Göra om en del lägenheten till kontor?

2019-03-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Undrar om jag kan dela upp min lägenhet och använda ett rum av lägenheten som egen kontor till min egen företag
Jennifer Jalaho |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline. Ja, generellt så kan inte en hyresvärd stoppa dig från att använda ett rum i din lägenhet som kontor, där du kan sitta och arbeta. Desamma gäller om det är en bostadsrätt, det är ingenting föreningen kan sätta stopp för. Den begränsningen som kan finnas är om vill göra om en del av lägenheten till kontor och på så sätt exempelvis bygga eller slå ut väggar. Med vänlig hälsning,

Bygga fritidshus på annans tomt, vem blir ägare?

2019-03-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vill bygga ett nytt fritidshus på mina föräldrars tomt där det redan finns ett fritidshus? Kan jag äga det nya fritidshuset?
Emilia Skantsi Flood |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det möjligt för dig att bli ägare till fritidshuset. Om du för upp byggande för egen räkning och i eget intresse kommer den att utgöra lös egendom och du kommer därmed kunna vara ägare till det. Vänlig hälsning

Får föräldrar hyra ut egendom till vem som helst?

2019-03-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejHar en fråga..min bror och hans fru ska separera och han har önskemål om att hyra våra föräldrars hus då dom avser att flytta till lägenhet. Är detta ok enligt lag då jag tycker att det enda rätta mot mig vore att han köper huset men det vill han inte då han inte avser att bo där resten av livet.Är detta något jag juridiskt sett kan göra något åt eller är det upp till mina föräldrar att göra som dom vill med?
Hugo Wimby |Hejsan och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Utifrån omständigheterna i din fråga ser jag ingeting som tyder på en lagöverträdelse att din bror hyr dina föräldrars hus.Under vilka omständigheter kan detta vara till nackdel för dig?Det enda scenariot som jag kan tänka då denna situation blir till en nackdel för dig är när uthyrningen sker till ett underpris. På så sätt kan det eventuellt handla om ett förskott av arv, förutsatt att huset vanligtvis hus ut till marknadsmässigt pris. SlutsatsDina föräldrar får disponera över sin egendom fritt och vill det ställa upp och hjälpa din bror med hushåll under en kortare tid finns det inget lagstadgat som hindrar dom från att göra det. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Bostadsrättsföreningens ansvar för avlopp

2019-03-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Det gäller en betalning på 2374: - det är inte så mycket men vi känner oss orättvist behandlade. Vi bor i en bostadsrätt som är bygg på 60 talet. Vi flyttade in 2011. Stammarna skulle bytas men dom valde att relana Stammarna. Gjordes 2013. För ca 1 ½ år sedan har vi haft problem med avloppet , det blir stopp och via duschen avlopp kommer det upp papper och avföring. Har sagt till om det dom har varit här några gånger. Förra gången fick jag betala rörmokaren med 700;- okt 2018. Sedan blev det stopp februari översvämning. Jag ringde, då hade dom beställt en slamsugning bil.Dom kom dagen efter då hade allt släppt men dom spolade. Nu fick jag räkningen men den var ställd på Föreningen, dom har skrivit om den till oss så vi ska betala den. Då ringde jag till dom som hade spolat och ville veta felet. Han sa din man är väl sjuk, ja sa jag men vad har det med stoppet att göra.. tveksamt sa han att han hade varit med om att dom slänger en massa papper m m så du menar att ni har diskuterat med föreningen…. Till saken han känner inte min man. Frågan är ska jag betala något som inte jag har beställt och fakturan är på föreningen.Dom skickade med stadgarna paragraf 28, att ansvaret ligger på oss när det gäller rören i lägenheten.Jag har ju inte en privat stam utan den delar vi ju med flera lägenheter.
Alexander Hedblom |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna för bostadsrättsföreningar hittar du i Bostadsrättslagen.Jag kommer att hålla mig relativt allmänt eftersom omständigheterna för er situation är avgörande. Detta på grund av att ansvaret varierar beroende på var stoppet sitter. Sitter stoppet mellan WC/Vask och stam är det bostadsrättsinnehavarens ansvar. Sitter stoppet i stammen t.ex mellan våningar då är det föreningens ansvar. (se 7 kap. 12 § BRL)För att ta reda på vart felet förelåg är det enklaste att höra med era grannar om de också haft problem, eller höra av er till en fackman och se om hen kan göra en bedömning av ert fall. Om det skulle vara så att felet var i stammen som är gemensam för samtliga lägenheter rekommenderar jag er, om ni inte får rättelse direkt från föreningen, att kontakta en jurist. Det kan ni göra här.Hoppas detta ger klarhet!Vänliga hälsningar,

Får en fastighetsmäklare stå och "mingla" med en granne eller oseriös spekulant?

2019-03-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Vi har vår bostadsrätt ute till försäljning via mäklare.Under en annonserad visning som sköts av vår mäklare, kommer en granne som också har sin bostad till salu, in i vår bostad och börjar diskutera frågor med vår mäklare som inte har med vår bostad eller försäljningen av densamma att göra. Frågorna han ställde rörde frågor om sin negativa syn på bostadsmarknaden och sin egen försäljning (som inte sköts av vår mäklare) vilket tog tid av vår mäklare från att ta hand om de spekulanter som var på visningen.Vi kan inte överblicka den eventuella skada som vår granne åsamkar vår försäljning, men helt osannolikt är det väl inte att det kan påverka spekulanternas intresse för vår bostad.Är detta inte att anse som olaga intrång eller försvårande av försäljning i någon mening?Borde vi anlita en jurist för att reda ut sakförhållanden och utreda om detta borde få juridiska konsekvenser?Med vänlig hälsning,
Hashim Mohammed Ritha |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Olaga intrång och vad det innebärOlaga intrång benämns det brott en gärningsman gör sig skyldig till då denne "intränger eller kvarstannar […] obehörigen i kontor, fabrik, annan byggnad eller fartyg, på upplagsplats eller på annat dylikt ställe", enligt 4 kap. 6§ andra stycket Brottsbalken (BrB). Brottet tar alltså sikte på framförallt affärs- och kontorslokaler.För det fallet att intrånget sker i en bostad eller ett hus, aktualiseras brottet hemfridsbrott. Det gör sig en gärningsman som "olovligen intränger eller kvarstannar där annan har sin bostad, vare sig det är rum, hus, gård eller fartyg […]" skyldig till, enligt 4 kap. 6§ första stycket BrB. Huruvida intrånget var olovligt sker med utgångspunkt i viljan hos den som bor i bostaden, det vill säga din vilja. Det ska dock tilläggas att lagen inte nämner något om den speciella situation som uppstår i ditt fall. Under en mäklarvisning anses alla eventuella spekulanter välkomna. Någon seriositetskontroll av spekulanternas intresse eller liknande sker inte, varvid de släpps in. Det blir därför svårt att polisanmäla detta som ett hemfridsbrott och hoppas på att polisen ska driva det. Med allra största förmodan skulle det läggas ner av polisen. Det finns en annan väg att gå.Fastighetsmäklarens skyldigheterAlla fastighetsmäklare har en skyldighet att registrera sig hos Fastighetsmäklarinspektionen, enligt 5§ Fastighetsmäklarlagen (förkortas FL hädanefter), med några få undantag som nämns i paragrafen. Därutöver är fastighetsmäklarna skyldiga att utöva en allmän omsorgsplikt, enligt 8§ FL. Denna allmänna omsorgsplikt innebär att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed. Vad som åsyftas mer precist med begreppet "omsorgsfullt" framgår inte särskilt tydligt i lagens förarbeten, men det kan inkludera att inte slösa bort viktig tid med "mingel". I 28§ FL framgår att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn över fastighetsmäklare som är registrerade. De ska se till att fastighetsmäklarna uppfyller sina skyldigheter, bl.a. att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt. Du kan därför vända dig till Fastighetsmäklarinspektionen och anmäla din mäklare för att denne inte agerat tillräckligt omsorgsfullt då denne slösat bort viktig tid genom att diskutera irrelevanta ämnen med en oseriös spekulant. Jag kan inte lova att det leder till en varning eller dylikt, men det är helt enkelt det enda verktyg som finns att tillgå. Avslutande kommentarer och rådMin bedömning är att det inte skett något brottsligt från din grannes sida. Det är självklart tråkigt att denne tar sig friheten att slösa bort en mäklares tid med "mingel". Jag är dock av uppfattningen att din fastighetsmäklare möjligtvis bort sköta situationen bättre, och därför råder jag att dig att göra ett försöka med att vända dig till fastighetsmäklarinspektionen. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har några fler funderingar är du välkommen att skicka in en ny fråga eller skriva i kommentarsfältet. Ha det bra!Vänligen,

Hur fungerar röstningen i en samfällighetsförening?

2019-03-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är en by med många jordbruksfastigheter. Där har den gemensamma marken (ex uppgrundningsmark) hanteras på gemensamma byastämmor. Formen är delägarförvaltning och besluten har fattas via konsensusbeslut och har fungerat sedan 1500-talet. Nu ska en tomt säljas och avstyckas av den gemensamma byamarken. Fastighetsägarna i byn är överens om det. I en angränsande ort finns det 49 tomter som avstyckats på 40-50 talet som som fick med sig 0,001-0,002 procent av då gällande mantal. Vid kontakt med Lantmäteriet hävdar de att vid en försäljning måste ägarna av resp. av tomt skriva under försäljningen för att de ska kunna avstycka tomten. Det har inte varit något problem med tidigare försäljningar. Lantmäteriets förslag är att vi bildar en samfällighetsförening. Men med det följer andra problem.Min fråga är om det går att lösa på något annat sätt. Finns någon gräns för storlek på mantal för att påverka beslut ex försäljning. Vid bildandet av en samfällighetsförning så har som jag har uppfattat det har varje (tomt) en röst vid alla frågor utom ekonomiska. När det gäller ekonomiska frågor ska storleken på mantalet viktas på något sätt när det gäller rösträtt. Hur?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningDen lag som reglerar bestämmelserna om såväl delägarförvaltning som samfällighetsförening är lagen om förvaltning av samfälligheter.När det handlar om delägarförvaltning beslutar delägarna gemensamt (6 §). Kan delägarna inte enas i en fråga om en viss förvaltningsåtgärd ska, om någon delägare begär det, lantmäterimyndigheten eller den som myndigheten förordnar därtill hålla sammanträde med delägarna för att avgöra frågan eller, om omständigheterna föranleder det, anordna föreningsförvaltning (7 §). Möjligheten är endast till för enstaka förvaltningsfrågor, omständigheter som kan föranleda att föreningsförvaltning anordnas är att samfälligheten med hänsyn till omfattning och beskaffenhet har behov av en permanent förvaltningsorganisation. Jag kan hålla med Lantmäteriet i det råd myndigheten gett er; att ni bör bilda en samfällighetsförening (då det ändå i praktiken kan innebära att en begäran om sammanträde utmynnar i föreningsförvaltning).Röstningen i samfällighetsföreningarUtgångspunkten är att en delägare i en samfällighetsförening har en röst, oberoende av om vederbörande äger en eller flera fastigheter, den s.k. huvudtalsmetoden (49 § första stycket, första meningen). När det handlar om ekonomiska frågor kan en delägare begära att röstetalet istället ska beräknas efter fastighetsägarnas andelstal. Frågor som anses ha ekonomisk betydelse är t.ex. frågor om delägarna ska ingå avtal om entreprenader, uppdrag, tjänster, köp, försäljningar och liknande som medför ekonomiska förpliktelser för delägarna. Även ansvarsfrihet för styrelseledamot, godkännande av utgifts- och inkomststat samt fördelning av överskott är exempel på frågor som har ekonomisk betydelse. Rätten till röstning enligt andelstalsmetoden begränsas av att en delägares röstetal inte får överstiga en femtedel (20 %) av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade (49 § första stycket, andra och tredje meningen).För att åskådliggöra det tydligt för dig kan vi anta att en samfällighetsförening har fem medlemmar, samtliga närvarande vid röstningen, medlemmarna A, B, C, D och E. A äger 15 %, B 10 %, C 10 %, D 10 % och E 55 %. Medlemmarna A till D kommer vid röstning enligt andelstalsmetoden att inneha röster utifrån sin andel, medan E kommer att få färre i och med spärren om 20%. Om spärren inte hade funnits hade E haft 55 röster av 100 möjliga. I och med spärren kan E som högst ha 20 röster (trots sitt ägande om 55 %). Efter en modifiering, med stöd av spärren kommer röstetalet då att bli enligt nedan. Siffrorna inom parentes utgör det egentliga procentuella ägandet, siffran därefter antalet röster varje föreningsmedlem kommer att erhålla och med spärren.A (15 %) 15 % B (10 %) 10 % C (10 %) 10 % D (10 %) 10 % E (55 %) 20 %E kommer i det här exemplet att erhålla 20/65 röster, i stället för 55/100. Om inte spärren hade funnits hade E i princip kunnat driva igenom alla beslut ensam i och med sitt majoritetsägande. Spärren om 20 % hindrar detta och skyddar minoritetsägare till en viss del.Om något är oklart i frågan, alternativt att du/ni vill anlita en jurist vid Lawlines juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.Med vänliga hälsningar,

Överlåta samägd fastighet genom gåva

2019-03-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Vi är två bröder som gemensamt äger två intilliggande fastigheter. Hur går vi bäst tillväga för att kunna äga varsin fastighet. Kan man överlåta till varandra genom gåva.Hälsningar o hoppas på svarStig
Josef Lindström Habta |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Det korta svaret på din fråga är ja, man kan överlåta delarna av fastigheten genom gåva. Detta sker genom upprättandet av en skriftligt handling, ett s.k. gåvobrev enligt 4 kap. jordabalken (1970:994) (JB) regler om överlåtande av fast egendom. Av 4 kap. 28 § framgår att bestämmelserna om köp i 1-9 §§ och 7 – 9 §§ äger motsvarande tillämpning när det rör gåvor. Av 4 kap. 1 § JB framgår bland annat att gåvobrevet ska innehålla gåvogivaren och gåvomottagarens underskrifter, vilken fastighet det rör sig om samt en överlåtelseförklaring. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänliga hälsningar.

Undvika VA-anslutning till min bostadstomt vid köp av angränsande fastighet

2019-03-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Har blivit erbjuden att köpa till en bit mark som ligger i direkt anslutning till min tomt. Markbiten är på ca 4000 kvm. Vad har jag för alternativ gällande benämningen på marken om jag inte vill avstycka den som tomtmark? Kommunen säger att om jag avstyckar den som tomtmark kommer de att vilja dra in VA-anslutning till tomten och det vill jag undvika.
Vega Schortz |Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer därför att inledningsvis förklara hur jag uppfattat din fråga och din situation för att sedan besvara din fråga utifrån den uppfattningen. Hur jag uppfattat din fråga och din situation Jag uppfattar det som att du eventuellt kommer att köpa en bit mark, en fastighet på 4000 kvm, som ligger i nära anslutning till din bostadstomt. Du vill inte att fastigheten på 4000 kvm ska klassificeras som "tomtmark" eftersom du då kan bli tvungen att dra in VA-anslutning till din bostadstomt. Din fråga gäller vad du har för alternativ när det gäller benämning av fastigheten på 4000 kvm, för att undvika en situation där du behöver dra in VA-anslutning till din bostadstomt?Kommunens uppfattning härstammar troligtvis från detaljplanen för din fastighet och utifrån fastighetens kodning, det går att ansöka om att få detaljplanen ändrad men det är svårtMarken i Sverige är uppdelad i fastigheter. Jag uppfattar det som att marken du funderar på att köpa är en fastighet på 4000 kvm. Varje fastighet har en beteckning och den fastighet du funderar på att köpa, med sin säregna beteckning, finns registrerad hos Lantmäteriet. Beteckningen på fastigheten ska framgå av köpebrevet. Har ni inte upprättat något köpebrev kan du fråga säljaren om fastighetens beteckning ifall du vill ha uppgifter om fastigheten från Lantmäteriet. Fastighetsbeteckningen är till för att hålla ordning. Därutöver finns en rad koder som anger vilken typ av fastighet det är. Kategoriseringen avgör vad du får bygga på fastigheten och under vilka villkor. Jag tolkar det som att fastigheten du funderar på att köpa är kodad som ger dig rätt att bebygga marken med bostadshus. Om du ansöker hos Lantmäteriet om fastighetsförrättning, i syfte att stycka av fastigheten till flera mindre fastigheter, antyder det på att du har som syfte att låta marken bebyggas med bostadshus. För att fastigheterna ska kunna bebyggas med bostadshus krävs att VA-anslutning finns. Det är troligtvis på den grunden och i enlighet med fastighetens detaljplan som kommunen vill att du låter fastigheten VA-anslutas med din bostadstomt. Jag uppfattar det som att du ändå vill avstycka tomten men undvika att de nya fastigheterna som bildas ska behöva anslutas till din VA-anslutning du har på din bostadstomt. Om jag var i din situation skulle jag fråga kommunen om vilken detaljplan som gäller för fastigheten på 4000 kvm och varför VA-anslutning måste ske just från din bostadstomt. Du kan begära att kommunen ska ändra detaljplanen för den fastighet du köpt d.v.s. att marken och vattenområdet för fastigheten ska användas på ett annat sätt. Detta är dock krångligt och en ändring av detaljplan sker sällan. Vi får prata mer om vilka alternativ som finns under vårt telefonsamtal där du kan berätta mer om just din situation. Jag kommer att ringa dig måndagen den 25 mars kl. 16.00. Om tiden inte passar får du vänligen höra av dig till vega.schortz@lawline.se, så bokar vi in en ny tid!