Hinder vid utövande av servitutsrätt - Hur löses en sådan konflikt?
.
Hej
Vi har ett officialservitut från1947 för skaftväg till vårt fritidshus
Servitutet är uppdelat i två delar, dels rätt att nyttja en 3 m bred vägremsa räknat från västra tomgräns ( tjänande fastighet) och dels rätt till utfart. Det sistnämnda är juridiskt sett luddigt och betyder inte att jag obehindrat kan köra in/ut och jag behöver få detta klargjort.
Tjänande fastighet har planterat 5 m häck på västra tomtgräns och placerat pinnar på området mellan väg och häck d v s på område för svängradie och vi kommer inte obehindrat in/ut längre och menar på att vi fått vår möjlighet till utfart kraftigt inskränkt då hinder placerats på servitutsreglerat område. Servitutsvägen är 3 m bred med omedelbar 90 ˚ sväng ut på 3 m bred allmän väg.
Vår begäran om särskild handräckning via kronofogden har avslagits då vi inte kunnat bevisa vår rätt till utfart kränkts av de hinder tjänande fastighet belastat servitutsområdet med och här räckte det med att motpart svarat "Dom kommer in/ut." Under de 12 år vi bott där har inga hinder alls funnits men nu kommer vi inte längre in med bilsläp, färdtjänst eller lastbil. Rätt till utfart måste ju innefatta rätt till svängradie annars är det inte en funktionsduglig utfart?
Vi kommer överklaga men jag vill inte bli förnedrad även i tingsrätten.Vad betyder rätt till utfart om inte erforderlig svängradie beaktats? Utfart ska fungera för all framtid oavsett fordons storlek, men det gäller inte längre i vårt fall
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är fastighetsbildningslagen (FBL) och jordabalken (JB).
Det kan redan nu sägas att det mig veterligen inte finns någon legaldefinition på begreppet "utfart". Svaret på din faktiska fråga, vilken även utgör den springande punkten för hela ditt ärende, dvs. hur den rätt till utfart som följer av officialservitutet ska tolkas, är således något oklar. Hanteringen av ditt ärende försvåras ytterligare av att innehållet i de ursprungliga lantmäterihandlingarna är ovisst för mig. Sammanfattningsvis, så här långt, är att frågan avseende vilka rättigheter (och eventuella skyldigheter) som servitut innefattar inte kan besvaras entydigt.
Hur ska servitutet tolkas?
Allmänt kan sägas att all avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, alltså vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. Här handlar det i och för sig inte om något regelrätt avtal, utan om ett myndighetsbeslut eftersom det rör som om ett officialservitut. Om du och den tjänande fastighetens ägare, grannen, har olika uppfattningar om vad som gäller och inte förmår att göra upp på frivillig väg (vilket verkar vara fallet här) måste frågorna i princip hänskjutas till samma myndighet som från början beslutade om bildandet av officialservitutet, dvs. Lantmäteriet, och där få spörsmålen avgjorda genom en så kallad fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som ska avgöras.
Vidare ska myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och grannen i egenskap sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen vara fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. 2 p. FBL.
Vad brukar generellt gälla avseende inskränkningar i servitutsrätten?
Ett servitut anses ha en viss "elasticitet", vilket innebär att samhällsutveckling och andra nya omständigheter kan medföra att ägaren av den härskande fastigheten får ändrade befogenheter, alltså befogenheter som kan skilja sig från de som ursprungligen gavs vid tidpunkten för upplåtelsen eller bildandet av servitutet, se prop. 1970:20 del B 2, s 739 f. och Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1982 s. 69. Vissa hinder i servitutsrätten kan också behöva godtas på annan grund och vid bedömningen av om ett hinder är förenligt med exempelvis ett servitutsavtal, dvs. om ägaren av den härskande fastigheten måste tåla det, brukar syftet med begränsningen och huruvida det framstår som legitimt särskilt beaktas. Men kvalitativt och/eller kvantitativt mer betydande hinder ska inte behöva inte accepteras varför en åtgärd från markägarens sida som tydligt avskär ägaren till den härskande fastigheten möjligheten att nyttja servitutet i regel inte är godtagbart. Undantag kan emellertid fortfarande göras om syftet är legitimt och om hindret inte är varaktigt. Utgångspunkten är också att servitut inte kan sägas upp eftersom ett servitut enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet, närmare bestämt Lantmäteriet, kan en part inte säga upp ett avtalsservitut. En uppsägning fordrar i princip en överenskommelse mellan avtalsparterna, alltså fastighetsägarna, och i det här fallet krävs definitivt en inblandning av Lantmäteriet eftersom det är fråga om ett officialservitut vars innebörd är tvistig. Exakt på vilket sätt begränsningen i utövandet av ditt servitut kommer till uttryck är inte helt klart, men utifrån din ärendebeskrivning framstår begränsningen som nästintill total varför det naturligtvis inte torde vara förenligt med det ursprungliga syftet bakom bildandet av officialservitutet. Ett sådant menligt agerande från en markägares sida kan leda till skadeståndsskyldighet. I 14 kap. 7 § JB sägs nämligen att har den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt eller ägaren av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Värt att nämna är att den här typen av ärenden hos Lantmäteriet kan bli kostsamma, både i tid och pengar, och kostnaden ska bäras gemensamt av samtliga sakägare. Detta ska givetvis påtalas för din granne eftersom det potentiellt (och förhoppningsvis) kan utgöra ett incitament för honom eller henne att göra upp i godo. Hur sannolikt en samförståndslösning är låter jag dock vara osagt. Men skulle ni mot all förmodan nå ett avtal på frivillig väg är det viktigt att det manifesteras i skrift eftersom det föreligger ett formkrav. I 14 kap. 5 § JB sägs nämligen att servitut upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och i upplåtelsehandlingen ska anges den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen. Upplåtelse som icke uppfyller dessa föreskrifter har ej verkan som upplåtelse av servitut.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Vi kan exempelvis vara dig behjälplig i samband med processen hos Lantmäteriet och/eller inför och under en eventuell kommande tingsrättsförhandling. Vi kan likaledes bistå dig i en förhandling med ägaren till den tjänande fastigheten liksom vid upprättandet av ett avtalsservitut.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
