Vem ska bära kostnaden för de åtgärder som krävs för underhåll av en gemensamhetsanläggning vars ledningar anbragts på mark genom bildandet av ett officialservitut?
Det har uppkommit en tvist med vår samfällighetsförening då man upptäckte att ett varmvattenrör läckte på vår tomt. För att kunna underhålla röret var man tvungen att riva vår altan och därefter återställa altanen. Detta gjordes först under premissen att samfälligheten skulle stå för den totala kostnaden. I efterhand har man nu meddelat att bostadsägaren ska stå för att marken är åtkomlig vilket man menar framgår av stadgarna, som är ett officialservitut. I stadgarna står enbart att "anläggningsamfälligheten ska äga tillträde till mark och byggnader för besiktning och underhåll av anläggningen.
Frågan är således vem det nu är som bär ansvaret för återställande o rivning av befintlig altan? I många andra samfälligheter går att utläsa att man återställer till ursprungligt skick (originalskick) men här går inget att utläsa. Samfälligheten menar att vi är skyldiga att hålla marken tillgänglig för dem genom att isf inte ha altan/stenplattor etc utan om sådant finns är det vår kostnad att bära. De avser nu att be företaget som de beställt uppdraget hos att istället fakturera oss, vi är inte beställare då vi bad om återställande utifrån premissen att kostnaden var samfällighetens. Som menar att de enbart står för grävning.
Vem bär kostnaden för altanen? Vi som fastighetsägare eller samfälligheten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är fastighetsbildningslagen (FBL).
När du skriver att stadgarna utgör ett officialservitut tolkar jag det som att innehållet i officialservitutet, den ursprungliga lantmäterihandlingen, helt eller delvis har införlivats i föreningens stadgar. Svaret på din faktiska fråga, dvs. vem som mot bakgrund av officialservitutet ska svara för den aktuella kostnaden, vilken även utgör den springande punkten för hela ditt ärende, är uppenbarligen oklart. I synnerhet med tanke den ganska torftiga och tillintetsägande formuleringen som följer av servitutet. Sammanfattningsvis, så här långt, är alltså att frågan avseende vilka rättigheter (och eventuella skyldigheter) som servitut innefattar inte kan besvaras entydigt.
Hur ska servitutet tolkas?
Allmänt kan sägas att all avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, alltså vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. Här handlar det i och för sig inte om något regelrätt avtal, utan om ett myndighetsbeslut eftersom det rör som om ett officialservitut. Om du och föreningen, har olika uppfattningar om vad som gäller och inte förmår att göra upp på frivillig väg (vilket verkar vara fallet här) måste frågorna i princip hänskjutas till samma myndighet som från början beslutade om bildandet av officialservitutet, dvs. Lantmäteriet, och där få spörsmålen avgjorda genom en så kallad fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som ska avgöras.
Vidare ska myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och föreningen i egenskap sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen vara fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. 2 p. FBL.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Slutsatsen blir, enligt min mening, att det i nuläget inte går att besvara din fråga. Om en samförståndslösning absolut inte kan nås finns tyvärr inget annat alternativ än att hänskjuta ärendet till Lantmäteriet för ett klargörande. Det går möjligen att argumentera för att samfälligheten bör stå för kostanden på avtalsrättslig grund. Såvitt jag förstår hade ni ju från början en överenskommelse, vilken egentligen är rättsligt bindande, jfr 1 § lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen). Men huruvida detta är praktiskt möjligt att kunna leda i bevis på att adekvat sätt är för mig ovisst liksom om du överhuvudtaget är villig att processa i domstol, dvs. stämma din motpart, alltså föreningen.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
