Vad är synnerliga skäl vid tvångsförsäljning av samägd fastighet?
Vid en tvångsförsäljning av en samägd sommarstuga vid tingsrätten kan det finnas synnerliga skäl att den inte säljs, vad kan synnerliga skäl vara ?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att besvara frågan kommer jag använda reglerna i Samäganderättslagen.
Tvångsförsäljning
När två eller fler personer gemensamt äger en fastighet så är tanken att beslut fattas tillsammans och i samförstånd (2 § första stycket samäganderättslagen). Om det inte föreligger förutsättningar för delägarna att komma överens finns det en möjlighet att vända sig till tingsrätten där fastigheten är belägen. Tingsrätten kan då utse en förvaltare som har i uppgift att medla mellan delägarna samt omhänderta fastigheten under denna period (3 § första stycket samäganderättslagen).
Om samarbetssvårigheter finns kvar efter medlingsförsök av förvaltaren går det att framtvinga en försäljning av fastigheten (6 § första stycket samäganderättslagen). En offentlig auktion kommer hållas så fort som möjligt (10 § första stycket samäganderättslagen). Delägarna kan vanligtvis inte hindra en sådan försäljning, om inte synnerliga skäl föreligger.
Undantag för tvångsförsäljning
Delägarna kan vanligtvis inte hindra en försäljning av den samägda fastigheten, om inte synnerliga skäl föreligger. Bestämmelsen tar sikte på att det kan föreligga synnerliga skäl att inte sälja fastigheten just nu. Alltså betyder undantaget inte att fastigheten aldrig kommer tvingas till försäljning.
Vad synnerliga skäl innebär avgörs från fall till fall. I praxis har synnerliga skäl tolkats strängt av domstol vilket medför att det i praktiken använts väldigt få gånger. Några exempel på situationer när synnerliga skäl ansetts uppnådda är när det är särskilt dålig konjunktur att sälja fastigheter eller om det finns andra förhållanden som gör försäljningen förlustbringande (NJA 1974 s. 490). Även i fall där man behövt bedöma om en samägd fastighet är makars gemensamma bostad enligt äktenskapsbalken har kunnat ansetts vara synnerliga skäl (NJA 1991 s. 234). Synnerliga skäl är inte att några av delägarna känner ovilja mot att sälja fastigheten.
Sammanfattning
Vad som ska tolkas vara synnerliga skäl avgörs alltså från fall till fall. I och med att jag inte vet vilka omständigheter som föreligger är det svårt att ge ett precist svar. I praktiken är det är svårt att nå upp till synnerliga skäl och att det föreligger i få situationer. I fall när synnerliga skäl använts framgångsrikt för att tillfälligt stoppa en försäljning har det behövt vara mer än endast ovilja att sälja som legat till grund för bedömningen.
Hoppas du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att återkomma!
Med vänliga hälsningar,
