Arrende eller allmän nyttjanderätt?
Vi arrenderar en bit mark av grannen och har gjort i minst 10 år. Det avtalades muntligt att vi skulle ha det arrendet för att kunna söka EU-bidrag och man kan se på vår SAM-ansökan att vi hyr marken av grannen.
Sommaren 2021 sålde grannen fastigheten till en annan granne och har då meddelat denne att vi har den bit mark för specifikt syfte och att det är tillsvidare. Vilket inte, vad vi förstått, har sagts emot utan varit OK. (Gamla ägaren har sedan också förtydligat till oss att det faktiskt är så han meddelat)
Under hösten har vi på omvägar hört att den nya ägaren inte tänker låta oss ha kvar den marken och vi undrar då vad som gäller. För som vi förstått det så är det 1-års uppsägning när arrendet varit under en så pass lång period och muntliga avtal, i det vi vet, gäller likväl som skriftliga. Men har också sökt runt lite och hittat att muntliga avtal inte gäller på samma sätt när det kommer till arrende.
Funderingen är alltså: Vad gäller för oss som arrendator mot jordägaren? Har vi fortfarande 1-års uppsägning eftersom vi haft marken så länge och säljaren upplyste nya ägaren om hur det låg till? Kan vår SAM-ansökan ses som ett avtal på hyrd mark? Eller är vi helt "strandsatta", vad det gäller lagen på vår sida, om att i alla fall få 1-års uppsägning?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder dig till Lawline med er fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Arrende?
Huvudregeln är att muntliga avtal gäller liksom skriftliga. För vissa avtalstyper krävs dock ett skriftligt avtal för att det ska vara giltigt. Arrende är ett sådant exempel, och därför är ett muntligt avtal som benämns som "arrende" trots allt inte ett giltigt arrende (8 kap. 3 § jordabalken). Istället är det att betrakta som en allmän nyttjanderätt (7 kap. 1 § jordabalken). För allmänna nyttjanderätter som löper tills vidare, när man inte har avtalat om någon uppsägningstid, så gäller det att man ska iaktta en "skälig uppsägningstid". Vad som är skälig uppsägningstid berördes av Högsta domstolen i NJA 2004 s. 288, där domstolen uttalade följande: " Vad som är skälig uppsägningstid kan växla från fall till fall beroende på omständigheterna, t.ex. om nyttjanderättshavaren lagt ned kostnader för att utnyttja den upplåtna egendomen och hur lång tid upplåtelsen bestått när uppsägning kommer i fråga."
I regel bör 6-12 månaders uppsägningstid betraktas som skäligt, och mot bakgrund av den långa tid som ni har nyttjat marken gör jag bedömningen att ni har rätt till en uppsägningstid i det högre spannet. Med andra ord har ni möjlighet att argumentera för 12 månaders uppsägningstid.
Er SAM-ansökan har däremot ingen påverkan på hur nyttjandet ska klassificeras.
Sammanfattning
Eftersom arrendeavtal måste vara skriftliga så är den slags nyttjanderätt som ni har inte ett arrende utan en så kallad allmän nyttjanderätt. Om inget annat är avtalat så har man då rätt till en "skälig" uppsägningstid. I allmänhet anses den vara skälig om den är mellan 6-12 månader. Mot bakgrund av att ni har nyttjat marken under så lång tid är min bedömning att 12 månaders uppsägningstid kan anses vara skäligt.
Om ni har några frågor om mitt svar så får ni gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se.
Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
