Behövs den andre delägarens godkännande för att ge bort andel i sommarstuga?

2019-02-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om det är två stycken som äger en lagfart 50% (i Fritidshus/Sommarstuga) var och den ena vill ge bort sin del i gåva. Måste i så fall den andre godkänna detta?
Emilia Garpebring |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När flera personer äger en fastighet tillsammans gäller lagen om samäganderätt. Finns det ett avtal mellan samägarna gäller dock avtalet, eftersom lagen är dispositiv.Varje delägare i samägd egendom är fri att förfoga över sin andel, exempelvis genom att ge bort eller sälja den. För en sådan åtgärd krävs alltså inte något godkännande från övriga delägare. Däremot krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över egendomen i sig, vilket framgår av 2 § samäganderättslagen. Skulle en delägare vilja vidta någon åtgärd med fastigheten krävs alltså att den andre går med på det. Det kan också vara bra att veta att en delägare enligt 6 § samägandelagen alltid kan ansöka om att egendomen säljs på offentlig auktion. Skulle delägarna ha mycket svårt att komma överens kan en av dem alltså framtvinga en försäljning för gemensam räkning, såvida inte den andre kan visa att det finns synnerliga skäl emot det.Jag hoppas att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar

Går det att med giltig verkan i ett avtal ställa upp en förfogandebegränsning gällande ny ägares rätt att förfoga över en fastighet, efter att fastigheten redan överlåtits genom köp?

2019-02-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, vi har genomfört en avstyckning av grannfastigheten till förmån för min son som direkt gränsar till min fastighet. Han har köpt tomten av grannen. Meningen var att min son skulle eller ska bygga eget hus där. Men allt känns lite tveksamt nu.. Lantmäteriförättningen är avslutad och vinner laga kraft den 26 mars, (alla handlingar är ännu ej inlämnade till inskrivningsmyndigheten). Nu vill jag undvika att min son eller hans efterlevande säljer eller överlåter fastigheten till annan person utom vår familj eftersom den gränsar till min fastighet som gått i arv inom vår familj sedan 1840, alltså i många generationer. Hur gör jag? Kan jag skriva ett avtal där min son förbinder sig att ej sälja, överlåta eller hyra ut fastigheten utan att först fråga oss andra i familjen, sk. "hembud"?Med vänliga hälsningar
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga aktualiserar främst den rättsliga frågan om huruvida det är möjligt att i en sådan här situation sätta förfogandebegränsningar på en fastighet.Kortfattat är mitt svar dock att nej, tyvärr går det högst sannolikt inte att sätta dylika förfogandebegränsningar på din sons (samt hans arvingars) fastighet.Detta följer av anledningar som jag i det följande ska gå in på närmare.Benefika förvärvFör det första måste det röra sig om ett så kallat benefikt förvärv för att en förfogandebegränsning som t.ex. en förköpsklausul (i detta sammanhang samma sak som hembudsklausul) ska få effekt. Med benefikt förvärv menas att din son måste ha fått fastigheten utan vederlag eller för vederlag som understigit fastighetens värde så pass mycket att den i sin helhet skulle kunna ses som en gåva. Också om han hade fått den genom t.ex. testamente hade det rört sig om ett benefikt förvärv.I detta fall har dock din son, såsom jag förstår det, köpt fastigheten. Eftersom att det då saknas ett gåvosyfte rör det sig inte om ett benefikt förvärv och det går därmed, tyvärr inte, att sätta förfogandebegränsningar på hans fastighet.Att det måste röra sig om ett benefikt förvärv har högsta domstolen uttalat i flera rättsfall. I fallet NJA 1984 s. 673 uttalades följande."Avtalsbestämmelser om förköpsrätt till fast egendom ansågs enligt äldre rätt i princip vara ogiltiga […]. Gällande rätts ståndpunkt måste också antas vara att avtal om förköpsrätt till fast egendom inte kan ingås med bindande verkan i samband med köp […]."Därefter uttalas att dylika förfogandebegränsningar dock har giltighet, då det rör sig om benefika transaktioner såsom gåvor. Detta har fastslagits i fallet NJA 1981 s. 897.FörfogandebegränsningenFörutom att det måste röra sig om en benefik transaktion krävs ytterligare en förutsättning som också hade brustit i denna situation. Nämligen det att förfogandebegränsningen, alltså förköpsklausulen, måste finnas med i gåvobrevet eller testamentet vid tidpunkten för transaktionen. Villkoret får alltså inte upprättas i efterhand. Denna princip uttalades i rättsfallet NJA 1994 s. 69.SammanfattningTyvärr står det alltså klart, framför allt utifrån domstolspraxis, att det inte finns någon möjlighet att i en sådan här situation upprätta ett avtal med ett villkor som innebär en förfogandebegränsning.Det i princip enda sätt som jag kan komma på för att du ska få den önskade resultatet är att du köper fastigheten av din son, för att sedan ge den till honom i form av gåva med en förköpsklausul. Även detta kan dock inte rimligen tillförsäkra att fastigheten under flera generationer kommer att vara kvar i släkten. Det är nämligen osäkert vilken omfattning förfogandebegränsningar kan ha även då de är giltiga, eftersom de generellt inte gillas av rättsordningen. Detta beror på att de riskerar att orsaka osäkerhet i äganderätten och kan skada fastighetsomsättningen och kreditgivning.Tyvärr ser jag alltså ingen bra lösning på din situation som gör att du kan uppnå det önskade resultatet.Jag hoppas dock att mitt svar klargjort den rättsliga aspekten av din situation. Om du har följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Är en takmonterad lampa fast eller lösegendom?

2019-02-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är en takmonterad kristallkrona fast eller lös egendom när en villa säljs?
Masis Vardanian |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Lagar om vad so tillhör fast respektive lösegendom hittar vi i Jordabalken (JB). Vad är fast egendom?Det som utgör fast egendom är först och främst jord, jorden i sin tur är indelad i fastigheter. 1 Kap. 1 § JB . I sin tur utgör fastighets- och byggnadstillbehöret också fast egendom. 2 kap JB. Hit hör bland annat byggnaden samt fast inredning i byggnaden.Vad är lös egendom?Vad som inte är fast egendom är lös egendom. Man får alltså undersöka vad som faller under fast egendom för att kunna avgöra vad lös egendom är.Utgör lampan fast eller lös egendom?Det jag ska utreda är om den takmonterade kristallkronan är fast egendom i form av byggnadstillbehör. 2 Kap, 2 § JB.Den takmonterade kristallkronan vara ägnat för stadigvarande bruk. Lampan ska ha ett objektivt samband med byggnaden och vara till nytta oavsett vem som äger fastigheten. Sedan har det stor betydelse ifall lampan enbart är monterad via eluttaget eller om den är fastmonterad direkt i taket. Om det skulle vara så att lampan är fastmonterad i taket bör det anses vara byggnadstillbehör och då anses vara fast egendom. I följande rättsfall kom man fram till att föremålet var fast egendom:- NJA 1997 s. 699 parabolantenn bedömdes vara byggnadstillbehör och,- NJA 1996 s. 139 diskmaskin bedömdes vara byggnadstillbehör.Att avgöra om ett föremål är fast eller lös egendom blir ofta frågor som måste bedömas. Man kan ta kontakt med en mäklare för att få hjälp att göra bedömningar i enskilda fall. Hoppas du fick svar på din fråga.Med vänlig hälsningen,

Bevittning vid gåva av fastighet

2019-02-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min son har fått del av en skogsfastighet i gåva av sin mormor. Kan hans pappa bevittna gåvobrevet. Pappan och mamman (=jag som är dotter till gåvogivaren) är inte längre gifta.
Oliver Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Vid gåva av fastighet är tillämplig lag, jordabalken (JB).I 4 kap. 29 § JB framgår att samma regler som vid köp av fastighet ska följas när en fastighet ska ges bort. Kraven för att ett gåvobrev ska ses som giltigt följer av 4 kap. 1 § JB. Av 4 kap. 1 § JB följer att för att gåvan ska bli giltig krävs det att det är skriftligt (det är därför ett gåvobrev måste skrivas), att det finns en överlåtelseförklaring (som kan se ut ungefär som att "Jag, XXX, överlåter härmed fastigheten XXX till mitt barnbarn, XXX) samt att det skrivs under av både gåvogivaren (din mamma) och gåvotagaren (din son). Det krävs alltså ingen bevittning av gåvobrevet för att gåvan ska vara giltig.Dock finns det krav på att din son måste söka lagfart inom tre månader från det att gåvobrevet upprättades, vilket följer av 20 kap. 2 § JB. Om gåvogivarens underskrift inte bevittats av två vittnen kommer lagfarten förklaras vilande vilket följer av 20 kap. 7 § 1 p. JB. Det här är dock inget hinder mot lagfart då det av 20 kap. 8 § JB framgår att din mamma bara kommer föreläggas att väcka talan inom en viss tid (vilket hon ju inte kommer göra när hon frivilligt ger bort en del av fastigheten), görs inte det här kommer din son få lagfart på fastigheten.Men för att undvika detta är det därför bra (även om det inte är ett krav) att två vittnen bevittnar när din mamma skriver under gåvobrevet. Det här kan vara vilka vittnen som helst då det inte finns några uttryckliga villkor på vilka som får bevittna en underskrift och din sons pappa kan därför vara ett av vittnena.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan en delägare i fastighet hindra att andelar säljs?

2019-02-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Vi är 4 syskon som äger varsin lika stor del i en fastighet.Nu vill ett syskon köpa ut två av oss andra.Kan det fjärde syskonet opponera sig?Med andra ord, måste alla delägare vara överens om hur, när och till vem andelar säljs?Eller är varje delägare fri att sälja till vem den vill?
Emilia Garpebring |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om samägd egendom finns i lag om samäganderätt. Lagen är dispositiv, vilket innebär att om ni har avtalat om något annat än vad som står i lagen gäller ert avtal. Eftersom jag inte känner till något avtal mellan er syskon utgår jag dock här ifrån vad som gäller enligt lagens regler.Svaret på frågan om det fjärde syskonet kan opponera sig är nej, varje delägare i samägd egendom är fri att förfoga över sin andel och kan alltså på egen hand välja att sälja eller pantsätta sin del. Ditt syskon kan alltså köpa ut två av er utan att alla delägare behöver samtycka till det. Däremot krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över egendomen i sig, vilket framgår av 2 § samäganderättslagen. Skulle det syskon som köper ut er vilja vidta någon åtgärd med fastigheten behöver hen därför det fjärde syskonets samtycke. Att äga en majoritet av andelarna är alltså inte i sig en garanti för att få sin vilja igenom.Det kan också vara bra att veta att en delägare enligt 6 § samäganderättslagen alltid kan ansöka om att egendomen säljs på offentlig auktion. Skulle de syskon som är delägare efter utköpet absolut inte kunna komma överens kan alltså en av dem framtvinga en försäljning av fastigheten, om inte övriga delägare kan visa att det finns synnerliga skäl emot det.Jag hoppas att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar

Min son var nära på att drunkna på grund av en trappa i badhuset, fastighetsägaren vill inte göra något, vad ska jag göra?

2019-02-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan,Vi har haft en incident på en privat simskola där våra fyraåriga son går.Det som hände var att vår son fastnade i en ståltrappa med foten och inte kom loss utan att jag istället fick dra loss honom. Huvudet var under vattenytan och hade jag inte fått loss honom så hade det blivit en drunkningsincident. Vi har pratat med dem som bedriver simskolan att detta bör åtgärdas så att det inte kan ske igen. De i sin tur har pratat med fastighetsägaren som inte har något intresse av att åtgärda trappen då det möjligen kan innebära en stor kostnad. Min fråga är då, vems är ansvaret i detta fall? Finns det regler och lagar för att bedriva simskoleverksamhet? Krav på anläggningen osv? Vi skulle ju gärna gå vidare med detta ärende, men är osäkra var vi bör vända oss och vilken grund vi har att luta oss mot.Mvh, Orolig förälder
Sandra Lundin |Hej och tack för att du vände dig till oss på Lawline med din fråga!Det finns ingen enskild lag som hanterar din fråga. Man kan dock få viss vägledning från produktsäkerhetslagen. I mitt svar kommer jag inledningsvis kort också beröra lagen om offentlig upphandling Vem är ansvarig för vad?Inledningsvis vill jag konstatera att de flesta badhus i Sverige ägs och drivs av Sveriges kommuner. Jag utgår också från det i mitt svar till dig. Behöver en kommun köpa in olika tjänster till sitt badhus så ska det sedan ske genom offentlig upphandling. Trots att simskola skulle kunna ses som en tjänst sker ingen upphandling för den verksamheten. Detta eftersom upphandling endast görs när en kommunen ska betala för något; simskole-avgiften betalas av deltagarna i simskolan och inte av kommunen. Kommuner upplåter dock bassängtid och lokaler för dem som tillhandahåller tjänsten simskola. Sammanfattningsvis: Det är den privata simskolan som ansvarar för själva simskoleverksamheten och kommunen är ansvarig lokalen d.v.s badhuset.Vilka regler gäller för de lokaler som används för simskoleverksamhet?Det finns inte en specifik lag med regler för lokaler där simskola hålls. Som jag nämnde tidigare kan man dock få vägledning från produktsäkerhetslagen. Konsumentverket har utifrån den lagen tagit fram ett dokument kallat "vägledning för badanläggningar". I vägledningen står bland annat:Ansvaret för att en tjänst är säker ligger hos den som erbjuder tjänsten. I ansvaret ingår att tillhandahålla en säker anläggning, tydlig säkerhetsinformation samt bedriva ett systematiskt säkerhetsarbete i syfte att förebygga personskador. Systematiskt säkerhetsarbete innebär att badhusanläggningen bör genomföra riskanalyser. I riskanalys ingår att:- Identifiera faror och vilka som riskerar att skadas- Bedöma risker utifrån allvarlighetsgrad och sannolikhet. Riskanalysen ska senare leda till: - Att nödvändiga åtgärder vidtas för att ta bort eller minimera riskernaSammanfattning och mitt råd:Eftersom badhuset är kommunalt är de ansvariga för lokalen. Det är därför kommunens ansvar att identifiera faror i badhuset och minimera riskerna för personskador. Det är också kommunens ansvar att se till att riskerna minimeras. Det som hände dig och din son är mycket allvarligt då det i allra värsta fall kunde lett till en drunkningsincident. Eftersom anledningen till att drunkningen kunde inträffat är på grund av trappan i badhuset så blir mitt råd därför att anmäla badhuset till konsumentverket. De är nämligen ansvariga för att se till att produktsäkerhetslagen följs. Anmälan av badhuset kan du göra genom denna länk. Vill du läsa mer om konsumentverkets vägledning kan du göra det här.Hoppas du känner att du fått svar på din fråga! Har du följdfrågor kan du, eftersom du har valt möjlighet till telefonuppföljning, mejla mig på sandra.lundin@lawline.se för att boka in en telefontid som passar dig!

What is the difference between a hyresrätt contract and an inneboende contract?

2019-02-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Can someone who is renting a room as inneboende say that he or she has a hyresrätt contract? What is the concept of hyresrätt, actually?
Alicia Yngstrand |Hello! Thank you for using Lawline to find the answer to your question!The world of rentals in Sweden can be quite confusing – but I think I will be able to clear up your confusion!Hyresrätt is a "first-hand contract"Basically, if I am renting a hyresrätt, my name will be on the lease and the contract will be between myself and the housing committee in charge of the apartment building (hyresrättsföreningen). You do not own the apartment, you pay a monthly fee to rent it. However, it is a very secure way of living (there are strict rules to protect the tenants). Inneboende = sub-letting arrangement!If you're an inneboende you're usually not renting out an entire apartment. Instead you might rent one room. You can rent from the person who has the first-hand contract. This person must first get permission to from their housing committee to be allowed to have an inneboende. After that the contract is between you and the person with the first-hand contract. So this isn't the same as having a hyresrätt contract! This is, however, a common solution for living in Sweden! Despite this, there isn't as much safety on the market for those who are inneboende. If this is something you're considering, I would highly recommend that you draw up a contract which states clearly: 1. What the rent is2. How long you're renting 3. What the term of notice (for cancellation of the renting agreement) is Number 3 above is very important! You don't want to be forced to move, out of the blue! I wish you the best of luck! Should you have any more questions, don't hesitate to ask! I really hoped this helped clear things up for you.Yours truly,

Hur utser vi ny styrelse för vägsamfällighetsförening?

2019-02-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej.Min fastighet som jag äger ingår i en Vägsamfällighetsförening som bildades 1995 med hjälp av lantmäteriet.Styrelsen som då bildades har aldrig haft sammanträden och har inte utlyst några årsmöten och val av ny styrelse . Nu finns ett behov av styrelse för att kunna hantera aktuella frågor om ingående vägar i sammfälligheten. Jag har tillgång till alla ingående fastigheter och ägarnas adresser. Listan kan vara inaktuell i vissa fall då den är från grundandet av föreningen.Frågan är: kan jag och några andra delägare i sammfälligheten själva kalla samman alla föreningsmedlemmar enligt listan för att kunna bilda en ny styrelse. måste listan uppdateras till nu aktuella adresser eller måste någon myndighet , tex länsstyrelsen utse en syssloman som skall utföra detta. Vi vill göra detta till så låg kostnad som möjligt.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningDen lag som reglerar vad som gäller angående bland annat styrelse för en samfällighetsförening är lagen om förvaltning av samfälligheter.Styrelsen för en samfällighetsförening ska bestå av en eller flera ledamöter och ha sitt säte i den ort där medlemmarnas fastigheter, eller huvuddelen av dessa ligger. För att ni ska kunna kalla till styrelsemöte och utse en ny styrelse, krävs det att det finns en beslutsför styrelse. Som jag tolkar din fråga finns det i nuläget ingen beslutsför styrelse varför ni inte heller kan kalla till ett möte och utse en ny. Då finns det möjlighet att ansöka hos länsstyrelsen om att en syssloman ska utses. Sysslomannen tar ensam över hela styrelsearbetet och kan i princip ensam hantera föreningens angelägenheter och företräda den. Så blir främst aktuellt om det är något brådskande som omedelbart måste tas om hand eller om ingen är beredd att åta sig styrelsearbetet, dvs. om styrelse inte kan utses. Sysslomannens främsta uppgift är att se till att en beslutsför styrelse utses. När en beslutsför styrelse åter finns avslutas sysslomannens uppgift automatiskt. Sysslomannen har rätt att få betalt för sitt arbete, vilket bestäms av länsstyrelsen, men betalas av föreningen (jfr 33 §). Vid ansökan om syssloman ska följande skickas med i ansökan till länsstyrelsen:- Förklaring till varför föreningen behöver en syssloman. - Förslag på vem som ska bli syssloman och kontaktuppgifter till personen. Om ni inte har något förslag kommer Länsstyrelsen utse en syssloman. - Kontaktuppgifter till styrelsen, om det finns någon. - Kopia av aktuell medlemsförteckning med fullständiga adresser. - Bevittnad kopia av föreningens stadga. - Kopia av protokollet från den senaste föreningsstämman och det senaste konstituerande mötet. - Utdrag från Lantmäteriets register, på vad som finns registrerat om föreningen. Utdrag kan beställas från Lantmäteriet.Sammanfattning och rådEftersom en styrelse för er vägsamfällighetsförening är utsedd men inte beslutsför kan ni i nuläget inte själva kalla till ett möte och utse en ny. Däremot kan ni vända er till länsstyrelsen och ansöka om att en syssloman utses. Ni kan själva ge förslag på vem som ska vara syssloman, om ni inte ger något förslag kommer länsstyrelsen att besluta om en syssloman.Jag har full förståelse för att ni vill att det ska bli så billigt som möjligt. Jag kan tyvärr inte säga exakt hur mycket arvodet kommer att bli. Däremot är sysslomannens främsta uppgift att utse en beslutsför styrelse i enlighet med föreningens stadgar. Om det är det enda arbetet och det finns medlemmar som är beredda att ställa upp som styrelse och ordförande, torde arbetet inte bli varken omfattande eller kostsamt.Min rekommendation är att ni ansöker om en syssloman hos den länsstyrelse som är aktuell i ert fall och bifogar de uppgifter jag listat ovan. Länsstyrelsen är en myndighet, vilken enligt lag har en serviceskyldighet. Därav kan ni ringa till länsstyrelsen och de ska hjälpa er vidare med exakt hur ni går till väga vid er ansökan och även besvara eventuella frågor ni har om förfarandet.Om något är oklart i svaret är ni varmt välkomna att återkomma per e-post till mig på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,