Överlåta samägd fastighet genom gåva

2019-03-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Vi är två bröder som gemensamt äger två intilliggande fastigheter. Hur går vi bäst tillväga för att kunna äga varsin fastighet. Kan man överlåta till varandra genom gåva.Hälsningar o hoppas på svarStig
Josef Lindström Habta |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Det korta svaret på din fråga är ja, man kan överlåta delarna av fastigheten genom gåva. Detta sker genom upprättandet av en skriftligt handling, ett s.k. gåvobrev enligt 4 kap. jordabalken (1970:994) (JB) regler om överlåtande av fast egendom. Av 4 kap. 28 § framgår att bestämmelserna om köp i 1-9 §§ och 7 – 9 §§ äger motsvarande tillämpning när det rör gåvor. Av 4 kap. 1 § JB framgår bland annat att gåvobrevet ska innehålla gåvogivaren och gåvomottagarens underskrifter, vilken fastighet det rör sig om samt en överlåtelseförklaring. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänliga hälsningar.

Undvika VA-anslutning till min bostadstomt vid köp av angränsande fastighet

2019-03-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Har blivit erbjuden att köpa till en bit mark som ligger i direkt anslutning till min tomt. Markbiten är på ca 4000 kvm. Vad har jag för alternativ gällande benämningen på marken om jag inte vill avstycka den som tomtmark? Kommunen säger att om jag avstyckar den som tomtmark kommer de att vilja dra in VA-anslutning till tomten och det vill jag undvika.
Vega Schortz |Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer därför att inledningsvis förklara hur jag uppfattat din fråga och din situation för att sedan besvara din fråga utifrån den uppfattningen. Hur jag uppfattat din fråga och din situation Jag uppfattar det som att du eventuellt kommer att köpa en bit mark, en fastighet på 4000 kvm, som ligger i nära anslutning till din bostadstomt. Du vill inte att fastigheten på 4000 kvm ska klassificeras som "tomtmark" eftersom du då kan bli tvungen att dra in VA-anslutning till din bostadstomt. Din fråga gäller vad du har för alternativ när det gäller benämning av fastigheten på 4000 kvm, för att undvika en situation där du behöver dra in VA-anslutning till din bostadstomt?Kommunens uppfattning härstammar troligtvis från detaljplanen för din fastighet och utifrån fastighetens kodning, det går att ansöka om att få detaljplanen ändrad men det är svårtMarken i Sverige är uppdelad i fastigheter. Jag uppfattar det som att marken du funderar på att köpa är en fastighet på 4000 kvm. Varje fastighet har en beteckning och den fastighet du funderar på att köpa, med sin säregna beteckning, finns registrerad hos Lantmäteriet. Beteckningen på fastigheten ska framgå av köpebrevet. Har ni inte upprättat något köpebrev kan du fråga säljaren om fastighetens beteckning ifall du vill ha uppgifter om fastigheten från Lantmäteriet. Fastighetsbeteckningen är till för att hålla ordning. Därutöver finns en rad koder som anger vilken typ av fastighet det är. Kategoriseringen avgör vad du får bygga på fastigheten och under vilka villkor. Jag tolkar det som att fastigheten du funderar på att köpa är kodad som ger dig rätt att bebygga marken med bostadshus. Om du ansöker hos Lantmäteriet om fastighetsförrättning, i syfte att stycka av fastigheten till flera mindre fastigheter, antyder det på att du har som syfte att låta marken bebyggas med bostadshus. För att fastigheterna ska kunna bebyggas med bostadshus krävs att VA-anslutning finns. Det är troligtvis på den grunden och i enlighet med fastighetens detaljplan som kommunen vill att du låter fastigheten VA-anslutas med din bostadstomt. Jag uppfattar det som att du ändå vill avstycka tomten men undvika att de nya fastigheterna som bildas ska behöva anslutas till din VA-anslutning du har på din bostadstomt. Om jag var i din situation skulle jag fråga kommunen om vilken detaljplan som gäller för fastigheten på 4000 kvm och varför VA-anslutning måste ske just från din bostadstomt. Du kan begära att kommunen ska ändra detaljplanen för den fastighet du köpt d.v.s. att marken och vattenområdet för fastigheten ska användas på ett annat sätt. Detta är dock krångligt och en ändring av detaljplan sker sällan. Vi får prata mer om vilka alternativ som finns under vårt telefonsamtal där du kan berätta mer om just din situation. Jag kommer att ringa dig måndagen den 25 mars kl. 16.00. Om tiden inte passar får du vänligen höra av dig till vega.schortz@lawline.se, så bokar vi in en ny tid!

Måste man flytta ut ur sitt hyreshus om fastighetsägaren säljer denna?

2019-03-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hyr idag två st hus på en genansen tomt av en privat hyresvärd. Har bott här i ett och ett halvt års tid och alltid betalt hyran i tid. Hyresvärden säger sig nu inte ha råd med nödvändigt underhåll. Fick stopp i avlopp pga rötter i rören. Hyresvärden vägrar åtgärda detta och vill istället sälja husen. Har vi någon form av besittningsrätt eller är det bara för oss att förbereda oss på en ev. flytt?
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en fastighet går över på en annan ägare, och ni hyr denna så finns det i princip fyra fall då ni får fortsätta hyresförhållandet:1.Om ägaren har gjort ett förbehåll mot förvärvaren av fastigheten att hyresrätten som ni har ska bestå (7 kap. 11 § jordabalken). 2.Om den nya ägaren kände till, eller borde ha känt till, att ni hyrde bostaden vid tidpunkten för överlåtelsen (7 kap. 14 § första stycket jordabalken). 3.Upplåtelsen av hyresförhållandet har skett skriftligen och ni har tillträtt fastigheten innan överlåtelsen har skett (7 kap. 13 § första stycket jordabalken). 4.En inskrivning av rättigheten (er rätt att hyra fastigheten) har skett innan den nya ägaren söker lagfart (7 kap. 11 § och 17 kap. 1 § jordabalken). Det finns alltså en skyldighet för fastighetsägaren att göra ett förbehåll för er rättighet. Om personen ändå inte har gjort detta så får ni bo kvar om en av punkterna 2-4 föreligger. I ert fall är punkt 3 relevant. Om avtalet mellan er är skriftligt så kommer ni få bo kvar, så länge ni redan tillträtt fastigheten.Om det skulle vara så att ingen av punkterna föreligger och ni därför måste flytta så kommer fastighetsägaren som underlät att göra ett förbehåll åt er att bli skadeståndsskyldig för den skada ni har lidit (7 kap. 18 § jordabalken). Vänligen,

Hur kan jag hindra lantmäteriet från att ge en fastighetsägare rätt att forsla bort skog via en väg nära mitt hus?

2019-03-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Mitt hus ligger ca 1,5 meter från en samfälld väg. Nu ska en markägare med hjälp av fastighetsbildningslagen 3 kap 1 paragraf stycka av ett stort område där han ska ta ut mycket skog. Han tänker då köra ut denna skog förbi mitt hus. Det kommer att bli ca 350-450 lass med lastbil och släp som ska förbi fullastade och lika många in tomma. Han ska med hjälp av lantmäteriet tvinga sig in i vår samfällighet och nyttja vår väg. Går detta på något vis att stoppa? jag vill inte ha all den trafiken så nära mitt hus.
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du specificerar inte vilken typ av samfällighet ni har. I vilket fall som helst har lantmäteriet alternativen att antingen skapa en gemensamhetsanläggning, ändra i en redan befintlig gemensamhetsanläggning eller ge en användningsrätt. Vid alla beslut av lantmäteriet rörande gemensamhetsanläggning måste dessa överklagas till mark- och miljödomstolen för att kunna ändras (30 § anläggningslagen). De överklaganderegler som finns kring fastighetsbildning i 15 kap. fastighetsbildningslagen ska tillämpas på anläggningsbeslut. Därmed kan man utläsa att överklagandet ska ges in till lantmäteriet inom fyra veckor från dess att förrättningen förklarats avslutad (15 kap. 6 § fastighetsbildningslagen). Viktigt att påpeka är att eftersom det blir fråga om en domstolsprocess kan det innebära extra kostnader för den som förlorar målet i form av att denne får betala motpartens rättegångskostnader (16 kap. 14 § fastighetsbildningslagen). Ett överklagande måste som bekant baseras på tillräckligt gångbara argument för att uppnå önskad effekt. Eftersom jag vet alldeles för lite om omständigheterna i det här fallet är det svårt för mig att ge några förslag, men jag kan däremot skissa upp de många åtgärder som lantmäteriets kan vidta och vad förutsättningarna för dessa är. Har man kunskap om detta blir det desto lättare att utforma ett överklagande. Lantmäteriet skapar en gemensamhetsförrättningEn gemensamhetsanläggning kan avse vägar och syftar till att uppfylla ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter (1 § anläggningslagen). Med stadigvarande betydelse menas att ändamålet inte ska vara av tillfällig natur. Vidare måste anläggningen vara av väsentlig betydelse för fastigheterna som ska vara anslutna (5 § anläggningslagen). Det innebär att det måste finnas ett påtagligt behov, alltså ett behov som inte kan uppfyllas på annat håll. I fråga om vägar ska det således inte finnas alternativa vägbanor på annat håll. Förutom att vara väsentlig betydelse måste kostnaderna och olägenheterna av anläggningen också stå i rimlig proportion till dess vinster (6 § anläggningslagen).Gemensamhetsanläggningen ska trots ovanstående inte inrättas om vissa deltagande fastigheter allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för detta (7 § anläggningslagen). Hur stor vikt vid någons åsikt lantmäteriet ska lägga beror på hur stor del av kostnaderna av anläggningen som personen kommer att bära.Lantmäteriet ändrar en befintlig gemensamhetsanläggningOm er befintliga samfällighet redan baseras på en gemensamhetsanläggning finns det olika sätt för lantmäteriet att ansluta den nya fastigheten. Lantmäteriet kan på eget initativ ansluta en fastighet i samband med att den nybildas (42 a § anläggningslagen). Fastighetsägaren kan också ansöka om en så kallad omprövningsförrättning (35 § anläggningslagen). För dessa alternativ gäller samma förutsättningar som när en ny gemensamhetsanläggning upprättas.Vidare kan man ansluta en fastighet även om det endast är på grund av tillfälliga behov, förutsatt att särskilda skäl föreligger (47 § anläggningslagen). Särskilda skäl kan utgöra att fastigheten i fråga är huvudintressent för vägen, eller att det tillfälliga behovet ska bestå en längre tid. Fastighetsägaren får en rätt att använda vägenEn fastighet kan få tillfällig rätt att använda en väg utan att anslutas till en existerande gemensamhetsanläggning (50 § anläggningslagen). Slutligen kan lantmäteriet även besluta att en fastighet har rätt att använda en befintlig väg utan att ansluta denna till den redan existerande gemensamhetsanläggningen (49 § anläggningslagen). Båda dessa alternativ förutsätter dock att det inte medför synnerliga men för fastighet som använder vägen eller upplåter den. Har du några följdfrågor eller funderingar, alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå, får du gärna höra av dig till pegah.fazli@lawline.se!Vänligen

Bostadsrättsföreningens ansvar för avlopp

2019-03-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Det gäller en betalning på 2374: - det är inte så mycket men vi känner oss orättvist behandlade. Vi bor i en bostadsrätt som är bygg på 60 talet. Vi flyttade in 2011. Stammarna skulle bytas men dom valde att relana Stammarna. Gjordes 2013. För ca 1 ½ år sedan har vi haft problem med avloppet , det blir stopp och via duschen avlopp kommer det upp papper och avföring. Har sagt till om det dom har varit här några gånger. Förra gången fick jag betala rörmokaren med 700;- okt 2018. Sedan blev det stopp februari översvämning. Jag ringde, då hade dom beställt en slamsugning bil.Dom kom dagen efter då hade allt släppt men dom spolade. Nu fick jag räkningen men den var ställd på Föreningen, dom har skrivit om den till oss så vi ska betala den. Då ringde jag till dom som hade spolat och ville veta felet. Han sa din man är väl sjuk, ja sa jag men vad har det med stoppet att göra.. tveksamt sa han att han hade varit med om att dom slänger en massa papper m m så du menar att ni har diskuterat med föreningen…. Till saken han känner inte min man. Frågan är ska jag betala något som inte jag har beställt och fakturan är på föreningen.Dom skickade med stadgarna paragraf 28, att ansvaret ligger på oss när det gäller rören i lägenheten.Jag har ju inte en privat stam utan den delar vi ju med flera lägenheter.
Alexander Hedblom |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna för bostadsrättsföreningar hittar du i Bostadsrättslagen.Jag kommer att hålla mig relativt allmänt eftersom omständigheterna för er situation är avgörande. Detta på grund av att ansvaret varierar beroende på var stoppet sitter. Sitter stoppet mellan WC/Vask och stam är det bostadsrättsinnehavarens ansvar. Sitter stoppet i stammen t.ex mellan våningar då är det föreningens ansvar. (se 7 kap. 12 § BRL)För att ta reda på vart felet förelåg är det enklaste att höra med era grannar om de också haft problem, eller höra av er till en fackman och se om hen kan göra en bedömning av ert fall. Om det skulle vara så att felet var i stammen som är gemensam för samtliga lägenheter rekommenderar jag er, om ni inte får rättelse direkt från föreningen, att kontakta en jurist. Det kan ni göra här.Hoppas detta ger klarhet!Vänliga hälsningar,

Får man vara folkbokförd på en adress där man inte bor?

2019-03-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Vi hyr en radhus från en kvinna som äger den. För 6 månader sedan hon har folkbokförd sighjälv till adressen som vi hyr. Är detta lagligt?
Masis Vardanian |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Så som jag tolkat din fråga undrar du om det är olagligt att vara folkbokförd på en adress där man inte bor. Bestämmelserna kring folkbokföring finner vi i Folkbokföringslagen. Utgångspunkten är att man ska vara folkbokförd på den adressen där man anses vara bosatt, 6 § Folkbokföringslagen. När man flyttar till en ny adress skall man enligt 25 § Folkbokföringslagen anmäla sin flytt inom en vecka till Skatteverket. Dock så finns det ingen påföljd om man inte anmäler en flytt eller om man är folkbokförd på en annan adress. Detta är inte kriminaliserat. I de fall en person är folkbokförd på en adress där hen inte bor kan man vända sig till Skatteverket och anmäla detta. I sin tur kan Skatteverket undersöka frågan för att fastställa vem som bor vart. Skatteverket kan även begära att en person gör en flyttanmälan om man inte bor på den angivna adressen 31 § Folkbokföringslagen.Det är alltså inget brott att vara folkbokförd på en adress man inte bor på, men om detta skulle störa er kan ni kontakta Skatteverket för en utredning. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Träd på grannes tomt

2019-03-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad kan jag göra om ett träd lutar in över fastighetsgräsn och innebär säkerhetsrisk? Grannen vill ej ta ned det och enligt gällande detaljplan är träden skyddade.
Sara Göransson | Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Bestämmelser om grannförhållanden återfinns i jordabalken (JB). Vad säger lagen? Enligt 3 kap. 1 § JB ansvarar varje fastighetsägare för att vårda och bruka sin fastighet så att omgivningen inte störs. Det kan bland annat innebära att fastighetsägaren har en skyldighet att hugga ner ruttna träd som riskerar att falla ner på grannens tomt och skada grannens egendom. Om en rot eller gren tränger in på en fastighetsägares tomt får ägaren ta bort roten eller grenen, under förutsättning att trädägaren själv fått tillfälle att åtgärda problemet (3 kap. 2 § JB). I ditt fall har torde din granne ha en skyldighet att ta ner det aktuella trädet om det är ruttet och riskerar att falla ner på din tomt. Skulle trädet falla och skada egendom på din tomt blir det primärt en försäkringsfråga. Om egendom förstörs som en följd av ett fallande träd, kan man i egenskap av fastighetsägare anmäla detta till sitt försäkringsbolag inom ramen för sin villaförsäkring. Om det är grannen som har varit vållande till att trädet föll, exempelvis genom underlåtenhet att inte ta ner ett ruttet eller på annat sätt förstört träd, kan denne bli skyldig att betala självrisken. För att grannen ska ha varit vållande måste det dock tydligt framgå att trädet varit sjukt eller försvagat. SammanfattningsvisMin rekommendation till dig är att du igen påtalar din oro för att trädet ska falla till din granne. Jag skulle även upplysa grannen om hur ansvaret kan komma att fördelas i händelse av att trädet faller. Jag rekommenderar även att du dokumenterar trädet, exempelvis genom bilder och vittnen, om det är försvagat eller ruttet. Detta gör nämligen att ditt bevisläge förbättras vid en eventuell tvist avseende om din granne varit vållande eller inte.Med detta sagt hoppas jag att du har fått svar på din fråga. Med vänliga hälsningar,

Har jag som kattägare ansvar för var min katt är?

2019-03-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Bor i bostadsrätt, på bottenplan med egen altan. Trapphuset har tre separata ingångar (går att nå lägenhetsdörren från samtliga) var utav "min" ligger 1,5m från min ytterdörr. Jag har en katt som levt där hela livet och är så pass kelig och avslappnad att den börjat hälsa på grannarna ute. Vissa grannar har då fått för sig att släppa in den i trapphuset (ej min vanliga ingång) och in till sig för att mata. Grejen är att jag inte släpper ut katten om jag själv inte är hemma så jag vet att den inte far illa. Nu är det så att vissa av grannarna inte tål min katt. Jag har därför försökt släppa ut den på tider när risken för att den ska bli insläppt någon annanstans minimeras. Knappt 1 gång i månaden hittar jag honom ändå i trapphuset och får klagobrev från styrelsen som vill mena på att det är mitt ansvar att se till vart katten går. Har påpekat att jag sett andra okända katter (som ser ut som min) i trapphuset också men eftersom jag är den enda kattägaren så vänder man sig till mig. Jag vet att jag ansvarar för kattens välbefinnande men undrar mer hur jag ska ställa mig till detta? Han är inne 16-20h per dygn och går egentligen bara ut kortare perioder.
Elina Bergstedt |Hej och tack för att du vänder till Lawline med din fråga!Det finns flera lagar som kan bli tillämpliga på katter, men den som främst är relevant här är lagen (2007:1150) om tillsyn för hundar och katter, den så kallade djurtillsynslagen.Vad lagen sägerKatter ska hållas under sådan tillsyn och skötas på ett sådant sätt, med hänsyn till kattens natur och övriga omständigheter, som behövs för att förebygga att katten orsakar skador eller avsevärda olägenheter (1 § djurtillsynslagen). Vad som krävs är beroende på den enskilda katten och även den miljö den befinner sig i.Hundägare har ett strikt ansvar i lagens mening, vilket innebär att ägaren, eller den som har tillfälligt har hand om hunden, måste ersätta skador hunden orsakar fastän innehavaren inte har varit oförsiktig (19 § djurtillsynslagen). Kattägare har inget sådant strikt ansvar, eftersom katter generellt anses ha en friare natur än hundar. Som kattägare har du oftast ingen koll på var din katt går, eftersom att det inte finns lika strikta regler kring katter som det finns för hundar.När det kommer till kattägare gäller alltså normala skadeståndsregler och ett eventuellt skadestånd kan utgå om kattägaren genom uppsåt eller genom vårdslöshet tillåter sin katt att vålla skada (2 kap 1 § Skadeståndslagen). Eftersom du är mån om när din katt släpps ut, för att minimera olägenheter för andra, anser jag att du inte kan anses ha uppsåt eller vara vårdslös när din katt senare påträffas i trapphuset.Det fanns tidigare en bestämmelse i den nu upphävda lagen (1938:274) om rätt till jakt att en katt som "anträffats utanför gård eller trädgård där den hör hemma, må av jakträttsinnehavaren eller hans folk saklöst dödas". Den är idag ersatt av 21 § i djurtillsynslagen, som säger att en katt som kan antas vara övergiven eller förvildad får avlivas av jakträttshavaren eller av någon som företräder denne, vilket talar för en högre acceptans för katters rörelsefrihet.Rättsfall involverade katter och deras beteendenLänsstyrelsen i Stockholms län uttalade sig att det borde grannens ensak att freda sig mot att en katt tränger sig in i dennes hus eller trappuppgång, genom att hålla fönster och dörrar stängda. Detta eftersom att kattägare har svårare än hundägare att ha koll på exakt var deras katt befinner sig.Att införa restriktioner för kattägare i grannskapet var inte motiverat, eftersom andra katter ändå skulle kunna ta sig dit, och att en av personerna var allergisk föranledde ingen annan bedömning. Miljödomstolen vid Stockholms tingsrätt instämde i länsstyrelsen bedömning (Stockholms tingsrätt, Miljödomstolen. Mål-nr 200-M 398)Det har däremot förekommit ett fall där en kattägare med 9 katter blev tvungen att utföra åtgärder för att hålla kvar katterna på sin egen fastighet, då katterna bedömdes ha orsakat en granne sådan olägenhet att det kunde påverka grannens hälsa i betydande mån som nämns i i 9 kap. 3 § miljöbalken. Mark- och miljödomstolen instämde i Länsstyrelsen bedömning (Östersunds Tingsrätt, Mark- och miljödomstolen. Mål-nr M 1199-17).Men att din katt skulle kunna anses påverka en grannes hälsa i betydande mån tror jag inte är troligt, då det inte är du själv som släpper in katterna i trappuppgången, och därmed bör du inte heller behöva vidta åtgärder för att hålla din katt inne.Bostadsrätter får ha ordningsreglerOrdningsregler förekommer i många bostadsrättsföreningar, men hur ordningsreglerna ska vara är inte reglerade i lag. Det innebär att dom i princip kan se ut hur som helst, och att det då även eventuellt skulle kunna finnas ordningsregler kring djurhållning. Men sådana regler får inte vara godtyckliga eller strida mot gällande lag, exempelvis får man inte att ha ordningsregler som skulle gå emot de regler som finns i djurskyddslagen. Ordningsreglerna ska vara rimliga och ett uttryck för föreningsintresset.En bostadsrättsinnehavare har skyldighet att följa särskilda ordningsföreskrifter och kan få sin nyttjanderätt förverkad ifall hen inte följer dem (7 kap. 9 och 18 § Bostadsrättslagen).Sammanfattning och vad som kan gälla i ditt fallDet är svårt att säga vilka ordningsregler en bostadsförening kan besluta om gällande katter. Några regler som jag kan se som rimliga kan vara att katter inte får gå fritt i bostadsrättens gemensamma lokaler, som hiss, trappuppgång och tvättstuga. Men då bör det även ligga på samtliga boendes ansvar att inte avsiktligen släppa in katten i sådana utrymmen. Jag har svårt att se att det finns ordningsregler som enbart är tvingande på en part, och inte samtliga.Eftersom att du är mån om när du släpper ut din katt, gör du vad du kan i enlighet med 1 § djurtillsynslagen och jag skulle därmed säga att du inte har något tvingande ansvar vad gäller att hålla din katt ifrån trapphuset.Hoppas att detta besvarade din fråga!