Möjligheter till inlösen av fastighet

2019-05-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |I Kommunen X äger jag en obebyggd fastighet som är belagd med byggförbud. Detta skedde för 40 år sedan p g a att Landstinget, som gränsar till fastigheten, ansåg sig behöva den för en ev utvidgning. Så har ej skett. Landstinget, nuvarande XX Region, har flera ggr erbjudits köpa, men ej visat något intresse. Trots detta vill X lndals stad upphäva byggförbudet ( för detta krävs en ändring i stadsplanen), med hänvisning till regionens framtida behov.Vilka juridiska möjligheter har jag för att få en ändring tillstånd?Kan jag begära skadestånd? P g a att tomten inte får bebyggas går jag miste om intäkten från en försäljning värd ett antal miljoner kr.Tacksam för svar
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Jag vill börja med att beklaga din situation.Jag tolkar din fråga som att du äger en obebyggd fastighet belagd med byggförbud för att kommunen eventuellt vill använda din mark till utbyggnad någon gång i framtiden. Det verkar som att de vägrar upphäva byggförbudet trots att lång tid har förflutit sedan byggförbudet ålades fastigheten och kommunen vägrar att köpa fastigheten. Jag är inte säker på om du menar att kommunen är huvudman eller landstinget, oavsett vem av dem som är huvudman har du möjlighet att kräva att fastigheten löses in eftersom din markanvändning väsentligen försvåras på grund av kommunens beslut.Plan- och bygglagens (PBL)14 kap reglerar inlösen av fastigheter. Eftersom du är fastighetsägare kan kräva inlösen av hela eller en del av din fastighet när ett beslut leder till att användningen av fastigheten synnerligen försvåras. En fastighetsägare kan också kräva inlösen när mark i en detaljplan läggs ut för vissa allmänna eller gemensamma ändamål.Som fastighetsägare har du rätt att begära inlösen när ett beslut om inskränkningar i den pågående markanvändningen leder till en så stor skada att det inte är skäligt att du ska behöva behålla äganderätten till fastigheten. Förutsättningen för att kunna begära inlösen är att "markanvändningen synnerligen försvåras" för fastighetsägaren. Tolkningen av ordet synnerligen ska ses som att det är fråga om en mycket påtaglig skada. Vanligen tar den sig uttryck i en värdeminskning på fastigheten, men av rättspraxis framgår att det inte enbart är en värdebedömning som ska göras. Det är oavsett av värdeminskningen fråga om en "synnerlig" skada om det inte är rimligt och skäligt att fastighetsägaren ska vara tvungen att behålla äganderätten till fastigheten med tanke på de restriktioner för användningen som har beslutats.När man bedömer om det är så att användningen "synnerligen försvåras" ska man också ta hänsyn till eventuella andra beslut om restriktioner för markanvändningen enligt plan- och bygglagen. Dessa beslut ska ha meddelats inom tio år före det senaste beslutet för att räknas in i den så kallade ackumulerade skadan. Det saknar då betydelse om rätten att föra talan för en äldre skada har gått förlorad. Inlösen ska alltså ske om den sammanlagda skadan under tioårsperioden innebär att användandet av fastigheten synnerligen försvåras. (14 kap 13 § och 22 § PBL)Om beslutet i något av dessa fall medför att användningen av fastigheten synnerligen försvåras är kommunen skyldig att lösa in fastigheten om fastighetsägaren begär det (Enligt PBL 14 kap 5,6,7,9,10,11 §§);Bygglov för återuppförande vägras. Marklov vägras. Rivningslov vägras eller rivningsförbud införs. En detaljplan ändras eller upphävs under genomförandetiden. Skyddsbestämmelser m.m. införs. Områdesbestämmelser om vegetation och markyta införs.Ersättning för skada kan under vissa förutsättningar betalas i dessa fall. (källa: Boverkets hemsida) Ersättningen ska bestämmas enligt 4 kap expropriationslagen (14 kap 23 § PBL). Det innebär att ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärde och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen. I doktrin har det diskuterats att fastighetsägaren får tåla ett avdrag på cirka 15 % av marknadsvärdet vid inlösen. Talan om inlösen ska väckas inom två år från den dag då det beslut som talan grundas på vann laga kraft (15 kap 5 § PBL). Talan får dock väckas senare om skadan inte rimligen kunde förutses inom tvåårsperioden. Det finns inga tidsfrister för talan om inlösen av mark som i en detaljplan har lagts ut för ett allmänt eller gemensamt behov.Om du inte har något beslut från de senaste 2 åren kan du söka om bygglov på nytt och använda det avslagsbeslutet som grund för din talan om att begära inlösen av fastigheten) Detta sker genom domstolsprövning i mark- och miljödomstolen.Om mark enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats som kommunen är huvudman för, är kommunen skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in marken. Skyldigheten gäller dock inte så länge som tillfällig användning av marken enligt detaljplanen får pågå. Inlösenskyldigheten är ovillkorlig och gäller så länge som detaljplanen gäller. Genom särskilda bestämmelser i fastighetsbildningslagen kan fastighetsägaren även begära att kommunens inlösenskyldighet genomförs som fastighetsreglering. I praktiken är detta tillvägagångssätt dominerande (PBL 14 kap 14,20 §§).Om kommunen inte är huvudman för en allmän plats är den som ska vara huvudman för platsen skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva äganderätt, nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken. Huvudmannen får bestämma vilken rätt som förvärvet ska avse. Skyldigheten gäller dock inte så länge som tillfällig användning av marken eller utrymmet enligt detaljplanen får pågå (PBL 14 kap 15,19-20 §§).Min rekommendation är att du anlitar en specialist inom fastighetsrätt, en advokat eller jurist specialiserad på fastighetsrätt, som kan hjälpa dig att väcka en talan om inlösen. Det krävs en juridisk utredning för att kunna bedöma dina möjligheter till skadestånd utöver ersättningen för inlösen av fastigheten. Vi på Lawline har allmänna jurister, om du vill anlita en av våra jurister är du välkommen att mejla mig, jessica.konduk@lawline.seVänligen,

Uppställning av husvagn närmare tomtgränsen än 4,5 meter. Plan- och bygglagstiftning.

2019-05-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, vi har vår husvagn på vår parkering intill vårt bostadshus. Parkeringen ligger i anslutning till grannens tomt. Husvagnen står där från maj tom september, tiden då den används. Sedan står den vinterförvarar på annan plats. Vi använder husvagnen regelbundet under perioden den står på vår tomt. Ibland längre tid och ibland bara under enstaka dag. Enligt grannen får vi ej ha husvagnen på vår parkering med hänvisning till 4,5 m gränsen. Min uppfattning är att det endast gäller för uppställning av husvagnar? Vore tacksam för hjälp att klargöra vad som gäller samt hänvisning till gällande praxis.Många tack på förhand!
Lukas de Bruin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline!Husvagnar, husbilar och fritidsbåtar har av lagstiftaren ansetts vara av sådan karaktär att det tidigare har krävts bygglov för att dessa ska få ställas upp på en tomt. Efter en regeländring behöver man numera inte bygglov för att långtidsplacera den typen av fordon på tomten förutsatt att vissa villkor är uppfyllda. Ett av dessa villkor är att fordonet inte är placerat närmare gränsen till tomten/fastigheten än 4,5 meter. Regeln om 4,5 meter är inte ett absolut förbud utan alltså en av förutsättningarna för att man inte ska behöva söka bygglov. Har man antingen bygglov eller den berörda grannens godkännande får man alltså placera husvagnen närmare än 4,5 meter.Allt det som sagts ovan gäller för förutsatt att det rör sig om en långtidsplacering. Kortare parkeringar faller inte in under regelverket och därmed krävs varken godkännande från granne eller bygglov. Frågan är då om det faktum att ni använder husvagnen med viss regelbundenhet leder till att husvagnen inte anses långtidsplacerad. Det lite tråkiga svaret på den frågan är att rättsläget är oklart, saken har aldrig prövats i praxis. Men innan regeländringen infördes gällde att man ansåg att husbilar och husvagnar kunde stå uppställda ett par veckor innan de klassificerades som bygglovspliktiga byggnader enligt plan- och bygglovslagstiftningen.Min bedömning är att vid en rättslig prövning av saken så skulle det fästas vikt vid hur stor del av perioden maj-september som husvagnen står uppställd på er tomt. Om den spenderar mer än ett par veckor åt gången på er tomt så lär det krävas antingen bygglov eller grannes godkännande. Om den inte står uppställd flera veckor åt gången men ändå spenderar en majoritet av perioden maj-september på er tomt så kan bedömning komma att bli likadan. Men jag vill återigen erinra om att det inte finns ett givet svar på dispyten.Det säkraste ni kan göra är helt enkelt att söka bygglov för uppställning av husvagnen. Får ni ett sådant så träder bygglovets villkor in i stället och ni vet säkert vad som gäller. Resonemanget ovan bygger på 9:e kapitlet plan-och bygglagen samt 6:e kapitlet plan-och byggförordningen.Med vänliga hälsningar

Regler om plantering nära tomtgräns

2019-05-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Vi bor i ett nybyggt område och vi har tyvärr ingen bra relation med våra grannar. Det är villor med ca 1-1,2 meter mellan vår carport, förråd och tomtgränsen. Vi vill sätta upp en thujahäck men vill inte göra något som vi inte får. Vad finns det för lagar och regler gällande detta och får vi sätta upp häcken så nära? Planterar vi häcken en decimeter in på vår tomt så kommer det inte dröja länge innan grenar växer över på deras tomt (idag är det bara en gräsmatta hos dem). Vi kommer inte komma runt för att kunna klippa på sidan som vetter mot grannen som ni förstår.
Carl Jansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Grannförhållanden regleras av Jordabalken (JB) varför jag kommer titta där för att kunna besvara din fråga. Först och främst ska sägas att ägaren av en fastighet ska visa skälig hänsyn till sin omgivning, däribland sina grannar (3 kap. 1 § JB). Gör man inte det har det framgått av rättsfall från högsta domstolen att man kan få betala skadestånd för skada som ens bristande hänsyn har orsakat. I ett fall hade personer trampat ner grödor på fastighetsägares tomt vilket ledde till att skadestånd skulle betalas ut (NJA 1994 s. 162). Vad gäller grenar och rötter gäller att grannen får rätt att klippa av dessa om de utgör olägenhet för grannen. Grannen ska dock först prata med fastighetsägaren för att ge denne chansen att åtgärda rötterna och grenarna, om det annars skulle medföra skada av betydelse för denne om grannen själv åtgärdade problemet (3 kap. 2 § JB). Fastighetsägaren bör i detta hänseende ges tid för att själv utföra arbetet innan grannen gör det. När du nu har koll på rättsreglerna som kan kopplas till din fråga, bör du som har koll på hur det ser ut hos er ställa dig frågan om plantering av busken skulle kunna innebära att du inte tar skälig hänsyn till din omgivning. Min bedömning innebär att plantera en buske inte utgör sådan direkt skada som i fallet jag återgav ovan, där grödor på ett direkt sätt förstördes på grund av bristande hänsyn gentemot en fastighetsägare. Jag skulle säga att plantering av en buske är odramatiskt, förutsatt att det inte finns några särskilda omständigheter som gör att grannen skulle skadas av att det kom en buske mellan era hus. Däremot har ju grannen en viss rätt att avlägsna växtlighet som korsar tomtgränsen, efter att ha gett dig en notis om det innan.Det jag skulle råda dig att göra är att höra efter med din granne, för att komma överens om ett sätt att lösa planteringen och det framtida arbetet på. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Gåva av fastighet. Är ett villkor i gåvobrev, om att gåvotagare inte får påkalla att fastigheten enligt 6 § samäganderättslagen ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion, giltigt?

2019-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej 1Jag och min syster äger ett hus tillsammans som vi övertog från vår mamma genom gåvobrev 1999.Min fråga är. Om jag vill sälja min del och om vi inte är överens kan jag gå via offentlig auktion.I gåvobrevet står det. bl.a Gåvotagare äger ej rätt att under åberopande av paragraf 6 om samäganderätt, ansöka om att fastigheten skall utbjudas till försäljning å offentlig auktion.Vår mamma gick bort för 3 år sedan, gäller detta fortfarande.
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gäller villkoret fortfarande?Vid besvarandet av din fråga måste man först konstatera att du och din syster får fastigheten ifråga i gåva. Eftersom ni övertagit fastigheten genom ett gåvobrev förmodar jag att ni fått fastigheten vederlagsfritt, eller i princip vederlagsfritt, så att det alltså utgjorde en gåva.Att det rör sig om en gåva är direkt avgörande för huruvida överlåtelsebegränsningen ska anses vara giltig. Det anses nämligen att överlåtelsebegränsningar, som t.ex. förbud mot att åberopa 6 § samäganderättslagen, är giltiga om de uppställts i ett gåvobrev i samband med en gåva. Detta följer bl.a. av rättsfallet NJA 1981 s. 897.Detta innebär alltså att svaret på din fråga är ja: villkoret i gåvobrevet gäller fortfarande. Du har alltså personligen inte rätt att åberopa 6 § för att få fastigheten utbjuden till försäljning på offentlig auktion. Detta innebär dock inte nödvändigtvis att du inte har möjlighet att få fastigheten såld överhuvudtaget.Finns det något sätt för dig att få fastigheten såld?I detta fall har du uppgett att det finns en föreskrift i gåvobrevet som förbjuder dig från att påkalla att fastigheten ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Detta kan du alltså inte göra.Detta innebär dock inte i sig att du inte kan sälja endast din andel av fastigheten till någon annan. Om du äger 50% av fastigheten kan du alltså sälja den andelen till en annan person. Denna möjlighet har du dock endast om det inte i gåvobrevet också finns en föreskrift om att ni inte får sälja era andelar av fastigheten. Om det finns både ett överlåtelseförbud och ett förbud mot att utbjuda den till försäljning på offentlig auktion måste du och din syster i princip vara överens om att sälja fastigheten för att du ska ha möjlighet att sälja din andel.Om det nu inte finns ett överlåtelseförbud för dig, kan du sälja din andel. Den personen som du då säljer till kan i sin tur påkalla att fastigheten ska utbjuda till försäljning på offentlig auktion. Den begränsningen i gåvobrevet som förbjuder dig från att göra det gäller nämligen inte för den person du säljer fastigheten till. Detta följer av rättsfallet NJA 2017 s. 289. En eventuell köpare av din andel av fastigheten har alltså som huvudregel möjlighet att själv påkalla att fastigheten enligt 6 § samäganderättslagen ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion.SammanfattningSom huvudregel är alltså villkor i gåvobrev om olika typer av överlåtelsebegränsningar gällande, om dom avser egendom som givits i gåva. Detta innebär att villkoret om att 6 § inte får åberopas är giltigt. Ett eventuellt överlåtelseförbud i gåvobrevet är också giltigt. Om ett sådant inte finns kan du dock sälja din andel av fastigheten, varefter din köpare kan utbjuda hela fastigheten till försäljning på offentlig auktion.Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Om du har några följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.Med vänlig hälsning,

Avverka skog utan alla delägares samtycke beror på vilken typ av fastighet det är

2019-05-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi har en samägd skogsfastighet, 4 delägare. 3 st vill avverka lite skog, kan den 4:e delägaren neka detta?
Josefin Tegnvallius Boklund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga blir olika beroende på om skogsfastigheten är taxerad som lantbruksenhet eller inte. Jag kommer därför att gå igenom de två möjliga utgångarna.Om skogsfastigheten är taxerad som lantbruksenhet Ifall det är så att skogsfastigheten är taxerad som lantbruksenhet krävs det en majoritet av rösterna för att kunna ta beslut rörande avverkning av skog (5 § lag om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter). Hur stor andel som delägaren äger i fastigheten avgör hur stol del av rösterna delägaren har. Ifall alla fyra delägare äger lika stora delar blir det ganska lätt att räkna ut. Då är 75 % av rösterna för avverkning av skog och den fjärde delägaren kan då inte neka. Om delägarna istället äger olika stora delar av fastigheten kan utfallet bli annorlunda. Om den fjärde delägaren som nekar äger 55 % av fastigheten kan hen neka till avverkning av skog. Det avgörande blir alltså hur stor del de olika delägarna äger var. Om skogsfastigheten inte är taxerad som lantbruksenhetReglerna ser annorlunda ut om fastigheten inte är taxerad som lantbruksenhet. I så fall krävs det att alla är överens om att skog ska avverkas (2 § lag om samäganderätt). Ifall man inte kan komma överens om förvaltningen av fastigheten är det möjligt att hos tingsrätt ansöka om en god man som ska förvalta över fastigheten under en viss tid (3 § lag om samäganderätt). Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Får utländska medborgare köpa bostad i Sverige?

2019-05-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Vad gäller för köp av bostadsrätt i Sverige av en utländsk medborgare ?
Masis Vardanian |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Som jag tolkat din fråga undrar du om det finns några speciella regler för köp av bostadsrätter i Sverige för utländska medborgare. Det finns inga speciella krav för utländska medborgare när det kommer till att köpa bostadsrätter i Sverige. De regleringar som finns gäller alla som ska köpa bostad. För att kunna köpa själva bostadsrätten finns det dock ett antal formkrav som måste vara uppfyllda, annars anses inte köpeavtalet vara giltigt. Avtalet ska innehålla följande enligt 4 kap 1 § Jordabalken:- Skriftligt avtal,- Överlåtelseförklaring,- Köpeskillingen samt- Underskrift från säljare och köpare.Vidare kan jag tillägga att det i bostadsrättslagen finns en bestämmelse, 2 kap 2 §, som inte tillåter bostadsföreningar att kräva ett specifikt medborgarskap för att kunna bli medlem i bostadsföreningen. Alltså får vem som helst, med vilket medborgarskap som helst, köpa en bostad i Sverige. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Kan man stå på två hyreskontrakt samtidigt

2019-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Kan jag ha kvar mitt kontrakt och hyra ut i andra hand när jag får kontrakt på lägenhet i Malmköping som inte är någon stad utan köping Flens kommun
Johanne Örnfeldt Svensson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om jag förstår din fråga rätt så undrar du om det går att hyra ut din hyresrätt i andra hand, samtidigt som du får första hands kontrakt på en annan lägenhet .Det gäller alltså kortfattat ifall du kan stå på två kontrakt samtidigt.Det är fullt lagligt att ha två kontrakt samtidigt, och som i ditt fall hyra ut en lägenhet i andra hand och samtidigt ha ett första kontrakt på en annan lägenhet. Observera dock att det krävs tillstånd från hyresnämnden eller hyresvärden att hyra ut i andra hand. ( Jordabalken 12 kap. 39-40§) Hoppas du fick svar på din fråga! Mvh,

Beslut i en samfällighetsförening

2019-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej är med i en samfällighetsförening. Nu är det några som vill utöka antalet p-platser. Varje husägare har tillgång till ett garage samt en icke uppmärkt p-plats. Jag är fullt nöjd med detta då jag endast har en bil. Problem uppstår när husägare har fler än 2 bilar, då används min p plats och jag har inte min plats tillgänglig för t.ex. mina gäster. Jag vill inte betala för en utökning av antalet P-platser. Kan styrelsen "köra över" de av oss som inte anser att vi vill betala för detta?.
Isabelle Nordin |Hej och tack att du vänder dig till Lawline!Då din fråga gäller mark som tillhör flera fastigheter gemensamt och därmed förvaltas gemensamt blir lagen om förvaltning av samfälligheter tillämplig.Samfällighetsförening: Förvaltning av samfällighet kan ske antingen genom delägarförvaltning eller som i ditt fall genom föreningsförvaltning. Vid föreningsförvaltning ska enligt 20 § både en styrelse utses och stadgar antas. Vad gäller styrelsen har dem enligt 38 § rätt att fatta beslut rörande samfällighetens förvaltning med enkel majoritet, dvs. över hälften av närvarande röster. Alla styrelsens beslut ska enligt 35 § överensstämma med lag, stadgarna och föreningsstämmobeslut. Föreningen ska i enlighet med 19 § tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Enskilda intressen ska dock i skälig omfattning beaktas. Avvägningen mellan gemensamma- och enskilda intressen har diskuterats i proposition 1973:160 s. 374. om hur pass stora olägenheter en enskild ska behöva tåla. Det som bland annat nämns är att desto större allmännytta beslutet har desto större olägenhet för den enskilde måste föreligga för att kunna få det upphävt.Föreningsstämma:En medlems möjlighet att tillvarata sin rätt i samfällighetsförvaltningen sker enligt 47 § vid föreningsstämman där medlemmarna har möjlighet att delta och vara med och rösta i de ärenden som angivits i kallelsen till stämman. Vid röstning är det enligt 49 § det alternativ som fått flest röster som gäller som beslut. I en samfällighets stadgar ska det enligt 28 § punkt 8 anges hur ofta ordinarie föreningsstämma ska äga rum. I 47 § 3 st. föreskrivs att om minst en femtedel av alla röstberättigade hos styrelsen begär en extra föreningsstämma för att behandla ett visst ärende, exempelvis parkeringsplatser, ska styrelsen inom en vecka kalla till en extra föreningsstämma. Styrelsen måste enligt 35 § ta hänsyn till beslutet vid den extra föreningsstämman och kan därmed inte köra över medlemmarna. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsingar,