Bostadsarrende och hus på gemensamt ägd mark
Hej! Min fråga gäller ett tomtarrende.
Bakgrund: En fastighet med lågt taxeringsvärdet. Mina systrar och jag äger 1/2 och en kusin äger andra 1/2. Det finns 3 hus, vårt(lagfart), kusinens(lagfart) och en släkting. Släktingen (X) äger sitt hus (byggt på plats) men arrenderar tomten på 49 år. Detta går ut om 9 år. X är idag 87 år. Arrendet kommer att avslutas när det går ut. X och dennes arvingar vill att huset ska övergå i mitt+mina systrars ägo.
Om de säljer huset till oss idag, kan kusinen på något sätt motsätta sig det och hävda anspråk? Jag tänker att det står på gemensam tomt.
Vad händer med arrendetomten/huset om X avlider innan arrendetidens slut och vi inte har hunnit gjort ngt avtal kring huset?
Hur rekommenderar du att vi göra i denna situation för att huset ska kunna vara i vår ägo?
Mvh systrarna
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämpliga lagar
Eftersom din fråga berör arrende och en samägd fastighet blir jordabalken (JB) och lagen om samäganderätt (SamägL) tillämpliga.
Avsluta arrende
För att ett tidsbestämt arrende ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång krävs det att det sägs upp senast ett år före arrendetidens utgång. I annat fall anses det förlängt med fem år (10 kap. 3 § första och tredje stycket JB). I ert fall utgår jag ifrån att så kommer ske och att arrendet därmed kommer att avslutas. Jag tolkar då er fråga som att ni undrar vad som kommer att hända när ni äger en byggnad på mark som ägs tillsammans med ytterligare en part.
Kan er kusin hävda anspråk eller motsätta sig?
Eftersom ni är flera som äger fastigheten så regleras samägandet i lagen om samäganderätt förutsatt att ni inte har avtalat om någonting annat (1 § SamägL). För att förfoga över fastigheten krävs samtliga ägares samtycke (2 § SamägL). Detta innebär att er kusin inte ensam kan kräva att byggnaden ska rivas eller liknande och han/hon kan inte heller hävda någon äganderätt till den.
Vad händer med huset om X avlider?
Om X avlider kommer huset att övergå till dennes bröstarvingar. Eftersom arrendet är knutet till fastigheten i sig och inte till en viss person kommer då också arrendet att medfölja. Det blir därför ingen skillnad för er eftersom ni på samma sätt kan köpa huset från X:s arvingar, givet att de fortfarande vill sälja det.
Huset är fortfarande lös egendom
Föremål som någon annan än fastighetsägaren har tillfört till fastigheten är lös egendom (2 kap. 4 § JB). När sådan lös egendom köps av fastighetsägaren så blir det dock ett fastighetstillbehör (2 kap. 4 § JB). I ert fall kommer dock huset att förbli lös egendom eftersom det inte är samtliga fastighetsägare som köper huset. Det finns praxis angående att föremål inte är fastighetstillbehör när en eller flera, men inte alla, fastighetsägare tillför fastigheten ett föremål när det av omständigheterna vid tidpunkten då föremålet tillfördes fastigheten framgår att tillförandet inte skedde även för övriga fastighetsägares räkning (se bland annat NJA 1985 s. 365). Slutsatsen är således att huset kommer vara er lösa egendom.
Sammanfattning och råd
Om ni köper huset så kommer ni vara ensamma ägare till det men äga marken gemensamt med er kusin. Denne kommer varken kunna kräva att huset ska rivas eller hävda någon äganderätt till det. Eftersom lagen om samäganderätt skyddar er på detta sätt är det inte nödvändigt att upprätta något samägandeavtal i det hänseendet. Om det finns andra saker som ni vill reglera mellan er kan det dock vara bra att upprätta ett sådant avtal. Ni bör även fundera på möjligheterna för att få till stånd ett nytt arrendeavtal eftersom det gör det lättare för er att i framtiden sälja huset om ni så önskar. Om ni i framtiden vill sälja fastigheten (marken) gemensamt har ni givetvis möjlighet att även sälja huset till samma ägare. Problemet uppstår därmed enbart om ni vill sälja huset som en fristående enhet, eftersom få vill köpa ett hus på ofri grund utan ett tillhörande arrende.
Om ni vill ha hjälp att upprätta ett samägandeavtal som möter just era behov och önskemål kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister hos Lawlines juristbyrå. Om ni är intresserade av detta eller om ni har några frågor om mitt svar får ni gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se.
Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
