Det är rent ut sagt ett elände att få bukt med en grannes tobaksrökning

2018-12-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Efter att ha läst lite svar kring rökning och bostadsrätt har jag förstått att problematiken kan vara besvärlig.Att man inte kan förbjuda någon att röka på sin balkong respektive lägenhet är jag ok med men vad gäller i följande fall.En rökare som sitter och röker i en väl inrökt lägenhet och som har dörren till trappan öppen för vädring får jag anta med följd att trapphuset blir som en gaskammare.Finns det tvingande lagstiftning för att få personen att hålla sin ytterdörr stängd?
Fredrik Rising |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det är rent ut sagt ett elände att få bukt med en grannes tobaksrökning. Särskilt med tanke på att Hyreslagen (Jordabalken kap. 12) inte innehåller något förbud mot rökning i lägenheten, samt att en hyresgäst anses måsta tåla vissa olägenheter i boendet. Även lagstiftning som tvingar en hyresgäst att stänga sin ytterdörr är för mig okänt. Det du kan göra är däremot att höra av dig till Fastighetsägaren eftersom denna ansvarar, bland annat, för (1) luftföroreningar och (2) ventilation (Miljöbalken 26 kap. § 19 och 33 § i förordningen om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd)Jag belyser problematiken (eländet) med tre rättsfall från Svea hovrätt, och ett från Högsta domstolen (som i och för sig kanske gör framtiden något ljusare). I det första fallet från Svea hovrätt (i mål nr ÖH 7164-05) var det fråga om en hyresgäst som under sommaren besvärades av tobaksrök från grannens balkong. Röken kom in i hyresgästens lägenhet och medförde olägenheter. Svea hovrätt ansåg att det vid bedömning av åtgärdsföreläggande (för fastighetsägaren) ska utfärdas i en situation som denna måste göras en avvägning i förhållande till grannars rätt att använda sin lägenhet. Att en hyresgäst har nyttjanderätt till sin lägenhet innebär enligt hovrätten att han eller hon normalt sett har rätt att röka såväl i lägenheten som på den balkong som hör till lägenheten. Enligt hovrätten inskränker detta dock inte en hyresgästs grundläggande skyldighet att använda lägenheten på ett sådant sätt att störningar av olika slag (bland annat rökning) inte uppkommer för övriga boende i fastigheten. Det hade inte framkommit att grannen rökt på balkongen i sådan omfattning att det inte skäligen borde tålas. I det andra fallet från Svea hovrätt (i mål nr ÖH 4941-10) besvärades en hyresgäst av tobaksrök från lägenheten under. Problemen hade pågått flera år; tidvis hade hyresgästen inte alls kunnat bo i sin lägenhet. Rätten ansåg dock att hyresgästen inte lyckats visa att det förelåg något fel som innebar hinder eller men i nyttjanderätten. I det tredje fallet från Svea hovrätt (i mål nr ÖH 9814-11) klagade hyresgäster på att de besvärades av rök från en grannes balkong. Olägenheterna hade bland annat medfört att en av hyresgästernas psykiska hälsa hade påverkats negativt. Enligt hovrätten hade dock hyresgästerna inte lyckats visa att den röklust som upphavs tränga in i lägenheten och på balkongen var av sådan art eller omfattning att den inte skäligen borde tålas.Sedan kom Högsta domstolens dom (i mål nr T 5829-14) den 26 april 2016. I domen översteg radonhalten 200 becquerel per kubimeter luft, vilket var det riktvärde för radon som Socialstyrelsen bestämt (SOSFS 2004:6). Domstolen ansåg det visserligen klarlagt att det finns ett samband mellan radon i inomhusluften och cancer, liksom att cancerrisken i princip ökar med högre radonhalt. Men den omständigheten att radonhalten i en lägenhet överstiger Socialstyrelsens riktvärde innebär inte i sig att det är bevisat att hälsoriskerna med boendet faktiskt är sådana att det finns en rätt till hyresnedsättning. Att halten radon översteg Socialstyrelsens riktvärde ansåg dock vara ägnat att medföra ett allvarligt och befogat obehag för de boende. Detta förhållande utgör enligt Högsta domstolen ett sådant men i nyttjanderätten som ger rätt till hyresnedsättning.AvslutningsvisDet hela handlar om vems intressen i den juridiska vågskålen som väger tyngst. Är det intressena hos den som röker eller är det den som besväras av röken? Kanske är det dags för lagstiftaren att bli mer restriktiv mot rökning. Passiv rökning orsakar trots allt 5-10 fall av lungcancer och ungefär 400 fall av hjärt- och kärlsjukdomar årligen (Folkhälsomyndigheten).Hoppas du fick svar på din fråga!Gott nytt år!Mvh

Rätt att fotografera bostad och närområde samt rätt att röra sig på annans mark

2018-12-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag har en granne som med jämna mellanrum lägger ut bilder på Instagram där mitt hus och områdetet närmast huset är med i bilden (jag har ej tomt utan äger mark). Hon har ej bett om lov och jag vill ej att hon publicerar dessa bilder. Bryter hennes inlägg mot lagen? Denna granne verkar inte heller förstå var hennes tomtgräns går och kommer ofta över på min mark (hennes tomtgräns är väldigt nära mitt hus). Hur ser reglerna på det? Om båda vi hade haft tomter skulle väl detta överträde ej vara ok? Ser det annorlunda ut bara för att hon har tomt och jag äger mark? Tacksam för svar/M
Claudio van der Touw |Hej! Tack för att du vänt till Lawline med din fråga! Du vill veta om din granne får publicera bilder på vilka man kan se ditt hus och området närmast huset. Du vill även veta vad som gäller angående din grannes vana att gå runt på din mark. Jag behandlar dessa frågor var för sig nedan. Bilder på ditt hus Huvudregeln enligt svensk rätt är att man får fota vem man vill och vad man vill om man befinner sig på allmän plats. Från denna huvudregel finns vissa undantag. Man får till exempel inte fotografera skyddsobjekt, exempelvis försvarsmaktens anläggningar eller statsministerns bostäder, detta framgår av 7 § skyddslagen. Om man befinner sig på privat mark kan en markägare besluta om fotoförbud, detta står inte direkt inskrivet i lagen utan kan härledas från principen att markägaren bestämmer vad som är okej att göra på hans mark. Denna princip gäller även när man befinner sig i gallerior, skolor och andra icke allmänna platser. Bedömningen i ditt fall Om din granne faktiskt befinner sig på din mark och fotograferar har du rätt att förbjuda denna från att fortsätta med det. Om hon däremot fotar från allmän plats och ditt hus och din mark bara råkar komma med på bilden finns det inte mycket att göra då din granne har rätt att fotografera i princip vem och vad hon vill från allmän plats. Vad som gäller när din granne går på din mark I Sverige har alla enligt 2 kap. 15 § Regeringsformen (RF) som är en av våra grundlagar, tillgång till naturen. Detta är ett uttryck för den så kallade allemansrätten. Vad allemansrätten faktiskt innebär framgår dock inte tydligt av lagtexten. Vägledning får istället sökas i sedvanerätten och bland andra rättskällor. En grov sammanfattning av allemansrätten kan sägas vara rätten som alla har att vistas på eller färdas genom någon annans mark. Den här rätten har man oavsett om man fått markägarens tillstånd eller inte. Allemansrätten sträcker sig dock inte så lång att man kan bete sig hur man vill på någon annans mark. Man får inte skada naturen eller orsaka markägaren olägenhet. Man får inte heller utan lov gå in på någons tomt, detta framgår av 12:4 Brottsbalken (BrB). Vad som utgör en tomt är viktigt att ha koll på i detta sammanhang. Det preciseras inte exakt i lagtexten men kan sägas vara området runt vissa byggnader, särskilt runt bostäder. Hur stort område runt huset som kan sägas utgöra en tomt måste bedömas i varje enskilt fall då det beror på hur terrängen ser ut. Hur som helst bör man inte utan lov gå närmare än 10-15 meter från en bostad. Bedömning av din grannes vistelse på din mark Om din granne rör sig väldigt nära ditt hus eller förstör och tar sig överdrivna friheter på din mark kan det hon sysslar med vara otillåtet. Om hon däremot bara vistas på din mark tillfälligt utan att störa eller förstöra är hennes agerande antagligen skyddat av allemansrätten. Jag hoppas att du med detta fått svar på din fråga! Om du skulle ha några ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,

Hur får vi betalt för underhåll av för gemensamhetsanläggning av en person som inte vill betala?

2018-12-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Vi är flera fastigheter som har servitut på vägen till våra respektive fastigheter. Det är en väg och en gemensamhetsanläggning. Servitutet finns registrerat med andelar för varje fastighet efter hur lång vägsträcka man nyttjar. Nu behöver vägen rustas upp och fastighetsägaren längs in på vägen, som nyss köpt tomt och och byggt ett hus, tycker att hennes andel är för hög, att hon inte kör eller går på vägen nästan alls utan går över ängen i stället och att hon är ensamstående. Den första delen av vägen är asfalterad medan den sista delen är grusad. Hon anser att hon inte vill betala för upprustning av asfaltvägen då hon inte varit med och bestämt att det skulle vara asfalt( lite tramsigt kanske för hon måste ju ha märkt att det var asfalterat när hon körde med betongbilen). Post och sopbil etc belastar vägen. Det finns inga vanliga bilar på vår ö, bara golfbilar.Hon tycker hela arrangemanget är "ofördelaktigt" för henne. Jag menar att borde hon inte köpt den tomten i så fall.Har vi som grannar och gemensamhetsanläggning någon möjlighet att "tvinga" henne att betala? Vi kan ju inte stänga av vägen, även om det hade varit roligt, för hon har ju nyttjanderätt. Vi träder än så länge varligt i frågan så det vore mycket intressant att veta om vi har något juridiskt på fötterna.Vi är medvetna om att man kan förhandla om andelarna och välja att registrera dem eller inte, men hennes utgångsbud är att hon inte vill betala alls.
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag ser det finns det några olika vägar som ni kan gå då hon enligt 15 § anläggningslagen ska betala det som Lantmäteriet slagit fast i deras förrättning.:1.Om fakturan är förfallen kan ni vända er till Kronofogdemyndigheten (KFM) som efter er ansökan, som kostar 300 kr som ni kan kräva av hon som vägrar betala, kan utfärda ett betalningsföreläggande. Efter betalningsföreläggandet är utfärdat kan ni ansöka om verkställighet vilket innebär att KFM börjar undersöka vilka möjligheter som finns för er att få betalt. Mer info om detta finns på KFM hemsida: https://www.kronofogden.se/Ansokningar.html 2.Ni drar henne inför domstol genom en fullgörelsetalan där ni kräver att hon ska betala skulden till er. Detta kan dock bli väldigt dyrt om ni anlitar ombud osv. Ni vänder er då till er lokala tingsrätt, mer info finns på deras hemsida: http://www.domstol.se/Tvist/Stamningsansokan/ 3.Ni försöker samtala med personen och lösa det på ett sätt som inte innefattar domstol eller KFM och löser det. Verkar dock inte troligt med tanke på din berättelse. Hoppas du fick svar på din fråga!

Hur går jag ur samfällighetsförening?

2018-12-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min fastighet är ansluten till en vägsamfällighet. Jag använder inte samfällighetens väg, utan har en annan tillfartsväg till min fastighet. Föreninen nekar mig utträde. Hur överklagar jag beslutet?
Carolina Lundh |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då det troligtvis rör en så kallad gemensamhetsanläggning är Anläggningslagen tillämplig på din fråga. Enligt 4§ är Lantmäteriet förrättningsmyndighet, vilket betyder att de är ansvarig myndighet för frågor som rör gemensamhetsanläggningar. Enligt 35 § AnL får man lov att ansöka om ny förrättning vid ändrade förhållanden. Ett sådant ändrat förhållande kan till exempel vara att din fastighet inte längre omfattas av vägen som samfälligheten innebär. Om du enbart har varit i kontakt med din samfällighetsförening skulle jag därför rekommendera dig att vända dig till Lantmäteriet. Där kan du direkt reda ut med dem hur er samfällighet är uppbygd samt hur du går till väga för att begära utträde, detta då det kan se lite olika ut beroende på omständigheterna i just din situation. Du kan givetvis återkomma med ytterligare detaljer till oss på Lawline också, så att vi lättare kan reda ut omständigheterna. Med vänlig hälsning

Formulering av gåvobrev vid fast egendom

2018-12-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej på Er, - borde egentligen kunna detta men vill gärna höra med Er, -- Skall fixa till ett gåvobrev - Gåva del av fastighet- Gåva mellan makar. Tänkte enklaste modellen. Kan det funka så här? ...Undertecknad YY(pnr) överlåter härmed såsom gåva till min make XX(pnr), 1/2 -del av fastigheten Stockholm Goodline 1.Någon ersättning för denna gåva skall ej erläggas.Tillträde till gåvan/fastighetsdelen skall ske denna dag.(alt. 2019/01/01)Stockholm ..../................................................................YYYY:s egenhändiga namnteckning bevittnas.................................................... ..................................................Förestående gåva emottages tacksamt........................................................................XX Gåvotagare
Oliver Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Reglerna vad ett köpebrev vid försäljning av fast egendom ska innehålla återfinns i 4 kap. 1 § jordabalken (JB). Det framgår sedan enligt 4 kap. 29 § JB att samma krav gäller vid gåva. Kraven är att det ska vara skriftligt, det ska stå hur stor köpeskillingen (det här är inte ett krav vid gåva, då det i regel inte utgår någon kostnad), det ska också finnas en överlåtelseförklaring samt ska det undertecknas av båda gåvogivare och gåvotagare. Alla de här kraven uppfyller ditt förslag.Jag vill också påminna om att en ansökan av ny lagfart ska sökas inom 3 månader hos Lantmäteriet från det att gåvobrevet upprättades enligt 20 kap. 1–2 §§ JB.Det är också viktigt att gåvan enligt 8 kap. 1 § 2 st. äktenskapsbalken (ÄktB) registreras hos Skatteverket enligt de bestämmelser som finns i 16 kap. ÄktB. Anledningen varför det här är viktigt är för att gåvan ska bli sakrättsligt giltig mot gåvogivarens borgenärer.Hoppas du fick svar på din fråga!

Överlåtelse av andel i fastighet

2018-12-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag och mina fyra syskon ärvde vår fars föräldrahem för tre år sedan. Vi äger en femtedel var av fastigheten (byggnader och tomt) och har inga lån på den. Nu vill jag överlåta min andel till mina syskon. Hur går jag smidigast till väga? Vad behöver jag och mina syskon tänka på? Med vänlig hälsning, A
Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag tolkar din fråga äger du och dina syskon 20 % var av fastigheten, inklusive byggnader och tomt. Om det totala värdet är x kr innebär detta att du vill överlåta din andel som är 0,2x, så att dina fyra syskon därmed får dela på din andel. Dvs 0,20x/4 till respektive syskon.Regler om att överlåta fastighet eller andel i fastighet finns i 4 kapitlet Jordabalken (1970:994).Överlåta andel i fastighetDetta kan göras antingen genom köp, byte eller gåva. Jag förmodar att det inte rör sig om ett köp eftersom några närmare belopp inte är angivna. Din fråga tyder snarare på att det handlar om en gåva (4 kapitlet 29 § Jordabalken). Vid gåva används samma formföreskrifter som de som ska tillämpas vid köp. Detta gör ni därmed smidigast genom ett vanligt överlåtelseavtal, där du överlåter andelarna till respektive syskon.Formföreskrifterna vid överlåtelse av andel i fastighetFör att fastigheten ska kunna överlåtas krävs alltså att de speciella formföreskrifterna iakttas (4 kapitlet 1 § Jordabalken). Det verkar som att det i ditt fall handlar om en gåva. Då krävs det att ett s k gåvobrev upprättas för att gåvan ska bli giltig. (Handlar det om ett köp upprättas en köpehandling). Gåvobrevet ska innehålla en förklaring av överlåtaren (dig), att respektive del av din andel, dvs din andel delat på fyra, går till dina syskon. Om tanken är att dina syskon ska få lika mycket var av din andel, bör det i brevet tydliggöras att 25 % av din andel överlåts till respektive syskon (4 kapitlet 1 § Jordabalken). Högsta Domstolen har ansett att kravet på överlåtelseförklaring är uppfyllt redan genom att välja ord som bl a säljer, ger eller byter (NJA 1984 s 482). Precis som tidigare innebär detta att dina syskon efter överlåtelsen kommer att inneha andelarna i fastigheten med samäganderätt (4 kapitlet 8 § Jordabalken). Få hjälp med att upprätta gåvobrevBehöver du mer juridisk hjälp med att utforma ett gåvobrev tillhandahåller Lawline en sådan tjänst. Besök; info@lawline.se under rubriken avtal. Hoppas du fick svar på din fråga!

Gåva av fastighet

2018-12-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag och sambo äger ett hus ihop.Hen ska nu skriva över sina 50 % dvs halva huset på mig.Vi har blankett om lagfart/gåvobrev mm.Men hur skriver hen i andelar när det är hens 50 % som ska skrivas över på mig?
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om jag har förstått din fråga rätt så vill du omvandla 50% till andelar. Jag skulle råda er att skriva 1/2 eller bara 50% av fastigheten. Ni glömmer väll inte bort de formkrav som finns får denna typ av gåva? Jag redogör för de nedan:Regler för givande av fastighet som gåva finns i jordabalkens (JB) fjärde kapitel. Formreglerna för hur man upprättar gåvohandlingen är samma som de som gäller för köp och finns i 4 kap 1 § JB.För att handligen skall vara giltig krävs tre saker.1. En skriftlig handling måste upprättas, välsorterade bokhandlar har ofta färdiga gåvobrevsmallar.2. Handlingen skall innehålla en förklaring från givaren att denne överlåter del av fastigheten som gåva. Förklaringen måste vara precis, att skriva "vill överlåta såsom gåva" är inte tillräckligt utan formuleringen måste vara "överlåter såsom gåva" eller dylikt.3. Handlingen måste undertecknas av båda parter.Lagfart ska sökas inom tre månader från gåvobrevet upprättades enligt 20 kap 2 § JBHoppas du fick svar på din fråga!

Gåvoförbehåll av fastighet

2018-12-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vid gåva av fastighet med förbehåll faller då ett förbehåll vid givarens dödsfall?
Sara Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline. Jag tolkar din fråga som att du vill veta vad som gäller med ett gåvoförbehåll vid givarens bortfall. Överlåtelse av fastighet regleras i 4 kap. jordabalken (JB).Vid gåva av fastighet kan givaren göra förbehåll som är obegränsade i tiden, se 4 kap. 29 § JB. Detta på grund av att det anses ligga i sakens natur att inskränkningar i förfoganderätten över fastigheten kan förekomma. Exempel på förbehåll som kan förekomma är att givaren vill ha rätt att bo kvar i fastigheten under sin livstid. I din fråga framgår inte vad det är för typ av förbehåll och därför är det svårt för mig att ge ett konkret svar. Om det rör sig om ett överlåtelseförbud, något som är bindande mellan parterna och mot tredje man (4 kap. 3 och 29 §§ JB), upphör förbudet att gälla i samband med givarens bortfall. Detta eftersom villkor om samtycke bara gäller så länge givaren lever. Med andra ord kan ett förbehåll falla bort i samband med en givares bortgång. I och med att jag inte har all information som jag behöver så kan jag inte ge ett mer konkret svar i ditt fall. Jag hoppas att du fått någorlunda vägledning i vad som gäller. Har du fler frågor är du varm välkommen att ta kontakta med oss igen. Med vänliga hälsningar