Vad händer med nyttjanderättsavtal när en fastighet övergår till en ny ägare?
Vid utköp av sommarställe fick min mans bröder muntligt avtal att de fick en vecka/år så länge de lever. När min man fick cancer och inte hade långt kvar skrevs sommarstället över till barnen. Nya ägare.
Har min mans bröder fortfarande rätt till vistelse?
Om ej vet jag att de blir besvikna, hur kan man göra ist? Barnen är tre och skaffar snart familjer och delar upp sina sommarveckor. Det blir svårt att få ihop det.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
När det gäller rättigheters ställning på en fastighet vid en äganderättsövergång kan följande anföras. I 7 kap. 11 § 1 st. JB sägs att om en fastighet överlåtes, som besväras av nyttjanderätt eller servitut, åligger det överlåtaren (din man) i förhållande till rättighetshavaren (hans bröder) att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om inte inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåtes (era barn).
Ovanstående innebär helt enkelt att din man var skyldig att göra ett förbehåll om att det fanns en rättighet upplåten i fritidsfastigheten vid tidpunkten för överlåtelsen till barnen, vilket i klartext betyder att han var skyldig att informera dem om existensen av hans bröders nyttjanderättsavtal. Gissningsvis gjordes formellt inget sådant förbehåll, varken muntligen eller skriftligen, och detta eftersom barnen sannolikt redan var i god tro om avtalet, dvs. kände till deras farbröders rätt att nyttja fastigheten varje år. Vanligtvis gäller att om säljaren/överlåtaren försummar att göra förbehåll, och rättigheten inte är inskriven i fastighetsregistret, vilket förs av den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet), upphör den att gälla. Om så sker kan denne bli skadeståndsskyldig gentemot mot rättighetsinnehavaren. I 7 kap. 18 § JB anges nämligen att om den som har överlåtit fastigheten försummar att göra förbehåll enligt 11 § och kommer upplåtelse av nyttjanderätt eller servitut till följd därav inte att gälla mot den nye ägaren, ska överlåtaren ersätta rättighetshavaren dennes skada. Hur skadeståndet ska beräknas är dock en grannlaga uppgift och torde i praktiken bli en ren förhandlingsfråga.
Exakt hur man ska se på den här situationen är något oklart, men min uppfattning är att din mans bröder trots allt kan åberopa sina nyttjanderättsavtal även om uttryckliga förbehåll eventuellt aldrig gjordes. Oavsett vilket framstår saken som tämligen enkel att lösa; Uppsägning. Eftersom avtalet saknar en bestämd uppsägningstid går det möjligen att argumentera för att barnen har rätt att frånträda avtalen med omedelbar verkan. Men samtidigt är gängse praxis på de allra flesta områden att avtalsparter har rätt till viss uppsägningstid. Huvudregeln är att avtal kan sägas upp ensidigt av endera parten och då gäller i allmänhet att motparten har rätt till skälig uppsägningstid, vilket vanligtvis är en månad om ingenting annat har avtalats, jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2009 s. 672. Det finns inte heller någon generell lagbestämmelse som anger hur lång uppsägningstiden ska vara varför det alltid måste göras en enskild bedömning från fall till fall och med hänsyn till praxis och sedvänja.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
När det sedan gäller din allra sista fråga angående en annan tänkbar lösning kan sägas att du själv redan delvis har besvarat denna. Ovan uppger du att det kommer bli svårt att få ihop det här varför min bedömning blir att en uppsägning är det enda alternativet. Det finns i vart fall ingen detaljreglering i lag avseende olika lösningsförslag, utan detta är en strikt (intern) familjeangelägenhet som kräver en förhandling med bröderna, om barnen inte skulle vilja tillgripa uppsägningsinstitutet vill säga.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
