What is the difference between a hyresrätt contract and an inneboende contract?

2019-02-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Can someone who is renting a room as inneboende say that he or she has a hyresrätt contract? What is the concept of hyresrätt, actually?
Alicia Yngstrand |Hello! Thank you for using Lawline to find the answer to your question!The world of rentals in Sweden can be quite confusing – but I think I will be able to clear up your confusion!Hyresrätt is a "first-hand contract"Basically, if I am renting a hyresrätt, my name will be on the lease and the contract will be between myself and the housing committee in charge of the apartment building (hyresrättsföreningen). You do not own the apartment, you pay a monthly fee to rent it. However, it is a very secure way of living (there are strict rules to protect the tenants). Inneboende = sub-letting arrangement!If you're an inneboende you're usually not renting out an entire apartment. Instead you might rent one room. You can rent from the person who has the first-hand contract. This person must first get permission to from their housing committee to be allowed to have an inneboende. After that the contract is between you and the person with the first-hand contract. So this isn't the same as having a hyresrätt contract! This is, however, a common solution for living in Sweden! Despite this, there isn't as much safety on the market for those who are inneboende. If this is something you're considering, I would highly recommend that you draw up a contract which states clearly: 1. What the rent is2. How long you're renting 3. What the term of notice (for cancellation of the renting agreement) is Number 3 above is very important! You don't want to be forced to move, out of the blue! I wish you the best of luck! Should you have any more questions, don't hesitate to ask! I really hoped this helped clear things up for you.Yours truly,

Hur utser vi ny styrelse för vägsamfällighetsförening?

2019-02-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej.Min fastighet som jag äger ingår i en Vägsamfällighetsförening som bildades 1995 med hjälp av lantmäteriet.Styrelsen som då bildades har aldrig haft sammanträden och har inte utlyst några årsmöten och val av ny styrelse . Nu finns ett behov av styrelse för att kunna hantera aktuella frågor om ingående vägar i sammfälligheten. Jag har tillgång till alla ingående fastigheter och ägarnas adresser. Listan kan vara inaktuell i vissa fall då den är från grundandet av föreningen.Frågan är: kan jag och några andra delägare i sammfälligheten själva kalla samman alla föreningsmedlemmar enligt listan för att kunna bilda en ny styrelse. måste listan uppdateras till nu aktuella adresser eller måste någon myndighet , tex länsstyrelsen utse en syssloman som skall utföra detta. Vi vill göra detta till så låg kostnad som möjligt.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningDen lag som reglerar vad som gäller angående bland annat styrelse för en samfällighetsförening är lagen om förvaltning av samfälligheter.Styrelsen för en samfällighetsförening ska bestå av en eller flera ledamöter och ha sitt säte i den ort där medlemmarnas fastigheter, eller huvuddelen av dessa ligger. För att ni ska kunna kalla till styrelsemöte och utse en ny styrelse, krävs det att det finns en beslutsför styrelse. Som jag tolkar din fråga finns det i nuläget ingen beslutsför styrelse varför ni inte heller kan kalla till ett möte och utse en ny. Då finns det möjlighet att ansöka hos länsstyrelsen om att en syssloman ska utses. Sysslomannen tar ensam över hela styrelsearbetet och kan i princip ensam hantera föreningens angelägenheter och företräda den. Så blir främst aktuellt om det är något brådskande som omedelbart måste tas om hand eller om ingen är beredd att åta sig styrelsearbetet, dvs. om styrelse inte kan utses. Sysslomannens främsta uppgift är att se till att en beslutsför styrelse utses. När en beslutsför styrelse åter finns avslutas sysslomannens uppgift automatiskt. Sysslomannen har rätt att få betalt för sitt arbete, vilket bestäms av länsstyrelsen, men betalas av föreningen (jfr 33 §). Vid ansökan om syssloman ska följande skickas med i ansökan till länsstyrelsen:- Förklaring till varför föreningen behöver en syssloman. - Förslag på vem som ska bli syssloman och kontaktuppgifter till personen. Om ni inte har något förslag kommer Länsstyrelsen utse en syssloman. - Kontaktuppgifter till styrelsen, om det finns någon. - Kopia av aktuell medlemsförteckning med fullständiga adresser. - Bevittnad kopia av föreningens stadga. - Kopia av protokollet från den senaste föreningsstämman och det senaste konstituerande mötet. - Utdrag från Lantmäteriets register, på vad som finns registrerat om föreningen. Utdrag kan beställas från Lantmäteriet.Sammanfattning och rådEftersom en styrelse för er vägsamfällighetsförening är utsedd men inte beslutsför kan ni i nuläget inte själva kalla till ett möte och utse en ny. Däremot kan ni vända er till länsstyrelsen och ansöka om att en syssloman utses. Ni kan själva ge förslag på vem som ska vara syssloman, om ni inte ger något förslag kommer länsstyrelsen att besluta om en syssloman.Jag har full förståelse för att ni vill att det ska bli så billigt som möjligt. Jag kan tyvärr inte säga exakt hur mycket arvodet kommer att bli. Däremot är sysslomannens främsta uppgift att utse en beslutsför styrelse i enlighet med föreningens stadgar. Om det är det enda arbetet och det finns medlemmar som är beredda att ställa upp som styrelse och ordförande, torde arbetet inte bli varken omfattande eller kostsamt.Min rekommendation är att ni ansöker om en syssloman hos den länsstyrelse som är aktuell i ert fall och bifogar de uppgifter jag listat ovan. Länsstyrelsen är en myndighet, vilken enligt lag har en serviceskyldighet. Därav kan ni ringa till länsstyrelsen och de ska hjälpa er vidare med exakt hur ni går till väga vid er ansökan och även besvara eventuella frågor ni har om förfarandet.Om något är oklart i svaret är ni varmt välkomna att återkomma per e-post till mig på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan jag skriva fastigheten på annan och ha kvar min äganderätt?

2019-01-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Min partner och jag har funderingar på att köpa en bostad redan nu och flytta nästa vår. Är det möjligt att bostaden står på honom tills nästa vår även om vi äger den båda två?
Hugo Wimby |Hejsan och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!LagfartEn lagfart säkerställer att äganderätten har övergått från föregående ägare till er. Lagfart söks hos inskrivningsmyndigheten som är en del av Lantmäteriet. Att "skriva fastigheten på någon"Genom att säga att fastigheten är skriven på någon menas det att man innehar lagfarten. Ur ett objektivt perspektiv är det normalt sett den som innehar lagfarten på fastigheten som ska betraktas som ägare. Trots att du inte har lagfart för fastigheten kan du styrka din äganderätt till fastigheten med köpeskilling, köpekontrakt eller annan liknade bevisning som gör att du fortfarande har rätt till din del av fastigheten. Mitt råd till digJag skulle trots detta rekommendera dig att kontakta Lantmäteriets kundservice för att säkerställa din rätt till fastigheten. Deras handläggare är hjälpsamma och det är kostnadsfritt, kontaktuppgifter hittar du här,Vänligen,

Vad krävs för gåva av fastighet?

2019-01-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Gåva fastighet 50% från bror till min sambo.Vad krävs det för test i papper och vilka myndigheter ska ha papper av oss.
Josef Lindström Habta |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Enligt 4:29 Jordabalken (1970:994) (JB) så äger bestämmelserna om formkrav vid köp motsvarande tillämpning när man ger bort en fastighet genom gåva. Dessa formkrav framgår i 4:1 JB och innebär kortfattat att det måste upprättas ett skriftligt gåvobrev, där datum, namn på fastigheten samt underskrifter ska finnas med. Det ska dessutom finnas med en överlåtelseförklaring där det tydligt framgår att din bror överlåter 50% av fastigheten till din sambo. Det finns även utrymme att skriva ned andra eventuella villkor som parterna har kommit överens om i gåvobrevet. Jag kan även rekommendera att upprättandet av detta gåvobrev bevittnas och skrivs under av två vittnen. På så vis när din sambo söker lagfart för den mottagna andelen i fastigheten så undviker hon/han att den förklaras vilande. Detta enligt 20:7 1 p. JB. Efter att ovanstående har gjorts ska din sambo söka lagfart för förvärvet inom tre månader, se 20:1-2 JB. Lagfart söker man hos inskrivningsmyndigheten, vilket är lantmäteriet, se 19:3 JB. Hoppas du fick svar på dina frågor!Vänliga hälsningar, Josef.

Bevittning vid gåva av fastighet

2019-02-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min son har fått del av en skogsfastighet i gåva av sin mormor. Kan hans pappa bevittna gåvobrevet. Pappan och mamman (=jag som är dotter till gåvogivaren) är inte längre gifta.
Oliver Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Vid gåva av fastighet är tillämplig lag, jordabalken (JB).I 4 kap. 29 § JB framgår att samma regler som vid köp av fastighet ska följas när en fastighet ska ges bort. Kraven för att ett gåvobrev ska ses som giltigt följer av 4 kap. 1 § JB. Av 4 kap. 1 § JB följer att för att gåvan ska bli giltig krävs det att det är skriftligt (det är därför ett gåvobrev måste skrivas), att det finns en överlåtelseförklaring (som kan se ut ungefär som att "Jag, XXX, överlåter härmed fastigheten XXX till mitt barnbarn, XXX) samt att det skrivs under av både gåvogivaren (din mamma) och gåvotagaren (din son). Det krävs alltså ingen bevittning av gåvobrevet för att gåvan ska vara giltig.Dock finns det krav på att din son måste söka lagfart inom tre månader från det att gåvobrevet upprättades, vilket följer av 20 kap. 2 § JB. Om gåvogivarens underskrift inte bevittats av två vittnen kommer lagfarten förklaras vilande vilket följer av 20 kap. 7 § 1 p. JB. Det här är dock inget hinder mot lagfart då det av 20 kap. 8 § JB framgår att din mamma bara kommer föreläggas att väcka talan inom en viss tid (vilket hon ju inte kommer göra när hon frivilligt ger bort en del av fastigheten), görs inte det här kommer din son få lagfart på fastigheten.Men för att undvika detta är det därför bra (även om det inte är ett krav) att två vittnen bevittnar när din mamma skriver under gåvobrevet. Det här kan vara vilka vittnen som helst då det inte finns några uttryckliga villkor på vilka som får bevittna en underskrift och din sons pappa kan därför vara ett av vittnena.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Evakueringslägenhet vid renovering hos grannen

2019-01-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Det pågår arbete i en lägenhet bredvid min. Jag jobbar natt och kan inte sova pga detta. Har jag rätt till en tillfälligt boende tills arbete är klar?
Victoria Najafi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det framkommer inte av frågan huruvida det är en hyresrätt eller bostadsrätt du bor i. Det är viktigt vid utfallet av frågan, men jag ska förklara hur det rättsligt ligger till oavsett om det rör sig om en hyresrätt eller bostadsrätt.HyresrättTill att börja med kan man konstatera att det är reglerna om hyra och hyresavtal i 12 kap. jordabalken (JB) som blir aktuella. Din hyresvärd har på tillträdesdagen en skyldighet att tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, 12 kap. 9 § JB. Denna skyldighet fortsätter att löpa under den som ditt hyresavtal avser, 12 kap. 15 § JB. Störningarna som du nämner i din fråga regleras i 12 kap. 16 § första stycket tredje punkten JB, där det uttrycks som "hinder och men utom hyresvärdens vållande". Om väsendet är såpass störande att du inte kan använda lägenheten på ett vanligt sätt kan det leda till att du har rätt till skälig nedsättning utav hyran, 12 kap. 11 § tredje punkten JB. Dock sker en bedömning ifrån fall till fall. Det problematiska i detta fall är att grundprincipen är att byggarbeten ska genomföras på just dagtid och att man mellan kl 08-22 kan behöva utstå visst oväsen, att du arbetar nattid och troligtvis sover under dagtid kan vara problematiskt att förhålla sig till. Men för att konstatera att renoveringsarbetet är störande i såpass stor omfattning kan det i vissa fall leda till att man måste genomföra ljudmätningar i fastigheten. Att få en så kallad evakueringslägenhet när renoveringsarbeten pågår är inget man som hyresgäst egentligen har rätt till. Du kan absolut vända dig till hyresvärden och påpeka ditt problem, men det är inget som du rättsligt kan kräva. Ibland kan det vara så att de inte har några lägenheter att erbjuda. BostadsrättOm du bor i en bostadsrätt blir istället bostadsrättslagen tillämplig. När en bostadsrättshavare använder lägenheten ska denne se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skyldiga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Dessutom ska bostadsrättshavare rätta sig efter de särskilda regler som föreningen meddelat, 7 kap. 9 § bostadsrättslagen. Utfallet av detta blir att jag i första hand råder dig att se vilka trivselregler som gäller för din bostadsförening och se om det förekommer bestämmelser kring renovering, skulle detta saknas så råder jag dig att i andra hand vända dig till grannen och förklara hur din situation ligger till och om de möjligtvis skulle kunna förlägga renoveringsarbetet senare under dagen. Skulle problemet fortfarande inte vara löst skulle jag råda dig att vända dig till föreningens styrelse i sista hand och se om de kan finna en lösning på problemet. Skulle du bo i en bostadsrätt blir en väsentlig skillnad att du dessutom inte har rätt till nedsättning av månadsavgiften enligt lagen (om det inte är ett sådant fall där det är bostadsrättsföreningen själv som genomför ett väldigt störande underhållsarbete i fastigheten där de varit vårdslösa). SlutsatsOavsett om du bor i en hyresrätt eller bostadsrätt har du rättsligt inte rätt till en evakueringslägenhet under tiden som renoveringen pågår. Däremot kan du i vissa fall ha rätt till nedsättning av hyra i en hyresrätt. Jag skulle råda dig att i första hand vända dig till hyresvärden för att finna en lösning på ditt problem om du bor i en hyresrätt, alternativt till grannen om du bor i en bostadsrätt. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga och att du finner en lösning på problemet. Återkom gärna ifall du har några fler funderingar! Med vänlig hälsning,

Gåva av del i skogsfastighet till barn?

2019-01-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag äger 1/20 av en skogsfastighet. Kan jag ge bort min andel,till mina 3 barn och att de äger min 1/20 del tillsammans,fastigheten får inte delas upp i mindre än 1/20 del.
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att en gåva av fastighet ska vara giltigt måste enligt 4 kap 29 § och 4 kap 1§ jordabalken (JB) gåvobrevet vara skriftligt och innehålla vem som är gåvogivare och vem som är gåvotagare. Det måste även skrivas under av både gåvogivare och gåvotagare, alla tre barn måste skriva under. Det finns inget krav för att ge bort din andel till bara en person utan du kan med fördel om du önskar ge bort den till dina barn. I gåvobrevet ska det även även framgå vad som du ger bort.Om du väljer att genomföra denna gåva kommer dina barn bli samägare av din del av skogsfastigheten. Vilket inte bör vara något problem.Hoppas du fick svar på din fråga!

Inkopplad tvättmaskin tillhör fastigheten

2019-01-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Har köpt en bostadsrätt och säljaren har tagit med sig tvättmaskin. Något som tydligt var med vid visning och prospekt. Inte heller något annat har avtalats så den ska enl lagen vara del av köpet.Jag har gett säljaren chansen att ställa till rätta. Något som verkar svårt. Vad är nästa steg? Polisanmälan? Egenmäktigt förfarande/stöld?? Rätt till ersättning för likvärdig vara om säljaren ej ställer tillbaka?Tacksam för hjälp?
Therese Wibrink |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt Jordabalken 2 kap. 2 § hör en tvättmaskin till fastigheten endast om byggnaden har blivit försedd med tvättmaskinen och den är avsedd för stadigvarande bruk. En byggnad anses vara försedd med en tvättmaskin som är inkopplad, men inte med en tvättmaskin som bara finns i huset. Var det så att tvättmaskinen var inkopplad under visningen och det inte stod något i avtalet om att den inte ska ingå ska tvättmaskinen ingå i köpet om ni hade fog att anta att den skulle det, vilket det verkar som att ni hade. Denna tvist är en avtalsrättslig tvist och polisen kan tyvärr inte hjälpa dig. Ni måste först lösa tvisten om vem som har rätt till tvättmaskinen och denna fråga kan endast domstol besluta om. Vill du gå vidare med detta skulle jag råda dig att först "hota" säljarna med att ni kommer gå vidare med detta till domstol. Detta kan vara ett påtryckningsmedel som kanske får dem att ge med sig för att inte bli stämda. Annars får ni stämma dem i domstol och få saken löst där. Hoppas du fick svar på sin fråga!