Lawline besvarar inte skoluppgifter

2019-01-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Anna träffade Per på gymnasiet och de flyttade snart ihop. De hyrde då bottenvåningen på Annas morbrors hus i Nynäshamn. Vad gäller för att hyra en del av ett hus? Hur ska deras hyresavtal se ut på bästa sätt? Vad säger lagen?De förvärvade den 13 juni 1988 fastigheten Nynäshamn Anneberg 1:31 för gemensamt begagnande av Annas morbror när han behöver flytta till äldreboende. Upprätta köpehandlingar enligt bokens exempel och lagen. Ta reda på vad en sådan fastighet kan vara värd idag, skriv in det värdet i köpehandlingarna Enligt ett bodelningsavtal av den 15 april 1999 skulle det gemensamma ägandet upplösas genom att Anna köpte Pers hälftenandel i fastigheten. Vad behöver de nu göra för att det inte ska bli några lagliga problem efteråt? Vad säger lagen? Vad skulle du ge Anna för tips och råd enligt lagen och vad du kan om fastighetsrätt? På Annas jobb pratar de om att det i samma trakt planeras för en ny väg till Stockholm. Ta även med att Anna och Per varit sambo och har ett barn tillsammans.
Niki Moini Mostofi |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Lawline har som policy att inte besvara skoluppgifter. Därför kan jag dessvärre inte besvara din fråga.Jag hoppas att du finner ett svar på din fråga på ett annat vis. Ett tips är att dela in frågan i mindre beståndsdelar så att den blir mer begriplig. Läs sedan relevanta delar i kurslitteraturen och leta rätt på de aktuella fastighetsrättsliga lagarna. Du kan även använda dig av Lawlines arkiv för att söka på frågor.Med vänlig hälsning,

Vad gäller för nybyggnad av ett väderskydd på en hållplats?

2019-01-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag undrar om jag som civilperson har rätt att bygga ett väderskydd på en hållplats utan att behöva göra en förfrågan om lov hos t.ex vägverket?
Tina Hashem |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller bygglov och därför blir reglerna i plan- och bygglagen (PBL) aktuella.Vilka åtgärder kräver bygglov?Bygglov krävs för nybyggnad och tillbyggnad. Ändringar av byggnader kräver också bygglov t.ex. inredning av bostad för annat ändamål, inredning av en ytterligare bostad eller om byggnaden byter färg inom ett detaljplanerat område (9 kap. 2 § PBL). Bygglov lämnas av byggnadsnämnden i kommunen (9 kap. 20 § PBL).Finns det några undantag från bygglov?Det finns en rad olika undantag från bygglov. Ett sådant undantag finns för nybyggnad av ett fristående väderskydd för kollektivtrafiken under vissa förutsättningar (9 kap. 3b § PBL). 1. Väderskyddet har en byggnadsarea på högst 15,0 kvadratmeter2. Väderskyddet har en taknockshöjd på högst 3,0 meter3. Väderskyddet är fristående och byggs inte som en tillbyggnad till en byggnad4. Väderskyddet får inte placeras i direkt anslutning till ett annat väderskydd5. Väderskyddet får inte uppföras inom ett bebyggelseområde som är särskilt värdefullt från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunktDessa villkor måste alltså vara uppfyllda för att du ska få uppföra väderskyddet utan bygglov.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Överlåta byggnad på fastighet separat

2019-01-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej äger två fastigh som står på samma tomt obs stor tomt . Vill inte stycka av men min bror vill ha det ena huset kan vi skriva något lagligt kontrakt på att han äger det ena huset jag det andra .
Johan Heiman |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline!Jag uppfattar det som att du äger en större fastighet där två byggnader (hus) finns uppförda. Notera att fastighet såsom det refereras till i dagligt tal inte har samma betydelse i rättslig mening. Enligt 1 kap. 1 § jordabalken (JB) är en fastighet en avgränsad del mark (alltså den tomt du refererar till i din fråga) och byggnaderna som står på marken utgör tillbehör till fastigheten enligt 2 kap. 1 § JB. Kan byggnad som står på en fastighet överlåtas separat?Att överlåta fastighetstillbehör kräver för sakrättslig giltighet avskiljande enligt 2 kap. 7 § JB. För att en överlåtelse av tillbehöret (byggnaden i det här fallet) ska vara giltig även gentemot tredje man krävs alltså att den flyttas bort från fastigheten. Att avskilja en byggnad från en fastighet är av förklarliga skäl inte helt enkelt men om din bror kan tänka sig att nyttja byggnaden utan att i rättslig mening vara dess ägare kan någon form av nyttjanderättsavtal vara en tänkbar lösning. För att säkerställa att ni undertecknar ett nyttjanderättsavtal som möter din och dina brors krav och är korrekt utfört rent juridiskt råder jag dig att ta kontakt med en verksam jurist.Du kan boka ett möte med en av Lawline:s jurister genom att klicka här!Hoppas att mitt svar gav dig lite klarhet i frågan!Med vänliga hälsningar,

Vilka regler om staket finns det?

2019-01-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Staket mot granne: Max höjd på staket till granne? Avstånd till tomtgränsen? Typ av staket (heltäckande eller genomsynligt)?
Mikaela Berglind Mäkinen |Hej, och stort tack för att du väljer att vända dig till oss på Lawline med din fråga! För att få svar på din fråga så får vi kika in i Jordabalken (JB) och i Plan- och byggförordningen (PBF).Staket kräver inget bygglov om det är av traditionell utformning och höjd I den lagstiftning som finns på området så hittar man bland annat "Den allmänna principen om att visa hänsyn gentemot grannar och omgivning" (JB 3 kap 1 §). Denna resulterar i att ett staket i regel inte kräver något bygglov, så länge det uppfyller vissa kriterier. Staketen ska bland annat vara av traditionell utformning och höjd, samt att det ska finnas tillräckligt med plats för att bereda underhåll på det.Kommunerna har egna bestämmelser Sveriges olika kommuner har dock allt som oftast egna bestämmelser när det kommer till regler om staket och liknande. Vanligt är exempelvis att ett staket ska ha 50 % genomsiktlighet. Jag vill dock återigen betona att reglerna som sagt kan se olika ut från kommun till kommun. Vissa kommuner kräver att man har grannars tillstånd, om man skulle vilja bygga tätare staket än så. Så länge staketet står på din tomt, så ska det generellt sett inte heller vara någon problematik angående avståndet till eventuella grannar. Du ska dock kunna underhålla staketet utan att behöva gå in på grannens tomt. När det kommer till höjden så är det många kommuner som tillåter staket upp 110 cm utan bygglov.För plank och murar krävs oftast bygglov Man kan sätta upp ett plank eller en mur, om man skulle vilja ha ett alternativ med mindre genomsiktlighet. Dessa kräver dock oftast bygglov, givetvis med vissa undantag (PBF 6 kap 1 §). Man får exempelvis bygga ett plank kring en uteplats med en höjd på 1.8 m utan bygglov, om det ligger ca 3,5 m från ett en- eller tvåbostadshus. Det ska då dessutom ligga 4,5 m från tomtgränsen. Eventuella grannars samtycken kan komma att behövas, om ni önskar att placera planket eller muren närmre än 4,5 m från tomtgränsen. SammanfattningNär det kommer till att bygga ett staket så ska man ta hänsyn till både sina grannar och sin omgivning. Det krävs generellt sett inget bygglov för att bygga ett staket, om det är av traditionell höjd och utformning. Bygglov krävs dock ofta för plank och murar, med vissa undantag. Det är vanligt att varje kommun har egna regler kring vad som gäller för staket. Det är därför omöjligt för mig att säga exakt vad som gäller i din kommun, då jag inte vet vilken du tillhör. Mina råd- Jag skulle först och främst råda dig samtala om staketet med eventuella grannar, med tanke på den princip som handlar om att visa hänsyn gentemot grannar och omgivning.- Jag skulle i andra hand rekommendera dig att försöka lista ut vad som gäller i just din kommun. Det är vanligt att det finns detaljerade beskrivningar på kommunernas hemsidor.- Du skulle också kunna ta kontakt med Byggnadsnämnden i din kommun, för mer information. Det är nämligen Byggnadsnämnden som bedömer om ett bygglov krävs eller ej.- Jag skulle råda dig att ta kontakt med våra duktiga jurister på info@lawlline.se, om du skulle vilja ha mer ingående, juridisk hjälp. Det går givetvis jättebra att ställa ny gratisfråga likaså, om du hellre skulle vilja det. Jag hoppas att jag har kunnat hjälpa dig en bit på vägen, och önskar ett stort lycka till med byggandet av staketet! Med vänliga hälsningar,

Dold samäganderätt

2019-01-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Jag har ensamt förvärvat en bostadsrätt (lån samt kontantinsats) i syfte att bo där med min sambo. Vi har även skrivit ett samboavtal där vi bestämt att bostaden inte skall ingå i en bodelning. Vidare har vi bestämt att hon skall betala hälften av räntorna för bolånet samt halva årsavgiften.Föreligger dold samäganderätt i och med detta?
Stephanie Fjeldseth |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Dold samäganderätt föreligger, enligt rättspraxis, då tre villkor är uppfyllda: I. egendomen ska ha köpts av den ena sambon i dennes namn för parets gemensamma bruk,II. den andra partnern/sambon ska, genom ett ekonomiskt bidrag, vid förvärvet, möjliggjort eller underlättat förvärvet, III. samborna ska ha förutsatt att egendomen skulle samägas.När dessa tre villkor är uppfyllda förutsätts samborna ha ingått överenskommelse om att egendomen ska ägas gemensamt genom dold samäganderätt. I ditt fall har du visserligen förvärvat bostadsrätten för gemensamt bruk men din sambo har inte bidragit ekonomiskt vid själva förvärvstillfället av bostadsrätten. Därmed är det inte ett ekonomisk bidrag i enlighet med villkor II. Andra bidrag som i detta fall räntor eller amorteringar är istället att se som benefika förmåner från en sambo till en annan (se exempelvis NJA 1986 s. 513). Din sambos ekonomiska bidrag är alltså inte sådant som faller in under dold samäganderätt. Då ni även tecknat ett samboavtal kan villkor III om presumtion enligt min mening inte anses föreligga. Om du ändå skulle vilja ha hjälp att se över ert samboavtal kan du ta hjälp av Lawlines avtalstjänst som ni hittar här. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänliga hälsningar,

Kan en hyresvärd kräva drogtest?

2019-01-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan en hyresvärd kräva att en hyresgäst går och tar drogtester?. Om inte hyresgästen gör det så hotar hyresvärden med vräkning. Hyresgästen har inga obetalda hyror. Det gäller en befintlig hyresgäst med första handskontrakt sedan 2år tillbaka. Står inget om det i kontraktet heller.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Det finns ingen lag som ger en hyresvärd någon rätt att begära drogtest av en hyresgäst. Att en hyresgäst inte vill lämna drogtest är inte skäl för vräkning. Det finns i vissa fall en möjlighet att vräka en hyresgäst för att lägenheten används till brottslig verksamhet (jfr 12 kap. 42 § p9 Jordabalken). Hyresrätten kan förverkas om den helt eller till väsentlig del används för brottslig näringsverksamhet. Enligt lagkommentaren måste verksamheten vara straffbelagd (olaglig) och präglas av affärsmässighet. Lägenheten ska således varit ett viktigt medel för främjandet av verksamheten. Narkotikatillverkning är ett exempel på brottslig näringsverksamhet. Att endast nyttja droger är inte skäl för vräkning, under förutsättning att hyran betalas och att lägenheten vårdas. Men framför allt är det inte skäl för vräkning att vägra lämna drogtest.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Vem ska stå kostnaderna för sanering?

2019-01-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Fråga gäller PCB förorenad fastighet som har blivit sanerad,avsiktern är att sälja fastigheten,men om det nu visar sig att grannfastigheterna också har blivit förorenadevem skall stå för kostnaderna om saneringsbehov föreligger stamfastigheten är såld sedan några år tillbaka och två tomter är är avstyckade och bebyggda för ca 30 år sedanmen risk finns att förorening finns där eftersom att en gång i tiden funnits växthus som är rivna,men kittet som växthusglasen lades i innehåller PCB och vid rivning har det hamnat på marken och förorenat densamma.
Vega Schortz |Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!För att du ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara din fråga utifrån den uppfattningen. Hur jag uppfattat din fråga och din situationJag uppfattar det som att du äger en fastighet som du avser sälja. Jag förstår det som att fastigheten du äger utgör en del av ett markområde som tidigare bara var en fastighet. Inför försäljningen har du sanerat fastigheten eftersom det en gång bedrivits växthusverksamhet på tomten som medfört PCB föroreningar i marken. Eftersom växthusverksamheten bedrevs under en tid då din fastighet inkluderades i ett större markområde (som nu är uppdelat på flera tomter) undrar du om du kan hållas ersättningsskyldig för PCB föroreningar som eventuellt visar sig också hos granntomterna. Fastighetsägare har ett strikt ansvar för miljöskador som uppstår på granntomten men det strikta ansvaret gäller inte för skador som grannen bör tåla Regler om miljöskador och grannars skyldigheter att bruka sina tomter så att angränsande fastigheter inte störs, finns i 3 kap. jordabalken (JB) och 32 kap. miljöbalken (MB). Av bestämmelser i 3 kap. JB framkommer att den som är fastighetsägare får göra vad den vill med sin egen mark så länge som brukandet inte stör grannarna. Hänvisningar görs till 32 kap. MB. I MB anges att vissa störningar måste få tålas. För miljöskador råder ett strikt ansvar. Det innebär att en fastighetsägare kan bli ersättningsskyldig för skador som härrör från dennes fastighet men som visar sig på grannfastigheten oavsett om fastighetsägaren varit varsam. För att 32 kap. MB ska vara tillämpligt och för att ett strikt skadeståndsansvar ska aktualiseras krävs att vissa kriterier är uppfyllda: 1)Skadan ska ha uppstått till följd av en verksamhet som har anknytning till en fastighet 2)Skadan ska ha drabbat omgivningen d.v.s. inte endast någon som tillfälligt besöker fastigheten 3)Skadans karaktär måste passa in i 32 kap. MB – det ska alltså vara fråga om en miljöskada. En fastighetsägare är ersättningsskyldig för markföroreningar som fastighetsägarens fastighet orsakar grannfastigheten. Detta under förutsättning att det råder ett rimligt orsakssamband mellan den verksamhet som bedrivits på fastighetsägarens fastighet och den markförorening som uppstått på grannfastigheten. Fastighetsägaren är inte ersättningsskyldig för skador som grannarna med hänsyn till förhållandena på orten skäligen bör tåla. Sammanfattningsvis kan du bli ersättningsskyldig för sanering av grannfastigheterna ifall skadan hos grannarna beror på verksamhet som härstammar från din tomt. Du måste själv inte ha varit vårdslös utan ansvarar i egenskap av fastighetsägare. I ditt fall kan det vara så att du ändå inte är ersättningsskyldig på grund av omständigheterna kring fastigheten. Har det varit känt för alla grannar att växthusverksamheten bedrevs för länge sen, innan du var fastighetsägare, och även på deras tomter; torde dina grannar själva ansvara för att sanera sin egen mark. Din situation är komplicerad och du kan behöva anlita en av våra jurister för rådgivning vad som gäller i just ditt fall. Du har även begärt 30 minuters telefonrådgivning. Jag kommer att ringa dig måndagen den 21 januari kl 13.00. Jag ringer via dolt nummer. Om tiden inte passar får du vänligen höra av dig till: vega.schortz@lawline.se

Kan nya rektorn "ta tillbaka" ett rum och vem ansvarar för dricksvattnet när fastigheten hyrs ut i "befintligt skick"?

2019-01-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Till: Vega SchortzHyr ut en helfastighet till ett företag som bedriver skolverksamhet, hyresavtal 12B.2Jag, mig=HvärdenFråga1: Jag hyr ut hela fastighet. enligt ovan, har ägt fastigheten i 2år 2017-2018, då 2017 var det företaget [AB 1] som bedrev, fick då ett rum i källaren av dåvarande rektorn ett munt.avtal[AB 2] köpte [AB 1], den nya rektorn på [AB 2] tog tillbaka rummet, hade rum't i 19mån. kan nya rekt. göra så?§ Lokalens skick: Lokalen hyrs i befintligt skickAnsvaret är helt på Hgästen att rusta så att de kan anv fastigheten till en regelrätt skolaHgäst nu som då måste följa alla myndighetens krav/ regler m m som myndighet kräver för att driva skolverksamhet. Ex. även om 1år senare , så ger myndigheten direktiv om att filtrera dricksvatten i Skolan för att det är för hög Radon halt.§ Myndighetskrav m m X - Hyresgästen" Hyresgästen ska uppfylla "Myndighetskrav m.m." ska på eget ansvar och egen bekostnad svara för de åtgärder som myndighet kräver …för lokalens avsedd användning"Uppsala Miljöförvaltningen, (UppMil) är en kommunal myndighet som arb. med miljö.,hälsa., vatten o avloppUppMil kräver in dricksvattenprover 2ggr/år och uppmanar om UV-filtrering och partikelfilter då UppMil har olika dricksvatten krav.Filtrering har kommit till i efterhand beroende på miljö och det kan ändrasDå det är en myndighet som ställer krav, anser jag att hela ansvaret ligger på Hgästen, dricksvattenprover, filtrering m m, Det är väl så man ska tolka §:n
Vega Schortz |Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilka frågor som ska besvaras. Jag kommer därför börja med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara dina frågor utifrån den uppfattningen. Hur jag uppfattat dina frågor och din situation Jag uppfattar det som att du år 2017 köpte en fastighet som du sedan dess hyr ut till företag som bedriver skolverksamhet. När du köpte fastigheten hade AB 1 hyresrätt i fastigheten. AB 1 har köpts upp av AB 2. Uppköpet medförde att skolverksamheten bytte rektor. Jag uppfattar det som att du med rektorn för AB 1 hade ett muntligt avtal som innebar att AB 1 avstod en del av sin hyresrätt i fastigheten. Jag uppfattar det som att du hade en överenskommelse med rektorn för AB 1 om att ett rum i fastighetens källare inte skulle ingå i hyresrätten utan skulle tillfalla dig som hyresvärd att fritt disponera över. När AB 2 tog över hyreskontraktet från AB 1 tog rektorn för AB 2 tillbaka rummet i källaren. 1) Din fråga gäller om rektorn för AB 2 haft rätt att göra så? 2) Din andra fråga gäller om det är du som hyresvärd eller om det är hyresgästen som måste se till att dricksvattnet filtreras från radon för att vattnet ska vara godtagbart inom ramen för en skolverksamhet. Fråga 1När ett företag köper upp ett annat företag kan en av anledningarna till uppköpet vara att det köpande företaget vill tillgodogöra sig förmånliga avtal som finns inom det köpta företaget. Jag uppfattar det som att AB 2 köpte AB 1 i syfte att bland annat ta över det hyreskontrakt som AB 1 hade med dig. Om du inte har avtalat om något annat med AB 2 ska hyresavtalet då övergå från AB 1 till AB 2 under samma villkor som gällde för AB 1. Har jag uppfattat dig rätt så hade du ingått ett muntligt avtal med rektorn för AB 1 som innebar att ett rum i källaren skulle undantas från hyreskontraktet. En viktig sak att ta hänsyn till är vilka som är parter i hyreskontraktet. Hyresavtalet gäller mellan dig och ett företag. Först gällde hyresavtalet mellan dig och AB 1. Nu gäller hyresavtalet mellan dig och AB 2. När villkor gällande hyresavtalet ska förhandlas kan rättsligt bindande överenskommelser endast träffas med den som är behörig att företräda och avtala för hyresgästens vägnar. Behöriga att sluta avtal för ett aktiebolags vägnar är aktiebolagets styrelse. Utöver styrelsen är firmatecknare, registrerade hos Bolagsverket, behöriga att teckna aktiebolaget och sluta avtal för bolagets vägnar. Var rektorn för AB 1 inte behörig firmatecknare för AB 1 när överenskommelsen - om att undanta ett källarrum från hyresavtalet - träffades saknar denna överenskommelse rättslig verkan. I sådana fall har AB 2 haft rätt att för sin rektor låta använda källarrummet; om hyresavtalet i övrigt ger uppfattningen av att källarrummet ska inkluderas i hyreskontraktet. Var rektorn för AB 1 behörig att sluta avtal för AB 1:s vägnar, när den muntliga överenskommelsen träffades, ska samma muntliga överenskommelse gälla för AB 2. Hyresavtal måste inte vara skriftliga, men ska vara det om någon av parterna begär det. Det innebär att hyresvillkor kan regleras genom muntliga avtal så länge som parterna är överens om att muntliga överenskommelser gäller i samma grad som skriftliga, se 12 kap. 2 § jordabalken (JB). Observera att skriftliga avtal alltid är att föredra i hyressituationer. Finns både ett skriftligt hyresavtal och muntliga överenskommelser, som går emot det skriftliga avtalet, kommer det att bli mycket svårt för den som vill kräva upprättelse med anledning av de muntliga överenskommelserna. Muntliga överenskommelser är svåra att bevisa. Fråga 2 Jag uppfattar det som att fråga 2 gäller fastighetens skick och vem som har ansvar över skicket. Huvudregeln är att hyresvärden har ansvaret över att fastigheten uppfyller en standard som är godtagbar med hänsyn till den verksamhet som ska bedrivas i fastigheten. När det gäller uthyrning av lokaler finns en möjlighet att sluta överenskommelser om att lokalen ska tillhandahållas i ett sämre skick, se 12 kap. 9 § jordabalken (JB). Du skriver att du i hyresavtalet har en klausul som anger att fastigheten hyrs ut i befintligt skick; vilket enligt din mening innebär att ansvaret för att skollokalerna är funktionsdugliga till fullo ankommer på hyresgästen. Tyvärr kan en klausul om befintligt skick inte helt undanta dig från ansvar. Möjligheten att avtala om ett sämre skick inskränks av tvingande lagstiftning. Enligt regler i miljöbalken har en fastighetsägare tillsammans med huvudmannen för en skola ansvar för att skolverksamheten inte bedrivs i en hälsofarlig miljö. Det framkommer bland annat av 9 kap. 9 § och 26 kap. 16 § miljöbalken (MB). Vem som har det främsta ansvaret i ditt fall kan jag inte svara på med så lite information. Jag uppfattar det som att Uppsala miljöförvaltning har kommit med någon form av föreläggande och begär att åtgärder vidtas med anledning av det hälsofarliga vattnet. Det främsta ansvaret för vattnet torde ligga hos den som fått beslutet skickat till sig d.v.s. är brevet adresserat till dig bör då vidta åtgärder – är det adresserat till en företrädare för skolan bör skolan vidta åtgärder. Lycka till! Jag uppfattar din situation som komplex. Önskar du personlig rådgivning, och någon som granskar och sätter sig in i ditt enskilda fall rekommenderar jag dig att anlita vår juristbyrå: vega.schortz@lawline.se Med vänlig hälsning,