Gäller ett muntligt löfte om viss nyttjanderätt till mark mot en ny fastighetsägare?
Jag fick ett muntligt löfte av en äldre person som ägde mark som gränsar mot en tomt vi arrenderar att få bygga en väg som behövdes för att kunna nyttja vår stuga på vår tomt. Marken ligger där en kraftledning med luftledningar går och marken bestod av sten, ett riktigt stenröse. Några år efter löftet gick dåvarande ägaren ur tiden och ett barnbarn fick ärva hus och mark. Nu 40 år senare har vi fått ett brev genom kommunens miljö-och samhällsbyggnadsförvaltning att vi är anklagade för att ha utfört lovpliktiga åtgärder utan lov på annans fastighet. Många andra stugägare i området känner till att vi har ett muntligt löfte av tidigare ägaren att göra denna anslutningsväg över dennes mark men nu påstår nuvarande ägare att de inte vet vem som gett detta löfte. Vad har vi för rätt, hur ska vi kunna bevisa att vi verkligen fått detta muntliga löfte 1982 ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Avsaknaden av skriftlig dokumentation är naturligtvis ett stort problem. Det korta svaret på din faktiska fråga lyder därför att det enda du egentligen kan göra är att försöka åberopa de vittnen som finns i form av de andra stugägarna i området och därmed och förhoppningsvis kunna sätta press på den nuvarande fastighetsägaren (X). Men om X fortsatt skulle vägra att hedra sin släktings tidigare löfte till dig har du, såvitt jag kan bedöma, endast två alternativ. Antingen hänskjuta frågan till domstol eller lägga dig platt och ge upp, vilket i så fall skulle innebära en skyldighet för dig att återställa marken på grannfastigheten i ursprungligt skick.
Men jag ställer mig dock mycket tveksam till en domstolsprocess. Jag har nämligen svårt att se att du i förevarande fall skulle vinna framgång med en sådan talan. I det här fallet är det ju inte fråga om något servitut, vilket för övrigt måste, för att få verkan som ett servitut, manifesteras i skrift, se 14 kap. 5 § JB vari det bl.a. sägs att servitut upplåts skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. I upplåtelsehandlingen ska anges den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen. En hos lantmätaren inskriven rättighet, exempelvis ett avtalsservitut, följer med vid en äganderättsövergång eller annorlunda uttryckt: En sådan rättighet gäller mot en ny fastighetsägare. Men du är dessvärre endast arrendator, inte formell fastighetsägare. Dessutom är det bara fråga om ett muntligt löfte, vilket i juridisk-teknisk mening är att betrakta som en formlös, dvs. en icke skriftlig, nyttjanderätt avtalad mellan dig i egenskap av arrendator och den tidigare fastighetsägaren. Och sådana nyttjanderätter gäller inte automatiskt mot en ny fastighetsägare, vilket är förklaringen till att jag har svårt att se att en domstolsprocess skulle bli en framgångssaga för din del.
I 7 kap. 11 § 1 st. JB anges förvisso att om en fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut överlåts åligger det överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om inte inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåts. Men här rör det sig inte om en sedvanlig överlåtelse, dvs. en överlåtelse genom köp, byte eller gåva, utan om ett erhållet arv. Det hade möjligen gått att tillämpa den här bestämmelsen analogt om den tidigare fastighetsägaren (X:s släkting) i ett testamente hade gjort ett förbehåll till förmån för dig och din rättighet, alltså medvetandegjort testamentstagaren om existensen av din nyttjanderätt. Men att så skulle ha skett framstår inte som särskilt sannolikt. Att du därutöver skulle ges möjlighet att få studera ett sådant testamente förefaller också vara högst osannolikt.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Mot bakgrund av ovanstående blir min sammantagna slutsats att vägens fortsatta existens är helt beroende av din grannes goda vilja. I vart fall i skrivande stund. Det ska dock tilläggas att den fastighetsägare som du arrenderar marken av skulle kunna ansöka om bildandet av ett officialservitut enligt fastighetsbildningslagen (FBL). Ett officialservitut är, till skillnad från ett avtalsservitut, ett tvångsmässigt bildat servitut, vilket sker genom ett myndighetsbeslut och i det här fallet hos den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet).
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
