du har identifierat, anläggningslagen (AL). För att besvara din fråga behöver därtill lagens förarbeten studeras, närmare bestämt prop. 1996/97:92 s. 64–65 och 99–100. Merkostnader Om en fastighet som deltar i en gemensamhetsanläggning för väg tillfälligt använder anläggningen i väsentligt större omfattning än som får anses svara mot fastighetens andelstal för drift, är fastighetens ägare enligt 48 a § första stycket AL skyldig att betala en skälig ersättning till samfälligheten för de ökade kostnader som har uppkommit.Ersättning för sådana merkostnader är en fråga mellan samfälligheten och fastighetsägaren och är således inte någonting som hanteras vid en förrättning. Det handlar endast om merkostnader som uppstår till följd av att fastigheten använder väganläggningen i väsentligt större omfattning än som förutsattes vid bestämmandet av fastighetens andelstal för drift (jfr 15 § andra stycket AL). Det handlar alltså om kostnader som uppstår när en fastighet tillfälligt ändrar användningen på ett sätt som ger ett onormalt större slitage eller skador på vägen. Merkostnaderna ska bestämmas efter en skälighetsbedömning. Exempel på när bestämmelsen kan bli aktuell är under pågående byggnadsarbeten på fastigheten, ett vägbygge som medför behov av tunga transporter, en större skogsavverkning etc. Det sistnämnda kan till exempel bli aktuellt om en stor del av fastighetens skog måste avverkas på en gång p.g.a. stormskador. En "vanlig" slutavverkning torde dock normalt sett vara inräknad i fastighetens driftsandelstal. Det är i praktiken inte helt enkelt att avgöra när en väg används i väsentligt större omfattning än som svarar mot fastighetens andelstal för driftskostnaderna. Av lagens förarbeten förstås att man ska bestämma omfattningen efter en skälighetsbedömning i varje enskilt fall. Vid ett onormalt stort slitage kan en riktlinje vara den avvikelse från den genomsnittliga väghållningskostnaden som uppstår. Att schablonmässigt i förväg ta ut en avgift för att täcka kostnader som kan uppkomma vid en tillfällig förändrad användning av vägen torde inte vara möjligt. Lagstiftarens mening torde ha varit att det endast är faktiskt uppkomna merkostnader som fastighetens ägare är skyldig att utge till samfälligheten. Jag kan dock inte hitta några fall då detta har prövats i domstol. Sammanfattningsvis kan alltså följande konstateras: Att kräva ersättning för merkostnader på grund av pågående byggnadsarbeten är således befogat, dock inte om det sker i förväg utifrån en schablonmässig bedömning. Vem kan du stämma? Talan ska väckas hos mark- och miljödomstolen (48 a § AL). När jag kollade på den länk som du bifogade såg jag att gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening. En samfällighetsförening är en egen juridisk person, och du ska således väcka talan mot den. Sammanfattning Det är befogat att ta ut en avgift vid slitage som uppkommer om fastighetsägaren tillfälligt använder anläggningen i väsentligt större omfattning än som får anses svara mot fastighetens andelstal för driftkostnaderna. Detta ska dock avgöras från fall till fall och inte genom en schablonmässig avgift som verkar vara fallet i er vägförening. Min tolkning blir därför precis som din att bestämmelsen är feltolkad. Du kan stämma samfällighetsföreningen direkt eftersom det är en juridisk person. Det kan dock vara värt att ha i åtanke att det ofta är både tidskrävande och kostsamt att processa i domstol, och mitt råd till dig är därför att framföra detta till föreningen för att försöka nå en frivillig överenskommelse innan du eventuellt tar det vidare. Skulle du behöva mer hjälp vidare kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om du är intresserad av detta eller har några frågor kring mitt svar får du mer än gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på er fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Vem kan vara revisor i en Brf-styrelse?

2021-04-30 i Föreningar
FRÅGA |I en bostadsrättsförening som består av 5 lägenheter blir det en liten styrelse. Kan ordförande och revisorn som är gifta med varann sitta i denna styrelse?
Fredrik Anstrin |Det finns ingen särskild reglering av jävet i bostadsrättsföreningar, så ledning får hämtas i lagen om ekonomiska föreningar. När det gäller revisorn får denne inte sitta i styrelsen enligt 8 kap. 19 § lag om ekonomiska föreningar. Enligt samma bestämmelse får revisorn inte heller vara gift eller sambo med en styrelseledamot. Revisorn i ert fall måste således inte sätta sig i styrelsen och dessutom få sin make att inte sätta sig i styrelsen. Det bästa vore kanske i sådana fall att leta efter en annan revisor eftersom ni förlorar två personer till styrelsen (och styrelsen måste bestå av minst tre personer enligt 7 kap. 1 § lag om ekonomiska föreningar). Hoppas att du fick svar på din fråga!

Kan man ogiltigförklara ett gammalt styrelsebeslut?

2021-04-29 i Föreningar
FRÅGA |Hej!På årsstämman 2015 togs det i våran samfällighet beslut medelst röstning att vi skulle få ta ner ett träd på baksidan av vårat hus på samfällighetens mark. Fanns en liten osäkerhet om att trädet ev kanske står på vägföreningens mark och beslutet skrevs såhär; "Mötet godkände fällande av träd, under förutsättning att man kollar med vägföreningen först." Vi har nu själva tagit reda på att trädet står på samfällighetens mark. Vi meddelade styrelsen för ca 2 veckor sedan att vi därför nu tänker ta ner trädet, men det är ny styrelse och de säger nu nej, fast beslut är taget, med motivering:- Det är ej juridiskt korrekt att ta upp ett förslag till beslut när man har oklara ägarförhållanden.- Om styrelsen får inkomna motioner som kräver vidare utredning (tex vid fällande av träd) inför årsmöte, bör dessa utredas innan beslut tas.- Beslut av engångshändelse måste ha en tydlig giltighetstid. Då det i detta fall har gått 6 år från beslut så har det enligt praxis gått för lång tid för att beslut fortfarande ska kunna anses giltigt.Jag kan ju tillägga att någon tidsbegränsning för fällning inte nämns i beslutsprotokoll.Är dessa punkter juridiskt giltiga för styrelsen att använda som motivering att ogiltigförklara beslutet? Och hur går en ogiltigförklaring till? Räcker det att styrelsen säger att det är ogiltigt eller sker det skriftligt på något sätt? Hur bör vi agera för att bestrida styrelsens försök att ogiltigförklara beslutet? Mvh
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar din fråga som att er samfällighet fattat ett beslut för ett antal år sedan som ska verkställas men att någon nu menar att beslutet inte är juridiskt giltigt. För att besvara din fråga tänker jag redogöra för hur man fattar juridiskt bindande beslut inom en samfällighet samt hur man kan överklaga beslut som fattas av samfälligheten. Din fråga regleras i lag om förvaltning av samfällighet (samfl) och föreningslagen (Föl). Vad är ett "juridiskt bindande beslut"? Inledningsvis kan sägas att hur föreningen fattar bindande beslut kan framgå av stadgarna (jfr 28 § fjärde punkten samfl) däremot är huvudregeln att det är majoritetsbeslut som gäller (38 § samfl). Om ett beslut fattas genom majoritet gäller beslutet tills vidare - dvs tills ett nytt stämmobeslut fattas. Det finns inga formkrav för hur ett beslut ska se ut eller formuleras. Det innebär även att ni inte behöver behäfta era beslut med några tidsfrister för att de ska vara gällande. Hur kan man överklaga ett beslut? Ett beslut som fattas av stämman ska överklagas till mark- och miljödomstolen inom 4 veckor från det att beslutet fattades (53 § samfl). Det saknas alltså möjlighet att överklaga beslutet idag. Hur bör ni agera? Jag kan inte utefter det du tar upp i frågan svara på om ni har fattat ett giltigt beslut enligt samfällighetensstadga. Om så är fallet är beslutet inte överklagningsbart och den nya styrelsen kan inte "ogiltigförklara" beslutet. Om den nya styrelsen vägrar inrätta sig efter beslutet riskerar de att drabbas av skadeståndsskyldighet och kan bli avsatta. SlutsatsMin bedömning är att den nya styrelsen invändningar inte kan göras gällande då ert beslut som tidigare fattats inte längre är överklagningsbart och ska gälla tills ett nytt beslut fattas av stämman. Du har beställt tjänsten med telefonuppföljning och jag kommer således ringa dig imorgon, fredag, (30/04 - 2021) klockan 12:30. Om inte den tiden fungerar får du gärna kontakta mig på andre.blomquist@lawline.se så bestämmer vi en ny tid. hoppas du fick svar på din fråga, MVH

Får stämmoprotokoll läggas upp på föreningens hemsida?

2021-04-18 i Föreningar
FRÅGA |Får stämmoprotokoll läggas upp på föreningens hemsida?
Ranya Eliassi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ekonomisk förening?Stämmoprotokollet är inte offentlig handling. Men det ska hållas tillgängligt för medlemmarna senast tre veckor efter stämman (lag om ekonomiska föreningar 7:10 fjärde stycket). Detta ska tolkas som att det får dröja högst tre veckor innan medlemmarna ska få tillgång till protokollet. Eftersom stämmoprotokollet inte är en offentlig handling så får medlemmarna dock inte göra avskrifter eller kopiera det när de tar del av det. Styrelsen får inte vägra att lämna ut stämmoprotokollet.Ett effektivt sätt att få ut protokollet är att ansöka om handräckning hos Kronofogdemyndigheten (KFM). KFM kommer då att ta ålägga styrelsen att visa protokollet. Det finns två typer av handräckning: vanlig och särskild. I ditt fall är vanlig handräckning aktuell. Du hittar ansökan här https://www.kronofogden.se/AnsokanBetalningsforelaggandevanlighandrackning.html.Ideell förening?Idella föreningar lyder inte under någon egen särskild lag som t.ex. aktiebolag. Ideella föreningar styrs av dess stadgar, stadgar som föreningen själva har satt upp i enlighet med föreningsfriheten. Föreningsfriheten är grundlagsskyddad, 2 kap 1 § regeringsformen. Stadgarna fungerar som ett slags avtal mellan föreningen och medlemmarna.En ideell förening behöver inte följa någon lagstadgad offentlighetsprincip, den offentlighetsprincip som finns gäller myndigheter och inte enskilda föreningar. Det står alltså föreningen själv att välja ifall man vill hålla sina protokoll offentliga eller inte. Styrelsen har oftast enligt stadgarna som uppgift att främja föreningens intressen. Att inte låta allt i ett protokoll vara offentligt kan vara för att skydda föreningens intresse och ändamål. Det är inte helt ovanligt att man döljer känslig information i det protokollet som man senare gör offentligt för medlemmar eller allmänheten.Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Vänligen