En BRF är delägare i gemensamhetsanläggning, hur får de besluta ang. den samägda marken?

Question

Hej!
Jag bor på bottenplan i en BRF med tillhörande altan. Vi önskade bygga insynsskydd i form av 180cm staket eftersom behov fanns. Staketet skulle dock slutat mitt i vårt sovrumsfönster så vi behövde sätta staketet utanför vår altan, så vi tänkte att det var lika bra att bygga ut altanen.
Vi presenterade vårt förslag för styrelsen och fick ett godkänt, detta för ca 2 år sen. Därefter fixade vi också bygglov. Vi påbörjade sen bygget varpå en granne hörde av sig till styrelsen och hade åsikter. Efter en del om och men visade det sig att den här marken delas med grannföreningen i en gemensamhetsanläggning ("GA") och den föreningens styrelse vägrade acceptera den här utbyggnaden, även om min styrelse fortsatt stod bakom beslutet. Det dröjde nästan ett helt år efter att allt stod färdigbyggt till det att jag igår fick ett beslut från styrelsen om att tidigare beslut återkallas med anledning av ovan. Vidare förklarade dom att styrelsen skulle stå för kostnaden av återställandet. Jag påtalade att jag i så fall även ville ha kompensation för den extra kostnad det inneburit i arbetstid och virke att bygga ut (som nu alltså ska återställas), detta NEKAR dom dock.
Då undrar jag:
1. Kan styrelsen återkalla ett sånt här beslut på den grunden? Värt att nämna är att de som tog fram GA:n var även med på styrelsemötet när det jakande beslutet fattades. De bör ju ha sagt något då.
2. Kan styrelsen neka mig den kompensation jag kräver? Det är efter deras godkännande vi byggt det vi gjort.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! 

Jag tolkar din fråga som att du dels undrar om din förening kan backa från sitt beslut på det sätt de gjort, dels om du kan vara berättigad någon ekonomisk ersättning/kompensation efter det som har hänt. 

Din fråga regleras i följande lagar:

Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (hädanefter SamfL)

Bostadsrättslag (1991:614) (hädanefter BRL) 

Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar (hädanefter EFL)

Allmänt om gemensamhetsanläggningar

En gemensamhetsanläggning (hädanefter GA) är en anläggning som ägs av flera olika juridiska subjekt. En gemensamhetsanläggning ägs av de olika fastighetsägarna, i det här fallet de båda bostadsrättsföreningarna, och drivs genom en samfällighet där de båda fastighetsägarna gemensamt beslutar i frågor som rör den gemensamt ägda fastigheten. En samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna eller genom en speciell samfällighetsförening. Det framgår inte om det finns en sådan, varför min gissning är att man istället driver den direkt genom delägarna, vilket även kallas delägarförvaltning. 

Vid delägarförvaltning ska fastighetsägarna gemensamt bestämma i frågor som rör den samägda fastigheten, eller AG som det även kallas, se 6 § SamfL. Om delägarna inte kommer överens i en fråga ska lantmäterimyndigheten på begäran av en delägare kalla till ett sammanträde, se 7 § SamfL. Det skulle vara fallet om din förening verkligen skulle vilja driva på i frågan att låta en av sina medlemmar, du i det här fallet, genomföra ett sådant bygge som du pratar om. 

Om det istället är så att de båda föreningarna har kommit överens om att det inte är en bra idé är det snarare så att de gemensamt kommit överens om att inte tillåta bygget, vilket kan få konsekvenser för din förening i relationen med dig. 

Styrelsens beslut att återkalla sitt godkännande

En bostadsrättsförening har att förhålla sig till reglerna i BRL och EFL. BRL anger att styrelsearbete även styrs av EFL, se 1 kap. 1 § BRL. Styrelsen ska främst ta tillvara sina föreningsmedlemmars intressen. I ditt fall har din förening gett dig klartecken till bygget av insynsskyddet. Sedan har man valt att backa på detta beslutet. I det här fallet skulle jag säga att det är korrekt, eftersom man inte har haft den ensamma bestämmanderätten över den aktuella marken som krävs för beslutet. Man har helt enkelt valt att återkalla ett beslut som man inte har haft rätt att fatta ensidigt utan den andra delägarens medgivande. 

Möjligheterna till skadestånd/kompensation

Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen i sitt arbete ska denne ersätta skadan. Det är alltså den enskilde styrelseledamoten som blir skadeståndsskyldig gentemot föreningen i dessa fall. 

För ersättning till enskilda medlemmar är det lite annorlunda. För att en enskild medlem ska kunna söka skadestånd från styrelsen krävs det att styrelseledamoten i sitt arbete har brutit mot stadgarna, EFL eller tillämplig lag om årsredovisning, se 21 kap. 1 § EFL. Att det skulle vara fallet i din situation har jag svårt att tänka mig. Vad gäller den andra föreningens skyldighet att tillvarata dina intressen finns det inte någon sådan skyldighet. Deras skyldighet är att se efter sina intressen i GA:n. 

De allmänna skadeståndsrättsliga reglerna är dessvärre inte heller till någon hjälp för dig. Huvudregeln är nämligen att rena ekonomiska skador, eller rena förmögenhetsskador som det även kallas, endast ersätts om de uppstår till följd av brott. Det är inte fallet i din situation. Man hade eventuellt kunnat föra en talan om ersättning för den egendomen som gått förlorad, alltså byggmaterialet, och mena att det uppstått en sakskada (skada på egendomen genom avlägsnandet) men eftersom materialet i rent strikt mening inte har gått förlorat utan endast måste flyttas har jag svårt att se att du skulle nå framgång med en sådan talan. 

Dina alternativ som jag ser det 

Dina möjligheter till ersättning är dessvärre väldigt små, eftersom din skada endast ersätts om det ligger något lagbrott bakom vilket jag har väldigt svårt att se att det gör. Vad gäller den andra föreningens skyldigheter att tillvarata dina intressen finns det dessvärre ingen sådan skyldighet i lag. Jag skulle säga att möjligheterna till ekonomisk kompensation därför är så gott som utesluten vilket självklart är väldigt tråkigt för dig. 

Däremot vill jag påpeka möjligheten för föreningen att driva på i diskussionen med den andra delägaren till GA:n och försöka hitta en lösning där. I värsta fall kan man begära ett sammanträde med hjälp av Lantmäteriet. Det går inte att säga vad utfallet blir, men eftersom delägarna gemensamt ska komma överens om vad som sker på marken finns det i alla fall en teoretisk möjlighet att föreningarna kan komma överens om att tillåta din utbyggnad. 

Om du skulle ha några frågor kring mitt svar är du välkommen att kontakta mig på; [e-mail] 

Hoppas att du fick svar på dina frågor!