Har man rätt till värdeökningen på huset efter att ens andel överlåtits genom gåva till sambo?

2021-01-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |År 2014 köper min dotter och hennes sambo gemensamt ett hus. De äger 1/2 var. År 2016 överlåter vår dotter sin andel till sambon. ( gåva ). Hon har sedan betalt hyra varje månad tills nu. Nu skall dom separera. Vad säger sambolagen, har hon någon rätt till något t.ex. värdeökningen på huset.
Emilia Alfredsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om sambors egendomsförhållanden hittar du i sambolagen. Det finns även bestämmelser om överlåtelse av hus genom gåva i jordabalken.När ett samboförhållande upphör ska samboegendom fördelas mellan samborna genom bodelning om någon av dem begär det. Bodelning ska göras med utgångspunkt i egendomsförhållandena sådana de var den dag då samboförhållandet upphörde (8 § sambolagen). Som utgångspunkt gäller att sambors gemensamma bostad och bohag är samboegendom, och därmed ägs av dem tillsammans, om egendomen har förvärvats för gemensam användning (3 § sambolagen). Din dotter beskrivs dock ha överlåtit sin andel av huset till sin sambo genom gåva.När man ger bort en fastighet eller en del av en fastighet ska ett gåvobrev upprättas, vilket är ett dokument som visar att en gåva har givits samt vilka villkor överlåtelsen har innefattat. För att gåvan ska vara giltig krävs det att vissa formkrav är uppfyllda. Det är samma formkrav som gäller vid överlåtelse genom gåva som vid köp av fast egendom (4 kap. 29 § jordabalken). Gåvobrevet ska vara skriftligt, underskrivet av gåvogivare och gåvotagare, samt innehålla uppgift om vilken fastighet gåvan avser. Det ska även finnas en förklaring från gåvogivaren att hen vill överlåta fastigheten till mottagaren genom gåvan (4 kap. 1 § jordabalken). Om dessa formkrav är uppfyllda ska gåvan från din dotter till hennes sambo anses vara giltig.Att huset har ökat i värde förändrar inte äganderätten till huset. Den ekonomiska vinning som uppkommer genom exempelvis renoveringar på ett hus av en sambo ska likställas med en gåva till husets ägare (NJA 1986 s. 513). Den sambo som inte äger egendomen har varken rätt till den eller ersättning för de pengar som hen har använt för renovering. Värdeökningen anses tillhöra den sambo som äger egendomen.SammanfattningDin dotter och hennes sambo ägde ursprungligen huset tillsammans då det köptes för gemensam användning. Hennes gåva ska dock anses giltig om formkraven för överlåtelse av gåva är uppfyllda. Värdeökningen hör ihop med huset och blir därmed beroende av vem som anses äga huset.Jag hoppas att du har fått din fråga besvarad! Du är varmt välkommen att ställa fler frågor till oss.Med vänliga hälsningar,

Hur överlåter man en fastighet som gåva?

2021-01-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Min mamma har en sommarstuga i Söderhamns Skärgård som hon vill skriva över på mig och min bror som en gåva.Hur går man tillväga, finns det något avtal man kan skriva eller räcker det med ett gåvobrev för att det ska vara juridiskt bindande?
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Sommarstugan är så kallad fast egendom. Regler som gäller detta egendomsslag finns i jordabalken (JB). GåvobrevFör att kunna ge bort fastigheten krävs att ni upprättar ett gåvobrev. Det fyller samma funktion som ett köpekontrakt och kan därmed användas som underlag för att söka lagfart hos Lantmäteriet.FromkravNär det gäller gåvor av detta egendomsslag måste vissa formkrav uppfyllas för att gåvobrevet ska vara giltigt såväl som bindande. Formkraven ni måste uppfylla finns i 4 kap 1 § JB och gäller även vid gåvor av fast egendom (4 kap 29 § JB).För det första krävs en skriftlig handling för att avtalet ska vara giltigt. Detta uppfylls genom att ni upprättar ett skriftligt gåvobrev. Handlingen ska innehålla såväl gåvogivaren som gåvomottagarens/gåvomottagarnas underskrifter. Ort och datum kan också vara bra att ha med i gåvobrevet. Det ska också framgå vilken fastighet som är föremål för gåvan i gåvobrevet. Gåvobrevet ska också innehålla en överlåtelseförklaring. I denna ska gåvogivaren förklara att gåvan överlåts till gåvomottagaren.Dessa formkrav måste alltså vara uppfyllda för att gåvan ska vara juridiskt giltig.Om din mamma vill att gåvan ska förenas med särskilda villkor, ska det också skrivas ner i gåvobrevet. Det kan exempelvis skrivas ner att egendomen inte får intecknas eller säljas. Man kan också skriva att egendomen ska utgöra gåvomottagarens enskilda egendom. Det innebär att egendomen inte kommer att omfattas av en bodelning vid en eventuell skilsmässa till exempel. LagfartNär ni har skrivit gåvobrevet kan ni söka lagfart hos Lantmäteriet. Gåvohandlingen skickar ni in tillsammans med ansökan. Lagfarten måste sökas inom tre månader efter att ni skrivit gåvobrevet (20 kap 2 § JB).För att få lagfarten godkänd krävs också att gåvobrevet är bevittnat av två personer (20 kap 7 § JB). Lagfart kan också sökas och beviljas gemensamt (20 kap 5 § andra stycket JB).AvslutningNi behöver alltså inte upprätta några särskilda handlingar utöver gåvobrevet för att gåvan ska vara giltig juridiskt sett. Behöver ni hjälp med upprättandet av gåvobrevet kan ni vända er till en av våra professionella jurister genom att boka tid direkt här.Hoppas att du har fått svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Är det olagligt för barn att leka på gatan?

2021-01-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |På en återvändsgata i ett villaområde spelar barn landhockey på gatan. De ställer upp mål och är mellan 5-15 barn som spelar då och då. Oftare nu i coronatider när alla andra träningar är inställda. Vi tycker det är positivt att barnen är utomhus och aktiverar sig, men tre grannar längs gatan har upprepade gånger kommit ut och skällt på både barn och oss föräldrar. De skriker och svär och säger att barnen inte får leka på gatan. Eftersom det är en återvändsgata med 7 hushåll längs sträckan där de spelar och de alltid flyttar målen och går åt sidan när de boende ska köra ut eller in från sina trädgårdar tycker vi inte att det borde vara ett problem. Vi har kallat till samtal med alla längs gatan och barnen har gjort upp ett schema där de roterar och spelar på olika gator för att inte störa de tre grannfamiljerna som anser att barnen inte får vara där. De tre familjerna hävdar att det är olagligt att barnen leker på gatan, stämmer det? Finns det någon lag som säger att barn inte får spela tex landhockey eller leka på en återvändsgata i ett villaområde?
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar över huruvida det är olagligt för barn att leka på gatan eller inte. Det finns ingen lag som uttryckligen förbjuder barn från att leka på en gata. Den reglering som finns är att " var och en skall vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom taga skälig hänsyn till omgivningen" (3 kap. 1 § jordabalken). Att barn leker på gatan är dock något normalt och så länge ingenting förstörs eller liknande så är det inte något som innebär att ni inte visar hänsyn till omgivningen.Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

När äger min maka fastigheten enligt skattemyndigheten?

2020-12-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har gett bort halva mitt ägande i en fastighet till min fru. Gåvobrevet är registrerat på skattemyndigheten och det hela är kungjort i Post och inrikes tidningar.Min fråga är, när äger min fru i skattemyndigheten ögon fastigheten? När kan hon göra ROT avdrag i sitt namn?
Natalin Kabro |Hej, och tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline!Din fråga rör fastighetsrätt och handlar om registrering av gåva mellan makar.GåvohandlingI din fråga har du förklarat att du formulerat en gåvohandling genom gåvobrev. När Skatteverket fattat beslut om registreringen, har detta förts in i äktenskapsregistret. Därefter har Skatteverket annonserat den i Post- och Inrikes Tidningar, som du nämner ovan. Vid gåva av fastighet gäller samma formkrav som för köp av fastighet (4 kap. 1-3 § JB). När gåvobrevet är på plats och i sin ordning, ska man ansöka om lagfart. LagfartLagfart görs genom Lantmäteriet som inskrivningsmyndighet. Det måste göras inom tre månader från undertecknandet av gåvobrevet (20 kap. 2 § JB). Om du inte ansöker om lagfart inom föreskriven tid, får inskrivningsmyndigheten förelägga vite för lagfartsskyldighetens fullgörande (20 kap. § 3 JB). Lagfarten är ett officiellt bevis på att din fru är en lagfaren ägare till fastigheten.ROT-avdragROT-avdrag aktualiseras om man äger bostaden under den period som arbetet utförs. Din frus förvärvshandlingar ska kunna visa när hon blev ägare till bostaden. För mer information beträffande villkor för att få rotavdrag återfinns en checklista på Skatteverkets hemsida.Vänligen,

Hjälp med att upprätta ett överklagande

2021-01-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag behöver ev. hjälp med ett överklagande i Hyresnämnden i stockholm kan ni vara behjälpliga och vad är kostnaden ?
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Behöver du hjälp med upprättandet av ett överklagande rekommenderar jag dig att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt här. Våra jurister debiterar 2 000 kr per timme (2020). Du kan också maila våra jurister på info@lawline.se. Med vänliga hälsningar,

Hur betraktas störningar i en hyres/bostadsrätt?

2021-01-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag har bott på samma adress sedan -92 men sedan 3 år tillbaka så bor dessa grannar ovanför mig de är 27, 25 och de har 2 barn som är 4 och 3. Jag har haft problem med dessa sedan de flyttade in. Har pratat med dom och det har inte hjälpt. Den senaste tiden har de ringt på min dörr och när jag öppnar så står han (25år) och skriker på mig jag drämmer igen min dörr, nästa dag kommer frun ner (27 år) och skriker så jag drömmer igen min dörr igen. De bråkar och skriker på nätterna så jag har fått ringa polisen en gång men var nära att göra det igen bara härom kvällen igen. De för så mycket oväsen från kl 05-02,30 varje dag. Jag har inte sovit en hel natt sen de flyttade in. De drar i sina möbler och ungarna springer och hoppar varje dag, de har inga mattor och inga tavlor så det ekar ju dubbelt så mycket ner till mig. Dom brukar parkera utanför entrédörren fast det är förbjudet, så jag ringde HFAB och berättade och de ringde till mina grannar och sa att det var förbjudet så efter det så drar mannen på möblerna ännu mer och ungarna hoppar dubbelt så mycket så 2 blomkrukor trillade ner från fönsterkarmen där den ena gick sönder. Ibland vill jag bara lägga mig ner och dö för jag orkar inte så länge till, vad kan jag göra?? Jag är 60 år och de ovanför mig tycker att jag ska flytta till skogen. Barnen har aldrig varit ute och lekt under dessa 3 år. Snälla hjälp mig.
Hanna Törnsén Fredriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I din fråga framgår det inte huruvida du bor i en hyresrätt eller en bostadsrätt, varför jag kommer redogöra för regleringen avseende båda situationerna. Om du bor i en hyresrätt så regleras 12 kap. jordabalken (JB) i din situation. I JB regleras den s.k. vårdplikten för en hyresgäst, vilket i korta drag innebär att hyresgästen dels ska vårda hyresrätten i sig och hen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer till följd av hyresgästens användande av hyresrätten. Dels, är skyldig att använda lägenheten på ett sådant sätt som inte inverkar negativt på omgivningen genom ex. störningar i boendet. Särskilt framhålls i 25 § att de som bor i omgivningen inte ska utsättas för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö. Om någon sådan brist som framgår av 25 § föreligger ska hyresvärden ge hyresgästen en tillsägelse om att störningarna måste upphöra omedelbart, samt underrätta socialnämnden i kommunen. Vid särskilt allvarliga störningar har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet för hyresgästen. Vad som betraktas som "särskilt allvarliga störningar" är dock oftast sådana av brottslig karaktär som ex. hot om våld gentemot den som påtalat störningarna.Om du bor i en bostadsrätt regleras situationen istället i bostadsrättslagen (1998:614) (BRL). Regleringen är dock väldigt likvärdig den i JB; bostadsrättshavaren ska enligt 7 kap. 9 § BRL inte använda lägenheten på ett sådant sätt som kan innebära störningar för de som bor i omgivningen av skadlig omfattning eller som försämras deras bostadsmiljö. Ofta tillhandahåller även bostadsrättsföreningar särskilda förhållningsregler som ex. att det ska vara lugnt efter kl 22 el.dyl., och bostadsrätthavaren är då även skyldig att iaktta dessa förpliktelser. Om sådana störningar som avses i 7 kap. 9 § BRL ändock förekommer ska bostadsrättsföreningen ge bostadsrättshavaren en tillsägelse att omedelbart upphöra med störningarna samt underrätta socialnämnden. Vid särskilt allvarlig störning kan bostadsrättshavaren bli uppsagd. Sammantaget innebär detta att oberoende av om du bor i en hyres- eller bostadsrätt bör dina grannar åtminstone få en tillsägelse av hyresvärden/bostadsrättsföreningen att omedelbart upphöra med störningarna. Vissa kommuner och föreningar tillhandahåller även störningsjourer som du kan kontakta om störningen inte upphör omedelbart. Och om störningen ändock fortgår över en längre tid och så pass frekvent tycker jag du ska kontakta din hyresvärd/bostadsrättsförening för en vidare dialog om hur situationen lämpligen bör lösa sig. Både bostadsrättshavare och hyresgäster kan få sin rätt förverkad och uppsagd men då krävs det att de inte rättat sig efter tillsägelse och att det som ligger hen till last inte är av ringa betydelse.Hoppas detta besvarade din fråga och annars är du varm välkommen att höra av dig igen.Bästa hälsningar & lycka till,

Hembudsklausul hinder mot tvångsförsäljning på offentlig auktion

2021-01-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Vi syskon har erhållit i gåva av vår far en skogsfastighet. I gåvohandlingen finns ett förbehåll om överlåtelse inskriven under rubrik,Hembud: "Vid en framtida avyttring skall gåvotagaren i första hand erbjuda sina syskon att överta fastigheten till rådande marknadspris". En av syskonen är avliden och hans änka är nu 1/4 delägare till skogsfastigheten.Tacksam för svar om detta hembud i gåvohandlingen är ett hinder att begära offentlig auktion?
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Nedan kommer jag att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Hembudsklausuler Ett hembudsförbehåll är endast giltigt om fastighetsägaren har fått fastigheten genom arv eller gåva, och i annat fall är det ogiltigt. Ofta är det, som i ert fall, fråga om en fastighet som en syskonkrets har fått i gåva av föräldrarna, och där föräldrarna vill att fastigheten ska stanna inom syskonkretsen. Ett hembudsförbehåll innebär att någon eller några personer har förköpsrätt till en fastighet. Ett sådant förbehåll anses vara giltigt och ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel (4 kap. 29 §, 4 kap. 3 §, 20 kap. 14 § jordabalken och NJA 1981 s. 897). Fastigheten får därmed inte säljas förrän den har hembjudits till dessa personer. Hembudsskyldigheten medför således att ägaren inte kan kräva att fastigheten ska säljas på offentlig auktion enligt lagen om samäganderätt, eftersom lagen om samäganderätt är dispositiv och endast gäller om man inte har något avtal som uttrycker något annat. Med en tolkning av ordalydelsen av klausulen i gåvohandlingen kan inte ditt syskons änka omfattas av hembudsbestämmelsen. Däremot kan resultatet bli ett annat om ni vet att era föräldrar önskade att fastigheten även skulle överlåtas till era eventuella barn senare. Detta är dock svårt att svara på utan att veta fler omständigheter. SammanfattningEtt giltigt hembudsförbehåll är ett hinder mot försäljning på offentlig auktion, eftersom det innebär att varje delägare måste tillfrågas innan man kan sälja sin andel av fastigheten. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Kan en fastighet ägas av flera personer där bara en av dem har lagfart?

2020-12-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan. Jag undrar om en fastighet kan ägas av 2 personer men bara en som har för allmänheten en synlig lagfart? Om det är möjligt att kringgå hur kan man ta reda på om det finns fler ägare till till en fastighet?
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En civilrättslig ägare och en lagfaren ägareEn person blir civilrättsligt ägare av en fastighet i och med köpekontraktet. En fastighet kan civilrättsligt ägas av flera personer. För att bli lagfaren ägare krävs att den civilrättslige ägaren på eget initiativ söker lagfart, annars drabbas denne av rättsliga påföljder (20 kap. 2-3 § Jordabalken).Detta innebär att det kan finnas två civilrättsliga ägare av en fastighet varav bara en av dem har sökt lagfart. Lagfart kan dock sökas och beviljas gemensamt (20 kap. 5 § andra stycket Jordabalken). Om endast en av flera civilrättsliga ägare av en fastighet har sökt lagfart så har den som sökt lagfart företräde till fastigheten (17 kap. 1 § Jordabalken).I ditt fallSvar på din fråga är således: ja! Det är möjligt att en fastighet ägs av två personer men att enbart en av dessa har lagfart på fastigheten. Den lagfarne ägaren har som sagt företräde till fastigheten. Det du kan göra för att ta reda på om en fastighet har flera ägare är genom att få del av köpekontraktet, vilket däremot inte är en offentlig handling om den inte förvaras eller är inkommen/upprättad hos en myndighet (2 kap. 4 § Tryckfrihetsförordningen).Jag hoppas att detta svarade på din fråga! Vänliga hälsningar,