Fastighetsrätt - vilken uppsägningstid gäller för hyresgäst och får man säga upp med omedelbar verkan?

Question

Hej!
Min fråga lyder såhär; Jag hyr min lägenhet i andrahand, jag har nu blivit uppsagd av hyresvärden, (inte hon jag hyr av, hon blev meddelad av han som äger bostadshuset att säga upp kontraktet med mig, inget har gjorts skriftligt), det skulle ske ett låsbyte då jag hade tappat mina nycklar, jag förde över hälften av pengarna för ett låsbyte till hyresvärden men det slutar med att han gör en nyckelkopiering istället. Jag frågade om fakturan och han vägrade ge mig den. Efter det blev jag uppsagd.
Han som äger bostaden har även gått in i min lägenhet utan tillåtelse, öppnat min brevlåda och gått igenom min post, hotat om uppsägning då min kran läckte vatten och påstod att det var mitt ansvar som hyresgäst att se till så sånt inte händer. Jag har som tur är hittat en annan lägenhet som jag kan flytta in till i början av nästa månad.
Nu är min fråga, måste uppsägningstiden gälla för 3 månader då jag personligen inte känner mig trygg i min bostad, har drabbats av ångest pga ägaren, och jag är allmänt rädd för han som äger bostaden, allt är pga honom.
Hur kan jag göra? Jag är desperat att hitta ett sätt bort från uppsägningstiden då jag känner att jag psykiskt inte kan bo kvar här.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Vilka regler är gällande i din situation?

Det är jordabalkens (JB) regler som är tillämpliga i ditt fall (vanligen kallas dessa hyreslagen och finns i 12 kapitel i JB). Kom dock alltid ihåg att reglerna är tvingande till din förmån (12:1 5 st. JB). En hyresvärd får därför inte ingå avtal med dig som ger dig sämre villkor än vad 12 kapitel JB ger.  

Vilken uppsägningstid gäller? 

Uppsägningstiden beror dels på hur länge du har bott i lägenheten, dels på om du har ingått ett hyresavtal på bestämd eller obestämd tid. Uppsägningstiden är dock tre månader för hyresavtal på obestämd tid och även tre månader för hyresavtal på bestämd tid, om du har bott i lägenheten i minst tre månader (12:4 JB). Du får dock avtala med den du hyr av om en kortare uppsägningstid (12:1 5 st. JB). Du har dock ingen rätt till en kortare uppsägningstid då personen kan säga nej. Du skulle då behöva betala tre månaders hyra, även om du har flyttat ut. 

Får du säga upp ditt hyresavtal utan att någon uppsägningstid ska iakttas?

I vissa speciella fall får du som hyresgäst säga upp ditt hyresavtal med omedelbar verkan (12:6 JB), till exempel om hyresrätten är till men för dig (12:16 JB). Det krävs dock att problemet är av väsentlig betydelse för dig och att du även har försökt att få ägaren till huset att rätta till problemet. Att du har fått hälsoproblem på grund av hyresvärdens beteende och potentiella brott (se nedan) talar för att du borde kunna säga upp ditt hyresavtal med omedelbar verkan. Ett läkarintyg är därför bra att ha. 

Behöver uppsägningen vara skriftlig? 

Uppsägningen av ett hyresavtal måste vara skriftligt, om du har bott i lägenheten i minst tre månader. Du som hyresgäst får dock säga upp avtalet muntligen, så länge den du hyr av skriftligt erkänner uppsägningen (12:8 JB). Det är dock alltid bra att säga upp ett avtal skriftligen för att säkra bevisning och det räcker med att du exempelvis skickar ett SMS eller e-postmeddelande då du lätt kan styrka när uppsägningen gjordes.  

Vem har ansvaret för underhåll av lägenheten och nyckeln? 

Under hyrestiden måste ägaren till bostadshuset underhålla lägenheten löpande så att den är brukbar (12:15 JB). Regeln omfattar även reparationer, t.ex. reparation av din kran när den går sönder utan att du själv har orsakat skadan. Det betyder även att hyresvärden måste stå för reparationskostnaden. Även du som hyresgäst har en vårdnadsplikt, vilket betyder att du behöver betala för skador som du har orsakat genom oaktsamt eller uppsåtligt beteende (12:24 JB). Du som hyresgäst måste dock underrätta hyresvärden om eventuella skador i lägenheten, annars är du skyldig att själv betala för reparationskostnaden. Du är även skyldig att själv betala för borttappade nycklar, om du har tappat bort nycklarna av oaktsamhet (12:24 JB). Ägaren bör dock visa dig fakturan så att han inte blir överkompenserad av den överföring som du gjorde till honom. 

Vilka potentiella brott kan ägaren till bostadshuset ha begått? 

När ägaren till bostadshuset öppnar din post i din bostad kan han dömas för intrång i förvar till böter eller fängelse i högst två år (4:9 brottsbalken). Det krävs också att ägaren till bostadshuset öppnar ditt brev med uppsåt och inte av misstag. Att bara titta på dina postbrev utan att öppna dem utgör dock inget brott. 

Angående intrång i bostaden gäller att hyresvärden normalt behöver ditt samtycke för att gå in i lägenheten. Dock får hyresvärden gå in i din bostad i brådskande fall, till exempel för att förebygga en skada, eller får gå in i fall av nödvändig tillsyn som rutinbesiktning (12:26 1 st. JB). Är fallet av mindre brådskande art måste hyresvärden då be om ditt tillstånd i minst en månad i förväg (12:26 2 st. JB). Att därför gå in i din bostad utan lov betyder att ägaren till bostadshuset kan dömas för hemfridsbrott (4:6 brottsbalken).    

Avslutande ord och min rekommendation

Sammanfattningsvis kommer din uppsägningstid att bero på hur länge du har bott i lägenheten och om du har ingått ett hyresavtal på bestämd eller obestämd tid. Jag antar att du har bott där i mer än tre månader och att du därför har tre månaders uppsägningstid. Du kan dock säga upp ditt hyresavtal till omedelbar verkan, om du kan visa att du väsentligen lider av att bo i lägenheten. Att hyresvärden kan ha begått hemfridsbrott och att din hälsa har försämrats talar för att ditt men är väsentligt. Glöm inte att uppsägningen måste vara skriftlig eller att du i alla fall får ett skriftligt godkännande av din uppsägning. Du får nog stå för kostnaden för nycklarna själv, men antagligen inte för kranen då jag antar att du inte har orsakat skadan. Vidare ska du inte heller betala för mer än du bör och hyresvärden bör därför visa upp fakturan för dig. 

Mitt råd är därför i första hand att du pratar med din hyresvärd och ser om ni kan avtala om en kortare uppsägningstid; i andra hand kan du säga upp ditt hyresavtal med omedelbar verkan, men då råder jag dig att ta kontakt med en jurist för att gå igenom din situation mer noggrant. Du kan självfallet även pressa hyresvärden genom att förklara att han möjligtvis har agerat brottsligt, men detta är något som du bör vara väldigt försiktig med och inget som jag kan råda dig att göra. 

Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare

Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du har ytterligare frågor om uppsägningen, andra rättigheter som du har, eller om du behöver specifik hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon [phone] eller maila oss på [e-mail].

Vänligen