Gåvovillkor om förbud mot pantsättning av fastighet, går detta att ändra efter gåvogivarens bortgång?
Jag har fått som gåva en 50% andel i en fastighet för 35 år sedan. I villkoren står det att jag inte får pantsätta fastigheten 20 år efter att gåvogivarens frånfälle. Resterande 40% har jag köpt till marknadspris samt de sista 10% har jag ärvt utan några inskränkningar. Gåvogivaren har varit avliden i 14 år och jag är ensam bröstarvinge. Jag behöver nu belåna fastigheten. Kan jag göra det. Begränsningen att inte få pantsätta fastigheten är en stor inskränkning.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Jag förstår det som att du har en fastighet som du delvis har fått som gåva, ärvt och betalat en del av själv. Den del som du har fått i gåva, 50 %, har du fått med ett förbehåll med att du inte får pantsätta fastigheten 20 år efter att gåvogivaren gått bort. Gåvogivaren har varit avliden i 14 år, och jag förstår din fråga som att du nu undrar om du kan belåna fastigheten trots gåvovillkoret.
Fastighet som givits bort som gåva och gåvovillkor
En gåva som ges bort med olika villkor och förbehåll, kan närmast ses som en form av avtal. När det gäller gåva av fastighet måste gåvan och gåvobrev uppfylla de krav som finns i Jordabalken för att anses vara giltigt. Dessa krav framgår av 4 kap. 1 § Jordabalken tillsammans med 4 kap. 29 § Jordabalken, och innebär att följande måste vara uppfyllt:
- Gåvobrevet ska vara skriftligt
- Det ska framgå vilken fastighet som gåvan rör sig om
- Det ska framgå hur stor del av fastigheten som gåvan avser
- En förklaring om att det är just en gåva
- Eventuella villkor som kommer med gåvan – exempelvis förbud att inteckna/pantsätta fastigheten
- För att bli beviljad lagfart för fastigheten krävs även att både gåvogivaren och gåvomottagaren skriver under gåvobrevet, samt att detta bevittnas av två personer
Om ett gåvobrev gällande en fastighet uppfyller dessa krav, är gåvan giltig. Eftersom du fått fastigheten som gåva för så pass längesedan, antar jag att allt detta är uppfyllt och att du har fått lagfart på fastigheten. Din gåva av fastigheten är befäst med ett villkor, som innebär att du inte får pantsätta fastigheten 20 år efter att gåvogivaren har avlidit. När du ansökte om lagfart för fastigheten, har detta gåvobrev med detta villkor registrerats i fastighetsregistret. Det innebär att detta finns registrerat, att du inte får pantsätta fastigheten först tidigast om ytterligare 6 år.
Det framgår av 22 kap. 2 § Jordabalken att inteckning av fastighet (pantsättning av fastighet) kan göras av fastighetsägaren. Av 22 kap. 3 § punkt 2 Jordabalken framgår även att inteckning av fastighet inte ska godkännas om det finns en anteckning i fastighetsregistret att fastigheten inte får intecknas. I och med att gåvovillkoret är giltigt enligt formkraven och att detta förbud mot att pantsätta fastigheten bör finnas i fastighetsregistret, är du tyvärr förhindrad att belåna din fastighet.
Ändra gåvovillkor och permutation
Villkor som en gåva är befäst med kan ändras i vissa fall ändras. Dessa kan dock inte ändras ensidigt av varken gåvogivaren eller gåvotagaren, utan om båda parter kommer överens om att gåvovillkoren ska ändras kan ett nytt gåvobrev skrivas med nya villkor. Då ska även dessa nya villkor gällande fastigheten registreras i fastighetsregistret. I ditt fall, har både du som gåvotagare och gåvogivaren av fastigheten varit överens om detta villkor angående fastigheten, och då gåvogivaren inte längre lever kan du tyvärr inte själv ändra villkoren.
Det finns dock en annan möjlighet till att ta bort eller ändra gåvovillkor som kallas för permutation. Permutation innebär att man ansöker om tillstånd att ändra exempelvis ett villkor vid en gåva. Ansökan om permutation kan göras för fall där det krävs samtycke från gåvogivaren att få sälja eller pantsätta en fastighet som fåtts i gåva, men gåvogivaren av särskilda skäl inte kan lämna ett sådant samtycke till gåvotagaren, se 1 § Permutationslagen. Permutation kan även göras i de fall där det finns särskilda skäl att gåvovillkoret inte längre ska gälla. Din situation, där pantsättning av fastigheten inte får göras innan 20 år efter gåvogivarens bortgång skulle kunna falla in under ett sådant särskilt skäl, eftersom det är en sådan inskränkning i din nyttjanderätt av fastigheten, som du också själv påpekar.
En ansökan om permutation kräver dock att en avgift betalas, och det kan ta tid innan ansökan hanteras. Du kan dock kontakta kammarkollegiet angående din situation, för att få hjälp med hur du kan gå vidare med just ditt gåvovillkor. Detta kan du göra via kammarkollegiets hemsida HÄR:
Sammanfattning samt rekommendation
När det gäller gåva av fastighet krävs det att vissa formkrav är uppfyllda för att gåvan, och eventuella villkor som gåvan är befäst med, ska anses vara giltiga. Som jag tolkar din situation, har gåvobrevet uppfyllt dessa ovan nämnda krav, och att du har sedan 35 år tillbaka stått som ägare på fastigheten och därmed även står på lagfarten för denna. Det innebär även att gåvovillkoret om att inte få pantsätta fastigheten på ytterligare 6 år också är giltigt. Ett sådant gåvovillkor kan inte ändras ensidigt av vare sig gåvogivaren eller gåvotagaren, utan måste göras i samförstånd och genom ett nytt gåvobrev som ersätter det gamla. Detta är tyvärr inte möjligt i din situation, eftersom gåvogivaren är avliden sedan 14 år tillbaka. Det som är möjligt för din situation är en eventuell permutation som du ansöker om hos Kammarkollegiet. Genom permutation kan gåvovillkoret tas bort, om Kammarkollegiet anser att just din situation uppfyller sådana särskilda skäl som krävs. Som du själv nämner, är det en väldigt stor inskränkning för dig och din nyttjanderätt av fastigheten att fortfarande inte kunna pantsätta fastigheten. Det kan därmed finnas en viss möjlighet till att få gåvovillkoret ändrat eller borttaget. För att vara på den säkra sidan, rekommenderar jag dig att höra av dig till Kammarkollegiet via den länken ovan, för att se om du kan få mer information om just dina möjligheter. Där kan du även ställa fler frågor om just ditt gåvovillkor, som de förhoppningsvis kan besvara åt dig.
Med detta, hoppas jag att jag har uppfattat dina fråga rätt, och att du känner att du fått denna besvarad. Om du vill att jag förtydligar något i mitt svar, eller har en följdfråga, får du gärna skicka mig ett mail på min e-post: hilma.nilsson@lawline.se.
Vänligen,
