Hur överlåter man ett skogs- och jordbrukshemman till sina syskon på ett tryggt sätt?
Hej!
Jag har fått ärva ett skogs- och jordbrukshemman efter min avlidne bror år 2014, och eftersom jag är till åren (82 år) kommen vill jag göra en överlåtelse till mina två syskon om en tredjedel var , av hemmanet. Detta för att undvika ett bråk inom släkten, efter mig. Min återstående tredjedel kan min utomäktenskaplige få, trots att han har sagt att han är helt ointresserad att ärva mig. Jag önskar få ett förslag hur jag lämpligen skall göra, detta för att hemmanet skall förbli oskiftat och att "släktkrig" bryter ut efter mig.
Tacksam för ett förslag!
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Överlåtelse genom gåva
Jag tolkar din fråga som att du menar att du vill göra en överlåtelse redan nu av hemmanet till dina två helsyskon och ditt halvsyskon. Jag förstår det också som att överlåtelsen ska ske i form av en gåva, och att de därmed inte ska köpa hemmanet av dig. Regler kring när fastigheter, såsom hemman, ges bort i form av gåva finns i Jordabalken. Jag kommer gå igenom de regler som är aktuella för just din fråga, samt skriva en rekommendation hur du kan göra för att undgå bråk inom familjen.
Först och främst ses skogs- och jordbrukshemman som fast egendom, enligt 1 kap. 1 § Jordabalken. För just fast egendom, såsom skogs- och jordbruksmark och andra fastigheter, finns det särskilda regler när det kommer till gåvor.
För att något ska räknas som en gåva krävs det att den egendom som ges bort är en frivillig överföring med avsikt att vara just en gåva, och därmed utan krav på någon form av motprestation (exempelvis betalning) från mottagarens sida. Det innebär att du inte ska vara tvingad att ge bort skogs- och jordbrukshemmanet, utan detta ska vara helt frivilligt från din sida. Du får inte heller motta exempelvis betalning för hemmanet, eftersom det då inte längre är en gåva utan ett köp.
Likt köp av fastighet, ska en gåva av en fastighet ske skriftligen, se 4 kap. 29 § Jordabalken. Detta kallas för ett gåvobrev. Detta gåvobrev visar vilken fastighet, hur stor del av fastigheten samt eventuella villkor som gåvan har innefattat. Gåvobrevet behöver därmed vara skriftligt, och ska vara undertecknat av givaren och gåvotagaren. Det är därför också viktigt att det tydligt framgår vad det är som ges i gåva, i ditt fall skogs- och jordbrukshemmanet, samt hur stor del av denna som ges bort, se 4 kap. 1 § Jordabalken. Detta innebär att du ska skriva varsitt gåvobrev till dina tre syskon, där du tydligt skriver beteckning på skogs- och jordbrukshemmanet, hur stor del vardera de får av dig, att det är just en gåva till dem från dig. Du ska sedan skriva under gåvobrevet, och det ska även dina syskon som är mottagare av gåvan göra.
Du kan även skriva med villkor i gåvobrevet som du vill ska gälla för dina syskon och hemmanet som du ger bort. Exempel på ett sådant villkor är att gåvan ska vara enskild egendom. Med enskild egendom menas att mottagaren av gåvan inte behöver dela med sig av egendomen till någon annan, exempelvis en make/maka vid en eventuell separation och bodelning. Det betyder att du kan skriva i gåvobrevet att skogs- och jordbrukshemmanet ska vara dina syskons enskilda egendom. Det kommer i framtiden inte behöva dela med sig av denna vid en bodelning vid en eventuell separation från sambo eller maka/make. Den egendom som ges bort blir nämligen mottagarens helt egna.
Det kan även skrivas in ett villkor om överlåtelseförbud, som betyder att mottagaren av gåvan inte får sälja, byta eller ge vidare gåvan till någon annan. För din situation, betyder det att om du inför ett överlåtelseförbud i gåvobrevet till dina syskon angående skogs- och jordbrukshemmanet kan de inte byta bort, ge bort eller sälja detta till någon annan. Ett överlåtelseförbud sträcker sig dock inte över flera generationer, vilket innebär att om något av dina syskon skulle avlida och deras barn ärver deras del av skogs- och jordbrukshemmanet så gäller inte överlåtelseförbudet för deras arv. Barnet/barnen kan därmed i sin tur sälja, ge bort eller byta bort skogs- och jordbrukshemmanet om detta ärvs efter något av dina syskon.
Dessa villkor är frivilliga, och du behöver inte skriva med dessa för att gåvan ska vara giltig. Ett villkor om enskild egendom kan vara bra om du vill att hemmanet ska stanna hos dina syskon och inom familjen. Ett överlåtelseförbud kan också vara bra när det är syskon som ska få det i gåva och överta äganderätten, så inga andra blir inblandade. Nackdelen är just om ditt halvsyskon får en tredjedel och egentligen inte vill ha det, kan han ju nämligen inte då sälja eller ge bort det till någon annan. Det kanske då är bättre, om det inte finns något villkor om överlåtelseförbud, för då kan ditt halvsyskon exempelvis sälja eller ge bort sin del av hemmanet till dina helsyskon efter att han mottagit sin del i gåva från dig.
Gåvobrevet behöver inte registreras för att vara giltigt, men bör förvaras på ett säkert. Detta är särskilt viktigt när det gäller större egendom såsom fastigheter, eftersom det sker en ändring av ägandet till fastigheten. Eftersom det i ditt fall gäller ett skogs- och jordbrukshemman, så bör dina syskon när de får gåvobreven spara dessa på ett säkert ställe.
Lagfart
När det sker en överlåtelse av en fastighet som innebär ändringar i ägandet av denna, behöver mottagaren ansöka om lagfart hos lantmäteriet. Ansökan om lagfart ska ske inom tre månader från att gåvobrevet skrevs, och givarens anteckning ska bevittnas av två personer, se 20 kap. 7 § första punkten Jordabalken. Det innebär att dina syskon måste ansöka om lagfart inom tre månader från att du skrivit gåvobrevet, och din underteckning att du ger bort och ändrar ägandet i hemmanet ska också bevittnas av två personer. Gåvobrevet kan nämligen fungera som bevis för att ni har övertagit hemmanet. Eftersom du vill ge bort skogs- och jordbrukshemmanet med en tredjedel vardera till dina tre syskon, kan de ansöka om lagfart tillsammans. Ansökan om lagfart ska då innehålla uppgifter om hur stor del av hemmanet som vartdera syskon mottagit, se 20 kap. 5 § andra stycket Jordabalken.
Sammanfattning samt rekommendation
För att göra en trygg överlåtelse av ditt skogs- och jordbrukshemman till dina syskon, ska detta göras genom ett gåvobrev. Gåvobrevet ska vara skriftligt, och det ska tydligt framgå att skogs- och jordbrukshemmanet är en gåva till vartdera dina syskon. Det ska även framgå hur stor del av hemmanet som de får vardera av dig, och gärna så detaljerat som möjligt om det innefattar särskild avstyckad mark/områden. Du behöver därför skriva tre olika gåvobrev, ett till vartdera syskon, där du specificerar vilken del av hemmanet som syskonet får. Om du vill ha ett villkor om att det ska vara syskonens enskilda egendom, ska även detta skrivas ned i gåvobrevet. Gåvobrevet ska även skrivas under av dig som givare, och det mottagande syskon som gåvobrevet är till. Gåvobrevet behöver sedan inte registreras, men ska förvaras på ett säkert ställe så att detta inte kommer bort.
Syskonen behöver sedan inom tre månader från det att du skrivit gåvobrevet och de har tagit del av det, ansöka om lagfart för att de ska få äganderätten av hemmanet. Detta gör dem genom att skicka en ansökan till lantmäteriet, där även din underteckning ska finnas med och bevittnas av två personer. De kan ansöka om lagfart tillsammans, och då ska det framgå hur stor del och specifika områden som vartdera syskonet mottagit.
Jag hoppas jag förstått din fråga rätt, och att du känner att du fått din fråga besvarad. Om du vill att jag förtydligar något i mitt svar, eller har en följdfråga, får du gärna skicka ett mail till mig på min e-post: hilma.nilsson@lawline.se.
Vänligen,
