Frågor om rättigheter kopplade till ett samägande hus
Hej, min man äger ett fritidshus tillsammans med sin bror. Huset är ett arvegods i första led till deras föräldrar och sen förra årsskiftet överskrivet på min man och hans bror. Nu har bröderna hamnat i konflikt och inser att de inte kan ha huset kvar tillsammans. Båda vill köpa ut varandra men inser att det inte går och då vill man sälja externt. Min man vill inte sälja till sin bror. Kan min man bestämma till vem han vill sälja? Och kan man skriva något avtal gällande detta. Det finns en oro för bulvan tänk. Kan man ta hjälp av en god man som sköter försäljningen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Om jag tolkar rätt så är det några olika saker som du undrar över. För det första undrar du om din man har rätt att bestämma vem han vill sälja sin andel i huset till. För det andra undrar du om din man kan ingå ett avtal med sin bror om att brodern inte får köpa din mans andel i huset. Slutligen undrar du om det finns möjlighet till att en god man sköter försäljningen av din mans andel i huset.
Samäganderättslagen är tillämplig
Tillämplig lag vid besvarandet av din fråga är framför allt samäganderättslagen. Din man och hans bror äger nämligen ett hus tillsammans vilket innebär att de är samägare till det (1 § samäganderättslagen).
Har din man rätt att bestämma vem han vill sälja sin andel i huset till?
Din man har rätt att sälja sin andel i huset till vem som helst oavsett om hans bror samtycker till det eller inte. Men i och med att det kan vara svårt att få endast en andel i en fastighet såld så kan det upplysningsvis nämnas att din man har till och med rätt att få hela fastigheten såld oavsett om hans bror samtycker till det eller inte (jfr 2 samäganderättslagen). För att så ska kunna ske är en förutsättning att Tingsrätten, efter ansökan från din man, godkänner att huset säljs på offentlig auktion. Om din mans bror emellertid motsätter sig försäljningen och begär anstånd med försäljningen kan det vara så att Tingsrätten inte godkänner försäljningen givet att den anser att synnerliga skäl föreligger (6 § samäganderättslagen). Utifrån din beskrivning av situationen tyder inget på att din mans bror skulle få igenom någon begäran om anstånd; anstånd beviljas nämligen endast i undantagsfall när det inte går att få ett rimligt pris för huset då landet exempelvis befinner sig i en lågkonjunktur.
Kan din man ingå ett avtal med sin bror om att brodern inte får köpa din mans andel?
Mot bakgrund av att det i Sverige råder avtalsfrihet så är huvudregeln att din man har rätt att uppställa villkor som innebär att hans bror inte har rätt att köpa din mans andel. Undantag från detta föreligger emellertid om någon ogiltighetsregel anses tillämplig (jfr t.ex. 36 § AvtL). I och med det tänkta villkoret inte kan, av allt döma, anses oskäligt så torde villkoret inte kunna ogiltigförklaras. Det är alltså helt i sin ordning att din man uppställer det angivna villkoret. Men för att det ska gälla i förhållande till din mans bror så krävs det naturligtvis att brodern går med på villkoret.
Finns det möjlighet till att en god man sköter försäljningen av din mans andel i huset?
Vill din man att hela fastigheten säljs så sker försäljningen som sagt på en offentlig auktion. Det är en god man som sköter försäljningen på den offentliga auktionen (9 § samäganderättslagen). Vill din man däremot att endast hans andel i huset säljs så sker inte, som antytts ovan, försäljningen på någon offentlig auktion. Din man får nämligen isåfall sköta försäljningen själv och alltså inte med hjälp av en god man. Syftet med att Tingsrätten tillhandahåller en god man vid försäljning av hela huset är framför allt att den gode mannen ska ta tillvara de olika delägarnas intresse genom att exempelvis fördela köpeskillingen på rätt sätt. Med anledning av att samma behov inte är för handen vid försäljning av endast en andel så torde inte Tingsrätten tillhandahålla en sådan vid andelsförsäljning.
Sammanfattning
De korta svaren på dina tre delfrågor är för det första att din man har, med eller utan broderns samtycke, rätt att överlåta sin andel i fritidshuset till vem som helst. Vidare har din man rätt att uppställa ett villkor gentemot sin bror som innebär att brodern inte har rätt att köpa din mans andel i huset, men för att det ska gälla så krävs det som sagt att brodern godkänner villkoret. Slutligen ska det nämnas att hjälp med försäljningen kan i normala fall endast erhållas av en god man om det är fråga om försäljning av hela huset men alltså inte om det endast avser försäljning av din mans andel.
Hoppas att du fick svar på din fråga! Uppkommer det ytterligare funderingar så är du alltid välkommen att höra av dig till oss!
Med vänlig hälsning
