Krävs det någon särskild åtgärd när man förvärvar fastighet genom testamente?

2019-12-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejVår mamma dog 2015 och nu är det dags att skifta dödsboet eftersom det ingår en jordbruksfastighet. Vi är två syskon. Det finns inga särkullbarn. Det finns ett testamente efter vår mor där hon uttrycker sin vilja att vi ska ärva hennes del som enskild egendom. Vår pappa dog redan 1990 och där finns inget testamente skrivet. Vi ska nu göra ett arvskifte så att fastigheten kommer att stå på oss båda som hälftenägare. Är det något speciellt vi behöver tänka på?Med vänlig hälsning
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar din fråga som att du undrar vilka åtgärder ni måste vidta i syfte av att rättsligt se till så att ni är hälftenägare till fastigheten och de särskilda reglerningar som kommer med det måste iakttas. Er fråga regleras i jordabalken (JB) och samäganderättslagen (samäL). Vad innebär samäganderätt?När fastighet eller lös egendom innehas med samägande rätt så utgår man från att alla ägare innehar lika del, dvs 50 % i ert fall (1 § samäL). Huvudregeln är att alla åtgärder som berör fastigheten får enbart vidtas med samtliga ägares samtycke (2 § samäL). Samäganderätt kan uppstå med eller utan avtal, det kan räcka med att ni båda beviljas lagfart alternativt att ni båda framkommer på de handlingar som utdelas från dödsboet. Vem/vilka äger en fastighet?Det finns två olika typer av ägandeformer till en fastighet; Civilrättslig och offentligrättslig. Det som skiljer de två formerna åt är vem som erhåller lagfart. Den som har lagfart är offentligrättslig ägare, den som framkommer av överlåtelsehandlingarna är civilrättslig ägare. Således, för att man ska vara både civilrättslig och offentligrättslig ägare krävs att man står på överlåtelsehandlingarna samt har beviljats lagfart. Det som skiljer de två ägandeformerna åt huvudsakligen är att den offentligrättsliga ägaren kan söka inteckning i fastigheten och därmed belåna den. Vad bör ni tänka på?Utifrån din fråga kan jag inte konstatera vilka handlingar som följer av testamentet. Men generellt bör fastigheten föras över till er båda genom överlåtelsehandlingar (civilrättsligt ägarskap) samt att ni ansöker om lagfart så fort ni får dessa (Offentligrättslig ägare). Om det av lagfarten och överlåtelsehandlingarna framkommer att ni båda sår på fastigheten får ni per automatik samäganderätt. Om ni önskar att reglera vem som får göra vad vad gäller fastigheten bör i upprätta ett inbördes avtal där ni delegerar befogenheter och behörigheter sinsemellan. Hoppas ni fick svar på er fråga,MVH

Vad är normalt slitage?

2019-11-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Vi har hyrt en lägenhet av ett par som äger en bostadsrätt. Under tiden vi bodde där så har det blivit en repa på spisen som enligt dom gör att spisen måste bytas ut. Vi hade såklart en försäkring som hade täckt detta men det visar sig att paret vi hyrde av inte hade någon som helst försäkring utom bostadsrättsförsäkring. Vi har dessutom betalat in en deposition på 8000kr och denna kommer dom då hålla inne för att kunna byta ut spisen. Min fråga är då om dom verkligen kan göra såhär, vi har tagit vårt ansvar att ha försäkring för att kunna ta ansvar för en skada om det skulle uppstå (som det nu gjort) men dom har varit väldigt oansvarsfulla genom att inte ha någon försäkring. Känns väldigt orimligt att vi ska betala 8000kr istället för vår självrisk (1200kr) bara för att dom varit "klantiga" och inte haft någon försäkring. Tacksam för guidning och svar.
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!PrivatuthyrningslagenNär man hyr ut sin bostadslägenhet (bostadsrätt) för annat än fritidsändamål är det lagen om uthyrning av egen bostad som gäller (privatuthyrningslagen). Av 1 § privatuthyrningslagen framgår det att 12 kap jordabalken gäller om inget annat framkommer i privatuthyrningslagen. 12 kap jordabalken (även kallad för hyreslagen) reglerar hyresförhållanden och behandlar en rad olika situationer som kan förekomma.VårdnadspliktI 12 kap 24 § jordabalken framkommer det att hyresgästen ska vårda lägenheten med vad därtill hör. Denna paragraf beskriver nämligen en vårdnadsplikt för hyresgästen. Hyresgästen ska ersätta skada som uppkommit i lägenheten genom vårdslöshet, försummelse eller vållande. Skador som är att anse som normalt bruk eller vanligt slitage omfattas inte. Därmed är hyresgästen endast skyldig för sådana skador som inte är inom detta. Det så kallade culpaansvaret är långtgående för hyresgästen, som ansvarar för sig själv men även för de gäster som kommer in i lägenheten och som vållar skada på lägenheten. Hyresgästen är dock inte ansvarig för rena olyckshändelser. Hyresvärden är den som har bevisbördan. Det betyder att hyresvärden ska bevisa att skadan uppkommit under hyrestiden.Normalt slitage?Vad är det då som kan anses vara normalt slitage? Detta är något som får diskuteras ifrån fall till fall men normalt är det exempelvis hål i väggar efter tavlor, eller repor i golvet efter möbler osv. När det kommer till spishällen är det omöjligt för mig att säga om det är normalt slitage eller inte med den information som jag har, men jag kan tycka att det högst troligen är det. Det finns ett fall som kom till hyresnämnden, där fick hyresvärden faktiskt infinna sig i lite slitage och en missfärgning på spishällen. Om det rör sig om en repa, kan jag tycka som fallet uttrycker får anses vara normalt slitage och något som bostadsrättshavaren får leva med. Du kan läsa artikeln här: https://www.hemhyra.se/nyheter/hyresgastens-bild-pa-spis-lonade-sig/Bostadsrättslagen - bostadsrättshavarenDet ska även nämnas att bostadsrättshavaren har det största ansvar för sin lägenhet. Detta framkommer av 7 kap 12 § bostadsrättslagen. Där står det att bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Därmed får bostadsrättshavaren själv bekosta skador och slitage som uppkommer på grunda av uthyrning i andra hand.SammanfattningFörmodligen kan det röra sig om normalt slitage men svårt för mig att avgöra. Det jag kan säga är att om det är det så ska bostadsrättshavaren bekosta denna skada själv och inte ni, därmed ska du ha tillbaka dina 8000 kr. Om de är smarta accepterar de er försäkring och betalar självrisken som ni har, så de slipper betala en helt ny. Om du behöver mer hjälp är det bara att ta kontakt igen, hoppas allt löser sig. Vänligen,

Markägare - parkeringsplatser

2019-11-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejVi är ett fastighetsbolag som har gratis p-platser vid våra fastigheter för våra hyresgäster.Vi har inga skyltar, om det krävs skyltar vad ska där stå på dessa.Vad gör vi om där ställs bilar som är avställda på dessa platser.Kan vi på något sätt ta ut en avgift eftersom det är vår mark? eller vad ska vi göra för att bli av med detta problem.Hoppas Ni kan hjälpa oss.
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Den mark som är er, äger ni och kan bestämma vad ni vill göra där, där råder markägarens regler. Markägaren kan, enligt lag om kontroll avgift vid olovlig parkering, upplåta mark eller förbjuda parkering. Det betyder att markägaren kan helt bestämma vem som får parkera och vad det är för villkor för parkeringen. Det finns inget krav på att markägaren ska behandla alla lika. Det betyder att ni kan välja hur ni själva vill göra med er parkering, om det ska tas ut en avgift för de som inte är boende osv. Markägaren bestämmer själv vilka avgifter som ska tas ut för parkering. Ett exempel på hur det fungerar där min mamma bor, samfällighetsförening, där har alla boende lappar med boendeparkering både till sin egen bil och till besökande. Om det är någon som står på deras parkering utan tillstånd kan de få bot, dessa får dock inte överskrida för vad kommunen ger i parkeringsbot. Ni kan läsa mer om detta i denna parkeringshandbok, förklarar allt väldigt utförligt:ParkeringshandbokVänligen,

Försäljning av andel i samägd fastighet

2019-11-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om flera barn får en fastighet som ett förtida arv och ett av barnen vill få ut sin del , kan då de andra sätta stopp för detta?
Johanne Örnfeldt Svensson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. I ditt fall är Lagen om samäganderätt tillämplig då de äger fastigheten tillsammans. Lagen är i huvudsak dispositiv och annat kan alltså avtalas. I mitt svar så utgår jag från att inget annat har avtalats. Om någon vill sälja hela fastigheten så krävs samtliga delägares samtycke. (2§). Dock krävs inte samtliga delägares samtycke om en delägare vill förfoga över sin egen andel i fastigheten och vill få ut sin del. Det är alltså fritt fram för personen att sälja sin andel i fastigheten oavsett vad de andra tycker.Dock finns det alltid en möjlighet för de andra delägarna att köpa dennes del.Hoppas du fick svar på din frågaMvh,

Boende i industrifastighet kan medföra vite

2019-12-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |industrifastighet som även haft några boenden under mycket lång tid kommunen lägger vite nu att ingen får bo där permanent - vad gäller
Tora Odin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vad säger plan- och bygglagen om att bo i industrifastigheter?Enligt Plan- och Bygglagen (PBL) krävs det bygglov för att en industrifastighet ska få användas som bostad istället för lokal. Anledningen till regleringen är att industrifastigheter normalt sett inte är utformade för boende, vilket kan innebära fara om man trots allt bor där – fram för allt ur brandsäkerhetssynpunkt. För en fastighet där vissa utrymmen är tänkta att använda som bostäder ställs krav på ett skydd mot brandspridning mellan bostäderna, medan samma krav på brandspridningsskydd inte finns för industrifastigheter. Industrifastigheter omfattas heller inte av samma regelsystem för lägsta godtagbara standard som gäller för en bostad. I en bostad finns krav på anordningar för kontinuerlig uppvärmning, tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, avlopp för spillvatten, toalett och tvättställ, el för normal hushållsförbrukning och möjlighet till matlagning. Det krävs även tillgång till förrådsutrymmen inom fastigheten och tillgång till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den. Utöver allt detta får huset inte ha brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. Sammanfattningsvis är alltså kraven på lägsta godtagbara standard relativt höga för fastigheter som ska användas som bostad, medan samma krav inte gäller för industrifastigheter. Plan- och bygglagen blir tillämpligDen lag som kommunen har stött sig på när man kommit fram till att utfärda vite om någon bor permanent i industrifastigheten är PBL. Som jag nämnde inledningsvis krävs det bygglov för att en industrifastighet ska få användas som en bostad, vilket framgår av 9 kap 2 § PBL. Om det är ens går att söka bygglov för att bo i fastigheten eller inte beror på detaljplanen. Av den plankarta som finns i detaljplanen för området framgår hur marken får användas, exempelvis för bostäder, industri eller handel. Eftersom kommunen agerat som de gjort utgår jag från att boende inte är tillåtet i fastigheten därför att det inte sökts bygglov för ändrad användning av lokal till bostad, och/eller att boende i fastigheten inte är förenligt med detaljplanen. Om boende trots detta sker i industrifastigheten har kommunen rätt att förbjuda detta, exempelvis genom att utfärda vite om boendet inte upphör. Industrifastigheten kan ändras till boendeOm det är så att detaljplanen i dagsläget inte tillåter permanent boende i industrifastigheten kan detta gå att ändra. För att det ska bli möjligt krävs dock en planändring, så att detaljplanen ändras och tillåter även boende. För detta krävs en ansökan. Därefter krävs bygglov för att få ändra användningen av de delar av byggnaden som önskas bli bostäder. Processen är inte helt enkel men det finns mycket information att hämta på nätet. Jag kan tipsa om att läsa på den aktuella kommunens egna hemsida, där det brukar finnas bra information om hur själva ansökan ska göras. Ett alternativ är att ta hjälp av en jurist som får bistå i processen. Vi på Lawline har jurister som kan hjälpa till om ni önskar vidare hjälp i frågan.SammanfattningsvisDet är inte tillåtet att använda en industrifastighet som bostad utan att först ha sökt bygglov för ändring av lokal till bostad. Om detaljplanen inte godkänner boende i industrifastigheten måste detaljplanen ändras innan bygglov kan sökas. Används industrifastigheten som bostad utan tillstånd har kommunen rätt att ta ut vite. Hoppas att du fått svar på din fråga.Behöver du ytterligare hjälp och vill boka tid med en jurist kan du maila mig på tora.odin@lawline.se, så upplyser jag dig om våra priser och hur vi kan bistå.Vänligen,

Ersättning vid kommunens rätt att lösa in fastighet

2019-11-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kommunen vill lösa in 212 m^2 av min fastighet för att anlägga en P-plats inom detaljplanerat område. De erbjuder en ersättning på 7,50 kr/m^2, vilket jag förkastat. Markens taxeringsvärde är cirka 200 kr/m^2. Är jag tvungen att acceptera kommunens bud?
Cecilia Lindeborg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om detta finns i plan - och bygglagen (PBL). Enligt 6 kap. 13 § PBL får kommunen lösa in mark eller annat utrymme som enligt detaljplanen till exempel ska användas för en allmän plats som kommunen ska ansvara för. I vissa fall är kommunen till och med skyldig att lösa in mark på fastighetsägarens begäran. Enligt 6 kap. 17 § PBL ska ersättningen bestämmas enligt expropriationslagen (ExprL). Enligt 4 kap. 1§ ExprL ska ersättning betalas ut som motsvarar marknadsvärdet på fastigheten. Är det bara en del av en fastigheten ska ersättningen motsvara minskningen av fastighetens värde. Vidare ska ytterligare 25 % av marknadsvärdet betalas ut. Eftersom kommunen vill lösa in en del av din fastighet måste först minskningen av hela fastighetens värde beräknas. Du har rätt att få ersättning som motsvarar den minskningen inklusive ytterligare 25 %. Eftersom marknadsvärdet inte framgår i frågan kan jag inte besvara vilken exakt summa du har rätt till. Hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Expropriation som inte fullbordats - rätt till skadestånd?

2019-11-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, vår fastighet blev 1992 av kommunen utsatt för expropriation, efter en mycket lång och tråkig procedur i ca 10 år. Vi blev av med hälften av med ca 2.000kvm av vår gräsmatta, kommunen skulle bygga en radhuslänga med ca 7 lägenheter för pensionärer. De skulle om de så ville kunna gå över gatan till ett av kommunens ålderdomshem för att äta. Vi påpekade att det var lämpligare att bygga på andra sidan ålderdomshemmet för att slippa gå över gatan, som är livligt trafikerad. Detta passade naturligtvis inte kommunen, men i slutet av 1980-talet byggdes det bakom hemmet, som som vi förgäves föreslagit. Trots detta skulle expropriationen genomföras, då ärendet kommit så långt. Idag, har det fortfarande inte hänt något i vår trädgård, jag sköter marken som om det vore vår, men kan ju inte använda den till något, då jag inte vet när de vill åt den. Marken kommer inte att användas till det de fått expropriationstillstånd för, då de ju byggt på andra sidan. Har någonstans läst om att marken inom rimlig tid inte användes till det man fått tillstånd för, skall vi kunna få ersättning enl dagens värde på marken. Kan detta vara riktigt? Mycket tacksam för svar.
Catharina Såmark |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!2 kap. 12 § Expropriationslagen (ExpL) föreskriver att expropriationstillstånd inte ska meddelas om ändamålet lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av expropriationen från allmän och enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. Detta utgör en slags grundprincip, - utifrån det du beskriver verkar det som att denna bestämmelse inte har tillgodosetts, eftersom att byggnaderna ändå uppfördes på andra sidan vägen.SkadeståndRätten till ersättning pga. expropriation regleras i 4 kap. ExpL. Eftersom att expropriationen inte har fullbordats aktualiseras inte dessa regler i detta fall.Rätten till ersättning förutsätter att man har lidit någon form av skada. Enligt 3 kap. 2 § skadeståndslagen ska "stat eller kommun ersätta personskada, sakskada eller ren förmögenhetsskada som vållats genom fel eller försummelse vid myndighetsutövning i verksamhet för vars fullgörande staten eller kommunen svarar."Ren förmögenhetsskada utgör en ren ekonomisk skada, och utifrån det du beskriver tycks någon sådan inte ha uppstått. Skadan som ni har drabbats av torde vara av ideell karaktär, då ni som fastighetsägare inte kunnat bruka marken som ni vill, då ett expropriationstillstånd föreligger. Vad ni bör göra:Den ideella skadan kan anses bero på myndighetsfel, där 2 kap 12 § ExpL inte har tillgodosetts. Justitiekanslern (JK) har möjlighet att på frivillig väg att reglera vissa skadeståndsanspråk som riktas mot staten, som grundar sig på ett felaktigt myndighetsbeslut. Med tanke på att det har varit en långdragen process, som säkerligen har varit tidskrävande för er, och ni inte har kunnat nyttja marken som ni vill, tror jag att ni inte har något att förlora på att skicka in ett skadeståndsanspråk till JK, se mer info (här). Jag tolkar din fråga som att expropriationstillståndet meddelades för drygt 25 år sedan sedan. Fullföljs inte expropriationstillståndet inom ett år från att det meddelades kan ni vända er till domstolen och yrka på att det ska upphävas, (3 kap. 6 § ExpL).Om förhållandena sedan expropriationstillståndet meddelades har ändrats så att förutsättningarna för expropriationstillståndet inte föreligger ska regeringen upphäva beslutet, (3 kap 10 § ExpL). Får ni expropriationsbeslutet upphävt kan ni bruka marken hur ni vill. Jag hoppas att jag bringade lite klarhet i vad som gäller! Har du fler funderingar är du välkommen att höra av dig. Med vänlig hälsning,

Vad är syftet med ett besiktningsprotokoll vid flytt?

2019-11-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan ni redogöra för mig innebörden och syfte med besiktningsprotokoll i samband när jag som hyresgäst flyttar från en lägenhet?En fundersam kille
Axel Bellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad är syftet med ett besiktningsprotokoll?Vid varje inflyttning och utflyttning brukar en besiktning av lägenheten göras. Detta är för att eventuella skador i lägenheten ska antecknas och för att man ska veta under vilken period dessa skador uppkommit. När en hyresgäst flyttar kan det ha uppkommit skador i lägenheten som hyresvärden vill ha ersättning för. För att kunna bevisa när skadorna har uppkommit kan hyresvärden använda sig av besiktningsprotokollen. Svar: Syftet med ett besiktningsprotokoll är att dokumentera eventuella skador i lägenheten och under vilken hyresgäst dessa skador har uppkommit. Hoppas du fått svar på din frågaVänliga hälsningar