Samägd fastighet - problem
Hej,
Jag samäger en fastighet tillsammans med min mamma och min bror. (En tredjedel var) Jag har fått fastigheten som ett förskott på arv av min mamma. Villkorat med att jag inte får sälja min del så länge hon finns i livet.
Av olika anledningar har min mamma ångrat att hon gav en tredjedel av fastigheten till mig.
Min bror och min mamma saboterar därför för mig och min familj att kunna vara där genom att gömma nycklarna till fastigheten samt genom att kasta ut mina saker och vägrar samarbeta omkring hur vi kan vistas därute. Vi är dessutom inte överens om vilka kostnader och förändringar i fastigheten som ska prioriteras.
Jag och mina barn har vuxit upp där ute och det är från början ett sommarställe som min pappa alltid ägt men som mamma tog över då de separerade. Min önskan är att få vistas därute precis som min bror och min mor gör men det kan jag inte nu. Jag har kommit med skriftliga och muntliga förslag om hur vi ska kunna komma överens men får bara som svar att jag inte kan vistas där ute.
Vilka rättigheter har jag och är det lagligt att de saboterar för mig att kunna vistas i min egen fastighet. Hur anser ni att jag kan/bör gå vidare?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Kan en gåva återkallas?
För att en gåva av fast egendom ska vara giltig måste formkraven för köp vara uppfyllda (4 kap. 29 § jordabalken). Detta innebär att det måste ha upprättats ett skriftligt gåvobrev som har undertecknats av givare och gåvotagare, som specificerar vilken fastighet det avser samt en överlåtelsemening (4 kap. 1 § jordabalken). Med överlåtelsemening menar man att det på något sätt ska framgå att givaren avser att ge bort fastigheten/en del av den. Jag utgår från att dessa krav är uppfyllda i ditt fall, och därför är givaren bunden vid sin gåva och kan inte återkalla den.
Sabotage?
Eftersom du ses som ägare till fastigheten så har du också rätt att bestämma över och nyttja den. Din mamma har med andra ord ingen rätt till att hindra dig från detta. Som samägare har man i dessa situationer, för att komma ut icke-fungerande samarbeten, som huvudregel en rätt till att bjuda ut hela fastigheten på offentlig auktion (6 § lagen om samäganderätt). Överlåtelseförbud anses dock vara giltiga när egendomen i fråga har erhållits genom gåva eller testamente (se exv. NJA 1991 s. 376). Detta anses även medföra att man inte har rätt till att sälja fastigheten på offentlig auktion enligt lagen om samäganderätt (NJA 2017 s. 550). Detta motiveras av att giltiga förbehåll ska respekteras av rättsordningen.
Du skriver även att ni inte kan komma överens om hur fastigheten ska skötas m.m. För att få vidta förändringar krävs det att samtliga delägare samtycker (2 § lagen om samäganderätt). Är det fråga om brådskande åtgärder, som om de inte vidtas direkt, kan leda till att fastigheten tar skada har du dock rätt att vidta dem direkt och sedan kräva din mamma på hennes del av kostnaden (2 § lagen om samäganderätt). Om man inte kommer överens om hur godset ska skötas så kan man ansöka om en god man hos tingsrätten (3 § lagen om samäganderätt). Detta har varje delägare rätt att ansöka om, och den gode mannens uppgift är således att förvalta egendomen och att besluta i frågor som delägarna inte kan enas om.
Brott
Att hindra någon från att nyttja sin egendom kan betraktas som brottet egenmäktigt förfarande, eftersom din mamma hindrar dig från att nyttja din egendom (8 kap. 8 § brottsbalken). Detta är således även någonting som du kan anmäla till polisen.
Sammanfattning och råd
Du har möjlighet att ansöka om en god man hos tingsrätten för förvaltning av fastigheten. Du bör även påtala för din mamma att hennes beteende är brottsligt. Om det inte upphör så har du därmed också möjlighet att göra en polisanmälan.
Om du har några frågor om mitt svar så får du gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se.
Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
