Omkostnadsbelopp vid gåva av hus och fondandelar

2012-09-05 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Har frågor om reavinstskatt vid gåva av hus och fondandelar. Har fått höra att min gamla mamma kan ge hus och fondandelar i gåva åt barnen. När det gäller huset ska det ska inte utlösas någon reavinstbeskattning som belastar mamma, en sådan reavinst blir först aktuell om barnen säljer sin andel av huset. 1, Vilket omkostnadsbelopp ska barnen redovisa om de säljer huset som de fått i gåva? 2, Gäller samma regler för fondandelar? Barnen får andelarna orörda och ingen reavinstskatt belastar mamma? Reavinstbeskattning blir först aktuellt när barnen säljer? Vilket omkostnadsbelopp ska barnen redovisa om de säljer andelarna? / må väl
Louise Bjartell |Hej, tack för din fråga! Det som tidigare hette reavinstskatt kallas numera kapitalvinstskatt och jag kommer därför att använda detta begrepp istället i mitt svar. Det stämmer som du säger att din mamma inte behöver betala någon kapitalvinstskatt för den eventuella vinst som huset genererat om hon ger huset i gåva till sina barn. Istället träder barnen in i mammas skattemässiga situation pga. kontinuitetsprincipen som kommer till uttryck i 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229). 1. Husets omkostnadsbelopp vid försäljning är anskaffningsutgifter samt eventuella förbättringsutgifter. Barnens anskaffningsutgift kommer att vara utgiften mamman haft när hon köpte huset, pga kontinuitetsprincipen. Vad gäller förbättringsutgifter finns det begränsningar för vilka förbättringar och förbättrande reparationer som får räknas med i omkostnadbeloppet. Till kategorin "förbättringar" räknas som regel ny-, till- och ombyggnation. Dessa åtgärde får räknas med i omkostnadsbeloppet eftersom de anses ha en standardhöjande effekt. Kostnaderna måste dock uppgå till minst 5000 kr. Med "förbättrande reparationer" avses reparationer som medfört att huset är i bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet. Om man exempelvis sätter in en diskmaskin eftersom den som fanns vid köpet har gått sönder, är det en renovering som inte får tas upp i omkostnadsbeloppet. Om det däremot inte fanns någon diskmaskin när man köpte huset och man nu installerar en, anses huset vara i bättre skick än vid förvärvet och man får ta med denna renoveringskostnad i omkostnadsbeloppet. Beloppsgränsen på 5000 kr gäller även förbättrande reparationer och det finns även en tidgräns som säger att reparationen måste ha hänföra sig till det år man säljer huset eller något av de fem föregående åren. 2. Om din mamma ger sina barn fondandelar i gåva gäller som regel kontinuitetsprincipen, dvs. att hon inte behöver betala skatt utan att barnen tar över hennes skattemässiga situation. Bedömningen om det är fråga om en gåva eller ett köp skiljer sig åt för fastigheter och fondandelar, men när man väl kommit fram till att det rör sig om en gåva så är principen densamma. Omkostnadsbeloppet blir alltså mammans omkostnadsbelopp. Louise Bjartell.

Kapitalvinstskatt och inflation

2012-06-25 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej Har fått ärva en lägenhet värderad till 1,5 miljoner. Anskaffningsvärdet 1968 var 10 000 kronor. Ska man inte räkna om dem till Dagens penningvärde? (ca 85 tusen kronor)
Jimmy Lyttbacka |Hej, Nej, det är det nominella beloppet som man ska utgå ifrån när man räknar ut kapitalvinstskatt. Tanken är man kommer undan inflationsproblematiken genom att beskatta kapitalvinster schablonmässigt med en lägre skattesats än vad man gör för arbetsinkomster. Vänligen

Skatt vid fördelning av arv

2012-05-22 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Tre syskon är arvtagare till en fastighet där båda föräldrarna har gått bort. De har kommit överens om att den ena ska få "köpa" fastigheten till taxeringsvärde. Enligt juristen som ska sköta bouppteckningen behöver detta inte resultera i skatt på "försäljningen" om man "gör överlåtelsen i arvskiftet". Dvs att även att det syskon som ska ta över fastigheten behöver betala pengar till de övriga två, så kan detta skötas inom arvskiftet och resulterar då inte i reavinstskatt. Stämmer detta?
Jimmy Lyttbacka |Hej! Det stämmer, ett arvsskifte kapitalvinstbeskattas ej. Det att ett syskon betalar de andra två, eller "köper ut" dem, är ju bara ett sätt för er att fördela arvet, och det utlöser ingen beskattning. vänligen

Gåva av fast egendom

2012-03-04 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA | 2009 ville jag köpa ett hus tillsammans med min sambo. Då vi bägge studerade så trodde vi inte att vi skulle få banklån för att köpa huset. Min mamma köpte huset i sitt namn för 190’000 sek. Kort efter tog hon ett renoveringslån på ytterligare 200’000 sek. Dessa lån har jag och min sambo betalat hela tiden. (lagfart, fastighetsskatt osv). Huset var utdömt av mäklaren vid köpet och hade ett värde på 190’000 sek (hästgård) . Idag vill jag ta över huset eftersom jag är rädd för att förlora allt i händelse av mammas död (särkullsbarn). Min fråga är hur jag ska gå tillväga. Bör mamma värdera upp huset (det är värt mkt mer än sina ursprungliga 190’000) och sen ge mig ett gåvobrev på husets nya värde? Eller bör jag få ett gåvobrev på huset på det ursprungliga värdet 190’000 och sen värdera upp det när det är i min ägo? Kommer jag att beskattas högre då? Jag vill såklart att inte mamma ska drabbas av att behöva betala en skatt för att hon gjort en förtjänst, men jag vill heller inte behöva skatta för mellanskillnaden när det är jag som har betalat hela renoveringen. Vilket sätt är det enklaste och bästa för alla parter att gå tillväga?
Andreas Vinqvist |Hej, Vad huset är värt vid tiden för gåvan är av mindre betydelse, då gåvoskatten är borttagen. För att undvika beskattning bör ni upprätta ett gåvoavtal där köpeskillingen sätts till 0 kr. Om du senare väljer att sälja huset övertar du din mors kostnad för inköp av huset vid kapitalvinstbeskattningen. Vänligen,

Kapitalvinstskatt på gåvor

2012-08-06 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur en bostadsrätt som ges i gåva till en annan beskattas vid en kommande försäljning. Räknas det som att mottagaren gör en reavinst på hela beloppet som lägenheten säljs för, eller bara ökningen från vad jag köpte den för till det belopp som mottagaren av gåvan säljer den för? Dvs ökning från 0 till 1,2 MKR i reavinst eller från 1 till 1,2 MKR som skall beskattas, blir ju en väsentlig skillnad ur skattesynpunkt Tack på förhand!
Victor Aldegren |Hej! Den som ger bort bostadsrätten kapitalvinstbeskattas inte då gåvan överlåts, utan istället sätts gåvomottagaren i givarens läge. Detta innebär att vid försäljning i ett senare läge kommer kapitalvinstbeskattningen räknas i förhållande till givarens inköpspris, i detta fall från 1 MKR till 1,2 MKR och inte från 0 KR.

Fastighetsandel i gåva

2012-06-07 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Ett samboförhållande där ena parten har lagfart på 80% och anda parten har lagfart på 20%. Fastigheten värderad till 4,7 milj. 80% -aren vill vill ge 20%-aren en gåva så agandeförhållandet blir 50/50. Uppstår någon kostnad ev skatt el liknande? Tillvägagångsätt?
Louise Bjartell |Hej, Jag tolkar din fråga så som att den ena parten i samboförhållandet vill ge 30% av sin fastighetsandel till den andra parten. Vid gåva av fast egendom gäller samma formkrav som vid försäljning av fast egendom, vilket följer av 4 kap. 20 § Jordabalken (1970:994), JB (https://lagen.nu/1970:994). För att gåvan ska bli giltig måste man upprätta en köpehandling som som undertecknas av såväl gåvogivare som mottagare. Handlingen ska ange köpeskilling samt en överlåtelseförklaring av nuvarande ägaren. Då du skriver att 80%-aren vill ge 20%-aren en gåva tolkar jag det som att 20%-aren inte ska betala något för förvärvet och köpeskillingen bör alltså anges vara 0 kronor. För att överlåtelsen ska betraktas som en gåva även skatterättsligt måste ersättningen understiga taxeringsvärdet, vilket det gör. Det krävs dock dessutom att vissa gåvorekvisit är uppfyllda. Först måste man kunna visa att det föreligger en gåvoavsikt, dvs att den ena sambon haft för avsikt att ge sina 30% i gåva till sin sambo. Som regel föreligger det presumtion för gåvoavsikt då parterna är närstående. Enligt inkomstskattelagen räknas sambos dock endast som närstående om de tidigare varit gifta med varandra eller har barn tillsammans, 2 kap. 20 § och 22 § Inkomstskattelagen (1999:1229)(https://lagen.nu/1999:1229). Om så inte är fallet är personerna i fråga alltså inte närstående och då föreligger presumtion för att givaren inte haft gåvoavsikt. Då det dock endast är en presumtion kan det givetvis motbevisas genom t.ex. en uttrycklig viljeförklaring från givaren i köpehandlingen. Det andra rekvisitet som måste vara uppfyllt för att transaktionen skattemässigt ska betraktas som en gåva är att det skett en förmögenhetsöverföring. I denna situationen kommer den mottagande sambon få 30% av fastigheten och därmed åtnjuta en förmögenhetsökning motsvarande 30% av fastighetsvärdet. Samtidigt kommer den givande sambons förmögenhet minska i motsvarande mån. Därmed har en förmögenhetsöverföring skett och detta villkor tycks vara uppfyllt. En sista förutsättning för att det ska betraktas som en gåva är att gåvotransaktionen sker frivilligt. Om dessa rekvisit är uppfyllda och köpeskillingen understiger taxeringsvärdet betraktas transaktionen alltså skatterättsligt som en gåva. Detta innebär att ingen skatt behöver erläggas av givaren, enligt 8 kap. 2 § IL. Istället träder mottagaren in i givarens skattemässiga situation enligt den så kallade kontinuitetsprincipen, som bland annat kommer till uttryck i 44 kap 21 § IL. Den mottagande sambon kommer därmed att betala skatt på den eventuella kapitalvinst på de 30%en som uppstår vid avyttring av fastigheten. Min bedömning är sammanfattningsvis att överlåtelsen kommer att betraktas som en gåva och att givaren därmed inte behöver betala någon kapitalvinstskatt. För att försäkra er om att det betraktas som en gåva bör dock en handling upprättas som uppfyller de formkrav som anges i 4 kap. JB. Av handlingen bör det även tydligt framgå att givaren har för avsikt att ge sin andel i gåva till sin sambo och att han gör det frivilligt. Lycka till! Louise Bjartell

Lån i fastighet samt inkomst av kapital

2012-04-03 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Jag ska ge bort min fastighet till min dotter. Kan jag ha bolånen kvar på mig? Jag tänker betala en hyra på 5000:-. Ska min dotter ta upp det i sin deklaration som inkomst?
Johan Wahlbom |Angående frågan om bolånen kan stå kvar på dig. Det är möjligt att bolånen kan stå kvar på dig även om du ger bort fastigheten till din dotter. Panten för bolånet följer med fastigheten. Generellt sett är det däremot tveksamt om banken skulle gå med på detta. Själva gåvan av fastigheten till din dotter är skattefri enligt inkomstskattelagen 8 kap. 2 §. Som jag har förstått din fråga kommer du i egenskap av hyresgäst senare betala 5 000 kronor i hyra till din dotter i egenskap av hyresvärd. Den sammanlagda årsinkomsten från hyra för din dotter blir i sådana fall 60 000 kronor. Denna inkomst kommer klassas som inkomst av kapital enligt inkomstskattelagen. Enligt 42 kap. 30 § 2 stycket får din dotter göra ett första avdrag med 21 000 kronor. Enligt 42 kap. 31 § 1 stycket får ytterligare en summa motsvarande 20 % av den totala intäkten dras av. Det sistnämnda skulle för er dotter innebära ett avdrag på ytterligare 12 000. Det sammanlagda avdraget blir i sådana fall 33 000 kronor. Resten, även det 27 000 kronor, kommer hon bli tvungen att skatta för. Det som framgår ovan gäller endast en fastighet. Ytterligare avdrag kan göras om det gäller en bostadsrätt. Bästa hälsningar //Johan Wahlbom

Skatt vid försäljning av bostadsrätt

2011-11-24 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Min mamma gick nyligen bort. Boupptäckning har gjorts och lämnats in .Hon lämnar en bostadsrätt efter sig till ett värde av 360 000. Den köptes för ca 20000. Min syster och jag är de enda arvingarna.Min syster vill ta över lägenheten . Hon erbjuder mig 180 000 dvs halva . Hur mycket blir min skatt på detta ?
Oscar Sundholm |Hej! Det finns vissa saker som kan få betydelse för hur stor skatten blir, men som jag inte har någon information om. T.ex. om din mamma har renoverat bostadsrätten. Jag rekommenderar att du läser igenom skatteverkets information för att se om du kan få lägre skatt på något sätt. Men om vi räknar på de siffror som du har angett så tar du över din mors anskaffningskostnad, dvs. 20 000 kr. Eftersom att du endast ärver halva fastigheten så blir din anskaffningskostnad 10 000 kr. Formeln för beräkningen är (förenklat) denna Försäljningspris - Utgifter för försäljningen - Inköpspris - Förbättringsutgifter = Vinst/Förlust Vilket blir 180 000 - 10 000 = 170 000 kr Av vinsten på 170 000 kr ska endast 22/30 beskattas. Dvs. 124 667 kr. De kommer att beskattas i inkomstslaget kapital där skatten är 30 % 124 667 *0,3= *37 400 kr i skatt* Du hittar skatteverkets information här: http://www.skatteverket.se/privat/skatter/deklarera2011/fastigheterbostad/forsaljningavprivatbostad/beraknavinstellerforlust/bostadsratt.4.1a098b721295c544e1f800041811.html Lycka till!