Hyra ut hus

2019-02-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar om man får hyra ut del av hus till make/maka?
Claudia Lienert |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du har rätt att hyra ut det aktuella huset så går det bra att hyra ut en del till make/maka. Äger du till exempel huset så bör det inte vara några problem med att du hyr ut det.Det finns dock flera saker som man bör tänka på när man hyr ut hus. Exempel på detta är att ta en hyra som är skälig, ha en försäkring som täcker detta, upprätta ett kontrakt som skyddar både dig och hyresgästen, besiktning av huset för att inte sedan ansvara för eventuella skador och skattefrågor.Vänligen,

Hur köper jag ut mina syskon från en fritidsfastighet?

2019-02-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej.Tre syskon äger ett fritidshus med tomt tillsammans.Nu ska syskon nr 1 köpa ut syskon nr 2 och 3.Hur räknar man?Aktuell värdering av mäklare finns.Värdet är cirka 900 000:-Hur räknar man och hur genomför man försäljningen? Vem betalar skatt på vad?
Hugo Wimby |Hejsan och tack för att vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Till och börja med ska man alltid utgå från fasthetens marknadsvärde vilket i detta fallet är 900 000kr. Varje syskons andel är värd 300 000kr, därför ska du betala 300 000kr vardera till syskon 2&3. Tillkommande avgifterMäklar och värderingskostnader ska delas av samtliga parter om inget annat är avtalat. SkattesatsenSkatten räknas ut genom att ta försäljningspriset minus inköpspriset, förbättringsutgifter (ombygg-och tillbyggnationer) och lagfartskostnader, vilket ofta resulterar i en kapitalvinst. Kapitalvinsten ska beskattas med 22% vilket syskon 2&3 själv ansvarar att skatta för sin vinst på försäljningen. Säljaren ansvarar inte för att syskon 2&3 ska betala sin skatteskuld.Hoppas du fått svar på din fråga!

Kan en delägare i fastighet hindra att andelar säljs?

2019-02-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Vi är 4 syskon som äger varsin lika stor del i en fastighet.Nu vill ett syskon köpa ut två av oss andra.Kan det fjärde syskonet opponera sig?Med andra ord, måste alla delägare vara överens om hur, när och till vem andelar säljs?Eller är varje delägare fri att sälja till vem den vill?
Emilia Garpebring |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om samägd egendom finns i lag om samäganderätt. Lagen är dispositiv, vilket innebär att om ni har avtalat om något annat än vad som står i lagen gäller ert avtal. Eftersom jag inte känner till något avtal mellan er syskon utgår jag dock här ifrån vad som gäller enligt lagens regler.Svaret på frågan om det fjärde syskonet kan opponera sig är nej, varje delägare i samägd egendom är fri att förfoga över sin andel och kan alltså på egen hand välja att sälja eller pantsätta sin del. Ditt syskon kan alltså köpa ut två av er utan att alla delägare behöver samtycka till det. Däremot krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över egendomen i sig, vilket framgår av 2 § samäganderättslagen. Skulle det syskon som köper ut er vilja vidta någon åtgärd med fastigheten behöver hen därför det fjärde syskonets samtycke. Att äga en majoritet av andelarna är alltså inte i sig en garanti för att få sin vilja igenom.Det kan också vara bra att veta att en delägare enligt 6 § samäganderättslagen alltid kan ansöka om att egendomen säljs på offentlig auktion. Skulle de syskon som är delägare efter utköpet absolut inte kunna komma överens kan alltså en av dem framtvinga en försäljning av fastigheten, om inte övriga delägare kan visa att det finns synnerliga skäl emot det.Jag hoppas att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar

Min son var nära på att drunkna på grund av en trappa i badhuset, fastighetsägaren vill inte göra något, vad ska jag göra?

2019-02-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan,Vi har haft en incident på en privat simskola där våra fyraåriga son går.Det som hände var att vår son fastnade i en ståltrappa med foten och inte kom loss utan att jag istället fick dra loss honom. Huvudet var under vattenytan och hade jag inte fått loss honom så hade det blivit en drunkningsincident. Vi har pratat med dem som bedriver simskolan att detta bör åtgärdas så att det inte kan ske igen. De i sin tur har pratat med fastighetsägaren som inte har något intresse av att åtgärda trappen då det möjligen kan innebära en stor kostnad. Min fråga är då, vems är ansvaret i detta fall? Finns det regler och lagar för att bedriva simskoleverksamhet? Krav på anläggningen osv? Vi skulle ju gärna gå vidare med detta ärende, men är osäkra var vi bör vända oss och vilken grund vi har att luta oss mot.Mvh, Orolig förälder
Sandra Lundin |Hej och tack för att du vände dig till oss på Lawline med din fråga!Det finns ingen enskild lag som hanterar din fråga. Man kan dock få viss vägledning från produktsäkerhetslagen. I mitt svar kommer jag inledningsvis kort också beröra lagen om offentlig upphandling Vem är ansvarig för vad?Inledningsvis vill jag konstatera att de flesta badhus i Sverige ägs och drivs av Sveriges kommuner. Jag utgår också från det i mitt svar till dig. Behöver en kommun köpa in olika tjänster till sitt badhus så ska det sedan ske genom offentlig upphandling. Trots att simskola skulle kunna ses som en tjänst sker ingen upphandling för den verksamheten. Detta eftersom upphandling endast görs när en kommunen ska betala för något; simskole-avgiften betalas av deltagarna i simskolan och inte av kommunen. Kommuner upplåter dock bassängtid och lokaler för dem som tillhandahåller tjänsten simskola. Sammanfattningsvis: Det är den privata simskolan som ansvarar för själva simskoleverksamheten och kommunen är ansvarig lokalen d.v.s badhuset.Vilka regler gäller för de lokaler som används för simskoleverksamhet?Det finns inte en specifik lag med regler för lokaler där simskola hålls. Som jag nämnde tidigare kan man dock få vägledning från produktsäkerhetslagen. Konsumentverket har utifrån den lagen tagit fram ett dokument kallat "vägledning för badanläggningar". I vägledningen står bland annat:Ansvaret för att en tjänst är säker ligger hos den som erbjuder tjänsten. I ansvaret ingår att tillhandahålla en säker anläggning, tydlig säkerhetsinformation samt bedriva ett systematiskt säkerhetsarbete i syfte att förebygga personskador. Systematiskt säkerhetsarbete innebär att badhusanläggningen bör genomföra riskanalyser. I riskanalys ingår att:- Identifiera faror och vilka som riskerar att skadas- Bedöma risker utifrån allvarlighetsgrad och sannolikhet. Riskanalysen ska senare leda till: - Att nödvändiga åtgärder vidtas för att ta bort eller minimera riskernaSammanfattning och mitt råd:Eftersom badhuset är kommunalt är de ansvariga för lokalen. Det är därför kommunens ansvar att identifiera faror i badhuset och minimera riskerna för personskador. Det är också kommunens ansvar att se till att riskerna minimeras. Det som hände dig och din son är mycket allvarligt då det i allra värsta fall kunde lett till en drunkningsincident. Eftersom anledningen till att drunkningen kunde inträffat är på grund av trappan i badhuset så blir mitt råd därför att anmäla badhuset till konsumentverket. De är nämligen ansvariga för att se till att produktsäkerhetslagen följs. Anmälan av badhuset kan du göra genom denna länk. Vill du läsa mer om konsumentverkets vägledning kan du göra det här.Hoppas du känner att du fått svar på din fråga! Har du följdfrågor kan du, eftersom du har valt möjlighet till telefonuppföljning, mejla mig på sandra.lundin@lawline.se för att boka in en telefontid som passar dig!

Kan jag tvinga fram en försäljning?

2019-02-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag och min syster har ärvt en bostadsrätt 50/50. Hon har flyttat in i den med sin make och 2 barn. Jag skulle vilja sälja min del men hon säger att hon inte ha råd att köpa den.Har jag rätt att tvinga fram en försäljning eller tvinga henne att betala hyra till mig?Tack på förhand!
Greta Apelman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Har ni som ägare till fastigheten inte avtalat om något annat så är det samäganderättslagens regler som gäller. Om någon av delägarna begär det så ska hela fastigheten bjudas ut till försäljning på offentlig auktion.Enligt 6 § samäganderättslagen kan en delägare kräva att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan lämnas in till tingsrätten. Övriga delägare kan normalt inte förhindra att en auktion genomförs, det undantaget som kan finnas är om det finns synnerliga skäl.En delägare kan kräva att fastigheten säljs på en offentlig auktion. I 6 § sägs att ett beslut om att sälja en samägd fastighet kan skjutas på framtiden om en delägare visar att denne har synnerliga skäl till att det inte ska bli en försäljning. De omständigheter som åsyftas är sociala eller andra förhållanden som skulle kunna tala emot en försäljning. Det kan vara skäl som att ett barn som bor i fastigheten behöver gå kvar på en viss skola, eller ett sådant skäl som att det på grund av lågkonjunktur inte går att få ut ett rimligt pris. Praxis på området tyder på att det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga. Det är alltså svårt att skjuta upp/ få anstånd till en auktion/försäljning.Vid auktionen har delägarna möjlighet att vara med och lägga bud. De kostnader som uppstår i samband med auktionen ska betalas av vardera delägare proportionerligt till ägarandelen (15 §). Vid offentlig auktion kan ni även begära att tingsrätten beslutar om ett minimipris, ett pris som fastigheten inte får säljas under - d.v.s. inkommer det inga bud som uppgår till eller överstiger minimipriset kan fastigheten inte säljas (9 §).Du eller din syster kan ansöka om en god man som beslutar i frågor där ni är oense (3 §). Ansökan görs till tingsrätten som förordnar en god man.För att din syster ska betal hyra till dig krävs att ni har upplåtit ett avtal om hyra. Din syster är alltså inte skyldig att betala dig någon hyra utan att ni har upprättat ett avtal om det.Om du skulle ha några fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen.Vänligen

Behövs den andre delägarens godkännande för att ge bort andel i sommarstuga?

2019-02-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om det är två stycken som äger en lagfart 50% (i Fritidshus/Sommarstuga) var och den ena vill ge bort sin del i gåva. Måste i så fall den andre godkänna detta?
Emilia Garpebring |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När flera personer äger en fastighet tillsammans gäller lagen om samäganderätt. Finns det ett avtal mellan samägarna gäller dock avtalet, eftersom lagen är dispositiv.Varje delägare i samägd egendom är fri att förfoga över sin andel, exempelvis genom att ge bort eller sälja den. För en sådan åtgärd krävs alltså inte något godkännande från övriga delägare. Däremot krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över egendomen i sig, vilket framgår av 2 § samäganderättslagen. Skulle en delägare vilja vidta någon åtgärd med fastigheten krävs alltså att den andre går med på det. Det kan också vara bra att veta att en delägare enligt 6 § samägandelagen alltid kan ansöka om att egendomen säljs på offentlig auktion. Skulle delägarna ha mycket svårt att komma överens kan en av dem alltså framtvinga en försäljning för gemensam räkning, såvida inte den andre kan visa att det finns synnerliga skäl emot det.Jag hoppas att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar

Går det att med giltig verkan i ett avtal ställa upp en förfogandebegränsning gällande ny ägares rätt att förfoga över en fastighet, efter att fastigheten redan överlåtits genom köp?

2019-02-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, vi har genomfört en avstyckning av grannfastigheten till förmån för min son som direkt gränsar till min fastighet. Han har köpt tomten av grannen. Meningen var att min son skulle eller ska bygga eget hus där. Men allt känns lite tveksamt nu.. Lantmäteriförättningen är avslutad och vinner laga kraft den 26 mars, (alla handlingar är ännu ej inlämnade till inskrivningsmyndigheten). Nu vill jag undvika att min son eller hans efterlevande säljer eller överlåter fastigheten till annan person utom vår familj eftersom den gränsar till min fastighet som gått i arv inom vår familj sedan 1840, alltså i många generationer. Hur gör jag? Kan jag skriva ett avtal där min son förbinder sig att ej sälja, överlåta eller hyra ut fastigheten utan att först fråga oss andra i familjen, sk. "hembud"?Med vänliga hälsningar
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga aktualiserar främst den rättsliga frågan om huruvida det är möjligt att i en sådan här situation sätta förfogandebegränsningar på en fastighet.Kortfattat är mitt svar dock att nej, tyvärr går det högst sannolikt inte att sätta dylika förfogandebegränsningar på din sons (samt hans arvingars) fastighet.Detta följer av anledningar som jag i det följande ska gå in på närmare.Benefika förvärvFör det första måste det röra sig om ett så kallat benefikt förvärv för att en förfogandebegränsning som t.ex. en förköpsklausul (i detta sammanhang samma sak som hembudsklausul) ska få effekt. Med benefikt förvärv menas att din son måste ha fått fastigheten utan vederlag eller för vederlag som understigit fastighetens värde så pass mycket att den i sin helhet skulle kunna ses som en gåva. Också om han hade fått den genom t.ex. testamente hade det rört sig om ett benefikt förvärv.I detta fall har dock din son, såsom jag förstår det, köpt fastigheten. Eftersom att det då saknas ett gåvosyfte rör det sig inte om ett benefikt förvärv och det går därmed, tyvärr inte, att sätta förfogandebegränsningar på hans fastighet.Att det måste röra sig om ett benefikt förvärv har högsta domstolen uttalat i flera rättsfall. I fallet NJA 1984 s. 673 uttalades följande."Avtalsbestämmelser om förköpsrätt till fast egendom ansågs enligt äldre rätt i princip vara ogiltiga […]. Gällande rätts ståndpunkt måste också antas vara att avtal om förköpsrätt till fast egendom inte kan ingås med bindande verkan i samband med köp […]."Därefter uttalas att dylika förfogandebegränsningar dock har giltighet, då det rör sig om benefika transaktioner såsom gåvor. Detta har fastslagits i fallet NJA 1981 s. 897.FörfogandebegränsningenFörutom att det måste röra sig om en benefik transaktion krävs ytterligare en förutsättning som också hade brustit i denna situation. Nämligen det att förfogandebegränsningen, alltså förköpsklausulen, måste finnas med i gåvobrevet eller testamentet vid tidpunkten för transaktionen. Villkoret får alltså inte upprättas i efterhand. Denna princip uttalades i rättsfallet NJA 1994 s. 69.SammanfattningTyvärr står det alltså klart, framför allt utifrån domstolspraxis, att det inte finns någon möjlighet att i en sådan här situation upprätta ett avtal med ett villkor som innebär en förfogandebegränsning.Det i princip enda sätt som jag kan komma på för att du ska få den önskade resultatet är att du köper fastigheten av din son, för att sedan ge den till honom i form av gåva med en förköpsklausul. Även detta kan dock inte rimligen tillförsäkra att fastigheten under flera generationer kommer att vara kvar i släkten. Det är nämligen osäkert vilken omfattning förfogandebegränsningar kan ha även då de är giltiga, eftersom de generellt inte gillas av rättsordningen. Detta beror på att de riskerar att orsaka osäkerhet i äganderätten och kan skada fastighetsomsättningen och kreditgivning.Tyvärr ser jag alltså ingen bra lösning på din situation som gör att du kan uppnå det önskade resultatet.Jag hoppas dock att mitt svar klargjort den rättsliga aspekten av din situation. Om du har följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Är en takmonterad lampa fast eller lösegendom?

2019-02-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är en takmonterad kristallkrona fast eller lös egendom när en villa säljs?
Masis Vardanian |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Lagar om vad so tillhör fast respektive lösegendom hittar vi i Jordabalken (JB). Vad är fast egendom?Det som utgör fast egendom är först och främst jord, jorden i sin tur är indelad i fastigheter. 1 Kap. 1 § JB . I sin tur utgör fastighets- och byggnadstillbehöret också fast egendom. 2 kap JB. Hit hör bland annat byggnaden samt fast inredning i byggnaden.Vad är lös egendom?Vad som inte är fast egendom är lös egendom. Man får alltså undersöka vad som faller under fast egendom för att kunna avgöra vad lös egendom är.Utgör lampan fast eller lös egendom?Det jag ska utreda är om den takmonterade kristallkronan är fast egendom i form av byggnadstillbehör. 2 Kap, 2 § JB.Den takmonterade kristallkronan vara ägnat för stadigvarande bruk. Lampan ska ha ett objektivt samband med byggnaden och vara till nytta oavsett vem som äger fastigheten. Sedan har det stor betydelse ifall lampan enbart är monterad via eluttaget eller om den är fastmonterad direkt i taket. Om det skulle vara så att lampan är fastmonterad i taket bör det anses vara byggnadstillbehör och då anses vara fast egendom. I följande rättsfall kom man fram till att föremålet var fast egendom:- NJA 1997 s. 699 parabolantenn bedömdes vara byggnadstillbehör och,- NJA 1996 s. 139 diskmaskin bedömdes vara byggnadstillbehör.Att avgöra om ett föremål är fast eller lös egendom blir ofta frågor som måste bedömas. Man kan ta kontakt med en mäklare för att få hjälp att göra bedömningar i enskilda fall. Hoppas du fick svar på din fråga.Med vänlig hälsningen,