Tillstånd för andrahandsupplåtelse av bostadsrätt trots avsaknad av samtycke från styrelsen
Hej, Min bostadsrätt har legat ute för försäljning sedan 2024-02-27 men kontinuerliga visningar och prissänkningar. Problemet nu är att föreningen godkänner inte längre att jag kan hyra ut lägenheten, jag har försökt komma överens med styrelsen men de bara hänvisar att max uthyrningsperioden är 2år. Rent faktiskt har lägenheten har varit uthyrd i 1år och 9 månader (räknad tom sista augusti 2025). Under perioden 2023-08-01 och 2025-08-31 har jag haft 3 hyresgäster. Jag har gjort en sammanställning med inledning, datum och frågor som jag vill skicka till er så ni får allt info innan ni kan svara på detta. Hur kan jag skicka detta ? Hälsningar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Inledningsvis vill jag påpeka att tjänsten du beställt av oss innefattar en fråga på max 1500 tecken. Om frågan inte inryms inom det, eller om den innefattar dokument som måste genomläsas för att förstå frågorna, så är det inget som omfattas av tjänsten.
Jag kommer att beskriva rättsläget kring uthyrning och försäljning av bostadsrätt då jag tolkar det som att du främst vill veta vad du kan göra för att fortsätta hyra ut lägenheten. I slutet av mitt svar kommer jag infoga min mejladress du kan kontakta, om mitt inledande svar inte är tillfredställande. Vi kan därefter föra en dialog kring ytterligare frågor eller information. Observera dock att om den efterföljande mejlkontakten medför omfattande frågor och rättsutredningar kan vi komma att begära ytterligare betalning för besvarande av frågor etc.
Jag kommer att använda mig av Bostadsrättslagen (BRL) för att besvara din fråga.
Upplåtelse av bostadsrätt i andra hand
När du hyr ut din bostadsrätt blir det en upplåtelse i andra hand.
En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke (7 kap. 10 § BRL). Kravet på styrelsens samtycke gäller oavsett om lägenheten är avsedd för permanentboende, fritidsändamål, annat bostadsändamål eller för lokaländamål. Styrelsens samtycke krävs inte om upplåtelsen inte omfattar ett “självständigt brukande” av lägenheten. Det innebär att styrelsens samtycke inte krävs om bostadsrättshavaren hyr ut endast en del av sin lägenhet till inneboende. En sådan uthyrning kan göras enligt privatuthyrningslagen.
Tillstånd från hyresnämnden trots avsaknad av samtycke från styrelsen
Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid. Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan förenas med villkor (7 kap. 11 § BRL).
En liknelse kan dras till 40 § hyreslagen som stadgar att tillstånd ska lämnas om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra. Skälen till andrahandsupplåtelse av bostadsrätt är dock betydligt generösare än de i hyreslagen, men de bör fortfarande ha viss tyngd.
Som exempel på vanliga situationer där skäl för tillstånd föreligger anges i prop. 2013/14:142 (s. 21 f.) bl.a. följande: “Bostadsrättshavaren vill studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands eller på annan ort i landet, vårda en anhörig eller sammanbo med någon på prov. Om lägenheten under en längre tid inte använts av bostadsrättshavaren, är planer att t.ex. bo på en annan ort normalt inte relevanta som skäl för en upplåtelse i andra hand. Tillstånd kan också lämnas t.ex. när den som förvärvar en bostadsrätt vill upplåta lägenheten under en övergångstid för att kunna avsluta en tjänst eller liknande. En sådan situation är när en bostadsrätt förvärvas inför en pensionering. I vissa fall kan även skäl som snarast hänför sig till hyresgästen vara godtagbara. Det kan t.ex. komma i fråga att lägenheten upplåts till en närstående för att under en tid bereda honom eller henne en bostad. När bostadsrättshavaren skaffar en annan bostad och avser att bo i den fortsättningsvis, saknas egentlig anknytning till lägenheten. Om bostadsrätten är svår att sälja på grund av de rådande marknadsförutsättningarna, kan en upplåtelse trots detta tillåtas för att ge bostadsrättshavaren ett visst utrymme att avvakta med försäljningen. Har marknaden inte förbättrats på ett år, finns normalt inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med försäljningen. Bostadsrättshavarens skäl väger normalt lättare med tiden. När bostadsrättshavaren bor någon annanstans är det efter några års tid ofta inte längre ett tillräckligt skäl för att lägenheten upplåts i andra hand. Hänsyn måste tas till omständigheterna i det enskilda fallet. Är det t.ex. fråga om studier på annan ort kan en längre tid komma i fråga så att studierna kan avslutas, om bostadsrättshavaren avser att återvända till lägenheten. Ett annat exempel på när en förlängd upplåtelse kan tillåtas är om barn i hushållet har något år kvar i en skola på annan ort. När bostadsrättshavaren på grund av ålder eller sjukdom måste tas in på en vårdinrättning eller ett särskilt anpassat boende finns utan vidare skäl att upplåta lägenheten i andra hand. Efter en tid blir även i ett sådant fall anknytningen till lägenheten svagare, men anknytningen är då av underordnad betydelse. Vissa omständigheter kan inte motivera en upplåtelse. Enbart bostadsrättshavarens vilja att tillgodogöra sig hyra för lägenheten är inte ett gångbart skäl för tillstånd. Detta får betydelse vid köp eller innehav av en bostadsrätt i rent spekulativa syften.”
Befogad anledning att vägra
Som framgår av 7 kap. 11 § BRL krävs det att styrelsen inte har någon befogad anledning för att vägra, för att hyresnämnden ska kunna ge tillståndet mot styrelsens vilja.
Befogad anledning för bostadsrättsföreningen att vägra tillstånd kan gälla något av följande förhållanden:
- hyresgästens personliga förhållanden
- villkor i stadgarna
- Tidsfaktorn
- hänsynen till föreningen.
Friheten för en bostadsrättsförening att i stadgarna ställa upp olika villkor för medlemskap är stor. Vissa slag av villkor är dock inte giltiga. Det gäller bl.a. villkor om att visst medborgarskap eller att en viss inkomst eller förmögenhet ska utgöra förutsättning för inträde i föreningen. Generellt gäller att villkor som med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen är utan verkan. Det kan t.ex. gälla villkor som är diskriminerande på någon av de grunder som anges i diskrimineringslagen.
I ditt fall
Det framgår inte vart tidsfristen på två år kommer ifrån. Om det är något som framgår av föreningens stadgar finns det inte mycket att göra åt det. Då måste du dra fram dokumentation eller annan bevisning som kan styrka att lägenheten hyrts ut i 1 år och 9 månader, inte två år. Då köper du några månader extra till dig själv.
Om tidsfristen inte framgår av stadgarna, utan är någon som styrelsen själv bestämt, kan du vända dig till hyresnämnden för att få ytterligare tid till uthyrning. Du måste ha skäl för upplåtelsen. Sådant skäl kan vara, som i ditt fall, att bostadsrätten är svår att sälja på grund av marknadsförhållandena. Din bostadsrätt har dock varit ute till försäljning i över ett år, vilket kan göra att det inte längre är ett godtagbart skäl. Det blir dock en helhetsbedömning som hyresnämnden gör, och flera olika skäl kan samverka. Det kan därför vara värt att kontakta hyresnämnden, om du så vill.
Om du har fler frågor om ditt ärende, eller om jag tolkat din fråga fel, är du välkommen att höra av dig till mig på alexander.martensson@lawline.se, så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Med vänlig hälsning,
